Hallo zusammen,
ich habe diese Woche die Nebenkostenabrechnung für letztes Jahr bekommen und soll nun knapp 600 EUR nachzahlen. Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien zur Miete. Die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen unterscheidet sich sehr stark.
Beim Vergleich mit der Vorjahresabrechnung fiel mir auf, dass unser Anteil an den Hausmeisterkosten gestiegen ist (die Hausmeisterkosten gesamt sind gleich geblieben). Grund dafür ist eine Änderung des Umlageschlüssels, der bei der aktuellen Abrechnung in "Anteilen" (wir haben 50/300), bei der vorausgegangenen jedoch in "Quadratmeter" angegeben wurde. Da wir die kleinste Wohnung im Haus haben, müssen wir nun plötzlich 200 EUR mehr für den Hausmeister zahlen.
Im Mietvertrag steht folgender Passus zur Umlage der Betriebskosten: "Der Verteilungsschlüssel ist nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen, bei Eigentumswohnungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart. Betriebskosten, die den Mieträumen nach erfasstem Verbrauch oder in sonstiger Weise konkret zugeordnet werden können (z.B. Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen), werden mit den jeweiligen Kosten abgerechnet."
Anzumerken ist, dass die Nebenkostenabrechnungen vor 3 und 4 Jahren ebenfalls den Umlageschlüssel „Anteile“ bei den Hausmeisterkosten hatten. Erst durch die Änderung, dieses Jahr fiel mir dies auf.
Nun zu meinen Fragen:
1) Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel einfach so ändern?
2) Welcher Verteilerschlüssel ist mit unserem Mietvertrag bei den Hausmeisterkosten richtig?
3) Falls die Umlage nach Anteilen falsch ist, kann man die bereits gezahlten Nachzahlungen der vergangenen Jahre anfechten?
4) Müsste bei unserem Betriebskostenpassus im Mietvertrag nicht auch die Müllgebühren nach Quadratmeter abgerechnet werden?
Ich würde mich freuen, kompetente Antwort von euch zu bekommen.
Viele Grüße,
Frederik
Umlage Hausmeister nach Anteilen vs. Quadratmeter
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
zu 1) Der Vermieter hat bislang den falschen Verteilerschlüssel gewählt und jetzt den richtigen.
zu 2) Miteigentumsanteile gibt es nur bei Eigentumswohnungen. Ob es sich tatsächlich um Eigentumswohnungen handelt, ergibt sich aus dem Grundbuch. Ungewöhnlich ist dabei, dass die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungen nicht näherungsweise dem entsprechenden Anteil an der Wohnfläche entsprechen.
zu 3) Ich dachte, Du hast unter den vorgenannten Umstände in den letzten beiden Jahren zu wenig bezahlt. Was oder warum willst Du denn dann anfechten?
zu 4) Nein.
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Danke für deine schnelle Antwort. Da ich jetzt etwas verunsichert bin, hätte ich noch ein paar Fragen zu deinen Antworten:
1) Also ist deiner Meinung nach der Verteilerschlüssel "Anteile" dem Verhältnis zwischen "Quadratmeterzahl der Mietwohnung zur Gesamtfläche des Hauses" vorzuziehen? Steht denn im Mietvertrag nicht drin, dass nach eben genau diesem Verhältnis umgelegt werden soll, sofern es sich nicht um verbrauchsabhängige Kosten handelt?
2) Es sind alles Mietwohnung (4) plus die Eigentumswohnung des Vermieters.
3) Ich habe in den beiden Jahren 2006 und 2005 in meine Augen zu viel bezahlt, da der Verteilerschlüssel "Anteile" (1/6 bzw. 50/300 und das bei 5 Parteien in diesem Haus) angesetzt wurde. Meiner Meinung nach muss die Umlage dem Mietvertrag nach (siehe Passage oben) nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietwohnung zur Gesamtfläche des Wohnhauses umgelegt werden. Da wir die allerkleinste Wohnung in dem Haus haben (der Vermieter bewohnt die 4-fache Wohnfläche unserer Mietwohnung), werden wir bei einer Umlage nach Anteilen (50/300) natürlich benachteiligt. Insofern zielte meine Frage darauf ab, ob ich für den Fall, dass der Umlageschlüssel "Anteile" falsch ist, die überhöhten Nachzahlungen von 2006 und 2006 anfechten kann?
