Erste Hilfe in Rechtsfragen seit 2000.
13.493 Ratgeber, 2.347.261 Forenbeiträge, 254.709 Rechtsberatungen
622.599
Registrierte
Nutzer

Umlage Kosten energiesparender Heizung

12. Februar 2014 Thema abonnieren
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1337 Beiträge, 177x hilfreich)
Umlage Kosten energiesparender Heizung

Hallo,

die Abgaswerte einer ältere Heizungsanlage entsprachen nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben und die Anlage musste erneuert werden. Der VM baute dann eine neue Heizung ein, eine sog. Niedrigtemperaturheizung. Diese soll weniger Öl brauchen, also Kosten sparen.

Darf der VM Kosten der neuen Anlage auf die Mieter umlegen? Falls ja, in welcher Höhe?

Eine Bekannte zahlt z.B. seit dem Einbau einer neuen Anlage 40 Euro mehr Miete.

Gruß,

Morcheeba

-----------------
""

-- Editiert Morcheeba am 12.02.2014 14:33

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
xxsirodxx
Status:
Student
(2282 Beiträge, 1330x hilfreich)

Nein. Sie haben eine Wohnung mit Heizung gemietet.
Die Miete richtet sich nach der Mietrichtwerttabelle. Und die unterscheidet nicht nach den verschiedenen Heizumngsarten.
Übrigens- neue Heizungsanlagen sind immer Niedrigtemperaturheizungen.

-----------------
""

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1337 Beiträge, 177x hilfreich)

Sicher?
Handelt es sich nicht um eine Energiesparmaßnahme?
Wenn wärmeisoliert wird, kann doch auch umgelegt werden.
Wenn eine Anlage z.B. ca. 20 % an Heizkosten spart, ist das doch ein direkter Vorteil für den Mieter.

-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 618x hilfreich)

Wenn eine Anlage z.B. ca. 20 % an Heizkosten spart,

Das ist nur das übliche Gefasel der Verkäufer.


-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2067x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Handelt es sich nicht um eine Energiesparmaßnahme? <hr size=1 noshade>



Die haben ja mit der letzten Mietrechtsreform sozusagen Vorfahrt erhalten, "energetische Modernisierung", § 555b BGB .

Nach § 559 I BGB dürfen dafür 11% umgelegt werden, aber:

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Ob die Schätzung des Erhaltungsanteils stimmt kann man problematisieren. Und per Gutachter darum streiten.

-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1337 Beiträge, 177x hilfreich)

Es geht um die Bekannte, die auch die Probleme wegen der hohen Stromkosten hat; habe da noch eine Anfrage gestellt.

Neben den 150 Euro Stormkosten zahlt sie nun noch 40 Euro mehr Miete, nachdem die Heizung drin ist. Sie bekam einfach ein Schreiben, von wegen 40 Euro mehr, da neue Heizung.

Selbst habe ich auch eine neue Anlage eingebaut, aber im Eigenheim, wo nur eine Einliegerwohnung vermietet ist. Würde da eh nichts auf den Mieter umlegen wollen. Den überwiegenden Teil des Hauses wird privat genutzt, da kommt es mir dann nicht auf die kleine vermietete Wohnung an. Die neue Heizung hätte auch ohne Einliegerwohnung rein gemusst.



-----------------
""

-- Editiert Morcheeba am 12.02.2014 20:44

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2067x hilfreich)

quote:Sie bekam einfach ein Schreiben, von wegen 40 Euro mehr, da neue Heizung.


So geht das natürlich nicht. Die Modernisierung hätte im Detail 3 Monate vor Beginn angezeigt und der Mieter um Zustimmung gebeten werden müssen. Dann hat der Mieter bis zu 3 Monate Zeit zuzustimmen.

Macht der Vermieter das nicht, verlängert sich die Frist bis die Erhöhung wirksam wird von vornherein um 6 Monate, siehe § 559b II Nr. 1 BGB .

Auch diese Frist beginnt aber erst zu laufen, wenn das Erhöhungsverlangen den gesetzlichen Anforderungen genügt, also Umlage der Gesamtkosten auf die Wohnung, Betrag der Erhöhung, künftig zu erwartende Betriebskosten und nicht zuletzt der Reparatur-/Instandhaltungsanteil, der nicht eingerechnet werden darf.

So wie oben beschrieben ist das Erhöhungsverlangen sicher unwirksam. Auch wenn das nachgebessert wird, würde es frühestens 8 Monate nach Zugang wirksam.

-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 423x hilfreich)

quote:
Die Modernisierung hätte im Detail 3 Monate vor Beginn angezeigt und der Mieter um Zustimmung gebeten werden müssen. Dann hat der Mieter bis zu 3 Monate Zeit zuzustimmen.


Sorry, aber das mit der Zustimmung ist doch Humbug. Eine Modernisierung ist Duldungspflichtig. Würde der Mieter die Modernisierung nicht dulden, müsste der Vermieter auf Duldung klagen. Aber der Vermieter muss weder den Mieter um die Zustimmung bitten noch 3 Monate auf dessen Zustimmung warten. Die Modernisierungsankündigung hat lediglich 3 Monate vorher beim Mieter zu sein.
Die Mieterhöhung kann der Vermieter jedoch auch ohne Modernisierungsankündigung durchsetzen, dabei erhöht sich lediglich die Frist.

-----------------
"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2067x hilfreich)

quote:
Sorry, aber das mit der Zustimmung ist doch Humbug.


Das soll eben dem Mieter ermöglichen die Wohnung zu kündigen, falls er sie sich nach einer (berechtigten) Modernisierungserhöhung die Miete nicht mehr leisten kann.

So gesehen ist das nicht ganz unwichtig.

quote:
Die Mieterhöhung kann der Vermieter jedoch auch ohne Modernisierungsankündigung durchsetzen, dabei erhöht sich lediglich die Frist.




Nichts Anderes habe ich oben geschrieben.

Die Frage ist gewesen, ob bereits jetzt die erhöhte Miete gezahlt werden muss. Die Antwort ist: Nein.

-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 423x hilfreich)

quote:
Das soll eben dem Mieter ermöglichen die Wohnung zu kündigen, falls er sie sich nach einer (berechtigten) Modernisierungserhöhung die Miete nicht mehr leisten kann.


Das würde so sein, hätte der Mieter nicht nach Mieterhöhungsverlangen sowieso ein Sonderkündigungsrecht.

Ist es nicht so, dass nach dem neuen Emissionsschutzgesetz Vermieter alte Heizungen gegen neue Brennwertthermen tauschen müssen? Und da soll man auf Zustimmung des Mieters warten? Nicht Dein ernst?

Beim Austausch der Brennwerttherme muss der Mieter ja sowieso nur zugegen sein für den hydraulischen Abgleich, ansonsten merkt er das ja gar nicht, wenn's im Sommer gemacht wird. Eine energetische Einsparung hat man schon dann, weil die neuen Brennwertthermen nicht nur weniger Gas oder Öl verbrauchen, sondern auch die Pumpe weniger Strom, um das Wasser durch den Kreislauf zu pumpen. Die Leistung der Pumpe ist ja auf den alten Heizungen angegeben, da kann man die Ersparnis ganz schnell nachweisen.

-----------------
"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2067x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Das würde so sein, hätte der Mieter nicht nach Mieterhöhungsverlangen sowieso ein Sonderkündigungsrecht. <hr size=1 noshade>



Was ich geschrieben habe, ist eben die Begründung des Gesetzgebers zu § 554 (alt), jetzt §§ 555c, 555e (neu). Das hatte ich extra vorher nachgelesen:

BGH, Urteil vom 19. 9. 2007 - VIII ZR 6/07

Soweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zugebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-) Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB ) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündigungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhältnis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet .


-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 1987x hilfreich)

Der Mieter will ja nicht ausziehen, er hatte die Modernisierung geduldet, akzeptiert.
Er will jetzt nur wissen:

Darf der VM Kosten der neuen Anlage auf die Mieter umlegen?
Falls ja, in welcher Höhe?

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2067x hilfreich)

quote:
Der Mieter will ja nicht ausziehen, er hatte die Modernisierung geduldet, akzeptiert.



Woraus lässt sich das ableiten?

Ich habe davon nichts gelesen.

-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 423x hilfreich)

quote:
die Abgaswerte einer ältere Heizungsanlage entsprachen nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben und die Anlage musste erneuert werden.


§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, s[color=red]o kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.[/color]
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2.
[color=red] die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.[/color]

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Da nach o.g. Aussage der VM den Grund für den Austausch nicht zu vertreten hat, sind m.E. 11% der Kosten auf die Jahresmiete umzulegen.

-----------------
"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2067x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Da nach o.g. Aussage der VM den Grund für den Austausch nicht zu vertreten hat, sind m.E. 11% der Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. <hr size=1 noshade>



Dabei wurde leider der oben erwähnte § 559b BGB nicht berücksichtigt.

In dieser Form ist das Mieterhöhungsverlangen ganz sicher NICHT wirksam, es sind ganz sicher NICHT 11% der Kosten umlagefähig.

§ 559b BGB :

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.


-----------------
""

-- Editiert asap am 13.02.2014 15:30

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 423x hilfreich)

Sicher muss der VM eine Berechnungsgrundlage liefern, wie z.B. Kopie der Rechnung, und den Rechenweg darlegen.

Und warum sollten nicht 11% der Kosten umlagefähig sein? Der Kessel hätte die nächste Prüfung nicht überstanden, weil per Gesetz die Immissionswerte korrigiert wurden, Heizungen von vor 1985 in vermieteten Gebäuden auszutauschen sind etc. Das hat der Vermieter nicht zu vertreten. Die alte Heizung hätte eigentlich weiter funktioniert, eine Reparatur etc. war nicht nötig. Was sollte man von den Kosten demnach abziehen?

-----------------
"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
drkabo
Status:
Wissender
(14119 Beiträge, 8567x hilfreich)


quote:<hr size=1 noshade>Was sollte man von den Kosten demnach abziehen? <hr size=1 noshade>

Den Betrag, den eine neue, aber nicht energiesparende Heizung gekostet hätte. [Da aber natürlich alle neuen Heizungen energiesparend sind, müsste man das zu einer Schätzung greifen.]

Unabhängig davon, dass es hier an einer korrekten Ankündigung mangelt (volle Zustimmung zu asap ), sind eben nur die MEHRkosten für die Energieeinsparung mit 11% umlagefähig. Der Vermieter kann nicht seine Pflichten (Bereitstellung einer gesetzes- und mietvertrags- konformen Heizung) komplett vom Mieter bezahlen klassen.



-----------------
"
Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB ."

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 423x hilfreich)

Sehe ich nicht so, denn wenn Du damit auf §559 Satz 2 spekulierst, kann man auch sagen: es waren keine Erhaltungsmaßnahmen erforderlich. Ausserdem hat, durch die genannten Umstände, der Vermieter den Austausch nicht zu vertreten.
Und eine fehlende, korrekte Ankündigung verkürzt lediglich die Frist zur Umsetzung der Mieterhöhung, nicht die umlagefähigen Kosten.
Ich denke mal, da kommt man in einem Laienforum nicht weiter, insbesondere, da durch die neue Gesetzgebung erste Urteile fehlen.

-----------------
"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2067x hilfreich)

quote:
Sehe ich nicht so, denn wenn Du damit auf §559 Satz 2 spekulierst, kann man auch sagen: es waren keine Erhaltungsmaßnahmen erforderlich. Ausserdem hat, durch die genannten Umstände, der Vermieter den Austausch nicht zu vertreten.



Auch als Laie kann man das Gesetz lesen.

Dann stellt man fest, daß sich §§ 555a ff. grundsätzlich nur mit der Duldung der Maßnahmen beschäftigen. Wichtig, wenn Maßnahmen in der Wohnung erforderlich werden, das ist hier nicht der Fall.

§§ 559 ff. beschäftigen sich dagegen mit der Mieterhöhung. Das "Vertreten müssen" des Vermieters ist dabei nur für die Frage relevant, ob sich der Mieter auf die Härteklausel berufen kann. Das ist nicht der Fall.

Hier können schon unter dem Aspekt "Neu für Alt" niemals die gesamten Kosten umgegelgt werden. Falls die alte Heizung am Ende ihrer Tage war, kann u.U. gar nichts umgelegt werden.

Das kann man aber erst beurteilen, wenn der Vermieter ein formell ordnungsgemässes Mieterhöhungsverlangen vorlegt, das § 559 genügt.

Das hat er nicht getan, die Mieterhöhung ist deshalb unwirksam, § 559b ist nicht misszuverstehen:

Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird . § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

Der Vermieter kann eine neue, formell wirksame Erklärung schicken, aber selbst wenn er das tut, würde die gerechtfertigte Erhöhung erst frühestens 8 Monate nach Zugang wirksam, auch hier ist § 559b eindeutig:

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate , wenn
1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat ...


-----------------
""

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 1987x hilfreich)

die Modernisierung ist gesetzliche Vorgabe, die nicht vom Vermieter weder zu vertreten ist noch gewollt.
Die alte Heizungsanlage verliert dadurch deren Wert vollständig, weil eine Verbesserung anstatt Erneuerung unmöglich ist.
Wie soll ein Abzug "Neu für Alt" berechnet werden ?

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
drkabo
Status:
Wissender
(14119 Beiträge, 8567x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>die Modernisierung ist gesetzliche Vorgabe, die nicht vom Vermieter weder zu vertreten ist noch gewollt. <hr size=1 noshade>

Dann findet der Heizungsaustausch also nur statt, um einen gesetzeskonformen Zustand zu erhalten. Das ist doch das beste Argument für eine 100%-Kostentragung des Vermieters (ohne Umlagemöglichkeit). Denn die Wohnung in einem vertrags- und gesetzeskonformen Zustand zu erhalten ist Vermieterpflicht.

quote:<hr size=1 noshade>Die alte Heizungsanlage verliert dadurch deren Wert vollständig, weil eine Verbesserung anstatt Erneuerung unmöglich ist. <hr size=1 noshade>

Ja und?



-----------------
"
Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB ."

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 238.508 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
97.791 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. Zzgl. 2€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen