Guten Tag, mein Vater, der 22 Jahre in eine Mietwohnung gelebt hat, ist verstorben. Wir haben mit viel Aufwand seine Wohnung ausgeräumt und nun stellt sich uns die Frage, müssen wir renovieren, oder die Wohnung nur besenrein übergeben.
Im Internet haben wir was mit einer weichen Klausel im Bezug auf Schönheitsreperaturen gefunden das uns Sorgen bereiten, das die greifen könnte
Anbei der Mietvertragauszug:
1. Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auf eigene Kosten während des Mietverhältnisses, spätestens zu dessen Ende, nach Maßgabe von Ziff. 2 und 3 durchzuführen.
2. Für Art, Umfang und Fälligkeit der Schönheitsreparaturen gilt im einzelnen folgendes:
2.1 Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Ein-
2.2 Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn dad Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küchen, Bädern und Duschen
alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
alle 5 Jahre,
in allen anderen Nebenräumen
alle 7 Jahre
Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich.
3. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Naßräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33% der Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66%, bei mehr als drei Jahren 100%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für die sonstigen Räume länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund des Kostenvor-anschlages, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%, länger als fünf Jahre 100%.
Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebs beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit, selbst zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden.
Vielen Dank für eine Nachricht
-- Editiert von User am 23. Juli 2026 22:23
Schönheitsreperaturen, weiche Klausel
Zitat :sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Ein-
2.1 ist unvollständig
Aber er ist eh nichtig, denn es ist vom "Streichen der Fußböden" und "sämtlichen anderen Anstrichen" die Rede, somit werden damit auch Arbeiten umfasst welche gesetzlich reine Instandhaltung sind - und diese sind nicht auf den Wohnraummieter abwählbar.
Zitat :Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich.
Starre Fristen sind ein KO-Kriterium, damit ist auch der Abschnitt 2.2 nichtig.
Auch in Abschnitt 3. sind wieder starre Fristen / eine Quotenabgeltungsklausel und somit der gesamte Abschnitt nichtig.
Damit dürfte alles bezüglich der Schönheitsreparaturen nichtig sein, denn mit Nichtigkeit des Abschnitts 2. und 3. würde auch Abschnitt 1. seine Wirkung verlieren und wäre nichtig.
Zitat :Damit dürfte alles bezüglich der Schönheitsreparaturen nichtig sein, denn mit Nichtigkeit des Abschnitts 2. und 3. würde auch Abschnitt 1. seine Wirkung verlieren und wäre nichtig.
das sehe ich auch so
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Dieser Satz macht das zu einer weichen Fristenregelung. Ich teile dieses Argument also ausdrücklich nicht.Zitat :Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küchen, Bädern und Duschen
Die Quotenabgeltungsklauseln unter Punkt 3 sind definitiv unwirksam. Aber das hat meines Wissens nach keine Auswirkungen auf die Vereinbarung zu den turnusmäßigen Schönheitsreparaturen.
Wie schon geschrieben fehlt da was. Das wäre jedoch wichtig zur Einschätzung.Zitat :Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Ein-
Zum Umfang von Schönheitsreparaturen gibt es keine gesetzliche Regelung. Gerichte folgen jedoch der Formulierung in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Wird in einem Mietvertrag mehr vorgeschrieben, ist die gesamte Vereinbarung sehr häufig unwirksam.
Die Formulierung hier weicht davon zum Nachteil des Mieters ab. Es soll das Streichen aller Türen (nicht spezifiziert ob Innentür oder Außentür) dazugehören. Damit wäre auch der Außenanstrich der Türen umfasst. Das ist nicht erlaubt. Der Vermieter müsste daher argumentieren, dass aus dem Zusammenhang der Vereinbarung klar sei, dass der Außenanstrich nicht umfasst sei. Erscheint mir schwierig. Wenn hinter "Ein- " noch Einbauten oder ähnliches steht, dann wäre auch das eine Abweichung zum Nachteil des Mieters.
Im Ergebnis komme ich also auch zum Schluss, dass die Vereinbarungen unwirksam sind.
Zitat :Dieser Satz macht das zu einer weichen Fristenregelung.
Nein, denn dieser Satz bezieht sind ausschließlich auf den Teil
Zitat :Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küchen, Bädern und Duschen
alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
alle 5 Jahre,
in allen anderen Nebenräumen
alle 7 Jahre
Zitat :Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich.
Das Wort "regelmäßig" beschreibt Handlungen oder Zustände, welche nach einer festen Ordnung (routinemäßig) geschehen, somit starre Frist.
Das Wort "erforderlich" bildet einen starren Zwang ab, der den tatsächlichen Zustand ignoriert.
Die Wirkungen beider Worte werden gerade nicht durch das "im allgemeinen" aus dem vorhergehenden Teil aufgehoben.
Jetzt bin ich ganz unsicher, wenn ich folgendes lese:
1. Ausgangspunkt: Gesetzliche Grundregel
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten – dazu gehören auch Schönheitsreparaturen. Das ist der gesetzliche Ausgangspunkt, von dem der Mietvertrag abweicht.
