Über Jahre zuviel einbehaltene Miete

12. November 2019 Thema abonnieren
 Von 
HinDu
Status:
Beginner
(126 Beiträge, 36x hilfreich)
Über Jahre zuviel einbehaltene Miete

Hallo, ich hatte von 06/1996 bis einschließlich 08/2017 einen Mietvertrag mit ein und derselben Vermieterin. Danach aufgrund von Vermieterwechsel ab 09/2017 bis 04/2018 noch weitere 8 Monate unter neuem Vermieter bevor ich dann auszog. Nun bekam ich die Nebenkostenabrechnungen des Folgevermieters und bei der Kontrolle und dem Vergleich mit den früheren Nebenkostenabrechnungen habe ich folgendes fest gestellt und benötige jetzt einen Tip.

Meine langjährige Vermieterin hat im Mai 2009 eine Mieterhöhung angekündigt und da ich eine Nachzahlung bei den Umlagen hatte ebenfalls eine Erhöhung der Umlagenvorauszahlung, das Ganze zu zahlen ab 06/2009. In der Jahresabrechnung für 2009 Anfang 2010 hat sie auch korrekt diese "Mischzahlungen" bei der Umlagenvorauszahlung aufgeführt und alles war korrekt berechnet. Es ergab sich ein Guthaben, welches auch ausgezahlt wurde. So weit alles gut. Ab dem Jahr 2011 hat die liebe Vermieterin dann wohl als Abrechnungsvorlage für die Jahresabrechnung 2010 das Dokument für die Abrechnung 2009 verwendet und einfach alle Zahlen der Umlagenpositionen aus 2009 mit den aktuellen Verbrauchswerten 2010 überschrieben und auch alles korrekt berechnet, ausgewiesen und im Kopf des Dokus noch das Datum aktualisiert. Nur bei der Umlagenvorauszahlung für 2010 hat sie "übersehen", dass sie den Mischbetrag aus 2009 unverändert ließ, obwohl ich ab dem Jahr 2010 100 € mehr Umlagenvorauszahlung geleistet habe. Da am Ende des Jahres erneut ein nicht unerhebliches Guthaben zu meinem Gunsten ausgewiesen war, habe ich die Umlagenpositionen Heizung, Grundsteuer etc. kontrolliert, alles nachgerechnet, aber auch übersehen, dass sie den falschen Vorauszahlungsbetrag "einfach" übernommen hatte. Leider ist ihr das für die Abrechnungsjahre 2010 bis 2017, also bis zum Ende unseres Mietverhältnisses jährlich passiert. Und jedesmal hatte ich Guthaben und jedesmal habe ich die Berechnungen und Verbrauchswerte kontrolliert und aufgrund das Guthaben (teilweise bis 600 €) vorhanden war, ebenfalls den Fehler im Betrag der Vorauszahlung übersehen.
Ich kenne die Fristen wenn einen Umlagenabrechnung formell falsch ist (12 Monate ab Zustellung durch den Vermieter) und ich weiß auch, dass sofern stets ein Guthaben für den Mieter aussteht zumindest man in dem Bereich der regelmäßigen Verjährungszeit (3 Jahre) sich bewegt.

Nun werde ich aber ein wenig Moralapostel. Es waren weder Berechnungsfehler oder falsche Angaben bei den Verbrauchswerten, noch irgend welche Aufaddierungsfehler der Vermieterin innerhalb der Umlagenberechtigten Positionen. Heißt, Sie hat alle Verbrauchswerte korrekt aufgeführt und ich habe alle von mir verbrauchten Umlagenpositionen immer bezahlt. Es ist der Vermieterin somit kein Nachteil bei Ihren wiederum angefallen Kosten für ihr an mich vermietetes Haus entstanden. Sie hat schlicht und einfach 7 x 100 € und 1 x 67 € (767 € Summe) zu wenig Umlagenvorauszahlung berechnet und somit eine um diesen Betrag erhöhte Kaltmiete bekommen. Oder umgekehrt, ich hätte 767 € mehr Guthaben über all die Jahre gehabt bzw. habe 767€ mehr Kaltmiete gezahlt, was wiederum nirgends vertraglich geregelt war.

