Sonderkündigungsrecht Mieter/Verm. in einem Haus?

30. April 2011 Thema abonnieren
 Von 
lew187
Status:
Beginner
(74 Beiträge, 50x hilfreich)
Sonderkündigungsrecht Mieter/Verm. in einem Haus?

Hallo,

ich les gerade in der Zeitung.... "Mietern ohne Grund kündigen".

Um es kurz zu fassen steht dort im Artikel, dass wenn Mieter und Vermieter im gleichen Haus wohnen, der Vermieter dem Mieter ohne Grund kündigen kann sofern der Vermieter seine Wohnung in dem Haus auch hat und dies nicht nur als Wochenend-Domizil nutzt. Dies gilt angeblich für Ein- Zweifamilienhäusern.

Ich hatte hier aber im Forum schonmal wegen Mietrecht angefragt und da hieß es dass der Mieter nicht einfach so gekündigt werden kann. Ausgangspunkt war der gleiche. Mieter und Vermieter in einem Haus.

Generell ist es doch so, dass man nicht einfach so gekündigt werden kann, ohne trifftigen Grund wie z.B Eigenbedarf, der wiederum auch bewiesen werden muss, usw....

Fällt das nun alles Flach ?!


Danke und Gruß,
lew

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-- Editiert am 30.04.2011 09:34

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53 Antworten
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#1
 Von 
JollyJumper
Status:
Lehrling
(1164 Beiträge, 365x hilfreich)

Manchmal hilft auch ein wenig Eigensuche.
Die Regelungen sind im BGB §573a enthalten.

quote:
§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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#2
 Von 
dem User always known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1906 Beiträge, 356x hilfreich)

quote:
Dies gilt angeblich für Ein- Zweifamilienhäusern.
Ich hatte hier aber im Forum schonmal wegen Mietrecht angefragt und da hieß es dass der Mieter nicht einfach so gekündigt werden kann. Ausgangspunkt war der gleiche. Mieter und Vermieter in einem Haus.

Entweder war das damals ein anderer Fall oder Du hast das damals mißverstanden.

Das erleichterte Kündigungsrecht für VM in selbstbewohnten ZFH gibt es schon länger.



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#3
 Von 
lew187
Status:
Beginner
(74 Beiträge, 50x hilfreich)

Hallo,

und wenn es ein Einfamilienhaus ist?

Ein Einfamilienhaus ist doch ein Haus mit Keller, Erdgeschoss und Obergeschoss + Dachraum (aber als Stauraum). Das wäre ja ein typisches Einfamilienhaus. Gilt das da auch?!

Das ist aber irgendwie ein komisches Gesetz, denn wenn der Vermieter z.B das Haus verkaufen möchte, dann gibt es doch eigentlich keinen Grund den Mieter das Leben deswegen schwer zu machen. Da würde doch jedes Gericht sagen das sowas nicht ok ist (Sozialklausel?).

Und wenn der Vermieter plötzlich stirbt, als 2te Situation, dann gäbe es ja sogesehen keinen Vermieter mehr der im gleichen Haus wohnt und damit wäre dieses Gesetz wieder ausgehebelt, oder?

Gruß,
lew

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0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
dem User always known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1906 Beiträge, 356x hilfreich)

quote:
und wenn es ein Einfamilienhaus ist?

Dann gilt das auch.

Ein neuer VM (mit entsprechendem Kündigungsschreiben) wird schon noch auftauchen.



