Hallo zusammen,
folgender Sachverhalt treibt uns um:
Vermieter AB kündigen Mieterin C den Wohnungsmietvertrag aufgrund von Eigenbedarf. Mieterin C möchte auch selber ausziehen, allerdings sich den Auszug bezahlen lassen und beauftragt jemanden mit dem Entwurf eines Mietaufhebungsvertrages.
Vermieter AB und Mieterin C verständigen sich und einigen sich auf einen Mietaufhebungsvertrag. Dieser sieht vor, dass die Vermieter eine Abstandssumme von 13.500 € (Warmmiete der Wohnung 500€) zahlen sowie auf die monatlich geschuldeten Nebenkosten für ca. halbes Jahr bis Auszug ebenfalls verzichten genauso wie auf eine Renovierung der Wohnung durch die Mieterin.
Da Vermieter AB Mieterin C als klagefreudige Mieterin kennengelernt haben, bestehen die Vermieter AB auf folgende Klausel im Vertrag:
"Die Parteien sind sich darüber einig, dass mit der Zahlung der Abfindung sämtliche Ansprüche und
Schadensersatzansprüche zwischen den Parteien aus dem Mietverhältnis und der Kündigung der
Wohnung ausgeglichen sind, auch soweit diese erst in Zukunft entstehen."
Die Klausel wir in den Mietaufhebungsvertrag aufgenommen, von beiden Parteien unterschrieben und der Mietaufhebungsvertrag wird vollzogen.
6 Monate nach Auszug erreicht Vermieter AB ein Schreiben, in dem Klage auf Schadensersatz aufgrund rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarfskündigung angekündigt wird, da Vermieter AB die Wohnung noch nicht bezogen haben.
Vermieter AB sind sich sicher, dass aufgrund der Formulierung im Mietaufhebungsvertrag und der Umstände (hohes Entgegenkommen der Vermieter) keine Schadensersatzansprüche bestehen. Zu Recht?
Schadensersatz wegen rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarfskündigung trotz Mietaufhebungsvertrag
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat :Zu Recht?
Das dürfte dann am Ende ein Gericht entscheiden.
Auf welche Summe wird denn geklagt?
Zitat :ein Schreiben
Von wem?
Zitat :in dem Klage auf Schadensersatz aufgrund rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarfskündigung angekündigt wird
Ich neige ja dazu, auf solche Ankündigungen erst mal nicht zu reagieren..
Ich möchte auf folgendes höchstrichterliches Urteil hinweisen: BGH, 08.04.2009 - VIII ZR 231/07. Die offizielle Zusammenfassung lautet:
"a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt."
Ein Aufhebungsvertrag ist also per se kein Ausschlusskriterium. In diesem Fall hier ist aber eine nicht unerhebliche Summe an den Mieter geflossen. Das unterscheidet ihn stark von dem vom BGH behandelten Fall. Es ist ja quasi schon ein Schadensersatz bezahlt worden. Das würde mit Sicherheit nicht unberücksichtigt bleiben.
Unabhängig davon kann eine 6monatige Verzögerung möglichweise ja noch sinnvoll begründet werden. Sollte der Eigenbedarf jedoch wirklich von Anfang an vorgetäuscht gewesen sein, dann wäre der Gang zu einem Anwalt anzuraten. Ich persönlich würde das nämlich unter Betrug einordnen und das wäre dann strafrechtlich relevant.
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Würde ich zunächst so sehen:
Mit einem Mietaufhebungsvertrag haben Mieterin und Vermieter einvernehmlich vereinbart, den Mietvertrag unter bestimmten Bedingungen (insbesondere Abstandszahlung an Mieterin) zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden.
Die ursprüngliche Intention des Vermieters (Eigenbedarf, etc.) wird ab Abschluss des Mietaufhebungsvertrags keine Rolle mehr spielen.
Alles andere käme einer Pflicht gleich, die der Vermieter im Mietaufhebungsvertrag eingegangen wäre, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung selbst zu nutzen.
