Schönheitsreparaturen/Wartungen durch den Mieter

29. November 2008 Thema abonnieren
 Von 
joseba
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Schönheitsreparaturen/Wartungen durch den Mieter

Hallo,

habe eine Frage zu den sonstigen Bestimmungen in einem Mietvertrag und einer Kündigungsbestätigung:

In der Kündigungsbestätigung des Vermieters steht folgender Absatz:
Die Wohung ist frisch gestrichen, sauber, insbesondere sind Kühlschrank und Herd, sowie die Tepichböden zu reinigen, und leer mit allen Schlüsseln an mich zu übergeben. Die Elektroöfen und der Durchlauferhitzer sind zu warten, bitte legen Sie mir hierzu den Beleg vor. Sollten Sie die Wohung nicht streichen, tritt § 18 in Kraft.

Auszug aus dem Wohnraum-Mietvertrag

Besonders wichtig schein § 30 "Sonstige Bestimmungen" zu sein, sowie §17 und §18:

§ 30 Sonstige Bestimmungen
- Die jeweiligen Malerarbeiten sind von einem Fachmann auszuführen.
- Durchlauferhitzer und Elektroöfen sind 1 mal jährlich zu reinigen.
- Der Mieter verpflichtet sich bei Auszug alle Schöheitsreparaturen ohne Rücksicht auf Zustand und Mietdauer ausführen zu lassen oder §18/2 tritt in Kraft.
- Bei Auszug sind alle Teppichböden zu reinigen und Elektroöfen und Durchlauferhitzer zu warten.

§ 17 Laufende Schönheitsreparaturen, Art und Ausführung von Arbeiten
1. Der Vermieter ist zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
2. Der Mieter ist verpflichtet, soweit schriftlich nichts anderes vereinbart ist, ohne besondere Aufforderung die nachfolgend bezeichneten
Schönheitsreparaturen regelmäßig während der Mietzeit auszuführen. Diese Verpflichtung besteht im allgemeinen,
wenn für Küche, Bäder und Duschen 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten 5 Jahre und
für alle anderen Nebenräume 7 Jahre seit Vertragsbeginn oder einer späteren fachgerechten Herrichtung der betreffenden Räume
verstrichen sind.
Zu den Schönheitsreparaturen gehört u.a.: Entfernen alter Tapeten, Tapezieren, Anstreichen von Decken und Wänden. Besondere
Wanddekorationen und schwere Tapeten (z.B. Textiltapeten, trocken abziehbare Tapeten usw.) dürfen nur mit Genehmigung
des Vermieters angebracht werden. Versorgungsleitungen, Heizkörper und sonstige Geräte sowie das Holzwerk innerhalb
des gesamten Wohnbereichs (Verbundfenster und Verbundtüren 3seitig) in der Wohnung sind, im allgemeinen, alle fünf Jahre
auch in Küche, Bad und Dusche fachgerecht zu lackieren. Holzwerk darf nur weiß oder cremefarbig gestrichen werden - Naturholz
nur transparent oder lasiert. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters.
3. Übernimmt der Mieter eine nicht renovierte Wohnung und hat er zugleich die Anfangsrenovierung vertraglich übernommen,
dann verlängern sich die in Ziff. 2 Abs. 1 Satz 2 genannten Regelfristen für die seit Vertragsbeginn erstmals fällige Vornahme
von Schönheitsreparaturen von 3 auf 6, von 5 auf 10 bzw. von 7 auf 14 Jahre. Danach gelten die ursprünglichen Regelfristen
von 3, 5 bzw. 7 Jahren wieder. Diese Fristen beginnen mit Beginn des Mietverhältnisses.
Werden nur Teile der Mietsache in der in Abs. 1 genannten Weise vom Mieter übernommen, gelten die dort genannten Einschränkungen
nur für diese Teile.
4. Ziff. 1 bis 3 sind nicht anwendbar, soweit die Vertragschließenden eine andere individuelle Vereinbarung ausgehandelt und
schriftlich getroffen haben.
5. Alle vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten sind fachgerecht und auf seine Kosten auszuführen.