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0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
JollyJumper
Status:
Lehrling
(1164 Beiträge, 365x hilfreich)

quote:
und wenn es ein Einfamilienhaus ist?
Wenn sich dort aber nun mal zwei getrennte Wohnungen befinden dann ist es eben doch ein Zweifamilenhaus und wenn VM eine der beiden Wohnungen bewohnt dann greifen die Regelungen des 573a eben!
quote:
Das ist aber irgendwie ein komisches Gesetz,...
Nein!
Es soll dem VM, der in der natürgemäß etwas größene Nähe eines Zweifamilienhauses lebt, die Möglichkeit geben den Mieter loszuwerden ohne hier explizit Gründe benennnen zu müssen.
Den Interessen des Mieters wird dadurch Rechnung getragen, dass sich die Kündigungfrist um 3 Monate verlängert!
Bis auf Eigenbedarf ist die Möglichkeit einer vermieterseitigen Kündigung ansonsten stark eingeschränkt.
quote:
wenn der Vermieter z.B das Haus verkaufen möchte,..
Egal! Es reicht wenn er zum Zeitpunkt der Kündigung mit dem Mieter im Haus wohnt.
Dann kann er ein komplett bezugsfreies Haus übergeben!
quote:
dann gäbe es ja sogesehen keinen Vermieter mehr
Dann gibt es einen oder mehrere Erben die Vermieter sind oder einen Käufer der das Haus von dem/den Erben erwirbt und damit der neue Vermieter ist.
Sobald dieser in die eine freie Wohnung einzieht kann er kündigen nach 573a. Und das ist gut so!
Natürlich kann der Mieter mit irgendwelchen meist vorgeschobenen sozialen Härten die Kündigung hinausschieben.
Das ändert jedoch nichts an der Rechtmäßigkeit der Kündigung, wenn die Voraussetzungen nach 573a erfüllt sin.

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#6
 Von 
lew187
Status:
Beginner
(74 Beiträge, 50x hilfreich)

Hallo,

ich habe aber nun öfter gelesen das Häuser in denen sich ein Mieter befindet nicht besonders interessant für Käufer sind.

Vermutlich hat nicht jeder lust einen Mieter rauszutreiben oder sich erst damit noch zu beschäftigen bzw kennt sich nicht mit der Rechtslage aus.

Wenn der Vermieter stirbt und ein Erbe das Haus zugeschrieben bekommt, dann wohnt aber erstmal nur der Mieter im Haus und solange sich das nicht ändert wird das ja für den Mieter keine Probleme mit sich bringen. Kann ja kein aussenstehender aus spass kündigen. Dann müsste der Erbe ja in das Haus einziehen. Wenn er das nicht tut ist das doch gut für den Mieter. Richtig?

Angenommen in dem Haus bleibt nur der Mieter. Wer finanziert dann den rest des Hauses (Steuer, Heizung, usw. was halt immer sein muss)? Kann ja nicht auf den Mieter umgelegt werden der nur seine Wohnung bezahlt.

edit:
http://www.brennecke-partner.de/137346/Rechtslage-fuer-Mieter-beim-Vermieterwechsel-durch-Hausverkauf-

Das hört sich aber wiederum gut an.

Grüße,
lew

-- Editiert am 30.04.2011 12:51

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#7
 Von 
galabaer
Status:
Praktikant
(690 Beiträge, 456x hilfreich)

quote:
Das hört sich aber wiederum gut an.


Das bezieht sich aber nicht auf den Fall, dass der Vermieter mit im Haus wohnt.

quote:
Dann müsste der Erbe ja in das Haus einziehen.


Dann zieht er halt kurz ein, kündigt dem Mieter gleich am ersten Tag und zieh nach dessen Auszug auch wieder aus...

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0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
lew187
Status:
Beginner
(74 Beiträge, 50x hilfreich)

Kurz ein und ausziehen funktioniert aber nicht, denn der Vermieter muss regelkonform drin wohnen und nicht einfach nur um jemanden zu kündigen, so steht es ja auch in dem Zeitungsartikel. Kein Wochenend-Domizil.

Und den Papieraufwand macht sicher niemand mit.

Zu dem link... worauf soll es sich sonst beziehen? Es geht um den Hausverkauf! Wenn da nicht beide drinne Wohnen, dann wäre der Artikel ja überflüssig. Welchen Mieter in Stad xy interessiert es denn ob der Hausbesitzende Vermieter in Stad xyz sein Haus verkauft. Das hat doch sowieso keine Auswirkungen auf den Vermieter. Der Vermieter kann auch im Zelt wohnen und trotzdem Vermieter sein.

Grüße
lew

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0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
galabaer
Status:
Praktikant
(690 Beiträge, 456x hilfreich)

quote:
so steht es ja auch in dem Zeitungsartikel.


was für ein Zeitungsartikel denn?

quote:
Zu dem link... worauf soll es sich sonst beziehen? Es geht um den Hausverkauf!


Überschrift des Artikels ist nur Rechtslage für Mieter beim Vermieterwechsel durch Hausverkauf . Das bedeutet für mich, dass jemand ein ganzes Haus gemietet hat, welches jetzt verkauft wurde. Woher du jetzt den Rest herziehst ist mir schleierhaft...



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-- Editiert am 30.04.2011 13:50

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
lew187
Status:
Beginner
(74 Beiträge, 50x hilfreich)

Hallo,

der Zeitungsartikel in meiner Zeitung.
Ich tippe den jetzt nicht ab, aber da steht das der Vermieter im Haus mit wohnen muss und nicht nur zum Wochenende mal erscheint. Der muss da seinen festen Wohnsitz haben.


Bzgl. der Überschrift verstehe ich das so wie ich gesagt habe. Mieter und Vermieter in einem Haus und der Vermieter will das Haus verkaufen und der Mieter fragt sich was passiert...


aber so wie du das verstehst kann es natürlich auch sein.
Sowas müsste eigentlich eindeutiger beschrieben werden. Wie man sieht gibts ja mehrere Möglichkeiten.

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0x Hilfreiche Antwort


#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118513 Beiträge, 39581x hilfreich)

aber da steht das der Vermieter im Haus mit wohnen muss und nicht nur zum Wochenende mal erscheint.
Die Logik verstehe ich nicht?

Es reicht wenn er dort wohnt. Das bedeutet doch nicht das er dauernd vor Ort sein muss.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

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#14
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:
Oder auf den Malediven überwintern, hat er dann einen Tag vor Abreise gekündigt ist doch alles in Butter.
...
Das bedeutet doch nicht das er dauernd vor Ort sein muss.

Ist der Vermieter nicht da - das bedeutet nicht das er 24/7 anwesen sein muss - muss geprüft werden, ob er nicht woanders wohnt.
Vermieter, die während des Laufs der Kündigungsfrist nur einen einzigen Tag im Objekt anwesend sind und sonst irgendwo woanders, brauchen eine sehr sehr sehr gute Erklärung, weswegen sie nicht woanders wohnen (und natürlich kann man z.B. auch in einem Hotel auf den Malediven wohnen).

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0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
dem User always known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1906 Beiträge, 356x hilfreich)

quote:
natürlich kann man z.B. auch in einem Hotel auf den Malediven wohnen

Aber wohl nicht auf Dauer.
Ist das nicht ein rein islamistischer Laden ?



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0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118513 Beiträge, 39581x hilfreich)

quote:
sonst irgendwo woanders, brauchen eine sehr sehr sehr gute Erklärung, weswegen sie nicht woanders wohnen

Nein, sie benötigen nur eine Meldebescheinigung des EMA.

Die darauf hin notwendige sehr sehr sehr gute Erklärung, weswegen sie woanders wohnen sollten, müsste dan schon der MIETER liefern ...





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

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#17
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Nein, sie benötigen nur eine Meldebescheinigung des EMA. <hr size=1 noshade>

Das trifft nicht zu. Die Auskunft des EMA ist bei § 573a BGB nicht maßgeblich für die Frage ob der Vermieter im Objekt wohnt, da diese missbrauchsanfällig ist. Die vorstehende Anmerkung von Harry van Sell ist dafür der beste Beweis. Bei § 573a BGB wird NICHT auf die melderechtliche Situation abgestellt sondern auf die tatsächlichen Verhältnisse. Hält sich der Vermieter nicht an dem Ort auf, an dem er gemeldet ist, wohnt er eben nicht an diesem Ort. Ohnehin würde das Einwohnermeldeamt eine Meldung von Amtswegen korrigieren, wenn dem EMA bekannt würde, dass die Meldung nur pro forma erfolgt ist.

