Sondernutzungsrecht Garten | Nachbarin, hat aber laut ihrem Mietvertrag gemeinschaftliche Nutzung

10. Mai 2023 Thema abonnieren
 Von 
karlsan
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Sondernutzungsrecht Garten | Nachbarin, hat aber laut ihrem Mietvertrag gemeinschaftliche Nutzung

Wir haben laut unterschriebenen Mietvertrag vertraglich und mündlich ein alleiniges Nutzungsrecht für den Garten erhalten. Unsere Nachbarin tauchte plötzlich in unserem Garten (an unserem ersten Samstag in der neuen Wohnung) auf, um Gartenarbeiten durchzuführen, weil sie nämlich meint den Garten gemeinschaftlich laut ihrem Mietvertrag nutzen zu können. Es steht auch tatsächlich so im Mietvertrag der Nachbarin drinnen, nachdem sie uns Einsicht in ihren Mietvertrag gegeben hat. Uns wurde alleiniges Nutzungsrecht gewährt (Steht auch so im Mietvertrag) außer an Ihrem Beet an ihrer Terassenseite. Nun hat sie die Hälfte des Gartens gemäht und 3 neue Bäume/Büsche im Kreis auf ihrer Hälfte platziert.

Wir sind darüber schockiert, weil wir diese Wohnung hauptsächlich wegen dem besonderen Nutzungsrecht am Garten ausgesucht haben. Wir haben vor Einzug renoviert und einiges an monetären Aufwand gehabt und unsere vorherige schöne OG-Wohnung aufgegeben, um nun festzustellen, dass wir dieses Nutzungsrecht doch nicht nur uns gewährt wurde.

Die Hausverwaltung wurde darüber informiert, jedoch scheint sie die Sache nicht Ernst zu nehmen. Nachdem ich nun zwei mal telefonisch dazu aufgerufen habe unser Anliegen zu klären. Sie verblieb weiterhin mit das sie die Nachbarin anrufe, was bisher immer noch nicht geschah.

Wie sehen für uns die Chancen aus, ein alleiniges Nutzungsrecht dennoch zu haben? Falls es keine gibt, wollen wir raus dem Mietvertrag und zumindest unsere Aufwände zurück haben. Ist eine Mietminderung möglich bis wir eine neue Wohnung gefunden haben?

Die Eigentümerin der Wohnung von uns und der Nachbarin ist die selbe, welche sich vertreten lässt durch die Hausverwaltung.

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118615 Beiträge, 39605x hilfreich)

Zitat (von karlsan):
auf ihrer Hälfte platziert.

Und wo soll diese nun herkommen?
Die gibt es weder bei gemeinschaftlicher noch bei alleiniger Nutzung.



Zitat (von karlsan):
Wie sehen für uns die Chancen aus, ein alleiniges Nutzungsrecht dennoch zu haben?

Ohne hellseherische Fähigkeiten nicht seriös zu beantworten.



Zitat (von karlsan):
wollen wir raus dem Mietvertrag

Das nennt sich Kündigung.



Zitat (von karlsan):
zumindest unsere Aufwände zurück haben.

Das dürffe problematisch werden, wenn der Vermieter nicht mitspielt ...



Zitat (von karlsan):
Ist eine Mietminderung möglich bis wir eine neue Wohnung gefunden haben?

Durchauchs.



Als erstes sollte man den Mangel mal gerichtsfest dem Vermieter melden.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Zitat (von karlsan):
Die Eigentümerin der Wohnung von uns und der Nachbarin ist die selbe, welche sich vertreten lässt durch die Hausverwaltung.
Dann wende Dich doch direkt an die Eigentümerin.

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#3
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3450 Beiträge, 549x hilfreich)

Zitat (von karlsan):
(Steht auch so im Mietvertrag) außer an Ihrem Beet an ihrer Terassenseite. Nun hat sie die Hälfte des Gartens gemäht und 3 neue Bäume/Büsche im Kreis auf ihrer Hälfte platziert.

Besteht ihr Beet aus der Hälfte, dann darf sie die Büsche doch setzen oder wie ist das zu verstehen.
Wer hat den Mietvertrag unterschrieben, die Eigentümerin oder die Hausverwaltung im Auftrag?
Zitat (von bostonxl):
Dann wende Dich doch direkt an die Eigentümerin.

Evtl. will die nicht kontaktiert werden, wenn sie sich durch Hausverwaltung vertreten lässt.

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von karlsan):
Wie sehen für uns die Chancen aus, ein alleiniges Nutzungsrecht dennoch zu haben?
Ihr habt es. Die Frage ist, ob es durchsetzbar ist.

Rein praktisch: Wer steht bei euch bzw. bei der Nachbarin als Vermieter im Mietvertrag? Sind das die gleichen Personen oder unterschiedliche Vermieter?