§ 18 Schönheitsreparaturen bei Vertragsende, Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen
1. Hat der Mieter die ihm nach diesem Vertrag obliegenden fälligen und nach den allgemeinen Regeln (§ 17 Ziff. 2) erforderlichen
Schönheitsreparaturen zum Vertragsende nicht, nicht vollständig oder nicht fachgerecht ausgeführt, so hat ihn der
Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung dieser Arbeiten unter angemessener Berücksichtigung der
Vorschläge (Angaben) des Vermieters hinsichtlich Farbe und Material aufzufordern. Dieser Fristsetzung bedarf es nicht, wenn
und soweit der Mieter die Durchführung der Arbeiten ernsthaft - auch stillschweigend - und endgültig verweigert. Nach
Fristablauf ist der Vermieter berechtigt, Schadensersatz zu verlangen, wenn die Leistung nicht rechtzeitig und wie geschuldet
bewirkt worden ist.
Nach der Verwendung unüblicher Farben durch den Mieter hat dieser einen herkömmlichen Anstrich zu erstellen.
Seite 7 von 13
2. Für Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende noch nicht fällig sind, hat der Mieter grundsätzlich von den aus dem Kostenvoranschlag
eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes ersichtlichen Kosten als Abgeltung der aufgrund der Abnutzung
der Wohnung durch ihn erforderlichen Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen:
wenn die Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn oder einer späteren fachgerechten Vornahme länger zurückliegen als:
bei Küchen, Bädern, Duschen: bei Wohn-/Schlafräumen, Fluren, bei allen anderen Nebenräumen:
Dielen, Toiletten:
7 Monate = 20% 12 Monate = 20% 15 Monate = 20 %
11 Monate = 30% 18 Monate = 30% 22 Monate = 30 %
15 Monate = 40% 24 Monate = 40% 29 Monate = 40 %
19 Monate = 50% 30 Monate = 50% 37 Monate = 50 %
23 Monate = 60% 36 Monate = 60% 45 Monate = 60 %
27 Monate = 70% 42 Monate = 70% 53 Monate = 70 %
31 Monate = 80% 48 Monate = 80% 61 Monate = 80 %
34 Monate = 90% 54 Monate = 90% 68 Monate = 90 %
Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Voranschlages durch den Voranschlag eines anderen Malerfachgeschäfts
für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Handwerker
die Ausführung der Arbeiten ablehnt.
Weist der Mieter nach, dass der tatsächliche Abnutzungsgrad der Mietsache geringer ist, als der prozentual ermittelte, gilt dieser
für die Berechnung der Abgeltung.
3. Hat der Mieter eine nicht renovierte Wohnung und zugleich die Anfangsrenovierung vertraglich übernommen und fachgerecht
ausgeführt, beginnen die normalerweise einzuhaltenden Fristen nach Ziff. 2 für die Abgeltung bei Küchen, Bädern und Duschen
erst nach 3 Jahren, bei Wohn-/Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten erst nach 5 Jahren, bei allen anderen Nebenräumen
erst nach 7 Jahren seit Vertragsbeginn zu laufen.
4. Eine etwaige Kostentragung des Nachmieters für die Mietsache oder dessen Durchführung von Schönheitsreparaturen berührt
die in Ziff. 1, 2 und 4 genannten Verpflichtungen des Mieters nicht.
5. Soweit dem Vermieter durch Nichtausführung, verspätete oder nicht ordnungsgemäße Ausführung von Schönheitsreparaturen
bei Vertragsende ein Schaden (z.B. Mietausfall) entsteht, ist dieser vom Mieter zu ersetzen. Kosten, die das Malerfachgeschäft
ggfls. für die Erstellung des Voranschlages im Sinne der Ziff. 2 in Rechnung stellt, sind dem Vermieter vom Mieter in voller
Höhe zu erstatten.
6. Soweit sich die Mietsache in einem über die normale Abnutzung hinausgehenden Zustand befindet, kann der Vermieter zusätzlich
seine gesetzlichen Rechte geltend machen (insbesondere Schadensersatzanspruch).
7. Der Mieter kann seine Abgeltungspflicht abwenden, indem er die - eigentlich noch nicht fälligen - Schönheitsreparaturen fachgerecht
selbst durchführt bzw. durchführen lässt.


Zu welchen Reparaturen ist man wirklich verpflichtet, bzw. müssen die Kosten für die Wartung der Durchlauferhitzer und der Elektroöfen vom Mieter getragen werden?

