Hallo,
ich habe vor 5-6 Wochen eine berechtigte Mietminderung schriftlich per Post eingereicht und seitdem nichts von meinem Vermieter gehört. Die Tage habe ich eine (vermutlich automatisierte) Zahlungsaufforderung zum Mietrückstand erhalten. Dabei ist mir aufgefallen, dass sich der Firmenname des Vermieters geändert hat und ich auf meinem Briefkopf noch den alten Firmennamen verwendet hatte. Die Anschrift ist aber gleich geblieben.
Muss ich meine Mietminderung erneut mit aktualisiertem Briefkopf verfassen oder reicht auch der alte Firmenname zunächst aus? Gibt es dafür eine Übergangsfrist? Muss ich sonst noch irgendetwas hinsichtlich der Zahlungsaufforderung tun?
Vielen Dank für Eure Hilfe.
Trotz Mietminderung Zahlungsaufforderung
13. Oktober 2020
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Frage vom 13. Oktober 2020 | 21:57
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Trotz Mietminderung Zahlungsaufforderung
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#1
Antwort vom 13. Oktober 2020 | 23:12
Von
Status: Master (4600 Beiträge, 554x hilfreich)
Zitat :ich habe vor 5-6 Wochen eine berechtigte Mietminderung schriftlich per Post eingereicht und seitdem nichts von meinem Vermieter gehört. Die Tage habe ich eine (vermutlich automatisierte) Zahlungsaufforderung zum Mietrückstand erhalten.
Öhm ... oder aber der Vermieter meint, dass die Minderung nicht berechtigt ist und mahnt die DIfferenz an.
Zitat :Dabei ist mir aufgefallen, dass sich der Firmenname des Vermieters geändert hat
Wenn dein Vermieter die X-GmbH war und dir die Firma XY-GmbH nun antwortet und du von einer Umfirmierung nichts weißt, dann hat dir dein Vermieter auch nicht geantwortet, sondern die FIrma XY-GmbH.
#2
Antwort vom 13. Oktober 2020 | 23:51
Von
Status: Junior-Partner (5048 Beiträge, 1959x hilfreich)
Zitat:ich habe vor 5-6 Wochen eine berechtigte Mietminderung schriftlich per Post eingereicht
Der Vermieter wird im Streitfall behaupten, nie einen solchen Brief erhalten zu haben.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 11:16
Von
Status: Unbeschreiblich (32198 Beiträge, 5658x hilfreich)
Per einfacher Schneckenpost? Was hast du dem (alten) Vermieter denn geschrieben?Zitat :ich habe vor 5-6 Wochen eine berechtigte Mietminderung schriftlich per Post eingereicht
Ab wann wolltest du die Miete mindern?
Warum meinst du, dass die Minderung berechtigt war?
#4
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 11:59
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Zitat :Per einfacher Schneckenpost?
Per deutscher Post, ja? Ist das falsch?
Zitat :Was hast du dem (alten) Vermieter denn geschrieben?
Ab wann wolltest du die Miete mindern?
Warum meinst du, dass die Minderung berechtigt war?
Dass vor meinem Haus eine Großbaustelle seit Ende 2019 ist und ich die Miete ab da mindere.
Brief also nochmal verfassen? Ich weiß, dass die sehr schwergängig arbeiten. Auch dass meine Kaution auf das gleiche Konto wie meine Miete ging, haben die nach mehreren Mahnungen erst 2 Monate später verstanden und erreichen konnte ich auch niemanden.
-- Editiert von BlackMatrix am 14.10.2020 12:01
-- Editiert von BlackMatrix am 14.10.2020 12:02
#5
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 12:19
Von
Status: Master (4600 Beiträge, 554x hilfreich)
Forsch doch mal nach, ob es deinen Vermieter überhaupt noch gibt. Oder hat sich lediglich die Hausverwaltung geändert und dein Vermieter ist der gleiche geblieben?
#6
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 12:27
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Die GmbH existiert weiterhin nur unter anderem Namen bei gleicher Anschrift und hat mir auch die, vermutlich automatisierte, Zahlungsaufforderung zugeschickt.