Darauf hin habe ich die Vermieterin höflich angeschrieben, Sie auf den Missstand hingewiesen und angeboten in einem gemeinsamen Gespräch nach einer Lösung zu suchen. Die Antwort fiel leider sehr unhöflich aus und zu dem Thema zu wenig berücksichtige Umlagen hat sie einen Satz formuliert, der mich hat stutzig werden lassen und der darauf schließen lässt, dass sie zumindest Kenntnis darüber hatte, dass der Vorauszahlungsbetrag wohl nicht so ganz korrekt war und sie ja jederzeit zu Gesprächen bereit gewesen wäre. Außerdem sei das alles jetzt verjährt und ich hätte keinerlei Anspruch mehr. Ich bin fast geneigt anzunehmen, Sie wusste all die Jahre von dem Fehlbetrag. Gelten dann ggf. andere Fristen für eine Rückforderung? Ich finde leider nur etwas zu Fristen bei Betrug bzw. schwerem Betrug aber da sind wir in dem Fall weit von entfernt. Bevor ich jetzt an meine RS Versicherung herantrete und um RS bitte und dann einen Anwalt beauftrage und somit unverhältnismäßig mit Kanonen auf Spatzen schieße würde mich das Feedback aus diesem Forum zunächst interessieren. Vielen Dank für alle Beiträge im Voraus.

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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Verjährt ist das meiste würde ich mal sagen. Haben Sie bezgl. der Erhöhungen was schriftliches? Haben Sie diese gezahlt? Wurde das bd letzten Abrechnung berücksichtigt?

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#2
 Von 
HinDu
Status:
Beginner
(126 Beiträge, 36x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Haben Sie bezgl. der Erhöhungen was schriftliches?


Ja habe ich....in 2009 gab es ein Schreiben in dem die Erhöhung der Miete angekündigt wurde und auch die Erhöhung der Umlagenvorauszahlung. Dazu habe ich Belege (Kontoauszüge was ich vor 06/2009 gezahlt habe und was danach. Lückenlos bis zum "letzten Tag". Das zumindest belegt, dass ich jährlich mehr Umlagen gezahlt habe wie jeweils am Jahresende berücksichtigt wurde.

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HinDu

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#3
 Von 
BigiBigiBigi
Status:
Junior-Partner
(5398 Beiträge, 1813x hilfreich)

Zitat (von HinDu):
Meine langjährige Vermieterin hat im Mai 2009 eine Mieterhöhung angekündigt [...], das Ganze zu zahlen ab 06/2009.


Das wäre ja erst ab Juli zu zahlen gewesen.

Zitat (von HinDu):
der darauf schließen lässt, dass sie zumindest Kenntnis darüber hatte, dass der Vorauszahlungsbetrag wohl nicht so ganz korrekt war
[...]
Leider ist ihr das für die Abrechnungsjahre 2010 bis 2017, also bis zum Ende unseres Mietverhältnisses jährlich passiert.


Wenn sich hieraus Vorsatz konstruieren läßt, dann sind zumindest für die Abrechnungen seit 2015 die Betrugstatbestände noch nicht verjährt.
Vielleicht läßt sich ja darüber noch etwas reißen. Man muß natürlich aufpassen, daß man hier nicht in den Bereich der Nötigung/Erpressung kommt. Da der Anspruch aber besteht (auch wenn er verjährt sein kann, was die Einrede der Verjährung erst mal voraussetzt), sehe ich nicht, daß hier ein rechtswidriger (!) Vermögensvorteil beabsichtigt wäre...

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#4
 Von 
HinDu
Status:
Beginner
(126 Beiträge, 36x hilfreich)

Zitat (von BigiBigiBigi):
Man muß natürlich aufpassen, daß man hier nicht in den Bereich der Nötigung/Erpressung kommt. Da der Anspruch aber besteht (auch wenn er verjährt sein kann, was die Einrede der Verjährung erst mal voraussetzt), sehe ich nicht, daß hier ein rechtswidriger (!) Vermögensvorteil beabsichtigt wäre...


Um Gottes Willen, dass möchte ich auf keinen Fall bezwecken. Man sieht sich im Leben immer zweimal und immerhin hatte ich zwar ein distanziertes, jedoch aber kein anstrengendes 21 jähriges Mietverhältnis. Mir geht es mehr um die moralische Sicht der Dinge. Es wurde immer pünktlich das gezahlt was zu zahlen vereinbart war. Ich vermute auch keine Absicht hier einen rechtswidrigen Vermögensvorteil sich zu verschaffen, wenn gleich der Satz "Sie hatten nie Beanstandungen, ich war immer gesprächsbereit" schon "Geschmäckle" hat. Ich werde mein Glück noch einmal in einem weiteren freundlichen Schreiben versuchen und sollte dann erneut keine moralische Einsicht vorliegen hier zu Unrecht rd. 800 € zu wenig gegen gerechnet zu haben bzw. mir zu Unrecht fast 800 € zu wenig Guthaben ausgezahlt zu haben, kann ich immer noch die große juristische Keule auspacken und einen Anwalt beauftragen.

