Teilkündigung wegen mangelnder Nutzungsgenehmigung

2. März 2024 Thema abonnieren
 Von 
Idnug
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Teilkündigung wegen mangelnder Nutzungsgenehmigung

Hallo zusammen, mein Vermieter will eine Abstellkammer kündigen, die zur Wohnung gehört, weil er behördliche Auflagen bekommen hat, diese entweder mit einer Brandschutztüre auszustatten oder stillzulegen. Die Nachrüstung ist ihm zu teuer und er argumentiert nun, dass er wegen erheblicher wirtschaftlicher Nachteile kündigt, um die Abstellkammer zu verriegeln. Ist das rechtlich zulässig? Meine Wohnung ist sehr klein und die zusätzliche Kammer, die sich im Treppenhaus befindet, sehr nützlich für mich. Ich würde sie gerne behalten. Eine Brandschutztüre würde ca. 2300 Euro kosten. Danke für eure Einschätzung!

-- Editiert von User am 2. März 2024 10:05

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Idnug):
mein Vermieter will eine Abstellkammer kündigen, die zur Wohnung gehört,


Falls die Kammer tatsächlich mit vermietet wurde, wird eine Teilkündigung nicht möglich sein.

Bevor jetzt der große Jubel ausbricht sollte man vielleicht erst mal über die Alternativen nachdenken.

Wenn keine Einigung mit dem Mieter erreicht werden kann, liegt vermutlich ein berechtigtes Interesse des Vermieter an einer Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB vor. Damit wäre nicht nur die Kammer weg, sondern die komplette Wohnung.

Alternativ wäre der Einbau einer Brandschutztür eine bauliche Maßnahme i.S. v. § 555b Nr. 6 BGB mit der Folge, dass die Kammer durch die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB zukünftig jeden Monat ca. 15 € Miete kosten könnte.
Ob die Kammer dann noch so sehr interessant wäre?

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Idnug
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
Wenn keine Einigung mit dem Mieter erreicht werden kann, liegt vermutlich ein berechtigtes Interesse des Vermieter an einer Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB vor. Damit wäre nicht nur die Kammer weg, sondern die komplette Wohnung.


Das verstehe ich nicht. Er dürfte die ganze Wohnung kündigen, wenn ich darauf bestehe, die Abstellkammer zu behalten?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6498 Beiträge, 2324x hilfreich)

Bevor ich eine Bewertung vornehme würde ich gern erstmal wissen mit welchen Worten dieser Raum im Mietvertrag seht und wie er genutzt wird.
Steht da wirklich "Abstellkammer" und die Behörde nennt den Raum auch so ?
Oder steht im Mietvertrag eine andere Bezeichnung und der Raum wird zu Wohnzwecken genutzt ?

Wie lautet denn der Begründung der Behörde für die Forderung "mit einer Brandschutztüre auszustatten" genau ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Idnug
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Steht da wirklich "Abstellkammer" und die Behörde nennt den Raum auch so ?


Im Mietvertrag wird die Abstellkammer namentlich erwähnt und heißt genau so.

Die Kammer wird seit Jahren als Abstellfläche benutzt. Es liegt für diese Nutzung aber keine baurechtliche Genehmigung vor, sondern nur für die Verwendung als Etagentoilette, was es früher mal war. Um die Genehmigung zur Nutzung als Abstellraum zu bekommen, müsste man eine Brandschutztüre einbauen, was meinem Vermieter zu teuer ist. Lieber will er den Raum absperren und die Miete entsprechend kürzen.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6498 Beiträge, 2324x hilfreich)

Einen vermieteten Raum kann man nicht einzeln kündigen.
Mir scheint aber die Schilderung:

Zitat:
weil er behördliche Auflagen bekommen hat, diese entweder mit einer Brandschutztüre auszustatten oder stillzulegen.

unschlüssig. Kennt der Mieter den geauen Text der behördlichen Aufforderung.
Geht es etwa um ungenehmigte Umbauten oder ähnliches ? Gibt es eine Genehmigung der Räume zur Nutzung als Wohnung ?
Ich würde bei der Behörde den Mietvertrag vorlegen und um Aufklärung bitten.
Evtl. lautet die Auflage völlig anders.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121841 Beiträge, 40073x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Geht es etwa um ungenehmigte Umbauten oder ähnliches ?

Offenbar ja ...
Zitat (von Idnug):
Es liegt für diese Nutzung aber keine baurechtliche Genehmigung vor, sondern nur für die Verwendung als Etagentoilette




Zitat (von Idnug):
Er dürfte die ganze Wohnung kündigen, wenn ich darauf bestehe, die Abstellkammer zu behalten?

