Schlussabrechnung nach 1,5 Jahren und Vermieter behält Kaution

Question

Hallo zusammen,
Einiges konnte ich durch Internet-Recherche bereits ermitteln. Allerdings bin ich mir in manchen Punkten nicht sicher und möchte daher nochmal ganz unbefangen bei den ExpertInnen fragen.

Mein ehemaliger Vermieter schreibt nach 1-Jahr, 5-Monaten eine "Schlussabrechnung" mit einer Erklärung warum die 700€ Kaution noch einbehält, mit den Folgenden Kostenpunkten:

50% der Maler-Kosten: 465€
Putz- & Reinigungsmittel: 35€
Putzkraft 6,5h: 169€
Nachzahlung Nebenkosten: 105€
--- Macht insg. 774€, also eine Nachzahlung von 74€.

Ich muss gestehen ich hatte die Kaution total aus den Augen verloren und ehrlicher Weise einfach damit gerechnet, dass diese sicherlich auf dem Ursprungs-Konto zurück ist, da ich während meiner Studi-Zeit ein sehr unkompliziertes Mietverhältnis hatte.

Mein Haus & Grund Mietvertrag besagt dazu:

Zitat:

Zustand, evtl. Renovierungsbedürftigkeit der Mietsache:
Die Mietsache wird in sauberem Zustand übergeben. Nach dem Mietzeit-Ende muss die Mietsache in renoviertem Zustand übergeben werden. Die Renovierung und Endreinigung wird in Absprache mit dem Mieter abgestimmt u. bauseits durchgeführt. Evtl. anfallende Entkalkungs- und Reinigungskosten trägt der Vermieter.

Meine Recherche ergab bisher:
- NK-Abrechnung erfolgte nicht innerhalb eines Jahres und ist daher ungültig
- Eine Kaution hat eine Rückzahlungsfrist von 3-6 Monaten - In dieser Zeit wurden keine weiteren Mängel gültig gemacht.
- Vor dem Streichen muss eine Rücksprache gehalten werden(wie selbst in seinem Vertrag erwähnt). Der Mieter muss die Chance haben etwaige Mängel selbst auszubessern bzw. einen eigenen Fachbetrieb zu konsultieren.

Das Streichen hatte ich Ihm persönlich angeboten, wurde aber vom Vermieter abgelehnt, da es dieser "professionell"/"bauseits" durchführen lassen wolle.

Bei der Reinigung bin ich mir nicht sicher, da eine Endreinigung nicht bis nur bedingt notwendig, da ich die Wohnung in sauberem Zustand verlassen habe. Die komplette Reinigung von mir tragen zu lassen ist fast schon absurd, wobei die Nachmieterin bei Schlüsselübergabe noch gefragt hat "was hier den geputzt werden müsse, da es so sauber sei" :D

Liebe Grüße und einen Schönen Tag euch!

Solan196 · Answer

- NK-Abrechnung erfolgte nicht innerhalb eines Jahres und ist daher ungültig    Du bist also Mitte 2020 ausgezogen? Da sollte tatsächlich - egal welcher Turnus - die Abrechnungsperiode schon vorbei sein, wenn er jetzt erst die Abrechnung übersendet, dann ist das zu spät &lpar;es sei denn, er hätte dich suchen müssen&rpar; und evtl. Ansprüche aus dieser Abrechnung sind gültig aber verjährt.    Da der VM evtl. Schäden innerhalb von 6 Monaten anmelden muss, ist auch dies imho auch verjährt.    Ich würde die Forderung aufgrund von Verjährung zurückweisen und auffordern die Kaution innerhalb von 14 Tagen auszuzahlen. Einwurf-Einschreiben, dann hast du einen Zustellungsnachweis. Danach dann Mahnbescheid.