1. Was Ihr Vertrag dazu regelt: § 14
Ihr Vertrag verschiebt diese Pflicht in § 14 auf den Mieter. Der Paragraf hat mehrere Teile:
§ 14 Nr. 1: "Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auf eigene Kosten während des Mietverhältnisses, spätestens zu dessen Ende, … durchzuführen." → Das ist die Grundverpflichtung.
§ 14 Nr. 2.2: "…regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre." → Das ist die Fälligkeitsregel (wann muss gestrichen werden).
§ 14 Nr. 3: Die Quotenabgeltungsklausel – Kostenbeteiligung anteilig, wenn bei Auszug noch nicht fällig gestrichen werden musste.
Diese drei Teile sind rechtlich unterschiedlich zu bewerten – nicht als ein Block, sondern jeder für sich.
1. Warum § 14 Nr. 3 (Quote) nicht gilt
Rechtsgrundlage: BGH, Urteil v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13 (Leitsatz):
"Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen."
Übersetzt: Ein Mieter kann bei Vertragsschluss nicht vorhersehen, wie hoch die anteilige Kostenbeteiligung am Ende ausfallen wird – das benachteiligt ihn unangemessen. Deshalb: § 14 Nr. 3 ist unwirksam. Fest, unstrittig, seit 2015 gefestigte Rechtsprechung.
Praktische Konsequenz für Sie: Es gibt keine anteilige Kostenbeteiligung bei vorzeitigem Auszug – aber das betrifft ohnehin einen Sonderfall (Auszug vor Fälligkeit der Reparaturen), der hier durch den Tod des Mieters gar nicht einschlägig ist.
1. Warum § 14 Nr. 1/2 (Streichpflicht) trotzdem gilt
Zwei mögliche Gründe, warum die Streichpflicht unwirksam sein könnte – beide greifen hier nicht:
a) "Starre Fristen"? Nein. BGH, Urteil v. 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03: Starre Fristenpläne ("spätestens nach X Jahren", ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand) sind unwirksam. Ihr Vertrag formuliert aber weich: "im Allgemeinen … wenn das Aussehen … beeinträchtigt ist" – genau diese Formulierung hat der BGH mehrfach als wirksam bestätigt, zuletzt ausdrücklich auch in VIII ZR 242/13, Rn. 21: "Das Berufungsgericht hält die Vornahmeklausel … für wirksam, da sie die Renovierungsverpflichtung auf einen je nach Abnutzung bedarfsorientierten, flexiblen Fristenplan stütze." Das wurde vom BGH nicht beanstandet.
b) "Infiziert" die unwirksame Quotenklausel automatisch die Streichpflicht? Nein. Das ist die zentrale Frage, die die andere Partei vermutlich meint – und sie ist höchstrichterlich ausdrücklich geklärt:
BGH, Beschluss v. 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23: "Die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel."
Begründung des Gerichts: Beide Klauseln regeln unterschiedliche Sachverhalte (laufende Streichpflicht während der Mietzeit vs. anteilige Kostenbeteiligung bei Auszug vor Fälligkeit) und sind sprachlich und inhaltlich trennbar – man kann die Quotenklausel gedanklich streichen ("Blue-Pencil-Test"), ohne dass die Streichpflicht ihren Sinn verliert oder umformuliert werden müsste. Nur wenn eine Klausel nicht trennbar wäre, würde der Wegfall eines Teils automatisch den Rest mitreißen (§ 306 BGB) – das ist hier nicht der Fall.
1. Der einzige Weg, wie die Streichpflicht doch noch wegfallen könnte
Rechtsgrundlage: BGH, Urteile v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13:
Die Streichpflicht ist unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, ohne dass der Vermieter dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt hat.
Das ist ein völlig eigenständiger, dritter Grund – unabhängig von der Quotenklausel und unabhängig von "starr/weich". Er greift nur, wenn der unrenovierte Zustand bei Einzug 2004 bewiesen wird.
Wer muss das beweisen? Der Mieter (BGH, Beschluss v. 30.01.2024, VIII ZB 43/23, ausdrücklich bestätigt): "…dass der Mieter für den Umstand darlegungs- und beweisbelastet ist, dass ihm eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist."
Ihre Situation: Kein Übergabeprotokoll (von der Vermieterin schriftlich per WhatsApp bestätigt), keine Fotos, keine Zeugen, keine Erinnerung. → Dieser Beweis kann nicht geführt werden.
1. Ergebnis – die vollständige Kette
Klausel Wirksam? Rechtsgrundlage
§ 14 Nr. 1/2 (Streichpflicht, weicher Fristenplan) Ja, wirksam BGH VIII ZR 361/03 (2004); BGH VIII ZR 242/13 (2015)
§ 14 Nr. 3 (Quote) Nein, unwirksam – aber isoliert, betrifft anderen Sachverhalt BGH VIII ZR 242/13 (2015); bestätigt in VIII ZR 199/06 (2008)
Ausnahme "unrenoviert übergeben" Nicht erwiesen → Ausnahme greift nicht BGH VIII ZR 185/14 (2015); Beweislast beim Mieter: BGH VIII ZB 43/23 (2024)
Fazit: Die Streichpflicht (§ 14 Nr. 1/2) besteht. Die Quotenklausel ist zwar unwirksam, hat darauf aber keinen Einfluss. Die einzige Ausnahme (unrenoviert übergeben) lässt sich nicht beweisen.