Oder anders gesehen:
Der Abschluss des Mietaufhebungsvertrags ist an die Stelle der Eigenbedarfskündigung getreten.
Mieterin C ist nicht aufgrund einer Eigenbedarfskündigung ausgezogen, sondern aufgrund der eingegangenen Verpflichtung aus dem Mietaufhebungsvertrag.
Schadensersatz aufgrund rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarfskündigung kommt aber nur in Betracht wenn der Mietvertrag tatsächlich durch Eigenbedarfskündigung - wie hier nicht - beendet wurde.
Schau dir das zitierte BGH Urteil an. So einfach geht's nicht.Zitat :Die ursprüngliche Intention des Vermieters (Eigenbedarf, etc.) wird ab Abschluss des Mietaufhebungsvertrags keine Rolle mehr spielen.
Sieh es mal so: Sollte der Eigenbedarf wirklich vorgetäuscht gewesen sein, dann hätte der Vermieter den Mieter unter Vorspiegelung falscher Tatsachen zum Abschluss des Aufhebungsvertrages gebracht. Das wird dann nicht folgenlos bleiben.
Ich vermute, die in dem Fall hier gezahlte Entschädigung und deren Entstehung wird eine zentrale Rolle spielen. Wenn die gezahlt wurde, weil der Mieter den Eigenbedarf angezweifelt hat, dann wird ein zusätzlicher Schadensersatz meiner Meinung nach extrem schwierig. Denn dann hat sich der Mieter ja im vollen Bewusstsein des möglicherweise nicht vorliegenden Eigenbedarfs für den Aufhebungsvertrag entschieden. Wurde die Entschädigung gezahlt, um eine Kündigungsfrist zu verkürzen oder einen Härtefall auszugleichen, dann mag es anders aussehen.
Hallo zusammen,
vielen Dank für die Antworten.
In Rechtsprechung und Literatur wird angegeben, dass bei einem solchen Sachverhalt nicht einfach von einem Verzicht auf Schadensersatz durch den Mieter geschlossen werden darf.
Erst wenn weitere Umstände hinzukommen wie ein großes finanzielles Entgegenkommen seitens des Vermieters durch eine hohe Abstandszahlung etc. kann auf einen Verzicht auf Schadensersatz durch den Mieter geschlossen werden. Das würde also immer vom Einzelfall abhängen, ob davon ausgegangen werden kann, dass der Mieter auf Schadensersatzansprüche verzichtet hat oder nicht.
Hier im Sachverhalt ist es allerdings so, dass neben dem finanziellen Entgegenkommen auch ganz explizit im Mietaufhebungsvertrag Schadensersatzansprüche ausgeschlossen worden sind und von beiden Parteien unterschrieben wurde:
"Die Parteien sind sich darüber einig, dass mit der Zahlung der Abfindung sämtliche Ansprüche und
Schadensersatzansprüche zwischen den Parteien aus dem Mietverhältnis und der Kündigung der
Wohnung ausgeglichen sind, auch soweit diese erst in Zukunft entstehen."
Uns interessieren daher Einschätzungen, ob damit nicht eigentlich davon ausgegangen werden kann, dass der Mieter auf Schadensersatzansprüche bereits verzichtet hat.
Allseits ein schönes Wochenende
Zitat :Uns interessieren daher Einschätzungen, ob damit nicht eigentlich davon ausgegangen werden kann, dass der Mieter auf Schadensersatzansprüche bereits verzichtet hat.
Selbstverständlich kann man davon ausgehen.
Nützt halt nur nichts, wenn dann am Ende das Gericht da ganz anderer Meinung ist ...
Zitat :Selbstverständlich kann man davon ausgehen.
Nützt halt nur nichts, wenn dann am Ende das Gericht da ganz anderer Meinung ist ...
Vielen Dank für die Antwort.