Hintergrund der Frage: Der Vermieter ist zuständig. Die Hausverwaltung ist nur zuständig, wenn sie vom Vermieter damit beauftragt wurde.

Wenn es unterschiedliche Vermieter gibt, dann ist das möglicherweise eine Eigentümergemeinschaft. Dann müsste man sich genau anschauen, welche Nutzungsrechte die einzelnen Eigentümer haben. Wenn der Vermieter der Nachbarin kein Nutzungsrecht am Garten hätte, dann kann er auch keines an die Nachbarin vermieten. Dann hätte die das Problem. Anders herum kann euer Vermieter kein alleiniges Nutzungsrecht an euch vermieten, wenn ihm selber dieses laut Eigentümergemeinschaft nicht zusteht. Eure Möglichkeiten würden sich im Falle einer Eigentümergemeinschaft also an den Rechten der Eigentümer am Garten orientieren.

Gibt es keine Eigentümergemeinschaft sondern nur einen Eigentümer=Vermieter, dann wird's richtig kompliziert.

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#5
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(16827 Beiträge, 5864x hilfreich)

Zitat (von karlsan):
Wie sehen für uns die Chancen aus, ein alleiniges Nutzungsrecht dennoch zu haben?
Ihr habt also beide von derselben Vermieterin vertraglich einmal ein gemeinschaftliches und einmal ein alleiniges Nutzungsrecht zugesichert bekommen. Nun, die Vermieterin hat somit ein Problem geschaffen. Der Vermieterin ist die Vertragserfüllung somit nicht möglich.
Da es euch um eine alleinige Nutzung des Gartens geht, dies aber nicht realisierbar sein wird, ohne dass die Nachbarin deren Recht an einer gemeinsamen Nutzung abtreten wird, wird euch wohl nur der Umzug bleiben. Ich sehe hier durchaus eine Möglichkeit die Vermieterin hier zur Übernahme der entstandenen Kosten heranzuziehen, denn der Garten war für euch ja der Grund diese Wohnung gemietet zu haben. Wenn ihr dies durchziehen wollt, dann würde ich einen Anwalt zu Rate ziehen und diesen mit der Durchsetzung eurer Interessen beauftragen.
So wie du schreibst hat die andere Nachbarin allerdings nicht eine Hälfte gemietet, sondern ein Mitbenutzungsrecht des gesamten Gartens.

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#6
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6377 Beiträge, 2309x hilfreich)

Nicht selten wird hier im Forum ein Sachverhalt nach eigener Beurteilung beschrieben.
Zwischen alleinigem Nutzungsrecht und einem gemeinschaftlichen Nutzungsrecht ist aber zu unterscheiden.

Wenn es ein alleininges Bentuzungsrecht gibt, bitte mal den genauen Text angeben, damit dieses auch als Grundlage verwendbar ist. Die Frage nach dem Wortlaut ist auch wichtig für die Frage worauf sich das Benutzungsrecht nun genau bezieht.
Ich lese da etwas von

Zitat:
außer an Ihrem Beet an ihrer Terassenseite.
Also ist es doch nicht der vollstätige Garten. Also, wie ist dieses alleinigie Benutzungsrecht wörtlich genau beschrieben.

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Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#7
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(651 Beiträge, 80x hilfreich)

Zuallererst müsste geprüft werden welche Rechte hier an welchen Gartenflächen vermietet wurden. Ein Nutzungsrecht, ob alleinig oder gemeinsam, berechtigt nicht automatisch dazu auch Bäume oder Sträucher dort zu pflanzen, auch das sollte man noch einmal prüfen.

Der EP erweckt den Eindruck als hätte der VM hier die gleiche Sache zweimal vermietet. Für den TE bedeutet das das seine Rechte aus dem MV sind nicht durchsetzbar sind. Der VM ist in einer Bringschuld die er naturgemäß nicht mehr erfüllen kann.

Der Mieter könnte also die Mieter mindern, oder auch den MV vorzeitig kündigen und vom VM Schadensersatz einfordern.

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#8
 Von 
karlsan
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Erst einmal vielen Dank für die vielen Meldungen.
Unten paar weitere Informationen.

Unter Sonstige Vereinbarungen in unserem Mietvertrag steht folgendes zum Garten:

"Der Garten muss von den Mietern gepflegt werden. Hierfür wird das alleinige Nutzungsrecht eingeräumt. Ausgeschlossen ist ein Pflanzbeet an der Nachbarwohnung EG links. Dies beinhaltet das Mähen sowie den Heckenschnitt."

Bei der Nachbarin im Mietvertrag ist ein Häkchen bei "Garten - gemeinschaftliche Nutzung."