Ja, denn der Gesetzgeber hat eine Teilkündigung hier nicht vorgesehen. Alles oder nichts.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9989 Beiträge, 4505x hilfreich)

Mich würde sehr interessieren, ob Harry oder RMHV konkrete Rechtsprechung bei dem Verweis auf eine Kündigungsmöglichkeit im Kopf haben. Es scheint mir doch sehr weit hergeholt, dass eine Brandschutztüre für 2300 Euro eine wirtschaftlich so hohe Belastung des Vermieters sein soll, dass das eine Kündigung rechtfertigen kann. Eine solche Kündigung würde die doch sehr hohen Anforderungen einer Verwertungskündigung erfüllen müssen. Das sehe ich ehrlich gesagt noch nicht einmal ansatzweise.

Von daher sehe ich nicht, dass der Vermieter wirksam das ganze Mietverhältnis mit diesem Grund wirksam kündigen kann. Eine Teilkündigung ist eh nicht möglich.

Beibt die von RMHV aufgeworfene Frage, ob eine neue Brandschutztür eine Modernisierung wäre, welche eine Modernisierungsmieterhöhung ermöglichen würde. Auch dazu würde mich eine Rechtsprechung freuen. Nach § 555b (6) BGB könnte man zwar versuchen zu argumentieren, dass in diesem Fall eine Modernisierung vorliegt. Aber warum der Vermieter das nicht zu vertreten haben soll, erschließt sich mir nicht auf den ersten Blick. Wenn sich nach Vermietung an den Teilnehmer die Auflagen geändert haben sollten, dann würde ich das verstehen. Genauso wahrscheinlich erscheint mir jedoch, dass der Vermieter sich vor Vermieter einfach nicht um die Gesetze gekümmert hat und etwas vermietet hat, was er so nicht vermieten durfte. Das hat er dann aber zu vertreten.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Idnug
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Es scheint mir doch sehr weit hergeholt, dass eine Brandschutztüre für 2300 Euro eine wirtschaftlich so hohe Belastung des Vermieters sein soll, dass das eine Kündigung rechtfertigen kann.


Es handelt sich genau genommen um acht solcher Abstellkammern, die alle zu verschiedenen Wohnungen gehören und eigene Brandschutztüren bräuchten. Der Vermieter sagt, das sei aus seiner Sicht unrentabel und wirtschaftlich unzumutbar.

Die Abstellkammern sind seit Jahrzehnten vermietet und bei einer Brandschutzbegehung kam vor kurzem heraus, dass dafür keine baurechtliche Genehmigung vorliegt. Um diese zu bekommen, müssten wohl Brandschutztüren her, hieß es...

0x Hilfreiche Antwort


#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9989 Beiträge, 4505x hilfreich)

Stand jetzt ist nur zu sagen, das die einzig gesetzlich vorgesehene Möglichkeit einer Teilkündigung in § 573b BGB steht und nicht anwendbar ist. Eine Teilkündigung als einseitige Willenserklärung des Vermieters geht also nicht. Dü müsstest zustimmen.

Was der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters machen könnte, wäre den Mietvertrag unverändert lassen aber die Benutzung der Abstellkammer aufgrund der Auflagen untersagen und im Zweifel die Tür zur Abstellkammer dauerhaft zu verschließen. Dann wäre der Mieter im Zug.

Einigermaßen sicher würde das Vorgehen des Vermieters eine Mietminderung rechtfertigen. Zur Höhe sage ich jedoch grundsätzlich nichts.

Aufgrund von § 543 (2) 1. BGB könnte der Mieter nach Abmahnung das ganze Mietverhältnis fristlos kündigen. Man müsste dann schauen, ob eine solche Kündigung wirksam wäre. Zumindest wäre sie wohl für den Mieter nicht so wirklich empfehlenswert, weil er dann von jetzt auf gleich eine neue Wohnung bräuchte. Selbst wenn man bei einer wirksamen fristlosen Kündigung den Vermieter auf Schadensersatz verklagen könnte, steht der Stress vermutlich nicht dafür.

Der Mieter könnte den Vermieter zur Widerherstellung des vertragsgemäßen Zustand (Wohnung mit Abstellkammer) auffordern und ihn dann im Zweifel verklagen. Ausgang von Gerichtsverfahren sind immer ungewiss. Ein Gericht würde beurteilen, ob dem Vermieter der Umbau wirtschaftlich zumutbar ist. Damit der Mieter überhaupt eine realistische Chance hat, wäre ein Anwalt zu empfehlen. Wenn der Mieter vor Gericht verliert, wirds teuer.

Meine Prognose: Entweder einigt man sich oder der Vermieter sperrt die Abstellkammer eigenmächtig und dem Mieter ist das Gerichtsverfahren zu risikoreich und teuer.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 271.590 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
109.733 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen