Sonderkündigung wegen Unordnung im Garten

9. März 2023 Thema abonnieren
 Von 
Bedric Smetana
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Sonderkündigung wegen Unordnung im Garten

Hallo Gemeinde, darf ich um eure Meinung/Ratschläge bitten?
Folgender Sachverhalt: Mieter mietet ein älteres DHH an, eigentlich unbewohnbar, saniert es fachgereicht und einigt sich mit dem damaligen VM/Inhaber auf einen niedrigen Mietzins, sowie einen Mietvertrag über 20 Jahre.
Inhaber geht nach 12 Jahren in die private Insolvenz, das Haus wird verkauft. Ein neuer Mietvertrag wird nicht geschlossen.
Der neue VM möchte nun den Mieter raus haben, um teuer vermieten zu können. Eigenbedarf kann nicht geltend gemacht werden, da der VM noch weitere Wohnungen/Häuser besitzt/vermietet.

Das Haus/Garten/Scheune darf/wird auch gewerblich genutzt, und ist im MV so festgehalten. (dies wurde von Anfang so ausgeübt, geduldet, da weder Staub, Lärm noch sonstiges auftreten. Das Haus befindet sich in einem Mischgebiet.)
Der VM moniert nun die Unordnung im Garten und lässt durch seinen Anwalt das MV kündigen (Sonderkündigung) und droht mit Räumungsklage wenn einem Aufhebungsvertrag des Mietvertrages nicht zugestimmt wird. Darüber hinaus moniert er die ordnungsgemäße Nutzung von Wohnraum. (in einem Zimmer sind Materialien eingelagert. Wobei sich die Frage stellt, woher der VM dies wissen kann. Ebenso wurden Bilder vom Garten gemacht, sowie moniert, was alles in der nicht zugänglichen! Scheune sei. (diese kann man nur betreten, wenn man über den Zaun steigt!
Liegt hier ein Hausfriedensbruch vor? Und dürfen durch ein verschlossenes Fenster Fotos gemacht werden? Privatsphäre?
Unbestritten ist, dass im Garten keine Ordnung herrscht, da der Mieter seit einigen Jahren an mehreren chronischen Krankheiten schwer erkrankt ist und sich mehrere Monate im Krankenhaus/Rehabilitation befand.
Jedoch zeitnah den Garten aufräumen lassen wird.

Die wichtige Frage nun:
Hat eine Räumungsklage Aussicht auf Erfolg, weil eben der Garten "unaufgeräumt" ist. Und: können die nachweislich schwerwiegenden Krankheiten des Mieters "geltend" gemacht werden, was die Unordnung betrifft, und ggfls. der Mieter bis zum Ende des vereinbarten Mietvertrages im Haus bleiben kann? (ungeachtet der Komplettsanierung vom Mieter, die laut gegnerischen Anwalt "abgewohnt" sei durch den niedrigen Mietzins.)

Gibt es evtl. Vergleichsurteile, in denen dem Mieter (chronische, morbide Erkrankungen) nicht, bzw. mit verlängerter Kündigungsfrist gekündigt werden kann?

Leider sehr umfangreich, dennoch vorab Danke für Meinungen.
(evtl. Antworten meinerseits auf Fragen erst Nachmittag möglich)

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17 Antworten
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#1
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Zitat (von Bedric Smetana):
Das Haus/Garten/Scheune darf/wird auch gewerblich genutzt, und ist im MV so festgehalten.
Aufgrund des MV, der ausgeübten gewerblichen Tätigkeit, der Nutzung von Wohnräumen als Lager würde ich hier dazu tendieren, dass die gewerbliche Nutzung die private Nutzung überwiegt und es sich daher um einen gewerblichen Mietvertrag handelt. Und damit gelten alle Vorteile des privaten Mietvertrags nicht.

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#2
 Von 
guest-12317.03.2023 10:09:24
Status:
Schüler
(178 Beiträge, 64x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Aufgrund des MV, der ausgeübten gewerblichen Tätigkeit, der Nutzung von Wohnräumen als Lager würde ich hier dazu tendieren, dass die gewerbliche Nutzung die private Nutzung überwiegt und es sich daher um einen gewerblichen Mietvertrag handelt. Und damit gelten alle Vorteile des privaten Mietvertrags nicht


Aha? Darf ich fragen, wir du zu dieser Einschätzung kommst? Es ist weder bekannt, wie groß das gemietete Haus/Scheune ist, noch wie viel Platz da anteilig gewerblich genutzt wird, noch um was für ein Gewerbe es sich überhaupt handelt. Da finde ich solche Aussagen doch etwas überraschend...

