Sonderkündigung - Gewerbe?

Question

Hallo zusammen,

ich hoffe, mir kann jemand helfen. Folgende Situation: Wir wollen gerne ein haus kaufen. Darin befindet sich eine Dachgeschosswohnung mit 50m2, die auch über einen eigenen Eingang verfügt (mit Bad und Küche). Neben dem Hauptgebäude befindet sich ein weiteres Gebäude, das ehemals ein Schwimmbad beinhaltete (ebenfalls mit eigenem Eingang). Dies ist ebenfalls zu einer Wohnung umgebaut worden. Wir hatten nun eigentlich geplant, eine Wohnung zu vermieten, haben nun aber Sorge, dass unser Haus als 3-Familienhaus angesehen wird und wir somit kaum eine Möglichkeit haben, bei Bedarf dem Mieter zu kündigen.

Wenn wir die Dachgeschosswohnung von Beginn an nutzen, zählt unser Haus dann trotzdem als 3-Familienhaus?

Alternativ: Ich habe gelesen, dass ein Zweifamilienhaus plus Gewerbeeinheit das Sonderkündigungsrecht behält. Ich bin nebenberuflich Selbstständig: Ist es dann möglich, die Dachgeschosswohnung von Beginn an als Gewerbe-Räume zu nutzen und so das Sonderkündigungsrecht zu behalten? Müssen die Gewerberäume dafür vermietet sein oder wie werden diese als solche ausgewiesen?

Ganz herzlichen Dank für jede Hilfe!

Viele Grüße

SueCologne · Answer

Eine Gewerbeeinheit ist i.d.R. ein Ladenlokal. In Deinem Fall wäre das eine beruflich genutzte Wohnung. M.W. nach müsstet Du dann beim Bauamt beantragen, die Wohnung als Gewerbefläche umzumelden, was eher schwierig ist.

Was steht eigentlich im Grundbuch? Durch das ehemalige Schwimmbad dürfte es doch immer noch ein 2-Fam Haus sein bzw. Ein EFH mit Einliegerwohnung?
Grundsätzlich kannst Du die Situation vor Vermietung durch einen Fachanwalt doch mal prüfen lassen.

Alternativ würde ich eine Zeitmietvertrag empfehlen mit der Begründung: VM will die Räumlichkeiten nach Mietende selbst nutzen. Das wäre insofern sinnvoll, wenn die separaten Wohnungen für die Kids, die dann älter sind, genutzt werden sollen etc. Den Vertrag solltest Du dann ggf. auch von einem Fachanwalt aufsetzen lassen.

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"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

Lolle · Answer

Nebenbei: wenn Du die Nutzungsart ändern möchtest (Wohnung in Gewerbeeinheit oder umgekehrt) dann solltest Du Dich vor dem Kauf auch schon einmal darüber informieren ob das überhaupt möglich ist
Grundsätzlich ist dazu je nach derzeitigem Genehmigungsstand ein Nutzungsänderungsantrag (Bauaufsichtliches Verfahren) notwendig.
Bei Umnutzung von Wohnraum in Gewerbe ggf auch noch eine Erlaubnis des Wohnungsamtes (Stichwort Zweckentfremdung von Wohnraum).
Bei Umnutzung von Gewerbe in Wohnraum kann es z.B. in einem reinen Wohngebiet je nach Art des Gewerbes auch Schwierigkeiten geben.

Erster Schritt wäre sich vom Käufer die derzeitige Baugenehmigung zeigen zu lassen - oft gibt es da auch schon die ersten bösen Überraschungen - oder vielleicht auch guten, in Deinem Fall ;-)

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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen D Hildebrandt"

Gänseblümlein · Answer

Danke für die Antworten. Im Grundbuch steht nur Wohnhaus mit Schwimmhalle. Die Dachgeschosswohnung wurde auch erst später ausgebaut. Ich habe aber gelesen, dass die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort zählen, egal was angegeben ist.

Und ist es bei einem Zeitmietvertrag nicht ebenso, als wenn wir wegen Eigenbedarf kündigen? Sprich: Wir müssen einen plausiblen und statthaften Grund angeben und dieser muss auch eintreten oder?

Viele Grüße

Harry van Sell · Answer

quote: haben nun aber Sorge, dass unser Haus als 3-Familienhaus angesehen wird    Na, wenn da 3 Wohnungen drin sind, wird es wohl kaum als 2-Familienhaus durchgehen.      quote:Im Grundbuch steht nur Wohnhaus mit Schwimmhalle.     Dann sollte man sich in jedem Falle die Baugenehmigungen zeigen lassen.    Im schlimmsten Fall wäre es ein Schwarzbau und man bekommt die Rückbau-/Abrissverfügung.           quote:Und ist es bei einem Zeitmietvertrag nicht ebenso, als wenn wir wegen Eigenbedarf kündigen? Sprich: Wir müssen einen plausiblen und statthaften Grund angeben und dieser muss auch eintreten oder?    Man muss eine plausiblen und statthaften Grund angeben. Nur dieser muss dann nicht auch tatsächlich eintreten. Man ist ja kein Hellseher und Dinge können sich verändern. Im Streifalle muss man dann jedoch eventuell nachweisen, das der Grund kein vorgeschobener war.                 ----------------- "Meine persönliche Meinung/Interpretation!  Im übrigen verweise ich auf &#167;675 Abs. 2 BGB."

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