Hallo,
ich vermiete Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Die Turnus der Betriebskostenabrechnung ist vom 01.10 - 30.09 des Folgejahres.
Die Heizkostenverteiler und Wasserzähler werden von einem Unternehmen abgelesen, welches auch die Abrechnung diesbezüglich erstellt.
Die Abrechnungsperiode des Gasanbieter und des Stromanbieters für den Hausstrom habe ich bereits so geändert, dass am 01.10 ein neues Jahr anfängt.
Steuern, Versicherung und die restlichen Verbrauchsunabhängigen Kosten teile ich linear anteilig auf die Zeit auf.
Wie mach ich das aber mit der Müllgebühr, Wasser- und Abwasser? Die sind ja im Prinzip auch verbrauchsabhängig. Müsste da auch der Turnus umgestellt werden, damit es eine saubere Abrechnung wird?
Fällt jemandem noch eine verbrauchsabhängige Position ein?
Ist meine erste Betriebskostenabrechnung. Daher die Fragen.
Beste Grüße und vielen Dank schonmal!
Unterjährige Betriebskostenabrechnung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat :Wie mach ich das aber mit der Müllgebühr, Wasser- und Abwasser? Die sind ja im Prinzip auch verbrauchsabhängig. Müsste da auch der Turnus umgestellt werden, damit es eine saubere Abrechnung wird?
Ihre Stadt / Gemeinde wird den Turnus nicht für Sie umstellen. Das müssten Sie dann eben händisch rechnen.
Muss ich da auf die Endabrechnung fürs Wasser und Abwasser warten oder darf ich das anhand der Zählerstände selbst ausrechnen?
Mit dem Müll wäre das nur ein Problem. Ich weiß ja nicht, wie oft die Mieter in diesem Abrechnungszeitraum die schwarze Tonne rausgestellt haben. Bezüglich dieser wird pro Abholung bezahlt.
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Zitat :Wie mach ich das aber mit der Müllgebühr, Wasser- und Abwasser?
Na genauso wie hier:
Zitat :teile ich linear anteilig auf die Zeit auf.
Zitat :Fällt jemandem noch eine verbrauchsabhängige Position ein?
Woher sollen wir wissen, was in deinem Haus abgeht?
Wartungen, Aufzug, Hausmeister, Hausreinigung, Winterdienst etc.?
Warum du allerdings das Jahr brichst, statt der gemütlichen 01.01.-31.12. das erschließt sich mir nicht, aber das muss jeder selber wissen
Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages bzw. genauer bei Erstellung der ersten Nebenkostenabrechnung für einen neuen Mietvertrag kannst du weitestgehend frei wählen, ob du nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet. Einzig bei Heizung und Warmwasser wirst du in der Regel das Leistungsprinzip wählen müssen. Du kannst auch das Prinzip zwischen einzelnen Nebenkostenpositionen wechseln, also z.B. Heizung nach Leistungsprinzip und Müll nach Abflussprinzip abrechnen.
Auch wenn das natürlich nicht unbeding sinnvoll ist, so sollte es zumindest bei der Umlage nach Quadratmetern rechtlich korrekt sein, wenn du Müll, Kalt- und Abwasser nach dem Abflussprinzip umlegst. Umlage pro Kopf gemeinsam mit Abflussprinzip scheint mir eher schwieriger zu argumentieren.
Ich empfehle grundsätzlich bei solch strategisch wichtigen Entscheidungen die Beratung durch Fachpersonen, d.h. Anwalt oder Vermietervereinigung. Ein einmal gewählter Abrechnungsmodus ist während eines laufenden Mietverhältnisses nicht so einfach zu verändern. Eine Beratung hilft, Fehlern mit langfristig nervigen Folgen vorzubeugen.
Der Turnus kommt nicht von mir, sondern vom Voreigentümer.
