Hallo liebes Forum,
ich freue mich über sachkundige Meinung im folgenden Fall:
- Mieter M kündigt seinen Mietvertrag fristgerecht zum 31.12.2019, per Zusatzvereinbarung wird mit dem Vermieter VM ein vorzeitiges Vertragsende zum 14.12.2019 vereinbart. Beides unterschreibt VM, die Daten sind im folgenden unstrittig
- Am 07.12.2019 findet eine gemeinsame Wohungsübergabe statt. Im Übergabeprotokoll, das von M und VM unterschrieben wird, findet sich eine einzige Beanstandung: "Durch nicht erfolgtes Putzen der Wohnung werden 150 EUR von der Kaution einbehalten"
- Die Gesamtkaution liegt bei 1.780 EUR
Am 07.03.2020 fordert M von VM die Erstattung der Restkaution von 1.780 - 150 = 1.630 EUR per Einwurfeinschreiben.
VM antwortet per Mail am 09.03.2020, dass er neben den vereinbarten 150 EUR zusätzlich 300 EUR für die ausstehende NK-Abrechnung und 100 EUR für eine angebliche defekte Spülmaschine und einen tropfenden Wasserhahn einbehält, die Schäden habe M verschwiegen. Das Schreiben benennt diese Schäden nur, weder wird eine Frist zur Behebung gesetzt noch erläutert, wie sich die 100 EUR zusammensetzen. Dieses Schreiben lässt M unkommentiert. Der Restbetrag wird ausbezahlt. Ansonsten findet innerhalb der 6-Monatsfrist nach Wohnungsrückgabe, also bis einschl. 07.06.2020, keine Kommunikation statt.
Am 29.06. erhält M von VM Post. In dieser fordert VM eine NK-Nachzahlung von 600 EUR (unstrittig) und nun jeweils 100 EUR für Spülmaschine und Waschbecken, also 800 EUR. Mit Berücksichtigung der ausstehenden Kaution ergibt sich eine Forderung von VM über 400 EUR.
M lehnt die Forderung von 200 EUR zu Spülmaschine/Waschbecken mit der folgenden Begründung ab - zurecht?:
- Am 07.12.2019 wurde ein gemeinsam unterschriebenes Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, in dem weder eine Beschädigung der Spülmaschine noch des Waschbeckens festgestellt wurde. Mieter können im Nachhinein nicht für Schäden verantwortlich gemacht werden, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten sind (vgl. OLG Celle MDR 1998,149). Im Übrigen handelt es sich bei beiden angeblichen Schäden auch nicht um verdeckte Mängel, die nicht sofort erkennbar waren. VM kommt hier eine Pflicht zur sorgfältigen Prüfung zu. Nach § 397 Abs. 2 BGB hat VM durch seine Unterschrift ein negatives Schuldanerkenntnis ausgesprochen, wodurch M nicht im Nachhinein für diese Kosten herangezogen werden darf.
- Die Forderungen von VM sind verjährt. VM hätte innerhalb von 6 Monaten nach Wohnungsübergabe, also bis zum 07.06.2020, einen gerichtlichen Mahnbescheid oder eine gerichtliche Klage erheben müssen. M verweist hierbei auf § 548 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, nach denen die Verjährungsfrist zu dem Zeitpunkt beginnt, nach dem VM die Mietsache zurückerhalten hat, und ab dann 6 Monate läuft. Eine Unterbrechung dieser Frist tritt nur dann ein, wenn VM klagt oder ein Beweissicherungsverfahren vor Ablauf der Sechsmonatsfrist an- und rechtshängig macht (LG Berlin, 65 S 305/16 sowie BGH, VIII ZR 13/17). Durch die ausbleibende Antwort von M auf die Mail aus März sind auch keine verjährungshemmenden Verhandlungen eingetreten.
Ist M auf der sicheren Seite oder kommt der Mail von VM aus März - der einzigen Kommunikation innerhalb der 6-Monatsfrist - eine rechtliche Bedeutung bei? Diese benennt wie erwähnt den Schaden, der angeblich verschwiegen wurde. Eine Fristsetzung, Fotos, Handwerkerechnungen sind aber nicht beigefügt.
Ich bedanke mich vorab!
-- Editiert von cxmode am 01.07.2020 12:37
-- Editiert von cxmode am 01.07.2020 12:38
Schadensersatz für angebliche Beschädigungen, die nicht im Übergabeprotokoll vermerkt sind
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
War die Rückzahlung der Kaution SO vertraglich vereinbart?ZitatAm 07.03.2020 fordert M :
Wenn M sich unsicher ist, ob er zurecht sowas schreibt/schreiben lässt--- konnte M nicht noch 1 Tag warten, erst Rückfrage halten und dann dem VM schreiben?ZitatM lehnt die Forderung von 200 EUR zu Spülmaschine/Waschbecken mit der folgenden Begründung ab - zurecht?: :
Jetzt ist das Schreiben in der Welt/beim VM. M wird zwangsläufig abwarten müssen, was der VM daraufhin tut.
Es hätte mE schon genügt, überhaupt nicht auf das Schreiben des VM vom 29.6. zu reagieren.