Vielen Dank,
joseba

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12 Antworten
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#1
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
Status:
Bachelor
(3168 Beiträge, 1398x hilfreich)

--- editiert vom Admin

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
joseba
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank erstmal für die schnelle Antwort.

Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2007 und endet nach einer fristgerechten Kündigung zum 31.01.2009.
Eigentlich sind alle Wände entweder mit Holz oder Kacheln verkleidet. Lediglich eine Wand im Schlafzimmer ist weis gestrichen (durch den Vermieter).

-- Editiert von joseba am 29.11.2008 23:57

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
Status:
Bachelor
(3168 Beiträge, 1398x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

§ 18 Nr. 1 ist wirksam, aber betrifft den Fragesteller nicht, da er grade mal zwei Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Es sind also noch keine Renovierungen fällig.

§ 18 Nr. 2 ist gleich aus mehreren Gründen unwirksam, aber um es nicht ausschweifen zu lassen, begnüge ich mich, auf die entsprechende Entscheidung des BGH hinzuweisen: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">BGH VIII ZR 52/06</a> (Stichwort Abgeltungsklausel)

§ 30 ist so unwirksam, dass sich die Balken biegen !!


Daher kann der Fragesteller ganz getrost ohne zu Renovieren ausziehen. Wenn der Vermieter Schwierigkeiten hat, dann ganz schnell zum Anwalt. Die Erfolgschancen in einem Rechtsstreit stehen bei 99,999999999 %.



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#5
 Von 
joseba
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Was mir aber völlig unlogisch ist sind gerade die Wartungsarbeiten. Es steht nirgens drin, durch wen diese Geräte zu warten sind und auch nicht in welchen Intervallen. Lediglich die Reinigung ein mal jährlich.
Das kann doch nicht sein, dass ein Vermieter diese Kosten auf den Mieter abwälzen kann? Wie ist hier eigentlich die Rechtslage?

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

Bzgl. der Wartung ist die Rechtslage wie folgt: Grundsätzlich ist es zulässig, vom Mieter die Übernahme von Wartungskosten zu fordern, aber dies muss im Mietvertrag vereinbart sein. Aber auch hinsichtlich der Wartung von Gegenständen darf es sich nicht um starre regelungen handeln. Wenn es also heißt, der Ofen oder was ist zwingend bei Auszug zu warten (egal, wann er das letzte mal gewartet wurde), dann ist das unwirksam.

Trotzdem ist - wie gesagt, der Ofen das kleinste Problem.

Wenn Du die Wohnung nicht renovierst, wird der Vermieter die Kaution einbehalten. Das heißt, Du musst die Kaution einklagen. Diesen Prozess wirst du ganz eindeutig gewinnen.

Ich würde aber in der Tat keinen Handbreit renovieren, denn dieser Mietvertrag ist nicht nur unwirksam, sondern durch das Schreiben, was der Vermieter geschickt hat, wird deutlich, dass es ihm nur um Abzocke geht.

Ich würde das auf keinen Fall mitmachen.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
Status:
Bachelor
(3168 Beiträge, 1398x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1206x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#9
 Von 
joseba
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Wie gesagt steht in § 30 "Sonstige Bestimmungen" des Mietvertrags folgendes: "Bei Auszug sind die Teppichböden zu reinigen und Elektroöfen und DUrchlauferhitzer zu warten."

Es kann doch auch nicht sein, dass hier der Mieter selber eine Firma beauftragen muss? Zudem sind es ja eben starre Fristen. Was wäre, wenn der Mieter schon nach 3 Monaten aus der Wohnung auszieht, dann wäre ja auch eine Wartung laut diesem Mietvertrag fällig.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9542 Beiträge, 2332x hilfreich)

Ja, wie schon gesagt, dieser § 30 ist das papier nicht wert, auf dem er steht. Ich würde mich aber trotzdem nicht auf die Wartung versteifen, sondern die gesamte Renovierungs, Reinigungs- und Wartungsproblematik als Ganzes betrachten und entsprechend juristisch bearbeiten lassen.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
guest123-2170
Status:
Lehrling
(1592 Beiträge, 770x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#12
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1206x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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