Harry van Sell · Answer

- Eine Kaution hat eine Rückzahlungsfrist von 3-6 Monate  Nö, es gibt da keine Fristen.  Wenn allerdings nach 6 Monaten nicht über die Kaution rechtskonform abgerechnet wurde, dann ist das ganz verjährt.        Ich würde die Forderung aufgrund von Verjährung zurückweisen und auffordern die Kaution innerhalb von 14 Tagen auszuzahlen. Einwurf-Einschreiben, dann hast du einen Zustellungsnachweis. Danach dann Mahnbescheid.  So und nicht anders würde ich das auch machen ...

guest-12317.03.2023 10:09:24 · Answer

Ich stimme den beiden vorherigen Posts zu, aus meiner Sicht ist das das meiste verjährt und schon allein aus diesem Grund kannst Du eine Zahlung der meisten Sachen ablehnen. Vollkommen unabhängig davon, was davon berechtigt ist und was nicht. Sich auf die Verjährung zu berufen, ist meist der einfachste und schnellste Weg. Sollte der Vermieter sich weigern, die Kaution zurückzuzahlen und es kommt zu einem Rechtstreit, prüft das Gericht lediglich, ob die Verjährung wirklich eingetreten ist und wenn ja, dann ist es da schon vorbei. Das Gericht muss sich nicht damit aufhalten, die Ansprüche inhaltlich zu prüfen, das spart halt jede Menge Zeit.

Aber nochmal im Detail, denn in einem Punkt stimme ich den beiden vorherigen Posts nicht zu. Nämlich bei den Nebenkosten.

Zitat (von mojo187):
Zitat:

Zustand, evtl. Renovierungsbedürftigkeit der Mietsache:
Die Mietsache wird in sauberem Zustand übergeben. Nach dem Mietzeit-Ende muss die Mietsache in renoviertem Zustand übergeben werden. Die Renovierung und Endreinigung wird in Absprache mit dem Mieter abgestimmt u. bauseits durchgeführt. Evtl. anfallende Entkalkungs- und Reinigungskosten trägt der Vermieter.

Das ist eine wirklich süße Klausel für Schönheitsreparaturen - die meiner bescheidenen Meinung nach komplett ungültig ist und auch durch ihre bloße Existenz andere Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen an anderer Stelle des Mietvertrags (wenn es die gibt), ungültig machen würde.

1. Ungültige Endrenovierungsforderung
2. Dem Mieter die Möglichkeit absprechen, die Renovierung selbst machen zu dürfen und Zwang zu einer Fachfirma nach Wahl des Vermieters
3. Reinigungskosten als Formularklausel auf den Mieter umzulegen ist fast unmöglich - und so wie hier ganz sicher nicht zulässig

Insofern spielt es hier auch keine Rolle mehr, in welchem Zustand (renoviert/unrenoviert) die Wohnung bei Einzug übergeben wurde. Der Mieter ist bei so einer vermurksten Klausel schlicht aus dem Thema Schönheitsreparaturen raus.

Zitat (von mojo187):
Evtl. anfallende Entkalkungs- und Reinigungskosten trägt der Vermieter.

Ist das vielleicht ein Tippfehler Deinerseits und sollte "Mieter" heißen? Ansonsten frage ich mich, warum der Vermieter auf die Idee kommt, dass der Mieter diese Kosten trägt, wenn im Vertrag explizit "Vermieter" steht? Aber egal, selbst wenn das ein Tippfehler war, man darf mietvertraglich unter gewissen Umständen vereinbaren, dass der Mieter die Wohnung mehr als nur besenrein hinterlässt, aber man darf ihm nicht die Möglichkeit absprechen, die Reinigung selbst zu machen und ihn nicht dazu zwingen, ein vom Vermieter ausgesuchtes Fachunternehmen dafür zu bezahlen. Also auch ungültig.