4) Bitte eine kurze Begründung zum "Nein".
Herzlichen Dank für die kompetente Hilfe!
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--- editiert vom Admin
quote:
Woher sollen wir denn wissen, was in deinem Mietvertrag steht?
Wie bereits ganz oben geschrieben:
quote:
Im Mietvertrag steht folgender Passus zur Umlage der Betriebskosten: "Der Verteilungsschlüssel ist nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen, bei Eigentumswohnungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart. Betriebskosten, die den Mieträumen nach erfasstem Verbrauch oder in sonstiger Weise konkret zugeordnet werden können (z.B. Kabelgebühren, Grundsteuer bei Eigentumswohnungen), werden mit den jeweiligen Kosten abgerechnet."
Zu deinem Comment hier:
quote:
Wieso? Er zahlt doch dann auch das 4-fache, egal ob er da alleine wohnt oder nicht.
Mir geht es hier nicht um die moralische Frage, sondern wie es rechtlich aussieht.
Um Klartext zu sprechen: Für uns ist es wie im letzten Abrechnungsjahr am besten, wenn der Umlageschlüssel die Quadratmeterzahl ist. Durch die Änderung des Umlageschlüssels auf mir nicht nachvollziehbare Anteile (1/6 bei 5 Parteien???), müssen wir nun knapp 200 Euro mehr als letztes Jahr zahlen, als die Umlage über die Wohnfläche (wir bewohnen knapp 10 Prozent der Gesamtfläche).
Nun meine Frage also noch einmal:
Ist es mit dem obigen Passus in meinem Mietvertrag rechtens, dass von der Berechnung meines Anteils an den Hausmeisterkosten mittels Umlageschlüssel "Wohnfläche" umgestellt wird auf den Umlageschlüssel "Anteil"?
-- Editiert am 16.10.2009 13:49
Nach dem Wortlaut des Mietvertrages ist nur eine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zulässig, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Die Klausel ist rechtens und für Eigentumswohnungen auch üblich..
Welchen Anteil an der Gesamtwohnfläche hat denn Eure Wohnung?
quote:
Steht denn im Mietvertrag nicht drin, dass nach eben genau diesem Verhältnis umgelegt werden soll, sofern es sich nicht um verbrauchsabhängige Kosten handelt?
Im Mietvertrag steht, dass die nicht verbrauchsabhängigen Kosten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden müssen, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Da Mietwohnungen keine Miteigentumsanteile haben, handelt es sich wohl um eine Eigentumswohnung.
quote:
Es sind alles Mietwohnung (4) plus die Eigentumswohnung des Vermieters.
Jetzt verstehe ich Deinen Problem, bzw. habe eine Ahnung, wo Dein Denkfehler liegt.
Es handelt sich wohl nicht um Mietwohnungen, sondern um vermietete Eigentumswohnungen . Ob es sich um eine Mietwohnung oder eine Eigentumswohnung handelt, kann man nur im Grundbuch erkennen. Außerdem gibt es für Eigentumswohnungen getrennte Grundsteuerbescheide, während es für Mietwohnungen einen einheitlichen Bescheid gibt.
Wenn die Grundsteuer in Deinem Fall direkt zugeordnet wurde, dann handelt es sich wohl um eine Eigentumswohnung. Wenn die Grundsteuer aufgeteilt wurde, dann ist es eine Mietwohnung. Eine Mischung aus Eigentumswohnungen und Mietwohnungen innerhalb eines Gebäudes ist rechtlich nicht möglich.
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quote:
Welchen Anteil an der Gesamtwohnfläche hat denn Eure Wohnung?
Unsere Wohnung (wir wohnen dort zur Miete) hat 10 Prozent der Gesamtwohnfläche des Hauses, während die im Umlageschlüssel genannten Anteile knapp 16,7 Prozent (50/300) ausmachen.
Die Grundsteuer in meiner Abrechnung wurde direkt auf mich umgelegt (etwa 10,7 Prozent der gesamten Grundsteuer).
Was genau ist der Unterschied zwischen einer Mietwohnungen und einer vermieteten Eigentumswohnung?
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Hallo,
angenommen mir allein gehört ein Mehrfamilienhaus, dann sind das normale Mietwohnungen, NK-Abrechnung nach Quadratmetern.
Wenn ich heute zum Notar gehe und 2000 Euro auf den Tisch lege, sind das ab morgen Eigentumswohnungen, NK-Abrechnung nach Miteigentumsanteilen.
Macht aber nicht viel Unterschied, lediglich ein Gartenanteil oder eine Garage würde den Miteigentumsanteil geringfüfig erhöhen (im Vergleich zu m²) Gesamtsumme ist immer 100%.
freundliche Grüsse Werner
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Fragen 1.) – 3.)
Versuchen Sie zunächst zu klären, weswegen die Umstellung von Miteigentumsanteil auf Fläche zu einer derartigen Abweichung führt, denn eigentlich sollte sich der Miteigentumsanteil nach der Fläche richten, so dass es egal ist, nach was abgerechnet wird. Vielleicht gibt’s nur einen Umrechnungsfehler. Irgendetwas scheint da nicht zu stimmen, denn wenn Sie die kleinste Wohnung in einem 6-Parteien-Haus haben, dann sind wohl 1/6 oder auch 50/300 falsch.
Ob 50 qm (bei 50/300) Ihrer Wohnfläche entsprechen, werden Sie ja noch mit Hilfe ihres Mietvertrags herausfinden. Ob die 300 Gesamtfläche stimmen, müssen Sie sich halt vom VM erläutern lassen und zur Not fragen sie halt die anderen Mieter. Im Zweifel ist die Gesamtfläche bei allen M zu klein, was zur Folge hat, dass alle M zu viel zahlen
Da Sie zur Miete wohnen, wäre nach der vertraglichen Regelung nach Fläche abzurechnen, so dass Quadratmeter zutreffend wäre. Ein in der Vergangenheit fehlerhaftes Verfahren darf der VM natürlich korrigieren (auch wenn’s zu Lasten des M geht).
Frage 4.)
Hier werden die Müllgebühren in wohl in sonstiger Weise – nämlich nach Köpfen – konkret zugerechnet werden können.
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--- editiert vom Admin
--- editiert vom Admin
Der Mietvertrag ist eindeutig und fordert, bei Mietern das "...Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen..." zu berücksichtigen - was aber prinzipiell auch Miteigentumsanteile bei von Eigentümern bewohnten Wohnungen tun, wie schon erläutert wurde.
Die "Anteile", die der Fragesteller in seiner Nebenkostenabrechnung moniert, haben mit dem Begriff Miteigentumsanteile nichts zu tun und entsprechen schlicht 1/6 bei 6 Wohneinheiten - womit die Forderung des Mietvertrags, das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen bzw. die Miteigentumsanteile zu berücksichtigen, eindeutig verletzt ist, denn die Wohnung des Fragestellers ist kleiner als 1/6 der gesamten Wohnfläche.
Der Nebenkostenabrechnung ist zu widersprechen. Der Widerspruch wird erfolgreich sein, spätestens bei Inanspruchnahme des Rechtswegs.
Über den Grund, warum von Hausverwaltungen immer wieder versucht wird, gerade die Hausmeisterkosten schlicht durch die Anzahl der Wohneinheiten zu teilen, kann nur spekuliert werden - es mag die weit verbreitete "Kehrwoche" eine Rolle spielen, bei der sich die Wohneinheiten beim Reinigen von Gemeinschaftsflächen regelmäßig WÖCHENTLICH abwechseln, unabhängig von der Wohnungsgröße. Übernimmt nun ein Hausmeister diese Arbeit (aber auch noch viele weitere Arbeiten, was vielen nicht bewusst ist), wird es von so manchem als nur gerecht empfunden, die Hausmeisterkosten folglich auch schlicht durch die Anzahl der Wohneinheiten zu teilen, was aber diesem Mietvertrag widerspricht.
-- Editiert von Strickhupser am 24.09.2015 21:51
Ob der Fragesteller diese Antwort nach fast 6 Jahren noch liest?
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