Untervermietung aus Gewohnheit - Hauptmieter zieht aus

16. April 2021 Thema abonnieren
 Von 
Kernell
Status:
Praktikant
(705 Beiträge, 114x hilfreich)
Untervermietung aus Gewohnheit - Hauptmieter zieht aus

Mein Bruder wohnt in einer 60qm großen Mietwohnung zur Miete. Er ist der einzige Mieter der im Mietvertrag mit dem Vermieter steht. Die Freundin meines Bruders wohnte aber nun lange mit ihm auch dort. Der Vermieter wusste darüber bescheid. Jetzt haben sich die beiden aber getrennt und mein Bruder hat den Mietvertrag mit dem Vermieter gekündigt weil er ausziehen will. Jetzt will aber seine Ex-Freundin weiterhin dort wohnen und sagt, er hat ja praktisch einen mündlichen Untermietvertrag mit ihr geschlossen.

Muss sie auch ausziehen oder darf sie weiterhin dort wohnen bleiben, weil mein Bruder ihr den Untermietvertrag nicht kündigen kann? Oder wird der automatisch gekündigt weil das Hauptmietverhältnis gekündigt wurde?

Mein Bruder will möglichst keinen Streß mit dem Vermieter, daher wäre es gut zu wissen wie die rechtliche Lage in so einem Fall nun ist. Hat seine Ex ein Wohnrecht dort weil sie schon so lange dort wohnt?

-- Editiert von Kernell am 16.04.2021 22:37

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4232 Beiträge, 2417x hilfreich)

Zitat (von Kernell):
sagt, er hat ja praktisch einen mündlichen Untermietvertrag mit ihr geschlossen.
zählt sie denn Miete?
Dann stimmt das.

Ansonsten ist es eine Leihe.
Die muss er zwar auch ihr gegenüber kündigen, aber das scheint ja geschehen zu sein. Sollte er ggf. gerichtsfest machen.

Wenn sie nicht auszieht, ist das allerdings trotzdem sein Problem.

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#2
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von Kernell):
Muss sie auch ausziehen oder darf sie weiterhin dort wohnen bleiben, weil mein Bruder ihr den Untermietvertrag nicht kündigen kann? Oder wird der automatisch gekündigt weil das Hauptmietverhältnis gekündigt wurde?


Mit der Kündigung des Mieters ist auch der Untermietvertrag beendet, was bedeutet, wenn der Mieter auszieht muss der Untermieter auch raus.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9799 Beiträge, 4452x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Mit der Kündigung des Mieters ist auch der Untermietvertrag beendet
Achtung. Die Aussage ist gefährlich falsch. Die Kündigung des Hauptmietvertrages wird in aller Regel einen Untermietvertrag nicht beenden! Schon gar nicht, wenn der Hauptmieter selber den Hauptmietvertrag gekündigt hat. Die Frage hier wäre nur, ob es wirklich einen Untermietvertrag gibt.

Zitat (von Leo4):
wenn der Mieter auszieht muss der Untermieter auch raus.
Ich interpretiere das mal so, dass du meinst, der Untermieter müsste bei Beendigung des Hauptmietvertrages ausziehen. Das stimmt, ist aber ebenfalls gefährlich verzerrend. Denn im Zweifel muss der Hauptmieter dann Schadensersatz an den Untermieter zahlen, weil ein Untermietvertrag eigentlich noch besteht.

Fazit: Hier kommt es wesentlich darauf an, ob ein Untermietvertrag vorliegt. Ein klassischer Untermietvertrag wird das aber so oder so nicht sein. Man hat ja vermutlich alle Räume gemeinsam genutzt. Ich finde es immer schwierig vorherzusagen, wie sowas am Ende ausgeht. Praktisch hat der Mieter aber natürlich schon einen Kardinalfehler gemacht. Den Hauptmietvertrag sollte man immer erst zu einem Zeitpunkt kündigen, an dem klar ist, dass ein eventuell vorhandenes Untermietverhältnis auch beendet ist. Also in der Regel erst das Untermietverhältnis beenden, dann den Hauptmietvertrag. Nicht umgekehrt.

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#4
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1201 Beiträge, 474x hilfreich)

Zitat (von Kernell):
... Jetzt will aber seine Ex-Freundin weiterhin dort wohnen und sagt, er hat ja praktisch einen mündlichen Untermietvertrag mit ihr geschlossen.

Muss sie auch ausziehen oder darf sie weiterhin dort wohnen bleiben, weil mein Bruder ihr den Untermietvertrag nicht kündigen kann?


Es gibt sicher ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter der Wohnung. Diese Mietverhältnis kann vom Mieter selbstverständlich gekündigt werden. Zwingende Rechtsfolge einer Kündigung ist u.a., dass ein Dritter - hier also die Ex - bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 546 Abs. 2 BGB zur Herausgabe an den Vermieter verpflichtet ist.
Einfach wohnen bleiben wollen geht also schon mal gar nicht.

Davon zu unterscheiden ist ein möglicherweise bestehendes Mietverhältnis zwischen Mieter und einem Untermieter.
Unterstellt, es würde tatsächlich ein Untermietverhältnis bestehen, kann dieses nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden. Die Beendigung des eigenen (Haupt-)Mietverhältnisses wird als berechtigtes Interesse anzusehen sein. Kündigungsfristen wären einzuhalten. Nichteinhaltung -> Schadenersatz

Dass durch die Aufnahme eines Lebens- oder Lebensabschnittsgefährten ein Untermietverhältnis eingegangen wurde halte ich für zumindest zweifelhaft.

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#5
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4267 Beiträge, 505x hilfreich)

Zitat (von Kernell):
Jetzt will aber seine Ex-Freundin weiterhin dort wohnen und sagt, er hat ja praktisch einen mündlichen Untermietvertrag mit ihr geschlossen.


Wenn sie - nachweislich - Miete gezahlt hat, dann mag das stimmen.

Was hindert die Dame denn an den VM heranzutreten und anzubieten die Wohnung zu übernehmen, natürlich mit neuem Vertrag?

Der Bruder sollte - so ein (Unter)Mietverhältnis bestanden hat, dieses zügig schriftlich kündigen, Kündigung persönlich überreichen, Zeuge sollte anwesend sein. Sicher ist sicher.

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#6
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)



Zitat (von cauchy):
Achtung. Die Aussage ist gefährlich falsch. Die Kündigung des Hauptmietvertrages wird in aller Regel einen Untermietvertrag nicht beenden! Schon gar nicht, wenn der Hauptmieter selber den Hauptmietvertrag gekündigt hat. Die Frage hier wäre nur, ob es wirklich einen Untermietvertrag gibt.


Von einem Untermietvertrag war keine Rede, ist auch nicht anzunehmen, dass
der Mieter mit seiner Freundin einen solchen abgeschlossen hat.
So habe ich das verstanden und ging davon aus.

Zitat (von cauchy):
Ich interpretiere das mal so, dass du meinst, der Untermieter müsste bei Beendigung des Hauptmietvertrages ausziehen. Das stimmt, ist aber ebenfalls gefährlich verzerrend. Denn im Zweifel muss der Hauptmieter dann Schadensersatz an den Untermieter zahlen, weil ein Untermietvertrag eigentlich noch besteht.


Wenn es denn einen Untermieter gab.

So wie ich den Sachverhalt verstanden habe wohnte die Ex bei ihrem Freund mit in der Wohnung. Es gab weder ein extra Zimmer, noch einen Untermietvertrag.

Der Beitrag von RMHV war auch mein Gedanke.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9799 Beiträge, 4452x hilfreich)

@Leo: Entschldige, aber dann drücke dich bitte eindeutiger aus. Du hast geschrieben "Mit der Kündigung des Mieters ist auch der Untermietvertrag beendet". Das ist und bleibt gefährlich falsch. Ein eventuell vorhandener Untermietvertrag wird eben nicht automatisch durch die Kündigung des Hauptmietvertrages beendet. Das kann zu erheblichen Problemen führen.

Ob hier ein Untermietvertrag vorliegt, mag ich nicht beurteilen. Aber wenn ein Untermietvertrag vorliegen würde, muss der Mieter seiner Untermieterin formal korrekt (siehe § 568 BGB) mit ausreichender Begründung nach § 573 BGB oder ohne Begründung aber mit verlängerter Frist nach § 573a BGB kündigen. Da der Hauptmietvertrag bereits gekündigt wurde, würde das vermutlich schonmal knapp.

Ich bezweifle nicht, dass der Mieter hier in diesem Fall ein eventuell bestehendes Untermietverhältnis kündigen kann. Ausreichende Gründe sind auch vorhanden. Nur müsste er es erstens formal korrekt tun und er müsste natürlich die Kündigungsfrist einhalten.

Dem Mieter bleibt die Hoffnung, dass ein Richter das nicht als Untermietverhältis werten würde. Allein auf diese Hoffnung würde ich aber nicht vertrauen. Zumindest hilfsweise sollte eine Kündigung eines eventuell vorhandenes Untermietverhältnisses erfolgen.

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#8
 Von 
Kernell
Status:
Praktikant
(705 Beiträge, 114x hilfreich)

Also dann ist es wohl so, dass es eigentlich keinen Untermietvertrag gab. Da hat tatsächlich einfach nur die Lebensgefährtin meines Bruders bei bei ihm gewohnt, allerdings unter Kenntnis und Duldung des Vermieters.

So wie es derzeit aussieht, will sie aber unbedingt weiterhin da wohnen bleiben und beruft sich dabei darauf, dass ihre Anwesenheit und ihr Bewohnen der Wohnung ja bereits lange Zeit durch den Vermieter geduldet wurde. Kann sie sich auf diese Duldung (keine Ahnung ob man das so nennt) berufen und da wohnen bleiben?

Mein Bruder hat sich mit dem Vermieter unterhalten, und der will die Wohnung nämlich gern komplett neu an jemand anders (und vermutlich dann auch teurer) neu vermieten sobald er ausgezogen ist. Jetzt fürchte ich und mein Bruder halt, dass wenn seine Ex-Freundin da weiter wohnen bleiben will und beispielsweise einfach nicht auszieht, der Vermieter Schadensersatz von meinem Bruder fordern könnte. Ist das möglich? Was droht ihm wenn sie sich stur stellt und einfach nicht auszieht? Hat sie evtl. sogar eine Art Mietvertrag durch die bisherige Duldung mit dem Vermieter und mein Bruder ist dann komplett raus aus der Sache und muss sich keine Sorgen mehr machen was da weiter passiert und ob sie auch zu dem Zeitpunkt auszieht, wenn er auszieht?

-- Editiert von Kernell am 17.04.2021 15:27

Signatur:

Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar, ich bin nur Laie in diesen Dingen.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9799 Beiträge, 4452x hilfreich)

Die Ex hat einigermaßen sicher keinen Mietvertrag mit dem Eigentümer der Wohnung. Das wäre nur dann der Fall, wenn sie in den Mietvertrag des Mieters mit aufgenommen worden wäre. Das kann zwar auch konkludent geschehen. Aber alleine durch jahrelanges Wohnen und Dulden passiert das nicht.

Zitat (von Kernell):
Kann sie sich auf diese Duldung (keine Ahnung ob man das so nennt) berufen und da wohnen bleiben?
Nein. Der Vermieter wird im Zweifel nach Beendigung des Mietverhältnis eine Räumung auch gegenüber der Ex durchsetzen können.

Zitat (von Kernell):
der Vermieter Schadensersatz von meinem Bruder fordern könnte. Ist das möglich?
Ja. Der Mieter haftet für die rechtzeitige Rückgabe der Wohnung. Gegenüber dem Vermieter wäre der Mieter also haftbar, falls diesem ein Schaden entsteht. Allerdings würde er diese Kosten vermutlich von der Ex ersetzt verlangen können. Denn wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist, muss diese raus. Sie handelt damit schuldhaft, wenn sie es nicht tut.

Aber wie oben schon geschrieben, kann es sein, dass die Ex Forderungen gegen über dem Mieter hat. Das kommt darauf an, ob es einen Untermietverhältnis gab und ob dieses rechtzeitig gekündigt wurde.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47181 Beiträge, 16720x hilfreich)

Ein Untermietvertrag kann nur dann vorliegen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
1. Es wurde dem Untermieter mindestens ein Zimmer zur alleinigen Nutzung überlassen
2. Es wurde vom Untermieter Miete gezahlt

In dem hier diskutierten Fall dürfte das Vorliegen eines Untermietvertrages mindestens am 1. Punkt scheitern. Dann liegt aber auch keine Leihe vor, sondern lediglich eine Mitnutzung.

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#11
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
. Du hast geschrieben "Mit der Kündigung des Mieters ist auch der Untermietvertrag beendet". Das ist und bleibt gefährlich falsch.


Sorry, hast recht. Ich ging noch nicht mal von einem Untermietvertrag aus, also
nochmals, hast natürlich recht.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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