#7
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 13:21
Von
Status: Master (4600 Beiträge, 554x hilfreich)
Zitat :Die GmbH existiert weiterhin nur unter anderem Namen bei gleicher Anschrift und hat mir auch die, vermutlich automatisierte, Zahlungsaufforderung zugeschickt.
Nö, das muss nicht so sein. Da solltest du schon mal nachforschen. Änderungen müssen den MIetern bekannt gegeben werden.
Wer ist denn der Vermieter, die GmbH oder vertritt die GmbH als Verwaltung den Vermieter?
#8
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 16:50
Von
Status: Master (4244 Beiträge, 2421x hilfreich)
Deinen Aussagen nach hast du unberechtigter Weise die Miete gemindert (denn nach einem dreiviertel Jahr dürfte der Anspruch, wenn er d NN überhaupt bestand, verweilt sein).
Ob du den Vermieter davon in Kenntnis gesetzt hast oder nicht, ist da egal. Der muss, selbst wenn er solche Erklärungen erhält, nicht reagieren.
Zu deiner Ursprungsfrage kann ich also nur sagen: du solltest den Fehlbetrag ausgleichen.
Zu der Frage, wer denn jetzt eigentlich dein Vermieter bzw. dessen Rechtsnachfolger ist: da könntest du natürlich nachforschen.
Wahlweise könntest du auch gar nichts tun und Mahnungen einer dir unbekannten Firma ignorieren. Die werden sich schon irgendwann ausweisen, spätestens bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
#9
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 16:52
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Es kann gut sein, dass mir die Umbenennung mitgeteilt wurde, ich hatte mich leider auf den Firmennamen meines Mietvertrages verlassen. Es ist die Immeo Wohnen, die wohl zusammen mit der Foncière des Régions am 1. Juni 2018 unter dem Namen Covivio zusammengeschlossen wurde. Quelle: Wikipedia
-- Editiert von BlackMatrix am 14.10.2020 16:55
#10
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 16:55
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Zitat :Deinen Aussagen nach hast du unberechtigter Weise die Miete gemindert (denn nach einem dreiviertel Jahr dürfte der Anspruch, wenn er d NN überhaupt bestand, verweilt sein).
Ich hatte den Vermieter mündlich über die Ruhestörung durch die Großbaustelle im März hingewiesen und mir wurde mitgeteilt, dass die Bauarbeiten vermutlich bald zu Ende sind. Nach einiger Recherche meinerseits sind nun die Bauarbeiten bis Sommer 2021 erst abgeschlossen.
-- Editiert von BlackMatrix am 14.10.2020 16:58
#11
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 17:08
Von
Status: Senior-Partner (6436 Beiträge, 2318x hilfreich)
1.) eine Mietminderung tritt beim Auftritt des Mangels ein und muss nicht angekündigt werden. Gemeldet werden muss der Mangel.
2.) Hier betrifft der Mangel die Ruhestörung durch die Großbaustelle, welche der Vermieter kennen sollte.
3.) Die Miete wurde nicht vorbehaltlos ist Kenntnis des Mangels in voller Höhe weiter gezahlt.
4.) Einen Entfall des Minderungsrechts kann ich nicht erkennen.
#12
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 17:20
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
@Spezi-2 Kannst du mir noch ein paar Fragen zu deinen Aussagen beantworten?
1) Der Mieter braucht keine Ankündigung der Mietminderung machen, muss jedoch den Mangel melden, richtig?
3) Kannst du das nochmal anders beschreiben, ich verstehe es nicht so ganz. Es ist etwas unklar ausgedrückt. Heißt das auch, eine fortgeführte Zahlung des vollen Betrages der Miete in der Vergangenheit sorgt nicht automatisch dafür, dass ich den Mangel akzeptiere und damit "leben" muss?
4) Auch eine etwas verspätete Meldung des Mangels bei weiterhin bestehendem Mangel ist insofern in Ordnung?