Bisher würde ich das eigentlich so einschätzen, dass der Vermieter hier lediglich versucht, eine Drohkulisse aufzubauen, damit der Mieter aus Angst dem Aufhebungsvertrag zustimmt, da sowohl er als auch sein Anwalt wissen, dass sie bei einer Räumungsklage wohl keine Chance hätten.

Unordnung im Garten kann ein Grund für eine Abmahnung sein, aber dazu muss sie schon sehr extrem sein. Für die Beseitigung der Unordnung muss dann natürlich eine angemessene Frist gewährt werden (aktuell durchaus noch etwas länger, ist für die meisten Arbeiten im Garten halt noch zu früh) und ich bin mir ziemlich sicher, dass die meisten Gerichte eine vorübergehende gesundheitliche Einschränkung des Mieters da durchaus auch berücksichtigen würden. Ganz besonders, wenn das Mietverhältnis schon so lange besteht. Ein unordentlicher Garten allein reicht aber ganz sicher nicht, um eine Räumungsklage zu gewinnen...

Und auf das Grundstück gehen und durch die Fenster den Besitz des Mieters zu fotografieren, halte ich tatsächlich auch für Hausfriedensbruch. Wenn diese Fotos von außerhalb des vermieteten Grundstücks aus gemacht werden können, sieht es anders aus. Aber hier scheint ja ein unbefugtes Betreten nötig gewesen zu sein.

Vielleicht liefert der TE ja noch weitere Details nach, aber mit den aktuell vorliegenden Infos würde ich den Vermieter fragen, ob er mich für dämlich hält und vielleicht sogar scharf darauf ist, dass ich ihn wegen Hausfriedensbruch und unerlaubten Fotografierens anzeige.

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#3
 Von 
Bedric Smetana
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Bostonxl, und Ino75,

danke zunächst für die Antworten.
Tatsächlich verhält es sich so, dass ein „Standart Mietvertrag" geschlossen wurde, (also keiner, der
Explizit als gewerblicher gekennzeichnet war.

Mit dem Vermerk eben, dass zur Ausübung des Gewerbes Werkstatt, Scheune genutzt werden darf.
Dies ja jahrelang betrieben und auch geduldet wurde. (Der Garten ist von aussen nicht einsehbar.
Nur vom direkten Nachbar.
Aber aufgrund der Erkrankungen konnte das Gewerbe kaum mehr ausgeführt werden. Auch die
Pandemie trug auf einen erheblichen Rückgang bei. Also ziemlich zeitgleich mit dem
Inhaberwechsel.
Das bewohnte Haus verfügt über 6 Räume, wovon eines teils als „Lager", eines als Büro
genutzt wird. Daher kann man, seit Inhaberwechsel, kaum von einer überwiegend gewerbl.
Nutzung ausgehen.

Unbefugtes Betreten fand in jedem Fall statt, was die Angabe des VM bestätigt, dass in der Scheune,
die nicht verschlossen ist, „Sachen sind, die da nicht hingehören" (Werkzeuge, Baustoffe)
da ja niemand in den Garten kann, ohne über den Zaun zu steigen.

Sicherlich ist der Mieter bestrebt, anderen Wohnraum zu finden, was sich aber derzeit als
sehr schwierig darstellt, nicht nur was die hohen Mietkosten betrifft. Ein komplettes Haus
„umziehen" ist für einen gesunden Menschen schon keine leichte Aufgabe. Käme da noch
Termindruck durch eine Räumungsklage dazu, wäre dies schon ein Extrem.

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#4
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31674 Beiträge, 5593x hilfreich)

Zitat (von Bedric Smetana):
und lässt durch seinen Anwalt das MV kündigen (Sonderkündigung) und droht mit Räumungsklage wenn einem Aufhebungsvertrag des Mietvertrages nicht zugestimmt wird.
Also Sonderkündigung und Androhung der R-Klage und Angebot des Aufh-Vertrages.
Zu wann wurde dem Mieter gekündigt?

Vielleicht ist es möglich, zu schreiben, WAS genau der Anwalt iA des Vermieters schrieb?

Zitat (von Bedric Smetana):
Der neue VM möchte nun den Mieter raus haben, um teuer vermieten zu können.
Das weiß der Mieter woher? Hat das der Anwalt etwa auch geschrieben?

Die wichtigere Frage dürfte eher sein: Ist überhaupt eine Sonderkündigung wegen des unordentlichen Gartens durchsetzbar?
Ich tendiere zu nein, unabhängig davon, was wer wann da ausgespäht hat.
Hat der Anwalt der Kündigung Fotos beigelegt?
Ein Härtefall dürften die nachweislichen Krankheiten/KH-Aufenthalte des Mieters sein.

Seit wann wohnt der Mieter dort? bzw. Wann würde der reguläre Mietvertrag enden?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#5
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Zitat (von Bedric Smetana):
Mit dem Vermerk eben, dass zur Ausübung des Gewerbes Werkstatt, Scheune genutzt werden darf.
Dies ja jahrelang betrieben und auch geduldet wurde. (Der Garten ist von aussen nicht einsehbar.
Nur vom direkten Nachbar.
Aber aufgrund der Erkrankungen konnte das Gewerbe kaum mehr ausgeführt werden. Auch die
Pandemie trug auf einen erheblichen Rückgang bei. Also ziemlich zeitgleich mit dem
Inhaberwechsel.
Das bewohnte Haus verfügt über 6 Räume, wovon eines teils als „Lager", eines als Büro
genutzt wird. Daher kann man, seit Inhaberwechsel, kaum von einer überwiegend gewerbl.
Nutzung ausgehen.
Sehe ich anders. Werkstatt: gewerblich genutzt. Scheune: gewerblich genutzt. Von 6 Räumen werden zwei ebenfalls gewerblich genutzt. Für mich ist das insgesamt gesehen einer überwiegende gewerbliche Nutzung.

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#6
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(667 Beiträge, 85x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Sehe ich anders. Werkstatt: gewerblich genutzt. Scheune: gewerblich genutzt. Von 6 Räumen werden zwei ebenfalls gewerblich genutzt.


Ein Raum im Haus ist und bleibt ein Raum im Haus, die Scheune ist wohl so zu sehen wie eine Garage. Es ist auch für mich unverständlich warum eine überwiegend gewerbliche Nutzung vorliegen soll.

Im übrigen werden bei einem Gewerbeobjekt hinsichtlich eines unaufgeräumten Gartens noch weniger Anforderungen existieren als bei einen Wohnhaus. Aber selbst wenn der unaufgeräumte Garten eine Vertragsverletzung des Mieters darstellen würde, so müsste der VM unabhängig von der Vermietungsart erst einmal eine Abmahnung aussprechen, bzw. eine Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes einfordern.




-- Editiert von User am 9. März 2023 12:38

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#7
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Zitat (von Gerd61):
Ein Raum im Haus ist und bleibt ein Raum im Haus, die Scheune ist wohl so zu sehen wie eine Garage.
Man beschäftige sich mal mit der Rechtsprechung dazu.

Zitat (von Gerd61):
Im übrigen werden bei einem Gewerbeobjekt hinsichtlich eines unaufgeräumten Gartens noch weniger Anforderungen existieren als bei einen Wohnhaus. Aber selbst wenn der unaufgeräumte Garten eine Vertragsverletzung des Mieters darstellen würde, so müsste der VM unabhängig von der Vermietungsart erst einmal eine Abmahnung aussprechen, bzw. eine Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes einfordern.
Darum ging es mir nicht. Falls der VM aber auf den Trichter kommt, dass es doch eine gewerbliche Vermietung ist, kann er wesentlich einfacher kündigen. Ohne Berücksichtigung des "Privat-Mieter-Welpenschutz".

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#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9819 Beiträge, 4457x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Man beschäftige sich mal mit der Rechtsprechung dazu.
Kläre uns doch bitte auf. Offensichtlich wohnt der Mieter dort. Zumindest teilweise handelt es sich also über ein Mietverhältnis über Wohnraum. Bitte gib doch Fachkommentare oder Urteile an, wenn du meinst, dass die Regelungen zu Wohnraummietrecht in diesem Fall nicht anwendbar sein sollen. Dem Gesetz (§ 549 BGB) kann ich dies nicht entnehmen.

Unabhängig davon ist das aktuell eh irrelevant. Ich bitte jedoch den Fragesteller zu erläutern, was eine Sonderkündigung sein soll. Meinst du damit eine fristlose Kündigung oder geht es wirklich um das Sonderkündigungsrecht aufgrund der Zwangsversteigerung?

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Bitte gib doch Fachkommentare oder Urteile an, wenn du meinst, dass die Regelungen zu Wohnraummietrecht in diesem Fall nicht anwendbar sein sollen
Wie geschrieben, hängt es von der Bewertung ab, welcher Teil - gewerblich oder privat - überwiegt. Man lese dazu z.B. das BGH Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9819 Beiträge, 4457x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Wie geschrieben, hängt es von der Bewertung ab, welcher Teil - gewerblich oder privat - überwiegt. Man lese dazu z.B. das BGH Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13.
Nein. Man lese und verstehe das Urteil komplett. Die Randnummern 37-49 scheinen mir hier relevant zu sein. Es ist deutlich komplizierter als hier dargestellt. Insbesondere findet sich der Satz " Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit
beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen
". Das wäre für den Vermieter ein dickes Brett, was er bohren müsste.

Unabhängig sehe ich immernoch nicht die Relevanz für diesen Fall. Laut Angabe wurde ein Zeitmietvertrag geschlossen:
Zitat (von Bedric Smetana):
einen Mietvertrag über 20 Jahre
Spannend bleibt daher für mich weiterhin, was nun genau unter Sonderkündigung zu verstehen ist. Zeitmietverträge vor Ablauf zu kündigen erscheint mir, gewerblich oder nicht, nicht ganz unproblematisch, vorsichtig formuliert.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47346 Beiträge, 16769x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Falls der VM aber auf den Trichter kommt, dass es doch eine gewerbliche Vermietung ist, kann er wesentlich einfacher kündigen.


Wie kommt man denn auf diese Idee bei einem Mietvertrag, der auf eine Dauer von 20 Jahren abgeschlossen wurde? Da ist eine Kündigung sogar erheblich schwieriger, weil z.B. Eigenbedarf als Kündigungsgrund ausscheidet und der § 575 BGB nicht gilt.

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Bedric Smetana
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zunächst Danke an Alle für die Beteiligung der Diskussion.

An Fragen kann ich wie folgt beantworten:
Es wurde eine Sonderkündigung ausgesprochen mit der Androhung,
sollte bis 17.03. kein Aufhebungsvertrag geschlossen werden, so
wird Räumungsklage beantragt. Zudem wurde schon vorher eine
ordentliche Kündigung ausgesprochen. Welche auch vorher angemahnt
wurde. Zu der Zeit befand sich der Mieter 5 Wochen in einer Rehabilitations
maßnahme, so dass evtl. auch Termine nicht eingehalten wurden.

Es sind leider keine Daten hierzu bekannt, da sich die Akte beim RA
befindet. (Welcher verlauten lies, dass in 90% der Räumungsklagen
bei den hiesigen Gerichten gegen den Mieter entschieden wird!) Wichtig
sei indes, dass der Mieter sich nachweislich um eine andere Wohnung
umsieht, denn dies sei vor Gericht sehr relevant.

Anzumerken wäre auch noch, dass derzeit, und in naher Zukunft
Nicht mit einer gewerblichen Tätigkeit im Garten u. Haus zu rechnen ist,
da es der gesundheitliche Zustand des Mieters ohnehin nicht zulässt.

Der Mieter wird sich nunmehr zusehends vermehrt darum kümmern,
egal ob relevant oder nicht, sich anderen Wohnraum zu suchen. Was
allerdings in Anbetracht der derzeitigen Lage, und seinen finanz.
Möglichkeiten sehr schwer sein wird.
Und natürlich hoffen, dass das Gericht die Lage richtig erkennt, und
somit auch im Sinne des Mieters urteilen wird. Sofern es zu einer
Klage kommt.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9819 Beiträge, 4457x hilfreich)

Hm, das hilft nicht so wirklich weiter. Aber nun gut, es ist ein Rechtsanwalt mit der Sache betraut. Der hat die Unterlagen und kann hoffentlich helfen. Mir gehen für eine seriöse Einschätzung viel zu viele Dinge durcheinander. Eine Sonderkündigung kenne ich nur nach einer Zwangsversteigerung. Vielleicht geht es hier aber auch um eine fristlose Kündigung. Eine ordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrages wäre nur möglich, wenn dies explizit im Mietvertrag gestattet worden wäre. Aber vielleicht ist das auch kein Zeitmietvertrag.