Im Mietvertrag heißt es wörtlich:
Zitat:Kaution:
Die Kaution ist 3 Monate nach Rückgabe der Mietsache zuzüglich der angefallenen Zinsen unter Abrechnung evtl. Vermieterforderungen an den Mieter zurückzuzahlen. Steht eine Forderung des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest, so ist er berechtigt, einen der voraussichtlichen Forderung entsprechenden Betrag auch darüber hinaus einzubehalten.
Die Mietsache wurde am 07.12.2019 zurückgegeben, auf dieser Basis hat M am 07.03.2020 die Auszahlung der Kaution gefordert.
Zitat:Es hätte mE schon genügt, überhaupt nicht auf das Schreiben des VM vom 29.6. zu reagieren
Im Schreiben von VM vom 29.06. waren ja auch berechtigte Forderungen über NK-Nachzahlungen aufgeführt, weshalb M diese überwiesen hat.
Inwieweit wäre eine ausbleibende Antwort von M dem Ablehnen der Forderung über 200 EUR vorzuziehen gewesen?
Kommt dem unterzeichneten Übergabeprotokoll sowie der abgelaufenen Frist/Verjährung überhaupt keine Bedeutung zu?
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Ja, ist dann erledigt.Zitatauf dieser Basis hat M am 07.03.2020 die Auszahlung der Kaution gefordert. :
Was will M?
Wie viel wurde ausbezahlt?ZitatDer Restbetrag wird ausbezahlt. :
Von den 1.780 EUR wurden - wie vereinbart, wird von M nicht beanstandet - 150 EUR wegen unterlassenem Putzen einbehalten.
400 weitere EUR wurden einbehalten, hiervon 300 wegen BK-Nachzahlung und 100 EUR wegen angeblicher Beschädigung. Der Rest von 1.230 EUR wurde M im März ausbezahlt.
M erkennt die von VM am 29.06. übermittelte BK-Nachzahlung von 600 EUR an, unter Aufrechnung der einbehaltenen Kaution von 400 EUR will er VM 200 EUR überweisen. Eigentlich hatte M dies für heute vor, ist aber nun verunsichert.
M will für die von VM darüber hinaus geforderten 200 EUR wg. Beschädigungen nicht aufkommen.
Da M bisher keine offizielle Forderung - Klagebescheid oder Beweissicherungsverfahren - zugestellte wurde, sollte die Sache mit Ablauf des 07.06.2020, also der Sechsmonatsfrist des §548 Abs. 1. BGB, verjährt sein.
Außerdem pocht M darauf, dass die angeblichen Beschädigungen im beidseitig unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll nicht genannt werden.
Hat M Recht?
-- Editiert von cxmode am 01.07.2020 18:38
ZitatDer Rest von 1.230 EUR wurde M im März ausbezahlt. :
Verstehe nicht, warum M verunsichert ist. Versteht M die Verjährung auch nicht?ZitatEigentlich hatte M dies für heute vor, ist aber nun verunsichert. :
Richtig.ZitatM will für die von VM darüber hinaus geforderten 200 EUR wg. Beschädigungen nicht aufkommen. :
VM versucht es *selbst* und verpennt die Frist.ZitatDa M bisher keine offizielle Forderung - Klagebescheid oder Beweissicherungsverfahren - zugestellte wurde :
Wenn da nichts steht, steht da nichts. VM kann selber lesen.ZitatAußerdem pocht M darauf, dass die angeblichen Beschädigungen im beidseitig unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll nicht genannt werden. :
p.s.
vielleicht erklärt man M mal in einfachem Deutsch, was Fakt ist...
Zitat:
p.s.
vielleicht erklärt man M mal in einfachem Deutsch, was Fakt ist...
Dann seien M abschließend folgende 3 Fragen in umgangssprachlicherem Deutsch erlaubt:
1. Die am 09.03. von VM versendete Mail hemmt die Verjährung seiner Ansprüche nicht rechtswirksam, es hätte hier "härterer Mittel" (Gerichtsbescheid, ...) bedarft. Da ansonsten bis zur Verjährungsfrist 07.06. keine weitere Kommunikation stattfand, sind die Ansprüche wirksam verjährt. Korrekt?
2. Kann VM auf "getrennte Töpfe" beim Kautionseinbehalt bestehen? Also:
- 300 EUR wurden für BK-Nachzahlungen einbehalten, der tats. Wert liegt bei 600 EUR. Also muss M hierfür 300 EUR überweisen
- 100 EUR wurden für angebliche Schäden einbehalten, die aber verjährt sind. Also muss M (zeitaufwändig und nervenaufreibend) 100 EUR von VM zurückfordern.
Oder ist die Summenbetrachtung ungeachtet der Töpfe i. O., also: 400 EUR einbehalten, 600 EUR entstanden, 200 überweisen, fertig?
3. Wenn 1. bejaht und 2. die Töpfebetrachtung verneint wird, kann sich M entspannt zurücklehnen. Korrekt?
Versuch:
zu 1. ja
zu 2. nein, M muss nicht 300,- überweisen. M muss auch nicht 100,- zurückfordern. Töpfe sind Quatsch. Summe ist i.O.
zu 3. ja
M dankt!
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