Das ist grundsätzlich schon klar und wohl in jedem Gerichtsverfahren so. ;-)
Uns geht es auch wie gesagt nur um Einschätzungen/ Meinungen, weil Rechtsprechung und Literatur zwar Beispiele und Fundstellen hat für Eigenbedarfskündigung in Verbindung mit Mietaufhebungsverträgen. Auch Abstandszahlungen werden thematisiert, allerdings gibt es keine Fundstellen zu Verfahren, wo trotz vertraglichen Ausschluss von Schadensersatzansprüchen dennoch Schadensersatz geltend gemacht wurde.
Allseits ein schönes Wochenende
Zitat :Allseits ein schönes Wochenende
Danke. Ebenso.
Und noch:
Ich würde warten auf die angekündigte Klage der ehemaligen Mieterin C auf Schadensersatz aufgrund rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarfskündigung.
Weil:
1. Die Unwägbarkeit eines gerichtlichen Verfahrens auf deren Seite ist ebenso groß
2. Im Falle eine Klage kann man als Beklagter, nach Prüfung der Forderung und deren Begründung, immer noch Anerkenntnis beantragen.
Man ist hier nicht in der Situation, eine Klage der Vermieterin unter allen Umständen vermeiden zu müssen indem man deren außergerichtlich vorgebrachte Forderung erfüllt.
Zitat :Uns geht es auch wie gesagt nur um Einschätzungen/ Meinungen
Ich halte das durchaus für einen gewichtigen Faktor um einen vor weiteren Forderungen zu schützen.
Aber wie immer wird man abwarten müssen, mit welchen Argumenten die Gegenseite versucht den Verzicht weg zu argumentieren.
Man könnte - wie der Vorredner schon schrieb - damit argumentieren, das die ganze vertragliche Vereinbarung ungültig wäre, dann ist auch der Verzicht komplett vom Tisch.
In Anbetracht, dass
und die Mieterin den Aufhebungsvertrag selbst aufgesetzt hat, würde ich da doch etwas entspannter sein.
Zitat :da Vermieter AB die Wohnung noch nicht bezogen haben.
Was ist denn jetzt mit der Wohnung? Ist sie neu vermietet? Steht sie leer? Planen die Vermieter AB noch in die Wohnung einzuziehen?
Die Schadensersatzforderung soll wohl mit dem zitierten Teil aus dem BGH Urteil begründet werden.
Zitat:b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt."
Trifft dieser Sachverhalt aber auch zu ?
Da habe ich aber starke Zweifel, denn wie kann denn dieses "materielle für berechtigt halten" belegt werden, wenn der Mieter der Kündigung nicht grundsätzlich zugestimmt hat ? Hier stellt der MIeter Gegenforderungen auf die bei einer berechtigten Kündigung nicht bestehen würden.
Er will vielmehr für eine Auszugsverpflichtung in einem Mietaufhebungsvertrag die Zahlung einer Abstandssumme von 13.500 € (Warmmiete der Wohnung 500€) zahlen sowie dem Verzicht auf monatlich geschuldeten Nebenkosten für ca. halbes Jahr bis Auszug zugesagt erhalten.
Dies spricht deutlich dagegen, daß er sich zur Räumung verpflichtet gefühlt hat.
-- Editiert von Spezi-2 am 01.05.2022 14:42
Wenn ich das richtig verstanden habe, steht die Wohnung derzeit leer. Das allein langt mir für eine missbräuchliche Kündigung wegen Eigenbedarfs als Indiz nicht aus. Ich denke, es ist nachvollziehbar, dass es gerade bei klagefreudigen Personen schon sehr mutig wäre, den Einzug für die Zeit gleich nach dem Auszug zu planen. Denn man steht ja ungern auf der Straße. Und man weiß auch nicht, ob noch Handwerker zum Herrichten der Wohnung benötigt werden. Ich warte seit Monaten auf einen Anstreicher. Kein Billiganbieter, dieser Betrieb arbeitet seit Jahren für mich, aber er ist einfach ausgebucht.
Das wäre für mich so der Einstieg.
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