-- Editiert von BlackMatrix am 14.10.2020 17:21
-- Editiert von BlackMatrix am 14.10.2020 17:21
#13
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 17:34
Von
Status: Senior-Partner (6436 Beiträge, 2318x hilfreich)
1.) Natürlich richtig
3.)
wenn es einen Mangel gibt, und der Mieter dennoch die volle Miete weiter zahlt, darf er nicht später rückwirkend ab Eintritt des Mangels die Miete mindern.Zitat:Die Miete wurde nicht vorbehaltlos in Kenntnis des Mangels in voller Höhe weiter gezahlt.
4.) Versteh ich nicht. Welcher Mietrückstand wird denn angemahnt ?
#14
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 17:43
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Zitat :wenn es einen Mangel gibt, und der Mieter dennoch die volle Miete weiter zahlt, darf er nicht später rückwirkend ab Eintritt des Mangels die Miete mindern.
Ist das so? Mir war zumindest nicht bekannt, dass ich auch für eine Lärmbelästigung, die nicht vom Vermieter verursacht wird, eine Mietminderung durchführen kann. Die mündliche Mitteilung des Mangels erfolgte im März. Mir ist auch nicht bewusst, dass mich der Vermieter über die bevorstehende Großbaustelle in Kenntnis gesetzt hätte.
Zitat :4.) Versteh ich nicht. Welcher Mietrückstand wird denn angemahnt ?
Der aktuelle für diesen Monat.
-- Editiert von BlackMatrix am 14.10.2020 17:57
#15
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 18:06
Von
Status: Master (4600 Beiträge, 554x hilfreich)
Darf ich hier mal fragen um wieviel Prozent du gemindert und wie du die Minderung ausgerechnet hast?
#16
Antwort vom 14. Oktober 2020 | 18:08
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Aufgrund der unmittelbaren Nähe und der extremen Lärmbelästigungen besonders im Winter 19/20, teilweise mit Erschütterungen, um 30%.
-- Editiert von BlackMatrix am 14.10.2020 18:08
#17
Antwort vom 15. Oktober 2020 | 13:14
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Du schmeisst hier völlig unterschiedliche Sachen in einen Topf. Bei einer Mietminderung gibt es mehr als nur ein Ding zu beachten.Zitat :Zitat (von Spezi-2):
wenn es einen Mangel gibt, und der Mieter dennoch die volle Miete weiter zahlt, darf er nicht später rückwirkend ab Eintritt des Mangels die Miete mindern.
Ist das so? Mir war zumindest nicht bekannt, dass ich auch für eine Lärmbelästigung, die nicht vom Vermieter verursacht wird, eine Mietminderung durchführen kann. Die mündliche Mitteilung des Mangels erfolgte im März. Mir ist auch nicht bewusst, dass mich der Vermieter über die bevorstehende Großbaustelle in Kenntnis gesetzt hätte.
Der Vermieter muss dir die bevorstehende Großbaustelle nicht ankündigen.
Allerdings muss du, wenn du eine Mietminderung beabsichtigst, das korrekte Procedere einhalten - d.h. wie vom Gesetzgeber vorgeschrieben: Mängelanzeige an den Vermieter (sinnvollerweise macht man das schriftlich, um das ggf. später mal beweisen zu können)
Es besteht keine rechtliche Verpflichtung eine beabsichtigte Mietminderung anzukündigen, aber - ich zitiere mal:
Die Ankündigung, nicht die volle Miete zu zahlen, kann für den Mieter auch dann von Vorteil sein, wenn die Höhe des Minderungsbetrages schwer einzuschätzen ist, was sehr oft der Fall ist. Setzt der Mieter die Minderungsquote ohne vorherige Rücksprache mit dem Vermieter zu hoch an, gerät er in Zahlungsverzug. Im schlimmsten Fall droht die außerordentliche fristlose Kündigung. Ein vorheriger Austausch mit dem Vermieter kann hier hilfreich sein.
auch der Rest ist lesenswert
https://www.mietrecht.org/mietminderung/mietminderung-ankuendigen/
Jetzt hast du weiss-nicht-wie-lange die normale Miete weitergezahlt (ohne Vorbehalt), d.h. läufst Gefahr dass dein Minderungsanspruch für die Zeitdauer der vorbehaltslosen Weiterzahlung verwirkt ist - und hast m.E. völlig überhöht gemindert.