Auch in dem bereits angeführten Urteil zu dem von Vermieter als Wochenendhaus genutzten ZFH hat dem Vermieter die melderechtliche Situation nicht geholfen.


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0x Hilfreiche Antwort


#19
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118513 Beiträge, 39581x hilfreich)

quote:
So ein Blödsinn! 1939 hat deine Argumentation evtl. noch gezogen, aber heutzutage ist keiner gezwungen, eine Mindestaufenthaltsdauer an seinem Wohnort nachweisen zu müssen!
Was ist denn mit Kraftfahrern, Monteuren oder Schauspielern?

In der Mausi-Welt alles wohnsitzlose ...



Achja, für Mieter gilt das anscheinend übrigens nicht: http://www.123recht.net/forum_topic.asp?topic_id=305219&page=2 (Beitrag ganz unten)





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

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0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:
Was ist denn mit Kraftfahrern, Monteuren oder Schauspielern?

Auch da kommt es nicht auf die melderechtliche Situation an, sondern auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Ein Monteur wohnt nicht im Bauwagen, der Kraftfahrer nicht in seinem Lkw und die Schauspielerin nicht im Hotel am Set, sonder meinentwegen in irgendeinem Zweifamilienhaus.

Ein Vermieter, der sich nur pro-forma ummeldet, um einen lästigen Mieter aus einem Zweifamilienhaus zu kündigen, sich tatsächlich aber gar nicht in diesem ZFH aufhält, sondern woanders, wohnt dort aber nicht, sonder eben woanders (es sei denn er ist Bauarbeiter und während dem gesamten Kündigungzeitraum auf Monatge, usw. ...).



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0x Hilfreiche Antwort


#22
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

Der Vermieter muss die Voraussetzungen von § 573a BGB , denn er ist derjenige, der sich auf diese Vorschrift beruft; der Mieter kann sich auf substantiiertes Bestreiten beschränken.
Im Übrigen kann über Post und Telefongesellschaft herausgefunden werden, ob auch die Vermieterwohnung tatsächlich bewohnt worden ist. Noch profaner ist die NBK-Abrechnung, denn auch der ruhigste Zeitgenosse wird ja wohl Wasser und Strom verbrauchen, Müll produzieren etc..

Da der Mieter nicht in der Beweispflicht ist, sondern sich auf substantiiertes Bestreiten beschränken kann, ist es dann am Vermieter, die tatsächliche Nutzung der Wohnung nachzuweisen, indem er z.B. entsprechende Abrechnungen der Versorgungsunternehmen vorlegt.

Sie sehen, ganz so einfach ist es nicht, mit einer erlogenen Story bei Gericht durchzukommen.


-- Editiert am 01.05.2011 11:36

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
dem User always known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1906 Beiträge, 356x hilfreich)

quote:
substantiiertes Beschreiten

DAS ist mal eine lustige Idee.
:grins:



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0x Hilfreiche Antwort


#25
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Geht den M nix an. <hr size=1 noshade>

Ich hab's doch schon erklärt. Der Vermieter, der sich auf § 573a BGB beruft, muss dessen Voraussetzungen nachweisen, der Mieter kann sich auf das Bestreiten beschränken. Das Gericht wird dann den Vermieter auffordern, nachzuweisen, dass er auch tatsächlich dort gewohnt hat. Üblicherweise bittet das Gericht dabei um Vorlage von Telefonrechnungen, Verbrauchsabrechnungen von Versorgungsunternehmen, etc.. Da kann der Vermieter natürlich sagen, dass gehe den Mieter nix an, aber dann verliert er halt den Kündigungsprozess, weil er nicht nachweisen konnte, dass er tatsächlich dort gewohnt hat.

Sie spielen sich hier immer als Praktiker auf, doch aus ihrem Geschreibsel folgt bloß, dass Sie vom tatsächlichen Ablauf eines Gerichtsverfahrens soviel Ahnung haben, wie die Jungfrau vom Kinderkriegen.


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0x Hilfreiche Antwort



#28
 Von 
Ilsa1939
Status:
Bachelor
(3728 Beiträge, 1170x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Telefon, Mobilfunkrechnung sagt nix aus.
Müllabrechnungen werden heutzutage ...
Auch bei den Wasserkosten ... <hr size=1 noshade>

Was wollen Sie damit eigentlich sagen? Das der Vermieter in Beweisnot gerät, wenn der Mieter substantiiert bestreitet?
Ist dem tatsächlich so, wie Sie ausführen, dann hat der Vermieter letztlich Pech gehabt, weil aussagekräftige Nachweise fehlen, dass die Voraussetzungen von § 573a BGB vorgelegen haben.


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0x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
dem User always known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1906 Beiträge, 356x hilfreich)

quote:
der Mieter kann sich auf das Bestreiten beschränken.

quote:
wenn der Mieter substantiiert bestreitet?

Was denn nun ?
Mach doch mal ein substantielles Beispiel.



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0x Hilfreiche Antwort

#30
 Von 
HeavenlyHigh
Status:
Schüler
(478 Beiträge, 135x hilfreich)

Die mausegraue Theorie!

Ist wirklich ein super treffender Begriff, ich weiss gar nicht mehr, wer diesen ins Leben gerufen hat.


quote:<hr size=1 noshade>Ich hab's doch schon erklärt. Der Vermieter, der sich auf § 573a BGB beruft, muss dessen Voraussetzungen nachweisen, der Mieter kann sich auf das Bestreiten beschränken. Das Gericht wird dann den Vermieter auffordern, nachzuweisen, dass er auch tatsächlich dort gewohnt hat. Üblicherweise bittet das Gericht dabei um Vorlage von Telefonrechnungen, Verbrauchsabrechnungen von Versorgungsunternehmen, etc.. Da kann der Vermieter natürlich sagen, dass gehe den Mieter nix an, aber dann verliert er halt den Kündigungsprozess, weil er nicht nachweisen konnte, dass er tatsächlich dort gewohnt hat. <hr size=1 noshade>



Beschränkte Mieter gibt es natürlich:-)

Wie das Gericht vorgehen wird, das weiss unsere Mausi? Hätte sie doch hier wenigstens den Konjunktiv verwendet, hm?

Telefonrechnungen des Vermieters gehen einen Mieter nichts an, und es ist eine absolut abstruse Fantasie von einer von mietervorteilen besessenen Mausi, dass das Gericht in diesem spezifischen Falle vom Vermieter verlangen würde, Telefonrechnungen vorzulegen.

@Verbrauchsabrechnungen, die in diesem Fall den Vermieter betreffen bzw. seinen Anteil, diese müssen einem Mieter nicht vorgelegt werden.

Ich tu dies jedoch gern freiwillig, wenn es um Leerstände geht, da kaum ein Mieter irgendeine Vorstellung hat, welche Kosten ihr Vermieter getragen hat.

Betrifft natürlich in erster Linie Mehrfamilienhäuser.

Und warum sollte der Vermieter, hat er ein echtes Interesse, nicht kurzzeitig einziehen? Dies zwingt ihn doch nciht zur Aufgabe seiner anderen Wohnung.

Wer kann denn einem Vermieter vorschreiben, wieviele seiner Wohnungen er bewohnen darf?

Am besten ein Protokoll anfertigen, wie oft der Vermieter in welcher Wohnung genächtigt hat.

Ein Vermieter spart bei solchen Prozedere sogar Hotelkosten, und es wird so auch nie langweilig:-)






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