Schadensersatz vom Vermieter nach Auszug

28. September 2011 Thema abonnieren
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)
Schadensersatz vom Vermieter nach Auszug

Ich habe folgendes Problem :

Ich bin im Juli 2010 ausgezogen. Im August erhielt ich von der Anwältin meines Vermieters ein Schreiben in dem er mich zu Ausbesserungsarbeiten und Endrenovierung aufforderte. Da die Auszugsklausel keine Gültigkeit besaß widersprach ich sämtlichen Forderungen und lehnte Ausbesserungsarbeiten ab. Daraufhin kam im November noch ein Schreiben seiner Anwältin mit einer weiteren Fristsetzung zur Ausbesserung und einem Kostenvoranschlag einer Firma, welche Sie dann in die Wohnung schicken würden. ich schrieb daraufhin das ich weiterhin jegliche Forderung widerspreche. Seitdem habe ich nichts mehr von seiner Anwältin gehört !

Im September diesen Jahres forderte ich meinen Vermieter auf, mir meine Kaution endlich auszuzahlen. Daraufhin kam wieder ein Schreiben seiner Anwältin mit einem erneuten Kostenvoranschlag einer Firma aus dem Monat 12/2010. Und jene Kosten werden mir nun von der Kaution abgezogen. Somit bekomm ich keine Kaution wieder und da der Kostenvoranschlag höher war als meine Kaution will der Vermieter den Rest von meiner Gutschrift der BK 2010 einbehalten.

Nun hab ich aber eben folgendes gefunden :

Wenigstens sind die Ansprüche zeitlich begrenzt durch die Sechsmonatsfrist. Der Vermieter muss sich nach Schlüsselübergabe also beeilen. Es reicht dabei nicht, wenn er dem Mieter einen bösen Brief schreibt. Um die Verjährung zu verhindern, muss er einen Mahnbescheid zustellen lassen oder Klage erheben. Passiert innerhalb der Verjährungsfrist nichts, so kann sich der Mieter entspannen: Verspätete Forderungen kann er mit dem Hinweis auf Verjährung abbügeln. „Die Kaution darf dann deswegen auch nicht mehr einbehalten oder gekürzt werden", so Mertens.

Da sich seine Anwältin nach November 2010 nicht mehr gemeldet hat ist nun meine Frage ob diese Verjähung in meinem Fall eingetroffen ist, da ich ja kein Schreiben mehr erhielt in dem mir gesagt wurde das die Firma nun tätig wurde und dies mit der Kaution verrechnet werden würde.

-- Editiert mum82 am 28.09.2011 21:04

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17 Antworten
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#1
 Von 
dem User forever known as Mortinghale
Status:
Student
(2350 Beiträge, 450x hilfreich)

quote:
Wie kann es sein das Vermieter sagt sie waren abgerissen und die Anwältin sagt, es wären keine vorhanden gewesen.

Wenn sie abgerissen wurden, waren sie ja auch nicht mehr da.
quote:
könnte man evtl. Rückwirkend sämtliche Kosten für Kleinreparaturen zurück verlangen da Mieter sie immer getragen hat ?

Nö.



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#2
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

danke für die Antwort, nun hab ich aber eben den Text geändert und würde darauf gern auch eine Antwort haben ;)

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2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1954 Beiträge, 1518x hilfreich)

Da wird dir wohl nur die Klage auf Auszahlung der Kaution bleiben, dann wird ein Richter entscheiden, ob deine vertragliche Auszugsklausel gültig war oder nicht.
Natürlich mußt du dabei auch damit rechnen, das der Richter gegen dich entscheidet, dann zahlst du auch noch die Gerichtskosten.

Die Entscheidung liegt bei dir!

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#4
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Ich werde auf jeden Fall Klage einreichen da ich eben noch dieses gefunden habe :

Hintergrund Verjährung: Wichtig ist, dass bis zum Ablauf der Verjährungsfrist ein Anspruch gerichtlich geltend gemacht werden muss, also in der Regel Erhebung der Klage oder Mahnverfahren. Es ist nicht ausreichend dem Schuldner nur eine Rechnung oder Mahnung zu schicken.


Da weder mein Vermieter noch seine Anwältin eine Klage erhoben haben ist die Verjährung ja somit eingetroffen.
( Letztes Schreiben der Anwältin kam ja 11/2010 und nun haben wir schon 09/2011 )

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#5
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2495x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Da weder mein Vermieter noch seine Anwältin eine Klage erhoben haben ist die Verjährung ja somit eingetroffen. <hr size=1 noshade>



Du solltest dich mit § 215 BGB beschäftigen, bevor du Kosten lostrittst.