Bewusst sein sollte sich der Mieter, dass nach Abschluss eines Aufhebungsvertrages in der Regel das Mietverhältnis endgültig weg ist. Daran ist normalerweise dann nichts mehr zu rütteln. Insoweit sollte man sich sowas sehr genau überlegen. Ob so etwas Sinn macht, ist so nicht zu beurteilen. Denn dazu müsste man seriös beurteilen können, ob eine der Kündigungen des Vermieters rechtmäßig ist.

2x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31674 Beiträge, 5593x hilfreich)

Zitat (von Bedric Smetana):
Welcher verlauten lies, dass in 90% der Räumungsklagen
Der Mieter hat selbst einen Anwalt beauftragt und DER behauptet, dass 90%... weil ein Garten unordentlich sei? :augenroll:
Da der MV 20 Jahre gilt, von wann bis wann??--- gelten zumindest sehr lange Kündigungsfristen oder eine ordentliche Kündigung dürfte nicht erfolgreich durchsetzbar sein.
Zitat (von Bedric Smetana):
Sofern es zu einer Klage kommt.
Bis 17.3. (nächste Woche) soll der Aufh-Vertrag unterschrieben werden--- und WANN soll der Mieter raus?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Bedric Smetana
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Anami, der beauftragte RA behauptet, dass ca. 90% der Räumungsklagen für den VM entschieden werden. (allgem. Äusserung, hat mit dem Garten nichts zu tun)
Dauer des 20j MV, - die genauen Daten habe ich nicht vorliegen, aber noch ~6 Jahre ist dieser datiert/vereinbart.
eine ausserordentliche Kündigung wurde bereits ausgesprochen.

"Bis 17.3. (nächste Woche) soll der Aufh-Vertrag unterschrieben werden--- und WANN soll der Mieter raus?"
das wurde noch nicht mitgeteilt.

Danke für deine Antworten :)

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118811 Beiträge, 39632x hilfreich)

Zitat (von Bedric Smetana):
Anami, der beauftragte RA behauptet, dass ca. 90% der Räumungsklagen für den VM entschieden werden. (allgem. Äusserung, hat mit dem Garten nichts zu tun)

Sicher das der Anwalt für Dich arbeitet ?
Da es mir neu wäre, das es da eine offizielle Statistik gibt, meint der Anwalt eventuell das auf seinen Mandaten bezogen?
Und warum sollte man nicht zu den 10% der Gewinnern zählen?

Irgendwie habe ich bei dem Anwalt kein gutes Gefühl ...



Zitat (von Bedric Smetana):
das wurde noch nicht mitgeteilt.

Das sollte doch im Aufhebungsvertrag stehen ... ?



Zitat (von Bedric Smetana):
Es sind leider keine Daten hierzu bekannt, da sich die Akte beim RA
befindet.

Ist natürlich ungünstig, wenn man alles dem Anwalt gibt, ohne Kopien zu machen ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31674 Beiträge, 5593x hilfreich)

Zitat (von Bedric Smetana):
aber noch ~6 Jahre ist dieser datiert/vereinbart. eine ausserordentliche Kündigung wurde bereits ausgesprochen.
Dann halte ich mal fest:
Ein Anwalt erzählt was sehr Allgemeines, was nichts mit der Sonderkündigung/Langzeit-Mietvertrag/Härtefall/Unordnung im gesamten Anwesen zu tun hat. Er hat was zu Räumungsklagen gesagt. Falls es zur R-Klage kommt, dauert es, bis ein Gericht darüber entscheidet. Und ja, dann kann es oft sein, dass das Gericht entscheidet, d.h. der Mieter muss raus. Unter welchen Voraussetzungen---hat der Anwalt nicht gesagt.

Der MV wurde vom *Erstvermieter* ca 2009 für 20 Jahre mit dem Mieter geschlossen., d.h. bis ca 2029.
Nun wurde eine außerordentliche Kündigung ---ausgesprochen-- gibts die schriftlich? Oder soll das die als Sonderkündigung bezeichnete sein, die der Vermieter-Anwalt schickte?
Diese liegt nun beim eigenen Anwalt des Mieters?

Lässt du dir alles stückchenweise von dem Mieter erzählen? Sowas wie ---Stille Post---?
Vermutlich bist du nicht selbst der Mieter.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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