Bleibt nur noch die Nachzahlung der Nebenkosten. Auszug vor 1,5 Jahren = Ende Mai 21, korrekt?
Da sehe ich eine Verjährung allerdings noch nicht. Kommt auf die Abrechnungsperiode an. Aber wenn wir von dem Normalfall Jan-Dez ausgehen, hätte der Vermieter dafür noch bis zum 31.12.22 Zeit (die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 1 Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode zugehen, die Abrechnungsperiode hier wäre Jan-Dez 21). Die Kosten müsstest Du also wohl zumindest prüfen, ob die so korrekt sind, und die Nachzahlung dann ggf. akzeptieren. Auf die Verjährung kannst Du Dich meiner Meinung nach bei diesen €105 nicht berufen.

hh · Answer

Du bist also Mitte 2020 ausgezogen?    Wohl eher Mitte 2021    Da sollte tatsächlich - egal welcher Turnus - die Abrechnungsperiode schon vorbei sein,    Für den Fall, dass Abrechnungszeitraum und Kalenderjahr übereinstimmen, kam die Nebenkostenabrechnung noch nicht zu spät. Der Vermieter hätte noch bis zum 31.12.2022 damit Zeit gehabt, weil für die Jahresfrist nicht der Auszug, sondern das übliche Ende des Abrechnungszeitraumes maßgebend ist.    Eine Kaution hat eine Rückzahlungsfrist von 3-6 Monaten - In dieser Zeit wurden keine weiteren Mängel gültig gemacht.    Richtig, wenn der Vermieter die Mängel erstmalig mit der Kautionsabrechnung geltend gemacht hat, dann sind seine Ansprüche verjährt.    Vor dem Streichen muss eine Rücksprache gehalten werden&lpar;wie selbst in seinem Vertrag erwähnt&rpar;. Der Mieter muss die Chance haben etwaige Mängel selbst auszubessern bzw. einen eigenen Fachbetrieb zu konsultieren.    Richtig, auch schon gesetzlich muss der Vermieter die Möglichkeit zur Nacharbeit geben.    Bei der Reinigung bin ich mir nicht sicher, da eine Endreinigung nicht bis nur bedingt notwendig, da ich die Wohnung in sauberem Zustand verlassen habe.    Auch bei der Reinigung muss dem Mieter die Gelegenheit zur Nacharbeit gegeben werden.    Insgesamt sind daher wohl lediglich die Nachzahlung der Nebenkosten berechtigt.

guest-12317.03.2023 10:09:24 · Answer

Ausgezogen bin ich am 30.04.21  Das Schreiben seinerseits kam am 28.09.22  Also 1 Jahr, 5 Monate.    Auf meiner Endkostenabrechnung 2021 steht ein  Nutzungszeitraum 01.01.2021 - 30.04.2021 &  Abrechnungszeitraum vom 01.01.2021 - 31.12.2021    Dann passt's ja ;-&rpar;    Ich würde dem Vermieter jetzt ein kurzes Schreiben zukommen lassen. Da berufst Du Dich für die Punkte 50% der Maler-Kosten: 465€  Putz- & Reinigungsmittel: 35€  Putzkraft 6,5h: 169€  auf die Verjährung gemäß &#167;548 BGB. Das hier  Nachzahlung Nebenkosten: 105€  kannst Du akzeptieren, wenn es Dir realistisch erscheint und Dein Einverständnis erklären, die €105 von der Kaution abzuziehen.   Dann dem Vermieter für die restlichen €595 der Kaution eine Frist zur Rückzahlung von ca. 2 Wochen setzen. Und ich füge immer gleich vorsorglich hinzu, dass ich mir bei Nichteinhaltung der Frist rechtliche Schritte ohne weitere Ankündigung vorbehalte.  Das ganze am besten per Einschreiben an den Vermieter und erstmal abwarten.    Je nachdem, wie er reagiert, dann ggf. weitere Schritte &lpar;wie Mahnbescheid, Anwalt, Klage, etc., pp.&rpar;

hh · Answer

auf die Verjährung gemäß &#167;548 BGB.    und hilfsweise auf die nicht gewährte Möglichkeit der Nacherfüllung &lpar;&#167; 281 BGB&rpar;

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