Die NK-Rückzahlung wäre davon wahrscheinlich nicht betroffen, wenn es eine gibt. Wohl aber die Kaution.

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-- Editiert flawless am 28.09.2011 21:53

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#6
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Ok, das heißt also das ich die Kaution nicht zurück erhalten werde, er aber die anderen 120 € nicht von der BK-Gutschrift einbehalten darf ?

Wieso aber darf er die Kaution einbehalten obwohl er keinen Anspruch mehr auf Schadenserstaz hat ?


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#7
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Zur Aufrechnung verjährter Forderungen habe ich eben noch dieses gefunden :

In Betracht kommt auch, dass der Vermieter mit seinen Forderungen gegen die Kaution aufgerechnet hat. Dies geschieht durch einfache Erklärung. Sofern Sie also jemals ein Schreiben des Vermieters erhalten haben sollten, worin dieser sinngemäß mitteilt, dass er gewisse Kosten von der Kaution einzubehalten beabsichtige, so ist eine Aufrechnung erklärt worden, so dass jedenfalls dieser aufgerechnete Betrag - so er innerhalb der First des § 548 BGB aufgerechnet worden ist - nicht der Verjährung unterfällt.


In keinem Schreiben seinerseits und seiner Anwältin innerhalb der Verjährungsfrist steht geschrieben das der Schadensersatzanspruch mit der Kaution aufgerechnet wird.

Lediglich jetzt, nach über 9 Monaten ihres letzten Schreibens, teilt Sie mir mit das eben aufgerechnet wird.

Also ist er wohl doch verpflichtet mir diese auszuzahlen, oder ?

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#8
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2495x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Wieso aber darf er die Kaution einbehalten obwohl er keinen Anspruch mehr auf Schadenserstaz hat ?
<hr size=1 noshade>


Das ergibt sich aus § 215 BGB . Die Verjährung hindert die Aufrechnung nicht.

Das gilt selbstverständlich nur, soweit die Endrenovierungskausel im MV auch wirksam ist. Schäden musst du aber in jedem Fall bezahlen.

Da die NK-Abrechnung ausserhalb der 6-Monatsfrist liegt, gilt da § 215 BGB nicht "... wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet ... werden konnte".

Für dich allerdings auch nicht, du müsstest ggf. nachzahlen, Guthaben müsste aber ausgezahlt werden.

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#9
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Danke für den Hinweis. Er darf also die Kosten für neue Sockelleisten aufrechnen weil dies ein Schaden darstellt, es sei denn ich könnte beweisen das die Sockelleisten an den Wänden vorhanden waren und nicht wie behauptet abgerissen wurden.

Somit kann er also auch die Restforderung von meiner Gutschrift der BK abziehen, richtig verstanden ?



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#10
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2495x hilfreich)

quote:
Somit kann er also auch die Restforderung von meiner Gutschrift der BK abziehen, richtig verstanden ?


Nein, nur wenn du damit einverstanden wärst. Aufrechenbar wäre ein BK-Guthaben nicht, die Forderung ist erst nach Eintritt der Verj. entstanden.

Entweder du musst nachzahlen, oder du erhälst das Guthaben ausgezahlt.

quote:
Er darf also die Kosten für neue Sockelleisten aufrechnen weil dies ein Schaden darstellt, es sei denn ich könnte beweisen das die Sockelleisten an den Wänden vorhanden waren und nicht wie behauptet abgerissen wurden.


So ähnlich, genauer gesagt muss Vm. belegen, dass überhaupt Sockelleisten vorhanden waren und dass die bei Rückgabe gefehlt haben (Rückgabeprotokoll ?).

Dann müsstest du das widerlegen, ggf. mit Fotos, Zeugen. Letzteres gilt auch für den Vm. Rückgabeprotokoll wäre nur aussagekräftig, wenn du unterschrieben hast.

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#11
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Vermieter kam damals nicht zum Übergabetermin, somit hab ich Ihm die Schlüssel per Einschreiben zukommen lassen. Er erstellte dann wohl unter Zeugen ein Abnahmeprotokoll, welches er mir dann zukommen lies.

Mein Lebensgefährte und Vater können bezeugen das die Teppichleisten bei Auszug an den Wänden waren, sämtliche Beweisfotos der Wohnung sind leider nicht mehr vorhanden da mein Rechner in der Reparatur war und die Daten vorher nicht gesichtert wurden...