Danke für die Hinweise.

Signatur:

HinDu

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#5
 Von 
guest-12324.04.2023 06:27:18
Status:
Lehrling
(1448 Beiträge, 232x hilfreich)

Ich würde gerne einen weiteren Punkt in die Diskussion einbringen.

Wenn ich es richtig verstanden habe, dann wurde immer mehr Geld überwiesen, als geschuldet wurde. Und dieser Mehrbetrag ist aufgrund der Abrechnungssystematik jetzt erst aufgefallen.

Hier würde mir - als Diskussionsbeitrag, ohne genaue Kenntnis des Sachverhalts - auch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch in den Sinn kommen, dessen Verjährung erst mit Kenntnis (oder grobfahrlässiger Unkenntnis) zu laufen beginnt. Hier kann sich - je nach Details - der Blick eines Experten (vulgo Rechtsanwalt) durchaus lohnen.

Generelle Anmerkung zur Verjährung: Dran denken: der 31.12 ist die "Verjährungsgrenze" im Zivilrecht. Heißt sich am besten noch dieses Jahr entschließen, was man tun möchte.

Grüße

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#6
 Von 
HinDu
Status:
Beginner
(126 Beiträge, 36x hilfreich)

Zitat (von kalledelhaie):
auch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch in den Sinn


Genau das sind die Hinweise die so wichtig sind. Vielen Dank dafür. Mir ist klar, dass das alles auf sehr dünnem Eis basiert, aber wer nicht prüft der hat schon verloren. Werde mir am besten gleich rechtlichen Beistand einholen. Immerhin muss für rd. 800 € ne alte Frau lange stricken gehen und ich würde ungerne ohne alles geprüft zu haben hier einen Rückzieher machen.

Signatur:

HinDu

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16807x hilfreich)

Ich sehe da keine Chancen, das Geld auf den Rechtswege zurück zu erhalten.

Die First von 12 Monaten nach § 556 Abs. 3 BGB ist entgegen den Angaben von @BigiBigiBigi keine Verjährungsfrist, sondern eine Ausschlussfrist. Es besteht daher auch kein Anspruch mehr.

Aus gleichem Grund scheidet auch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus.

Zitat:
Ich werde mein Glück noch einmal in einem weiteren freundlichen Schreiben versuchen


Dagegen spricht natürlich nichts.

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#8
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Zitat (von hh):
Aus gleichem Grund scheidet auch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus.


Diese Einschätzung teile ich nicht unbedingt. Die zur Ausschlussfrist schon.

Aber da die zusätzlichen 100 € ja nicht Bestandteil der nicht mehr angreifbaren Abrechnung sind, wäre auch mein Ansatz das Bereicherungsrecht.

Berry

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#9
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Zitat:
Meine langjährige Vermieterin hat im Mai 2009 eine Mieterhöhung angekündigt und da ich eine Nachzahlung bei den Umlagen hatte ebenfalls eine Erhöhung der Umlagenvorauszahlung, das Ganze zu zahlen ab 06/2009

Angekündigt ? Ist denn danach auch eine entsprechende Erklärung erfolgt ? Der Termin stimmte lt. # 3 ja auch nicht. Oder wurde einfach der neue Betrag bezahlt ?

Bisher wurde die Frage ob die Zahlung von Miete und Umlagenvorauszahlung immer in einer Summe geleistet wurde und mit oder ohne Angabe eines Verwendungszwecks nicht gestellt und nicht aufgeklärt.

Nach der Schilderung hat die Umlagenvorauszahlung auch bei Berücksichtigung des alten Betrages immer
gereicht, es gab sogar ein Guthaben. Und einen Protest der Mieterin gab es auch nicht.

Mir stellt sich die Frage ob man bei dieser Sachlage einfach davon ausgehen kann, dass über einen Teil der Vorauszahlung nicht abgerechnet wurde.