Zitat :Jetzt bin ich ganz unsicher, wenn ich folgendes lese:
Wenn ich das lese, denke ich das es eine Antwort einer KI war - einer KI die nicht auf Deutsches Recht und juristische Antworten spezialisiert ist.
Da wäre dann mal relevant, was genau man die KI denn gefragt hat.
Interessant auch, das die hier
Zitat :Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich.
genannten starren Fristen komplett ignoriert wurden.
Wenn ich das lese, denke ich das es eine Antwort einer KI war - einer KI die nicht auf Deutsches Recht und juristische Antworten spezialisiert ist.
Da wäre dann mal relevant, was genau man die KI denn gefragt hat.
Dieser Kommentar ist ja anhand von Paragraphen und Richtersprüchen mit Aktenzeichen hinterlegt, auch wenn er aus der KI stammt.
Zitat :Dieser Kommentar ist ja anhand von Paragraphen und Richtersprüchen mit Aktenzeichen hinterlegt
Nutzlos wenn KI die nicht versteht. Oder falsch anwendet.
Zitat :"Starre Fristen"? Nein.
Doch
Zitat :BGH, Urteil v. 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03: Starre Fristenpläne ("spätestens nach X Jahren", ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand) sind unwirksam.
Richtig.
Zitat :Ihr Vertrag formuliert aber weich:
Danach kommen starre fristen. Genau das was nach BGH, Urteil v. 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03 verboten ist.
In Ergänzung: die KI hat auch ignoriert, das in 2. trotz weicher Fristen die von cauchy und mir erwähnten unangemessenen Benachteiligungen des Mieters vorliegen.
Vom Grundsätzlichen gibt es Ausnahmen.Zitat :ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet,
zB solche Ausnahmen, die besenreine Übergabe erlauben...oder je nach Zustand nur teilweise Schönheitsrep. fordern.
Meine Frage: Hat der Vermieter sich denn schon geäußert...oder möchtest du im Voraus alle §§ im Gepäck haben/gewappnet sein?
zB steht in vielen alten MV das mit dem 2.1.,(was da zu streichen ist, egal ob starre/weiche Fristen), obwohl das heutzutage ins sehr vielen Wohnungen ganz häufig bei Auszug gar nicht zu erfüllen ist.
Der Vermieter hat sich diebezüglich noch nicht geäuẞert. Wir wollen einfach vorbereitet sein. Mein Vater wohnte ja 22 Jahre in der Wohnung. Hat auch nie Schönheitsreperaturen durchgeführt. Wir wissen auch nicht, in was für einem Zustand die Wohnung bei Einzug war.
Fakt ist auch, dass die Vermieterin in den 22 Jahren nie was erneuert oder reparieren lies. Nur Miete kassiert und in Sachen Werterhaltungs nichts investiert hat. Es wäre einen immensen Aufwand, wenn wir renovieren müssten.
Zitat :Es wäre einen immensen Aufwand, wenn wir renovieren müssten.
Ihr müsstet aber weder renovieren, noch den Investitionsstau des Vermieters beseitigen sondern nur Schönheitsreparaturen vornehmen.
Das ist verständlich.Zitat :Wir wollen einfach vorbereitet sein.
- Ich würde die Vermieterin beim Termin erst mal selbst die Wohnung anschauen lassen. Evtl. hat sie sie seit 22 Jahren nicht von innen gesehen.
- Ich würde keine §§ und KI-Wissen von mir geben und auch in der Wohnung keine Diskussion über xy führen.
- Ich würde zum Termin die Wohnung leer und besenrein vorzeigen.
- Ich würde selbst viele Fotos vom Zustand machen und auch selbst ein Protokoll schreiben.
- Die VM (oder ein Beauftragter) wird sicher auch eins schreiben, von euch eine Unterschrift verlangen. Dort sollte nicht enthalten sein, dass du bis xxDatum die Wohnung zu renovieren hast.
Alles weitere ergibt sich...
Was die VM gemacht oder nicht gemacht hat... betrifft nicht die Schönheitsreparaturen.
Oft findet sich gleich oben im MV...Die Wohnung wird renoviert übergeben an xxx-Zitat :Wir wissen auch nicht, in was für einem Zustand die Wohnung bei Einzug war.
Grundsätzlich ist sie wieder renoviert zurückzugeben. Renoviert bedeutet nicht grad frisch renoviert...
Zitat :Ihr müsstet aber weder renovieren, noch den Investitionsstau des Vermieters beseitigen sondern nur Schönheitsreparaturen vornehmen
Also jetzt doch Schönheitsreparaturen durchführen? Und in welchem Umfang?
Zitat :Also jetzt doch Schönheitsreparaturen durchführen?
DAS drückt hypothetische Situationen aus
Zitat :Ihr müsstet aber weder renovieren, noch den Investitionsstau des Vermieters beseitigen sondern nur Schönheitsreparaturen vornehmen.
Und jetzt?
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
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- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
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