30% das ist schon sportlich, jedenfalls mehr als m.E. jemals gerichtlich auch bei ganz außergewöhnlichen Umständen jemals zugesprochen wurde
Wie bist du denn auf diese Minderungsquote gekommen?
vergleich z.B. mal hier
https://mietminderungstabelle.de/Mietminderung-Kategorie.Baul%C3%A4rm.html
Da wirst du ggf. eben stichhaltig genug argumentieren müssen ...
und das schleunist, da der Vermieter mit seiner Zahlungserinnerung ja schon zum Ausdruck gebracht hat, dass er das nicht auf sich beruhen lassen wird.
Deinen Anfangs-Aufhänger von wegen Vermieter/neuer Briefkopf .... " kannst du getrost als Lachnummer vergessen, zumal du dich später ja noch erinnerst: "Es kann gut sein, dass mir die Umbenennung mitgeteilt wurde, ich hatte mich leider auf den Firmennamen meines Mietvertrages verlassen"
Und dann klingelt da noch was bei mir:
Seit wann wohnst du dort? Wann hast du die Wohnung angemietet?
Und ganz wichtig: War da bereits absehbar, dass da bald gebaut wird, dann besteht KEIN Minderungsrecht.
(siehe unter obigem Link!)
#18
Antwort vom 19. Oktober 2020 | 10:35
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Zitat :Minderungsquote ohne vorherige Rücksprache mit dem Vermieter zu hoch an, gerät er in Zahlungsverzug. Im schlimmsten Fall droht die außerordentliche fristlose Kündigung.
Damit könnte ich sogar leben, denn die Baustelle soll noch bis Sommer 2021 bestehen bleiben. Wichtig ist mir nur, dass ich die Miethöhe mehr als ungerechtfertigt finde bei diese Einschränkung der Mietqualität.
Zitat :Jetzt hast du weiss-nicht-wie-lange die normale Miete weitergezahlt (ohne Vorbehalt), d.h. läufst Gefahr dass dein Minderungsanspruch für die Zeitdauer der vorbehaltslosen Weiterzahlung verwirkt ist - und hast m.E. völlig überhöht gemindert.
Mir war nicht bewusst, dass man auch für nicht vom Vermieter verursachte Mietmängel eine Mietminderung verlangen kann. Zudem wäre es mir im Traum nicht eingefallen eine Miete einfach zu kürzen ohne das Einverständnis des Vermieters zu erhalten. Auch klang es nicht so, als gäbe es, bei dem Gespräch im März mit dem Vermieter, überhaupt einen Grund, dass dies ein Mietmangel sei.
Zitat :30% das ist schon sportlich, jedenfalls mehr als m.E. jemals gerichtlich auch bei ganz außergewöhnlichen Umständen jemals zugesprochen wurde
Wie bist du denn auf diese Minderungsquote gekommen?
Ich habe
AG München, 01.02.2018 - 472 C 18927/16
und
KG, 08.01.2001 - 8 U 5875/98
angesetzt.
Ich habe mit dem Bauleiter gesprochen. Teilweise wurden die Abrissarbeiten eingestellt, weil der Lärmpegel zu groß war und eine andere Möglichkeit des Fundementausheben gefunden werden musste.
Zitat :Da wirst du ggf. eben stichhaltig genug argumentieren müssen
Das habe ich gemacht, ich habe alle mir bekannten Details angesetzt, habe Geräuschpegel gemessen und angegeben. Es wurde nach 17 Uhr gearbeitet und auch an Wochenenden. Besondere Belastung auch durch angeordnetes Homeoffice vom Arbeitgeber. Somit Dauerbelastung auch tagsüber.