Auch kann der Vermieter doch auch argumentieren, dass er wegen der "freiwillig" höheren Mietzahlung jahrelang keine der sonst möglichen Mieterhöhungen vorgenommen hat.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16807x hilfreich)

Zitat:
Aber da die zusätzlichen 100 € ja nicht Bestandteil der nicht mehr angreifbaren Abrechnung sind,


Ein fehlerhafter Betrag bei der Abrechnung der Vorauszahlungen ist ein inhaltlicher Fehler, der somit unter die Ausschlussfrist fällt. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung scheidet daher aus.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Gude hh,

für den Saldo der Abrechnung stimmt das. Aber der Hunni müsste auf dem Konto mit dem Gesamtbetrag Miete gebucht sein. Die irrtümliche Abrechnung ändert nichts an der Zahlung ohne Rechtsgrund der 100 € als Kaltmiete. und da haben wir zumindest die 3 Jahre und nicht das eine.

Und für die Jahre davor, könnte man zumindest mal drüber nachdenken, dass die Ansprüche sich damals unverjährt gegenüberstanden.

Grüße

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Wie lautet hier die Überschrift ?

Ein Vermieter fordert eine MIeterhöhung auf 500 € und der MIeter sagt 600 € zu und zahlt auch jahrelang 600 €.
Gilt die indirekte Zusage des Mieters auf 600 €

-- Editiert von Spezi-2 am 12.11.2019 22:14

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47487 Beiträge, 16807x hilfreich)

Zitat:
Die irrtümliche Abrechnung ändert nichts an der Zahlung ohne Rechtsgrund der 100 € als Kaltmiete.


Das sehe ich völlig anders.

Nehmen wird man ein Beispiel, so wie ich das verstanden habe:

Es galt zunächst eine Kaltmiete von sagen wir mal 550€ zzgl. 150€ Nebenkostenvorauszahlungen.

Dann hat der Vermieter gleichzeitig die Miete auf 600€ erhöht und die Nebenkostenvorauszahlung auf 200€. Dieser Erhöhung hat der Mieter zugestimmt.

Nun hat der Vermieter in den Nebenkostenabrechnungen weiterhin nur 150€/Monat abgerechnet. Dann ist die Nebenkostenabrechnung inhaltlich falsch und für die Differenz von 600€/Jahr gilt die Ausschlussfrist.

Diese 600€/Jahr verwandeln sich keineswegs in eine zu Unrecht gezahlte Kaltmiete, die zurückgefordert werden könnte. Das änder sich nicht dadurch, dass der Mieter das Gefühl hat er hätte quasi eine zu hohe Kaltmiete gezahlt.

Zitat:
Ein Vermieter fordert eine MIeterhöhung auf 500 € und der MIeter sagt 600 € zu und zahlt auch jahrelang 600 €.


Das ist nach meinem Verständnis der Sachlage nicht passiert. Vielmehr hatte sich die Warmmiete am Beispiel meiner Zahlen von 700€ auf 800€ erhöht und der Mieter hat auch 800€ gezahlt.

Dass der Mieter monatlich mehr gezahlt hätte als der Vermieter gefordert hat, ist für mich nicht erkennbar.

Vielmehr hat der Vermieter offenbar sogar weiter den Mischbetrag aus dem Jahr der Erhöhung abgerechnet, so dass der Fehler geradezu ins Auge springen musste. Dass der Mieter einen derart eklatanten und offensichtlichen Fehler übersehen hat, halte ich für grob fahrlässig.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Zitat (von hh):
Dass der Mieter monatlich mehr gezahlt hätte als der Vermieter gefordert hat, ist für mich nicht erkennbar.


Gut das Du es ansprichst, denn genau so habe ich den Vortrag des TS verstanden.

Also bedarf es der Klarstellung durch den TS. Deine Zahlen mag er als Beispiel nutzen.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Situation wie folgt?:

VM erhöht die Miete und die NK Vorauszahlung. Durch Zahlung beider Erhöhungen stimmt der Mieter stillschweigend beidem zu?

Id vergangenen NK-Abrechnungen wurde jedoch lediglich die ursprünglichen Vorauszahlungen berücksichtigt? Kann passieren wenn die Beträge nicht eingepflegt werden.

Keiner bemerkt es weder der VM noch der Mieter ... und nun ist es nach 10 Jahren dem Mieter aufgefallen? ...



-- Editiert von AltesHaus am 13.11.2019 08:20

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