Untermietvertrag kündigen als Hauptmieter

29. Dezember 2021 Thema abonnieren
 Von 
Riesenklein
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 17x hilfreich)
Untermietvertrag kündigen als Hauptmieter

Hallo!

Ich habe einen Untermieter. Er wohnt seit 5,5 Jahren in meiner Wohnung (ich bin Hauptmieter und wohne auch in der Wohnung). Sein Zimmer war leer bei Einzug, alle anderen Möbel (in gemeinschaftlich genutzten Räumen) sind von mir. Er hielt sich nicht so richtig an Regeln, meint: Monatelang zu wenig Beteiligung an haushaltlichen Reinigungen (und nur mit Nachdruck), Ruhestörungen (Wutausbrüche beim Computerspielen in der Nacht), sodass sich die Nachbarn bereits schriftlich beschwert haben. Er hatte schon mehrmals mehrere Monate keine Miete gezahlt. Und noch einiges mehr.
Ich habe dies eine zeitlang so hingenommen, weil er zum Glück auch angenehmere Seiten hat. Es ist auch etwas besser geworden. Dennoch hat sich durch die Regelbrüche unser WG-Verhältnis nachhaltig so verschlechtert und die Zeit hat die Wunden (doch) nicht geheilt, sodass ich ihn nicht mehr in der Wohnung haben möchte. Und dies recht bald.

Ich weiß nun nicht, welcher Weg hier angebracht ist.
A: Einerseits finde ich, dass eine erleichterte Kündigung möglich wäre, aber erst in 9 Monaten.

B: Andererseits hat er allein durch dreimal hinter einander keine Miete bzw mit vier Monaten Verspätung zahlen (und vorher hat er auch schon ab und zu Mieten zu spät gezahlt) sich bereits einen Grund für eine fristlose Kündigung geschaffen - jedoch ist dies im Jahr 2019/2020 geschehen. Ist dies damit schon verjährt? Ich würde nämlich gerne nicht die ganzen 9 Monate abwarten wollen und früher, zB in 6 Monaten (und damit schon eine gewisse Rücksichtnahme eingegangen) kündigen, da es mir wirklich keine Freude mehr macht, mit ihm zusammen zu wohnen.

Was meint ihr, kann man Weg B gehen oder ist das zu heikel?

-- Editiert von Riesenklein am 29.12.2021 14:37

-- Editiert von Riesenklein am 29.12.2021 14:38

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(122643 Beiträge, 40159x hilfreich)

Zitat (von Riesenklein):
jedoch ist dies im Jahr 2019/2020 geschehen.

Damit wird an wohl keine wirklich gute Grundlage haben, weder für die Fristlose noch für die Fristgerechte.



Zitat (von Riesenklein):
Ich würde nämlich gerne nicht die ganzen 9 Monate abwarten wollen

Dann mache man den Mieter ein Angebot für einen Aufhebungsvertrag, da kann jedes beliebige Datum rein.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Riesenklein
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 17x hilfreich)

Danke Harry für die schnelle und klare Antwort.

OK, das ist für mich einsichtig, dass man hier nicht "nachtragend" sein kann. Deckt sich auch mit meinem Bauchgefühl und ist auch irgendwie der ehrliche/klare Weg.

Eine kleine "Änderung" hat sich gerade gezeigt bzw. ist mir wieder aufgefallen:
Ich habe so einen Standarduntermietvertrag, den ich mit allen Untermietern, die ich bisher hatte, gemacht habe. Darin steht, dass der Hauptmieter eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gegenüber dem Untermieter hat. Weiter haben wir den Untermietvertrag zwischenzeitlich (Sommer 2017) neu aufgesetzt und es steht darin, dass der neue Untermietvertrag den alten Untermietvertrag aus 2016 ersetzt.
Ist diese 6 Monate Kündigungsfrist* dann gültig (wir haben sie beide unterschrieben)? Sie widerspricht ja eigentlich den gesetzlichen Bestimmungen, nach denen die Kündigungsfrist nicht pauschal festgelegt ist, sondern zB von der bisherigen Untermietdauer abhängt. Und würde die Klausel, dass der neue Untermietvertrag den alten ersetzt, die gültige Mietdauer tatsächlich verkürzen (weil dann erst ab 2017 statt ab 2016 beginnend)?