Zitat :Deinen Anfangs-Aufhänger von wegen Vermieter/neuer Briefkopf .... " kannst du getrost als Lachnummer vergessen, zumal du dich später ja noch erinnerst: "Es kann gut sein, dass mir die Umbenennung mitgeteilt wurde, ich hatte mich leider auf den Firmennamen meines Mietvertrages verlassen"
Der Brief ist nach einer telefonischen Absprache angekommen und wird normalerweise mit einer Ablehnung für alle Mieter geantwortet, da es sich um eine öffentliche Einrichtung handelt, die hier gebaut wird.
Zitat :Und dann klingelt da noch was bei mir:
Seit wann wohnst du dort? Wann hast du die Wohnung angemietet?
Und ganz wichtig: War da bereits absehbar, dass da bald gebaut wird, dann besteht KEIN Minderungsrecht.
(siehe unter obigem Link!)
Auch das habe ich im Schreiben mit angegeben. Ich wurde weder über eine Baustelle informiert, noch war es abzusehen, dass hier bald eine Großbaustelle entstehen wird.
-- Editiert von BlackMatrix am 19.10.2020 10:37
-- Editiert von BlackMatrix am 19.10.2020 10:38
#19
Antwort vom 19. Oktober 2020 | 15:05
Von
Status: Unbeschreiblich (32198 Beiträge, 5658x hilfreich)
Lächerlich.Zitat :Ich habe mit dem Bauleiter gesprochen.
Zitat :Seit wann wohnst du dort? Wann hast du die Wohnung angemietet?
#20
Antwort vom 19. Oktober 2020 | 16:24
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Zitat :Lächerlich.Zitat :Ich habe mit dem Bauleiter gesprochen.
Was genau ist daran bitte lächerlich?
#21
Antwort vom 1. November 2020 | 18:38
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Wie sollte ich jetzt am besten weiterverfahren?
Kurz nochmal zusammengefasst:
- Anfang September 30 % Mieterminderung eingereicht (falscher Adressat, gleiche Anschrift, mit Urteilen AG München, 01.02.2018 - 472 C 18927/16 und KG, 08.01.2001 - 8 U 5875/98 als Vergleich)
- keine Reaktion auf Mietminderungschreiben
- Zahlungsaufforderung vom Vermieter Mitte Oktober
- telefonische Rücksprache mit Vermieter:
- - mündlichen Bestätigung des Eingangs des Schreibens Anfang September
- - Bausituation ist dem Vermieter bekannt
- - Zahlungsaufforderung kann unter Vorbehalt durchgeführt werden
- - jedoch grundsätzlich Ablehnung der Mietminderung aller Mieter, da es sich um Bauvorhaben einer öffentliche Einrichtung handelt (Turnhalle einer Schule)
- - keine Bearbeitung meines Falls aufgrund von Krankheit des Sachbearbeiters
Nun sind seit dem Telefonat knapp 2 Wochen und seit dem Mietminderungsschreiben knapp 2 Monate vergangen. Nun steht die nächste Mietzahlung an. Wie sollte ich weiter vorgehen? Hat denn die Art des Gebäudes eine Bewandtnis für Mietminderungsrechte? Konnte dazu nicht wirklich was im Netz finden.
Auch ist der Baulärm zwar noch vorhanden, aber erheblich zurückgegangen. Ich sehe da Parallelen zu Bauphase 2 wie in 01.02.2018 - 472 C 18927/16 und würde das auch gerne irgendwie mitteilen.
Ich danke euch.
-- Editiert von BlackMatrix am 01.11.2020 18:43
#22
Antwort vom 1. November 2020 | 19:15
Von
Status: Unbeschreiblich (120163 Beiträge, 39837x hilfreich)
Zitat :Wie sollte ich jetzt am besten weiterverfahren?
Sich entscheiden ob man weiter mindert oder ob nicht.
#23
Antwort vom 2. November 2020 | 17:14
Von
Status: Beginner (72 Beiträge, 11x hilfreich)
Zitat :Sich entscheiden ob man weiter mindert oder ob nicht.
Der aufmerksame Leser bekommt die Antwort in Beitrag #21
-- Editiert von BlackMatrix am 02.11.2020 17:14
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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