Die Vermieterin unserer Nachbarin ist die gleiche wie unsere. Diese möchte nicht erreicht werden, denn Sie lässt sich vertreten durch die Hausverwaltung. (Anscheinend ist die Eigentümerin dauerhaft im Ausland.)
Unser Mietvertrag und der von der Nachbarin ist von der selben Hausverwaltung.

Dieses sogenannte Beet der Nachbarin ist klar abgetrennt vom Garten.

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#9
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6377 Beiträge, 2309x hilfreich)

Wieso ist denn jetzt im Text zwischen
"Garten - ??
gemeinschaftliche Nutzung." ein Loch ? Steht da nichts dazwischen ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#10
 Von 
karlsan
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
ein Loch ? Steht da nichts dazwischen ?


Nein, es gibt da nichts. Einfach nur ein "X" in einem Kästchen bei gemeinschaftlicher Gartennutzung.

Unter Sonstigen Vereinbarungen bei ihr im Vertrag steht noch:
"Die Gartenpflege im Bereich der Terrasse ist Sache des Mieters."

Nirgendwo ist irgendwas genauer bei ihr definiert worden. Es steht auch kein Wort über ein Beet. Dies steht wiederum in meinem Mietvertrag, dass dieser ihr gehöre.

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#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Puh, ja doof. Da wurden der Nachbarin und euch Dinge vermietet, die sich gegenseitig ausschließen. Es ist aus meiner Sicht nicht absehbar, wie das ausgeht. Auf jeden Fall ist die Nachbarin nicht berechtigt, da Bäume zu pflanzen, denn dies ist bei einer gemeinschaftlichen Nutzung nicht erlaubt. Ihr steht definitiv nicht eine Hälfte des Gartens zu, sondern laut ihrem Vertrag der ganze Garten, dafür nur gemeinsam mit anderen.

Hilft nur nichts. Entweder kann der Vermieter den Vertrag mit der Nachbarin oder mit euch nicht erfüllen. Insoweit gibt es also mit Sicherheit ein Minderungsrecht für einen von euch. Welchen, das hängt davon ab, wie man die Situation auflöst. Faktisch wird die Nachbarin wohl einfach so im Garten weitermachen, was auch aus ihrer Sicht erlaubt ist. Gegen die Nachbarin habt ihr keine Handhabe. Ob ihr gegen den Vermieter außer einer Mietminderung etwas ausrichten könnt, das wage ich zu bezweifeln.

Aus meiner Sicht solltet ihr schnell handeln. Die Verzögerungstaktiv hilft nur dem Vermieter. Irgendwann wird dann nämlich von der Seite die Argumenation kommen "bisher hat es doch aus so geklappt, kann ja nicht so schlimm sein". Ein Forum wird euch aber nicht wirklich weiterhelfen können. Wenn ihr es wirklich rechtlich durchfechten wollt, dann empfehle ich dringend einen Anwalt. Ob der dann wirklich zu einem für euch zufriedenstellenenden Ergebnis kommt, mag ich nicht beurteilen. Ich befürchte aber "nein".

Am einfachsten wäre es natürlich, wenn ihr euch mit der Nachbarin und dem Vermieter einigt. Mit der Nachbarin auf die Art der Nutzung durch die Nachbarin und mit dem Vermieter auf eine Mietminderung.

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#12
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(651 Beiträge, 80x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Ob ihr gegen den Vermieter außer einer Mietminderung etwas ausrichten könnt, das wage ich zu bezweifeln.


Der Mieter kann den Mietmangel anmahnen und dessen Beseitigung einfordern. Der VM könnte versuchen, durch Vertragsänderung mit den übrigen Mietern, den Mangel abzustellen was ihm jedoch erwartungsgemäß schwerfallen wird.
Der TE hatte die Wohnung aber eben gerade wegen des Nutzungsrechtes am Garten angemietet.

Zitat (von karlsan):
Wir sind darüber schockiert, weil wir diese Wohnung hauptsächlich wegen dem besonderen Nutzungsrecht am Garten ausgesucht haben.


Warum sollte ihm dann kein Sonderkündigungsrecht zustehen wenn dieses Nutzungsrecht nun aus Schuld des VM nicht ausgeübt werden kann?

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118615 Beiträge, 39605x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Da wurden der Nachbarin und euch Dinge vermietet, die sich gegenseitig ausschließen

Richtig.

Ich würde nun den Vermieter abmahnen und gerichtsfest auffordern die Mietsache zur Verfügung zu stellen. Zeitgleich würde ich die Nachbarin abmahnen und gerichtsfest auffordern die Mietsache nicht mehr zu betreten / nutzen.