*Ironischerweise hatte ich damals die 6 Monate selbst hineingeschrieben, weil ich von 3 Monaten als "default" ausging und mir das zu hart erschien. Dass es sogar über 6 Monate hinaus gehen kann, dass war mir damals gar nicht bewusst.


-- Editiert von Riesenklein am 29.12.2021 21:59

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48087 Beiträge, 16987x hilfreich)

Zitat (von Riesenklein):
Ist diese 6 Monate Kündigungsfrist* dann gültig (wir haben sie beide unterschrieben)?


Ja, jedenfalls für den Vermieter bei einer Mietdauer von weniger als 8 Jahren. Aber was hilft das? Schließlich beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist ohnehin 6 Monate, da mehr als 5 Jahre seit Überlassung der Wohnung vergangen sind.

Bei einer erleichterten Kündigung nach § 573a BGB gelten somit so oder so 9 Monate Kündigungsfrist.

Zitat (von Riesenklein):
Und würde die Klausel, dass der neue Untermietvertrag den alten ersetzt, die gültige Mietdauer tatsächlich verkürzen (weil dann erst ab 2017 statt ab 2016 beginnend)?


Nein.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Riesenklein
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 17x hilfreich)

Zitat (von hh):
Ja, jedenfalls für den Vermieter bei einer Mietdauer von weniger als 8 Jahren. Aber was hilft das? Schließlich beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist ohnehin 6 Monate, da mehr als 5 Jahre seit Überlassung der Wohnung vergangen sind.

Bei einer erleichterten Kündigung nach § 573a BGB gelten somit so oder so 9 Monate Kündigungsfrist.


Naja, also ich hätte jetzt gedacht, dass es dann wirklich nur 6 und nicht 9 Monate sind. Vielleicht hier der Wortlaut:

"§2 Untermietvertrag:
Das Mietverhältnis beginnt am xx.xx.2017 und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und ersetzt den Mietvertrag vom xx.xx.2016. Der Untermieter kann den Untermietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten aufkündigen. Der Hauptmieter kann den Untermietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten aufkündigen. Unabhängig von obigen Kündigungen wird Untermietvertrag automatisch aufgelöst durch die Kündigung des Hauptmietvertrages durch (Haupt-)Vermieter."

Vermutlich fehlt hier die Festlegung von Kündigungsregularien, somit kann diese Regelung kein Gesetz ersetzen?!

Zitat (von hh):
Nein.


OK, danke auch für die Klarheit an dieser Stelle.

-- Editiert von Riesenklein am 30.12.2021 01:00

17x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48087 Beiträge, 16987x hilfreich)

Zitat (von Riesenklein):
Naja, also ich hätte jetzt gedacht, dass es dann wirklich nur 6 und nicht 9 Monate sind.


Nein, dass es bei 9 Monaten bleibt, liegt an § 573a Abs. 4 BGB.

Zitat (von Riesenklein):
Vermutlich fehlt hier die Festlegung von Kündigungsregularien,


Nein, auch das hätte nicht geholfen.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Riesenklein
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 17x hilfreich)

Dann sehe ich das Thema als geklärt an von der rechtlichen Seite und bedanke mich recht herzlich bei Harry und hh!

Ich werde meinem Mitbewohner dann wohl eine frühere Kündigung vorschlagen, die wir „im gegenseitigen Einvernehmen" beschließen und unterzeichnen. Möchte er dies nicht, so weiß ich, dass ich dann eine Kündigung mit einer 9 Monatsfrist ausstellen muss mit Verweis auf Paragraph 573a.

-- Editiert von Riesenklein am 30.12.2021 01:21

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(122643 Beiträge, 40159x hilfreich)

Zitat (von Riesenklein):
Ich werde meinem Mitbewohner dann wohl eine frühere Kündigung vorschlagen,

Wie schon gesagt, eine frühere Kündigung ist rechtlich nicht zulässig, diese Fristen sind unabdingbar.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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