Laut Abnahmeprotokoll waren alle Leisten abgerissen, laut seiner Anwältin sind aber sämtliche Sockelleisten in allen Räumen nicht mehr vorhanden. Ist das nicht auch ein Widerspruch ? Desweiteren habe ich NIE eine Originalrechnung der Handwerker gesehen, lediglich einen Kostenvoranschlag aus dem Monat 12/2010 .

Ich muß dazu sagen das die Teppichleisten eh von mir gekauft wurden da bei Abnahme zwar welche vorhanden waren, diese aber samt Auslegware vom Vormieter bei Auszug mitgenommen wurden. Nun hat der Vormieter aber zugunsten des Vermieters schriftlich niedergelegt das er lediglich die Auslegware mitgenommen hätte. Im Übergabeprotokoll bei meinem Einzug wurden aber auch KEINE Sockelleisten erwähnt.

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#13
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2495x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Er erstellte dann wohl unter Zeugen ein Abnahmeprotokoll, welches er mir dann zukommen lies.

Mein Lebensgefährte und Vater können bezeugen das die Teppichleisten bei Auszug an den Wänden waren <hr size=1 noshade>


Dass Leisten vorhanden waren lässt sich nicht bestreiten. Rechtlich ist nicht die Realität entscheidend, sondern inwieweit man sie belegen kann. Der Vormieter wird kaum in deinem Sinne Stellung nehmen.

Es kommt darauf an, wie glaubwürdig ein Richter ggf. die Zeugen einschätzen würde. Entgegen landläufiger Meinung sind Zeugen das schlechteste Beweismittel, das es gibt.

Auch denkbar: Richter kann/will das nicht entscheiden, Pattsituation, Beweislastentscheidung, Vm. hätte dann nicht nachgewiesen, dass die Leisten fehlen. Das kann dir aber niemand garantieren, siehe § 286 ZPO .

Vm. muss den Schaden i.Ü. nicht tatsächlich beseitigen. Man kann z.B. auch mit der Delle im Auto leben, der Schädiger muss trotzdem den Schaden ersetzen.

Aber: Lohnt sich der Streit denn überhaupt, da die Renovierung die Kaution sowieso übersteigt? Wenn die "Auszugsklausel" wirksam ist, wohl eher nicht.

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#14
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Das ich die Leisten gekauft habe kann ich anhand einer Rechnung belegen. Das die damaligen Leisten vom Vormieter mit entfernt wurden kann ich nicht schriftlich belegen.

Der Vermieter schickte mir aber auch Bilder der Wohnung, auf denen ersichtlich ist das die Teppichleisten vorhanden sind, er hat sie eben nur von den Wänden entfernt und dann jedem Raum fotografiert wie diese auf dem Boden liegen und will nun eben Schadenersatz für "abgerissene" Leisten. Ich hab lediglich nicht mehr die Bilder von mir wo ersichtlich ist das die Leisten sich noch an der Wand befanden.

Von den Kosten der Auszugsrenovierung ( 3000 € ) sah er nach mehreren Schreiben meinerseits ab, da sich herausstellte das die Klausel im Mietvertrag keine Gültigkeit besaß.

Nun will er eben 400 € für neue Sockelleisten und 180 € für´s abmontieren von Schienen in der Küche haben sowie 250 € für Ausbesserungsarbeiten an allen Zimmertüren.

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#16
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2495x hilfreich)

quote:
Von den Kosten der Auszugsrenovierung ( 3000 € ) sah er nach mehreren Schreiben meinerseits ab, da sich herausstellte das die Klausel im Mietvertrag keine Gültigkeit besaß.

Nun will er eben 400 € für neue Sockelleisten und 180 € für´s abmontieren von Schienen in der Küche haben sowie 250 € für Ausbesserungsarbeiten an allen Zimmertüren.



Wenn das so ist, hat Vm. ja schon 3.000 EUR drauf gelegt. Wäre das schon bei Abschluss des MV klar gewesen, wäre die Miete höher gewesen. Glück gehabt.

Von daher würde ich wegen der paar EUR, um die es jetzt noch geht keinen Aufstand machen. Das Risiko ist hoch, Prozesse sind teuer und arbeitsintensiv.

Ein NK-Guthaben müsste dir wie gesagt ausgezahlt werden.

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#17
 Von 
mum82
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Danke für eure Hilfe !!! Ich werde dann der Einbehaltung meiner Kaution zustimmen :(



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