Wasser und Müll kann ich nicht linear abrechnen da die Wasserrechnung am Ende des Zeitraumes nach Verbrauch erstellt wird und ich dadurch keine Zahlen habe. Anders wäre es, wenn ich den Verbrauch und den entsprechende Geldbetrag selbst errechnen könnte. Da wäre die Frage, ob ich auf die Abrechnung des Wasseranbieters warten muss oder das selbst berechnen und weitergeben darf.
Zitat :Wasser und Müll kann ich nicht linear abrechnen da die Wasserrechnung am Ende des Zeitraumes nach Verbrauch erstellt wird und ich dadurch keine Zahlen habe.
Natürlich kann man das, es ist prinzipiell egal für welchen Zeitraum du abrechnest. Ist halt mehr Arbeit und du musst die Folgeabrechnung abwarten. Bei uns in den Gemeinden ist es so, dass man durchaus einen Zwischenstand erhalten kann, frag mal nach. Bei den Müllgebühren ist es einfaches Rechnen.
Ja, ich werd mal beim Wasserversorger anfragen.
Beim Müll kommt es leider darauf an, wo oft die Restmülltonne raus gestellt wurde, da bei uns pro Abholung abgerechnet wird. Ich weiß leider nicht, wie oft die abgeholt wurde. Aber ich frag auch da mal an.
Angenommen der Wasserversorger macht keine Zwischenabrechnung. Dürfte ich es dann selbst berechnen und in die Betriebskostenabrechnung schreiben?
Wenn das bedeutet, dass auch der Mietvertrag vom Voreigentümer stammt, dann brauchst du sehr gute Gründe, um vom Abrechnungsmodus des Voreigentümers abzuweichen. Daher bleibt die Empfehlung auf Beratung, die die Abrechnungen des Voreigentümers umfassen sollte.Zitat :Der Turnus kommt nicht von mir, sondern vom Voreigentümer.
Ne, die Verträge sind neu. Die Abrechnungsfirma hat mir mitgeteilt, dass das der Turnus der letztes Jahre war und hat schon alles kn die Wege geleitet.
Wenn ich wüsste, ob ich die Endabrechnung fürs Wasser benötige um die Zahlen in die Betriebskostenabrechnung zu schreiben, wäre mir geholfen.
Zitat :Wenn ich wüsste, ob ich die Endabrechnung fürs Wasser benötige um die Zahlen in die Betriebskostenabrechnung zu schreiben, wäre mir geholfen.
Ja, die benötigst du.
Dann wäre aber das Folgeproblem, dass die Endabrechnung vom 01.01.24 - 31.12.24 geht und auch diesen Zeitraum komplett berechnet. Ich müsste also wieder selbst errechnen, welche Kosten im Abrechnungszeitraum entstanden sind? Wo ist der Unterschied? Die Berechnungsgrundlagen ergeben sich aus dem Versorgungsvertrag.
Willst du nach dem Leistungs- oder Abflussprinzip abrechnen? Daraus ergibt sich meiner Meinung nach die Antwort.Zitat :Wenn ich wüsste, ob ich die Endabrechnung fürs Wasser benötige um die Zahlen in die Betriebskostenabrechnung zu schreiben, wäre mir geholfen.
Zitat :Wo ist der Unterschied?
Der liegt im Verbrauch.
Die Unterlagen zur letzten Abrechnung wirst du ja in Kopie haben, wenn nicht, dann fordere sie dir an, ebenso wie die jeweiligen Berechnungen, die wird der Voreigentümer ja gemacht haben. Daran kannst du dich dann orientieren.
Wo liegt der Unterschied im Verbrauch genau?
Var 1: Ich nehme den gestern angelesenen Zählerstand und errechne anhand des Versorgungsvertrages die exakten Kosten, welche genau bis zum 30.09 für Wasser angefallen sind und ungelegt werden können.
Var. 2: ich warte bis zur Endabrechnung für den Zeitraum 01.01.24. -31.12.24. Dann nehme ich mir wieder den Zählerstand von gestern zur Hand und errechne entsprechend der Var. 1 die exakten Kosten die bis zum 30.09 angefallen sind. Die Kosten ergeben sich ja für diesen Zeitraum nicht aus der Endabrechnung.
