Unangekündigte Änderung Abrechnungsmethode Heizkosten zulässig?

3. September 2008 Thema abonnieren
 Von 
AE2008
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)
Unangekündigte Änderung Abrechnungsmethode Heizkosten zulässig?

Hallo zusammen,

man nehme einmal ein, ein Mieter wohne seit Dezember 2003 in einem Mehrfamilienhaus mit vielleicht 12 Mietparteien.

Die Wohnung sei die schöne große Maisonette im Dachgeschoss mit eventuell etwas weniger als 10% der Gesamtwohnfläche des Hauses, was nur aus der Betriebskostenabrechnung ersichtlich wird, da im Mietvertrag keine qm-Zahl angegeben sei.

Im Mietvertrag sei jedoch geregelt, dass die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung zu 70% nach dem Verbrauch und die übrigen Kosten nach der wiederum nicht eingetragenen Wohnfläche (qm-Zahl) verrechnet werden solle.

Nach Durchsicht der gesamten Betriebskostenabrechnungen seien folgende Abrechnungsmethoden festgestellt worden:


2003:
Heizkosten – 30% Grundkosten – 70% Verbrauchskosten
Warmwasser – 30% Grundkosten – 70% Verbrauchskosten

2004:
Heizkosten – 100% Verbrauchskosten x qm-Wohnfläche
Warmwasser – 100% Verbrauchskosten x qm-Wohnfläche

2005:
Heizkosten – 100% Verbrauchskosten x qm-Wohnfläche
Warmwasser – 30% Grundkosten – 70% Verbrauchskosten x qm-Wohnfläche

2006:
Heizkosten – 100% Verbrauchskosten x qm-Wohnfläche
Warmwasser – 30% Grundkosten – 70% Verbrauchskosten x qm-Wohnfläche


Und in der Betriebskostenabrechnung 2007 sei wie 2003 wieder mit

Heizkosten – 30% Grundkosten – 70% Verbrauchskosten
Warmwasser – 30% Grundkosten – 70% Verbrauchskosten


abgerechnet worden, was eine Nachzahlung zur Folge gehabt hätte ( Nachzahlung gegenüber
dem Jahr 2006 um 400% gestiegen).

Aufgefallen seien dem Mieter diese merkwürdigen unterschiedlichen Abrechnungsverfahren erst anlässlich der exorbitant hohen Nachforderung und damit eingehend beim genauen Prüfen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007.

Kann sich der Mieter zumindest bezüglich des horrend hohen Nachforderungspostens der Heizkosten auf den Vertrauensschutz und die jahrelange Übung berufen, mit der die Heizkosten in den Abrechnungsperioden 2004, 2005 und 2006 abgerechnet wurden?

Zwar war diese Abrechnungsmethode nicht mit der mietvertraglichen Vereinbarung übereinstimmend, durch das Begleichen der jeweiligen Nachforderungen in den einzelnen Jahren zeigte der Mieter jedoch stillschweigend und konkludent sein Einverständnis mit der (nicht rechtmässigen Methode), glaubt er.

Er glaubt weiterhin, der Vermieter hätte entsprechend § 6 Abs. 4 HeizkostenVO die Änderung der jeweiligen Abrechnungsmethode zu Beginn der entsprechenden Abrechnungsperiode den Nutzern gegenüber (schriftlich) erklären müssen, damit sich die Nutzer darauf einstellen und gfs. durch geändertes Nutzungsverhalten bzw. höhere Betriebskostenvorauszahlungen an die neue Abrechnungssituation hätte anpassen können.

So sei der Mieter erst beim Überprüfen der extrem hohen Nachforderung auf die geänderte Abrechnungsmethode aufmerksam geworden, befürchtet aber nun auch, dass er bei einem Widerspruch gegen die Abrechnung/ Nachforderung erst schlafende Hunde wecken und eine nachträgliche Korrektur der in den Jahren 2004 bis 2006 falsch durchgeführten Abrechnungen heraufbeschwören könnte …

Weiter erscheine es dem Mieter mehr als merkwürdig, dass bei normaler Nutzung der Heizung im Zuge dieser Betriebskostenabrechnung über 28% der Gesamtverbrauchkosten der Liegenschaft der einen Wohnung zuzuschreiben wären, die weniger als 10% der Gesamtwohnfläche des Mehrfamilienhauses einnimmt.

Hier frage sich der Mieter, ob und ggf. wie man diese Tatsache nachprüfen könne.


Geht dieser Mieter Recht mit all seinen Vermutungen?

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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Kann sich der Mieter zumindest bezüglich des horrend hohen Nachforderungspostens der Heizkosten auf den Vertrauensschutz und die jahrelange Übung berufen, mit der die Heizkosten in den Abrechnungsperioden 2004, 2005 und 2006 abgerechnet wurden?

Für eine gesetzlich nicht zulässige Methode gibt es keinen Vertrauensschutz.

Zwar war diese Abrechnungsmethode nicht mit der mietvertraglichen Vereinbarung übereinstimmend, durch das Begleichen der jeweiligen Nachforderungen in den einzelnen Jahren zeigte der Mieter jedoch stillschweigend und konkludent sein Einverständnis mit der (nicht rechtmässigen Methode), glaubt er.

Das sehe ich auch so. Der Mieter kann innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung noch Einspruh einlegen, danach ist das verjährt.

Er glaubt weiterhin, der Vermieter hätte entsprechend § 6 Abs. 4 HeizkostenVO die Änderung der jeweiligen Abrechnungsmethode zu Beginn der entsprechenden Abrechnungsperiode den Nutzern gegenüber (schriftlich) erklären müssen, damit sich die Nutzer darauf einstellen und gfs. durch geändertes Nutzungsverhalten bzw. höhere Betriebskostenvorauszahlungen an die neue Abrechnungssituation hätte anpassen können.

Das ist richtig. Diese Erkenntnis hilft ihm aber nicht weiter.

So sei der Mieter erst beim Überprüfen der extrem hohen Nachforderung auf die geänderte Abrechnungsmethode aufmerksam geworden, befürchtet aber nun auch, dass er bei einem Widerspruch gegen die Abrechnung/ Nachforderung erst schlafende Hunde wecken und eine nachträgliche Korrektur der in den Jahren 2004 bis 2006 falsch durchgeführten Abrechnungen heraufbeschwören könnte …

Änderungen zu Lasten des Mieters sind nicht mehr möglich.

Weiter erscheine es dem Mieter mehr als merkwürdig, dass bei normaler Nutzung der Heizung im Zuge dieser Betriebskostenabrechnung über 28% der Gesamtverbrauchkosten der Liegenschaft der einen Wohnung zuzuschreiben wären, die weniger als 10% der Gesamtwohnfläche des Mehrfamilienhauses einnimmt.

Das ist zwar ungewöhnlich, aber nicht unmöglich. Wenn kein technischer Effekt nachweisbar ist, dann ist das Heizverhalten des Mieter wohl doch ungewöhnlich.

Neben eigenen Fehler, z.B. beim Lüftungsverhalten (gekippte Fenster bei eingeschalteter Heizung) kommen natürlich auch noch ander Dinge in Betracht. Hohe Heizkosten können z.B. durch undichte Fenster verursacht werden. Auch der Leerstand einer oder mehrerer benachbarter Wohnungen kann einen erheblichen Einfluss auf die eignen Heizkosten haben.

Wenn dann noch mehrere dieser Dinge zusammen kommen, lassen sich solche Heizkosten leicht erklären.

Nach welcher Messmethode erflgt denn überhaupt die Heizkostenverteilung?

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#2
 Von 
AE2008
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die ausführliche Antwort, auch wenn der Mieter wohl noch nicht abschließend weiß, ob es eine Möglichkeit gibt, sich gegen die Nachforderung/Änderung der Abrechnungsmethode wehren zu können.

Wir nehmen für diesen Fall an, die Heizkostenmesseung wurde wohl über Verdunstungsprinzip praktiziert.

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#3
 Von 
guest123-2122
Status:
Student
(2610 Beiträge, 428x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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