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Sonderkündigungsrecht bei fehlerhafter Ankündigung

 Von 
funnysneeze45
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)
Sonderkündigungsrecht bei fehlerhafter Ankündigung

Hallo, folgende Situation:

Knapp einen Monat vor den aktuell laufenden Baumaßnahmen trifft eine Ankündigung ein und enthält nur den Beginn und die Art der Maßnahmen. Da es sich um den Bau neuer Appartements und um eine Erneuerung der Fenster sowie um einen Einbau einer Wärmedämmung in die Fassade am ganzen Gebäude handelt, sollte dies keine Bagatellmaßnahme sein (§ 555c 4) und ein ordentliches Ankündigungsschreiben erfordern.

Das Schreiben wurde somit nicht fristgerecht zugestellt und entspricht nicht der notwendigen Form, da die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahmen nicht angegeben wurde (§ 555c). Zudem fehlt ein (optionaler?) Hinweis auf die Form und Frist eines Härteeinwands (§ 555c 2).
Schlussfolgernd entfällt die Frist auf eine Meldung über die Duldung der durchzuführenden Maßnahmen (§ 555d 5).

War mein Gedankengang soweit korrekt? Besteht in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e)? Wäre ich über die Dauer und mein Kündigungsrecht informiert worden, hätte ich davon definitiv Gebrauch gemacht.

Mittlerweile sind fast 5 Monate vergangen und die Arbeiten sind immer noch nicht abgeschlossen, den Baulärm kann man kaum aushalten.

Vielen Dank im Voraus für alle Antworten.

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Kündigung Frist Sonderkündigungsrecht Kündigungsverzicht


13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4969 Beiträge, 2277x hilfreich)

Es fehlt eine entscheidende Angabe, gibt es im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht auf eine Zeit?

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#2
 Von 
funnysneeze45
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Es fehlt eine entscheidende Angabe, gibt es im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht auf eine Zeit?

Es gibt einen Kündigungsverzicht "auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses" bis zum 5. Monat nach dem Beginn des Mietverhältnisses, welcher mehrere Jahre zurückliegt. Inwiefern kann das relevant sein?

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#3
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 594x hilfreich)

Und warum kündigst du nicht ?

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#4
 Von 
funnysneeze45
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von werner_r):
Und warum kündigst du nicht ?

Das habe ich vor und würde, falls das Sonderkündigungsrecht in meinem Fall greift, davon Gebrauch machen.
Mit Bauarbeiten über ein paar Monate hinweg hätte ich mich anfreunden können, aber mittlerweile halte ich es hier nicht mehr aus.
Zudem war nirgends die Rede von Bauarbeiten, die knapp ein halbes Jahr andauern sollen.

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#5
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3346 Beiträge, 1864x hilfreich)

Zitat (von funnysneeze45):
falls das Sonderkündigungsrecht in meinem Fall greift, davon Gebrauch machen.

Du scheinst nicht verstanden zu haben, dass dir das Sonderkündigungsrecht keinen Zeitvorteil bringt - von daher braucht gar nicht geprüft zu werden, ob es anwendbar wäre ;)

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555e.html
§ 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
...

D.h. im Falle des Sonderkündigungsrechtes gilt die 3-monatige gesetzliche Kündigungsfrist, wie in allen Fällen einer Außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist (BGB § 573d ).
Die 3-monatige Kündigungsfrist gilt aber auch bei normaler Kündigung.
Somit bringt das Sonderkündigungsrecht nur dann einen Zeitvorteil, wenn ein Kündigungsverzicht oder ein Zeitmietverhältnis vereinbart wurde.

Also: warum kündigst du nicht einfach?

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(37655 Beiträge, 13516x hilfreich)

Zitat:
D.h. im Falle des Sonderkündigungsrechtes gilt die 3-monatige gesetzliche Kündigungsfrist,


Nein, die Frist des Sonderkündigungsrechtes nach § 555e BGB beträgt nur 2 Monate. Die Frist zur Ausübung dieses Sonderkündigungsrechtes ist aber bereits verstrichen, so dass nur eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten möglich ist.

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#7
 Von 
quiddje
Status:
Bachelor
(3886 Beiträge, 2236x hilfreich)

Den Vorantworten stimme ich zu, möchte aber noch ergänzen:

ich kann der Fallbeschreibung bisher noch nicht mal entnehmen, dass das Sonderkündigungsrecht überhaupt greifen würde.
Der Bau neuer Appartements geht den Mieter schlichtweg nichts an, da er sie ja nicht gemietet hat, die Wäremedämmung wird ja wohl ohne Beeinträchtigung der Mietsache per Gerüst von außen angebracht - einzig der Tausch der Fenster erfordert das Betreten der Mietwohnung, der sollte aber in einem Tag durchgeführt werden können.

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#8
 Von 
funnysneeze45
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
[...], dass dir das Sonderkündigungsrecht keinen Zeitvorteil bringt [...]

Zitat (von hh):
Die Frist zur Ausübung dieses Sonderkündigungsrechtes ist aber bereits verstrichen, [...]

Wenn man annimmt, dass die Modernisierungsankündigung heute eingetroffen wäre, dann könnte ich nach § 555e, ungeachtet der 3-Werktage-Frist des ersten Monats, außerordentlich zum übernächsten Monat kündigen, also zum. 31.12. Sehe ich das richtig?

Eine ordentliche Kündigung wäre allerdings nur zum 31.01. möglich. Eine Kündigung zum 31.12. hätte somit spätestens am 03.10. eintreffen müssen.

Meine Frage wäre nun, ob die Modernisierungsankündigung aufgrund der mangelnden Form und Nichteinhaltung der Frist ein Sonderkündigungsrecht zu einem beliebigen Zeitpunkt während der Baumaßnahmen ermöglicht.
§ 555e geht leider nicht darauf ein, allerdings setzt § 555d 3 die Mitteilungsfrist über Härteumstände zum Ende des nächsten Monats nach dem Eintreffen der Ankündigung außer Kraft, sofern die Ankündigung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.

Ungeachtet der Gesetzeslage hätte ich das Sonderkündigungsrecht wahrgenommen, wenn ich damals volle Kenntnis über die Dauer und den Umfang der Bauarbeiten gehabt hätte. Wäre natürlich schade, wenn das Recht darauf bereits verstrichen ist.

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#9
 Von 
funnysneeze45
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von quiddje):
[...] ich kann der Fallbeschreibung bisher noch nicht mal entnehmen, dass das Sonderkündigungsrecht überhaupt greifen würde. [...]

Indirekt wird der Mieter jedoch durch den Baulärm beeinflusst, der insbesondere aufgrund der Dauer der Arbeiten, die im Voraus nicht kommuniziert wurde, nicht unwesentlich ausfällt. Es macht auch einen Unterschied, ob kurzfristig 2 oder 20 neue Appartements über einen längeren Zeitraum gebaut werden. Der Austausch der Fenster stellt kein Problem dar, das ist korrekt.
§ 555e BGB beschreibt nicht die Art der Modernisierungsmaßnahme, bei der ein Sonderkündigungsrecht greift. Somit müsste es theoretisch für alle Arten gelten. Bitte um Korrektur, wenn ich falsch liege.

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#10
 Von 
quiddje
Status:
Bachelor
(3886 Beiträge, 2236x hilfreich)

Baulärm rechtfertigt eine Mietminderung.
Der Modernisierungsparagraph bezieht sich auf Modernisierung der Mietsache, da gehören andere Wohnungen nicht dazu.

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#11
 Von 
quiddje
Status:
Bachelor
(3886 Beiträge, 2236x hilfreich)

Baulärm rechtfertigt eine Mietminderung.
Der Modernisierungsparagraph bezieht sich auf Modernisierung der Mietsache, da gehören andere Wohnungen nicht dazu.

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#12
 Von 
quiddje
Status:
Bachelor
(3886 Beiträge, 2236x hilfreich)

Baulärm rechtfertigt eine Mietminderung.
Der Modernisierungsparagraph bezieht sich auf Modernisierung der Mietsache, da gehören andere Wohnungen nicht dazu.

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#13
 Von 
funnysneeze45
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von quiddje):
[...] Der Modernisierungsparagraph bezieht sich auf Modernisierung der Mietsache, da gehören andere Wohnungen nicht dazu.

Somit entfällt auch die Pflicht einer Modernisierungsankündigung seitens des Vermiters und mit bleibt nur der Weg der ordentlichen Kündigung und eine eventuelle Mietminderung.

Vielen Dank.

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