Da von HV / VM vermutlich nicht wirklich was sinnvolles kommen wird, würde ich gegen die Nachbarin vorgehen und ihr die Nutzung des gemieteten Gartens gerichtlich untersagen lassen und das notfalls dann auch durchsetzen falls sie diese nochmals betritt.



Zitat (von cauchy):
Am einfachsten wäre es natürlich, wenn ihr euch mit der Nachbarin und dem Vermieter einigt. Mit der Nachbarin auf die Art der Nutzung durch die Nachbarin und mit dem Vermieter auf eine Mietminderung.

Das dürfte die beste Variante sein.



Zitat (von cauchy):
Wenn ihr es wirklich rechtlich durchfechten wollt, dann empfehle ich dringend einen Anwalt.

Volle Zustimmung.



Zitat (von Gerd61):
Warum sollte ihm dann kein Sonderkündigungsrecht zustehen wenn dieses Nutzungsrecht nun aus Schuld des VM nicht ausgeübt werden kann?

Weil für eine derartige Bagatelle die 3 Monate Kündigungsfrist zumutbar wäre ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(651 Beiträge, 80x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Weil für eine derartige Bagatelle die 3 Monate Kündigungsfrist zumutbar wäre ...


Es geht aber in diesem Fall aber um eine Mieterkündigung weil der VM wesentliche Vertragsbestandteile nicht bereitstellt und da geht es nicht nur um die Kündigung falls der der VM den vertragsgemäßen Zustand in angemessener Zeit nicht herstellen kann, sondern auch um Schadensersatzansprüche.


Zitat (von Harry van Sell):
Zeitgleich würde ich die Nachbarin abmahnen und gerichtsfest auffordern die Mietsache nicht mehr zu betreten / nutzen.


Was versprichst du dir hiervon? Die Nachbarin hat auch einen Mietvertrag der ihr die Nutzung des Gartens erlaubt. Dieser Anspruch ist sogar älter als der Anspruch der Neumieterin, insofern wird der Rechtsweg mMn. ins Leere laufen wird.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16324 Beiträge, 9241x hilfreich)

Zitat (von Gerd61):
Es geht aber in diesem Fall aber um eine Mieterkündigung weil der VM wesentliche Vertragsbestandteile nicht bereitstellt

Naja - ob der Unterschied zwischen "gemeinschaftlicher Gartennutzung" und "alleiniger Gartennutzung" ein wesentlicher oder nicht ganz so wesentlicher Vertragsbestandteil ist, wird der Knackpunkt sein.
Ich tendiere zu letzterem.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118615 Beiträge, 39605x hilfreich)

Zitat (von Gerd61):
weil der VM wesentliche Vertragsbestandteile nicht bereitstellt

Wieso, die Wohnung stellt er doch bereit und der Garten ist auch nutzbar.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(651 Beiträge, 80x hilfreich)

Zitat (von drkabo):
Naja - ob der Unterschied zwischen "gemeinschaftlicher Gartennutzung" und "alleiniger Gartennutzung" ein wesentlicher oder nicht ganz so wesentlicher Vertragsbestandteil ist, wird der Knackpunkt sein.


Das ist sicherlich ein Diskussionspunkt. Allerdings ist die Aussage des TE:

Zitat (von karlsan):
Wir sind darüber schockiert, weil wir diese Wohnung hauptsächlich wegen dem besonderen Nutzungsrecht am Garten ausgesucht haben.


Ich sehe auch nicht warum der Mieter auf eine im Vertrag explizit zugesagte Eigenschaft keinen Anspruch mehr haben sollte. Oder warum das keine wesentliche Eigenschaft sein sollte.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(651 Beiträge, 80x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Wieso, die Wohnung stellt er doch bereit und der Garten ist auch nutzbar.


Und hätte die Wohnung auf einmal nur ein Gemeinschaft-WC, oder wäre dies sicherlich auf nutzbar.

Der VM hat hier etwas Wesentliches zugesagt was er nicht einhält und voraussichtlich auch in Zukunft nicht einhalten kann. Da muss er dann auch die Konsequenzen/Kosten tragen.

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#19
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118615 Beiträge, 39605x hilfreich)

Zitat (von Gerd61):
Und hätte die Wohnung auf einmal nur ein Gemeinschaft-WC, oder wäre dies sicherlich auf nutzbar.

Es bringt aber nichts, Äpfel und Birnen zu vergleichen, auch wenn beides Obst ist ...
Wohnung und insbesondere das WC sind besonders geschützte Bereiche, der Garten in der Regel nicht.



Zitat (von Gerd61):
Der VM hat hier etwas Wesentliches zugesagt

Falls der Vermieter vor Gericht einigermaßen kompetent vertreten würde, würde der Mieter dieses "wesentlich" substantiiert darlegen müssen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(651 Beiträge, 80x hilfreich)
0x Hilfreiche Antwort

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