Teitmitvertrag, trotzdem kündigen?

23. Juli 2005 Thema abonnieren
 Von 
frog13
Status:
Frischling
(18 Beiträge, 0x hilfreich)
Teitmitvertrag, trotzdem kündigen?

Ich glaube, ich bin da einem sehr windigen Makler in die Hände gefallen. Habe im Dezember2004 eine Wohnung gemietet.
Unter Mietzeit und ordentliche Kündigung steht: Zeitmietvertrag gemäß §575 BGB
Vereinbarte Mietzeit: 1.Dez 2004 bis 30.11 2009.
Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich oder Angehörige nutzen.
Nun kann ich die hohe Miete alleine nicht mehr aufbringen,muß mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit fahren( auch nicht billig)
nun habe ich die möglichkeit, eine wohnung in der nähe des Arbeitgebers um die hälfte billiger zu bekommen, suche verzweifelt seit März einen Nachmieter. nichts tut sich.
Wichtig wäre noch, das mir der Makler und auch die Vermieterin damals erklärten, das dieser zusatz nur dazu wäre, das Sie mir nicht vorzeitig kündigen könne. ich trotzdem jederzeit ausziehen könne, wenn sich meine Situation verschlechtert.
ich sehe das als arglistige täuschung. zumal der Vewalter wußte und weiß, das die wohnungen hier schwer zu vermieten sind.
Kann mir jemand schnell helfen?
danke im voraus

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13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(13035 Beiträge, 4437x hilfreich)

Ich denke, hier sind mehrere Punkte von Bedeutung:

1. M.E. handelt es sich um einen ganz normalen, auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag. Ist nich ungewöhnlich und wahrscheinlich auch juristisch nicht zu beanstanden.

2. Die Befristung bedeutet auch, dass der Mieter nicht vorzeitig kündigen kann, es sei denn, aus einem Grund, der auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.

3. Wenn Makler und Vermieter Dir bei Vertragabschluss zugesagt haben, dass Du auf Wunsch auch vorher kündigen kannst, so wirst Du dieses beweisen müssen. Selbst wenn Dir dieser Beweis möglich sein sollte, sind Nebenabreden zum Mietvertrag häufig nur dann möglich, wenn sie schriftlich getroffen werden. Insofern auch hier wahrscheinlich kein echter Ansatzpunkt.

4. Der Vermieter muss sich nicht mit einer vorzeitigen Kündigung bei Stellung eines Nachmieters einverstanden erklären. Das wäre ein reines Entgegenkommen seitens des Vermieters.

Tut mir leid, aber rechtlich gesehen gebe ich Dir hier ehrlich gesagt keine Chance. Such umgehend das Gespräch mit dem Vermieter. Erkläre ihm, dass Du auf Grund einer erheblichen Veränderung Deiner Einkommenssituation nicht mehr in der Lage bist, Deinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Letztendlich hat auch der Vermieter sicher kein Interesse daran, dass Du weiterhin seine Wohnung bewohnst aber keine Miete bezahlst. Auch der Vermieter wird also an einer einvernehmlichen Lösung interessiert sein, denn was nützt es ihm, auf seinem Recht zu bestehen, wenn Du nicht zahlen kannst. Also in diesem Fall: Schweigen ist Silber, reden ist Gold.

Viel Erfolg

Axel

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#2
 Von 
grueneu
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 12x hilfreich)

hallo frog...

...dieser Vertrag ist Sittenwidrig !!!. Schalte sofort einen Anwalt ein.

Gruß grueneu

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
frog13
Status:
Frischling
(18 Beiträge, 0x hilfreich)

hallo grueneu,

ne kurze aussage, aber was ist da sittenwiedrig?
habe das gefühl, das AxwlK da eher bescheid weiß.

gibt es anlaufstellen, oder urteile dazu?
einen zeugen hätte ich

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#4
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(13035 Beiträge, 4437x hilfreich)

@grueneu

Was bitte soll denn daran sittenwidrig. Zeitmietverträge sind an der Tagesordnung und grundsätzlich rechtlich nicht zu beanstanden, mal abgesehen von möglicherweise fehlerhaften Formulierungen oder ähnlichem. Sogar die Tatsache, dass der Vermieter nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Wohnung für sich selber oder Angehörige nutzen will, steht offensichtlich im Vertrag, wie es dann für eine Eigenbedarfskündigung auch gesetzlich erforderlich ist. Eine Sittenwidrigkeit kann ich hier nun wirklich nicht erkennen. Allenfalls liegt - möglicherweise - in der Aussage, dass der Mieter auch während der vereinbarten Laufzeit problemlos kündigen kann, eine Täuschung vor. Das ist allerdings - wie bereits geschrieben - eine Frage des Beweises.

@frog13

Wenn diese Aussage durch Zeugen beweisbar ist, bleibt noch die Frage, ob der Mietvertrag die Schriftform für Nebenabreden vorschreibt. Dann nämlich, und erst recht, wenn im Mietvertrag soetwas steht, wie "Nebenabreden wurden nicht getroffen", nützt Ihnen dieser Beweis wahrscheinlich auch nicht. Allenfalls wäre das vielleicht ein möglicher Ansatzpunkt für eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. An dieser Stelle wäre dann aber tatsächlich die Hinzuziehung eines Anwaltes ratsam.

Hast Du denn schon mal mit dem Vermieter gesprochen und verweigert der die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages? Wenn dem so ist, kann ich Dir leider auch nicht mehr weiterhelfen. Urteile zu diesem Thema kann ich Dir leider auch nicht nennen. Wenn der Vermieter nicht mit sich reden läßt, dann sprich mal unverbindlich mit einem Anwalt. Vielleicht sieht der (anhand des Mietvertrages und Deiner Schilderung) noch eine andere Möglichkeit.

Viel Erfolg

Axel

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#5
 Von 
frog13
Status:
Frischling
(18 Beiträge, 0x hilfreich)

Neues Urteil zum mietvertraglichen Kündigungsausschluss
von Alexander Birmili, Reutlingen
Da werd ich nicht schlau draus. einmal steht da, ich komme da raus. dann steht da, das de bgh das doch duldet.

kann ich jemandem den vertrag rüberfaxen, der diesen wirrwar versteht?

-- Editiert von frog13 am 25.07.2005 22:00:12

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#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47275 Beiträge, 16744x hilfreich)

Es geht in diesem Fall nicht um einen mietvertraglichen Kündigungsausschluss, sondern um einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB .

Die entsprechenden Urteile, die Du dazu gefunden hast, helfen Dir daher auch nicht weiter.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(13035 Beiträge, 4437x hilfreich)

Wo hast Du denn dieses Urteil gefunden (Link bitte)?
Wenn Du hier mal Deine privat e-Mail-Adresse postest, kann ich Dir auch meine Faxnummer mitteilen. Dann kannst Du mir das gerne mal zuschicken.

Gruß,

Axel

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#8
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4098 Beiträge, 627x hilfreich)

@ Axel:
Besteht nicht die Möglichkeit einer "Untervermietung"? Da der Vermieter, z.B. wegen finanz. Probleme des Mieters, eine Untervermietung nicht verbieten dürfte es aber dann trotzdem macht, besteht eine außerordentliche Kündigung seitens des Mieters.
Oder liege ich da falsch?

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(13035 Beiträge, 4437x hilfreich)

@Eirene113

Auch das dürfte wieder eine Frage der vertraglichen Vereinbarungen sein. Wenn die Untervermietung laut Mietvertrag ausgeschlossen ist, dürfte das auch gelten.
Wenn die Untervermietung - wie zum Beispiel bei mir - von der Zustimmung des Vermieters abhängt, so wied der Vermieter die Verweigerung dieser Zustimmung schon konkret begründen müssen. Ob die Verweigerung dem Mieter jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht bringt, wag ich zu bezweifeln. Er wird wohl lediglich die Zustimmung zur Untervermietung gerichtlich erzwingen können.
Die nächste Frage ist ja auch, ob der Mieter überhaupt einen Untermieter will. Also ich würde das nicht wollen. Kommt im Übrigen ja auch auf die Wohnung und die Platzverhältnisse an.
Ich sage aber auch noch einmal: Wenn der Mieter dem Vermieter deutlich macht, dass er zukünftig nicht mehr in der Lage sein wird, die vereinbarte Miete zu bezahlen, dann kann der Vermieter kein Intersse mehr daran haben, das Mietverhältnis um jeden Preis fortzusetzen. Oder er wird möglicherweise auch eine Reduzierung der Miete anbieten und damit wäre ja vielleicht auch geholfen.

Gruß,

Axel

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
KristijanM
Status:
Lehrling
(1137 Beiträge, 266x hilfreich)

Hallo Frog13,
vielleicht hilft dies weiter:
Bei der außerordentlichen befristeten Kündigung wird das auf eine bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) "vorzeitig" unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt. Vgl. § 575a BGB .

Ein außerordentliches fristgemäßes Kündigungsrecht besteht unter anderem
1) bei grundloser Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung, § 540 Abs. 1 BGB ;
2) bei Verletzung der Schriftform, § 550 BGB ;
3) bei einem über 30 Jahre dauernden Mietvertrag nach Ablauf von 30 Jahren, § 544 BGB ;
4) beim Tod des Mieters, § 563a BGB ;
5) beim Eintritt der Nacherbfolge, § 2135 BGB ;
6) nach Erlöschen des Erbbaurechts, § 30 Abs. 2 Erbbaurechtsverordnung;
7) nach Beendigung des Nießbrauchs, § 1056 BGB ;
8) nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, § 109 Insolvenzordnung.

Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter
1) bei einer vom Vermieter beabsichtigten Modernisierung, § 554 Abs. 3 BGB ,
2) im Falle einer Mieterhöhung, § 561 BGBzu.
Der Mieter bedarf für die Untervermietung der Wohnung der Erlaubnis des Vermieters. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Vgl. § 540 Abs. 1 BGB .
Gruss,
KristijanM

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(13035 Beiträge, 4437x hilfreich)

@KristijanM

Sorry, m.E. verstehst Du hier etwas falsch. § 540, Abs. 1 BGB lautet:

Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. ....

Hier geht es also darum, dass der eigentliche Mieter vollständig auszieht und die komplette Wohnung einem Dritten überlässt und weiter vermietet. Untermiete heißt eigentlich - meiner Meinung nach - das der Mieter einen zusätzlichen Untermieter in die Wohnung holt, der eben einen Teil der Wohnung bewohnt und/oder mit benutzt. In meinem Mietvertrag z.B. ist jedenfalls der Punkt Untermiete und Überlassung an Dritte in separaten §§ geregelt. Eine komplette Überlassung der Wohnung an einen Dritten würde ich auch für keine gute Idee handeln. Ich könnte mir nämlich gut vorstellen, dass der Hauptmieter für Schäden und/oder Mietrückstände, die der neue Nutzer verursacht, haftbar gemacht werden kann.

Wenn jemand noch genaueres weiß, lasse ich mich gern eines besseren belehren.

Gruß,

Axel

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
frog13
Status:
Frischling
(18 Beiträge, 0x hilfreich)

Zeitmietvertrag nach § 575 BGB . den habe ich ja.

mal meine addy

winger45@hotmail.de

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(13035 Beiträge, 4437x hilfreich)

@frog13:

Was ist denn jetzt eigentlich noch unklar? Im Normalfall kannst Du einen Zeitmietvertrag nicht vor Ablauf der Mietzeit kündigen. Es gibt aber Gründe, die Dir ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (3 Monate zum Monatsende) einräumen. Einer die Gründe kann die unbegründete Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung sein. Wenn du also tatsächlich gewillt bist, Deine Wohnung unterzuvermietet (die Nachteile habe ich bereits genannt), dann bitte Deine Vermieter schriftlich um die Zustimmung zur Untervermietung. Verweigert er diese Zustimmung, kannst Du kündigen. Stimmt der Vermieter aber zu, so solltest Du dann auch tatsächlich untervermieten. Die Begründung für eine vorzeitige Vertragsbeendigung wegen Zahlungsunfähigkeit fällt dann jedenfalls weg und Du nimst Dir letztendlich selber jedes Argument für ein vernünftiges Gespräch mit dem Vermieter. Ich verstehe ehrlich gesagt nicht, was so schwierig daran ist, dieses Gespräch zu suchen und zu führen.

Gruß,

Axel

e-Mail: axel.krueger@ewetel.net

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