Zitat :Wo liegt der Unterschied im Verbrauch genau?
Das hängt davon ab, ob du nach dem Leistungsprinzip oder dem Abflussprinzip abrechnest.
Die Heizkosten muss ich nach dem Leistungsprinzip abrechnen. Um die Mieter nicht zu überfordern würde ich alles nach dem Leistungsprinzip abrechnen.
Zitat :Dürfte ich es dann selbst berechnen und in die Betriebskostenabrechnung schreiben?
Mal eine ganz andere Frage: Warum machst Du so einen Stress? Du hast doch 1 Jahr Zeit, um die Betriebskostenabrechnung zu machen.
Deine Abrechnungsperiode im Mietvertrag ist 01.10.-30.09.
Einige Deiner Kosten bekommst Du auch für den Zeitraum selbst berechnet. Die Rechnungen legst Du sicher in einen Ordner, sowie Du sie hast. Dann wartest Du auf:
Zitat :Wie mach ich das aber mit der Müllgebühr, Wasser- und Abwasser?
Die Versorger schicken Dir, wahrscheinlich irgendwann im Januar/Februar, eine Rechnung für den Zeitraum 01.01.-31.12.
Wenn die da sind, hast Du endgültig alles beisammen, was Du brauchst, musst nichts selbst irgendwo ablesen/schätzen/etc., und hast immer noch zig Monate, um dem Mieter die Betriebskostenabrechnung fristgerecht zuzustellen. Man muss es sich doch nicht selbst unbedingt schwerer machen, als es eh schon ist.
Zitat :Die Heizkostenverteiler und Wasserzähler werden von einem Unternehmen abgelesen, welches auch die Abrechnung diesbezüglich erstellt.
Sind wahrscheinlich die WWZ, welche das Unternehmen abliest.
Zitat :Wie mach ich das aber mit der Müllgebühr, Wasser- und Abwasser? Die sind ja im Prinzip auch verbrauchsabhängig. Müsste da auch der Turnus umgestellt werden, damit es eine saubere Abrechnung wird?
Müllgebühren werden in unserem Kreis vom Abfallamt direkt vom Mieter eingezogen. Kaltwasser liefert die Gemeinde, welche die Rechnung an dem VM schickt, der die Wasserkosten nach Verbrauch (Kaltwasserzähler) mit dem Mieter mittels NK-Abrechnung (kalte NK-Abrecchnung) verrechnet.
Mein Abrechnungszeitraum für Heizkosten ist 1.10.-30.9.des Folgejahres.
Kalte NK-Abrechnung vom 1.1.-31.12. Klappt hervorragend.
-- Editiert von User am 2. Oktober 2024 13:39
Zitat :Müllgebühren werden in unserem Kreis vom Abfallamt direkt vom Mieter eingezogen
Das ist in den meisten Städten eher unüblich, da es sich herausgestellt hat, dass die Beitreibung der Rückstände viel schwieriger bis fast unmöglich ist. (wurde mir mal von MA einiger Städte komuniziert) desweiteren will man ja nicht, dass die Gemeinden noch mehr vermüllen, als es eh schon der Fall ist.
Zitat :Kalte NK-Abrechnung vom 1.1.-31.12. Klappt hervorragend.
Klar könnte man umstellen, sollte jedoch ein anderer Modus vertraglich vereinbart worden sein ist es unumgänglich, dass die Mieter ihre Zustimmung zur Änderung geben.
Zitat :Müllgebühren werden in unserem Kreis vom Abfallamt direkt vom Mieter eingezogen.
Die Abfallbehälter werden natürlich auch vom AWA an den Mieter geliefert und es zahlt der Mieter direkt an das Amt. Als Vermieter habe ich somit keine Probleme mit den Mülltonnen.
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