Hallo zusammen,
in meinem Mietvertrag steht der folgende Satz als Zusatzvereinbarung drin:
"Recht auf Untervermietung. Der Mieter erhält grundsätzlich das Recht auf zeitweise Untervermietung von Teilen bzw. der gesamten Wohnung. Diese darf jedoch erst nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter stattfinden."
Die Wohnung ist ca. 120 m² groß:
1. Frage: Der Vermieter denkt, dass er die Kopfanzahl begrenzen kann. In diesem Falle möchte er nicht mehr als 3 Untermieter, sodass wir insgesamt zu Viert wären. Kann er vor dem Hintergrund der obigen generellen Erlaubnis nach Abstimmung nun noch die Kopfanzahl begrenzen?
2. Frage: Da die Untermieterlaubnis ja grundsätzlich erlaubt wird, bleiben dann nurnoch Gründe, die die Mieter (z.B. Vorbehalte weil es ein Stadtbekannter Säufer ist) selbst betreffen übrig?
3. Frage: Wenn ich nun einen Untermietvertrag habe und der Vermieter den Mieter ablehnt, obwohl er sagt, dass er keine persönlichen Gründe hat, eigentlich liefert er gar keine Begründung, dann besteht ja Schadenersatz. Ich weiß, es ist extrem unüblich, aber kann ich diesen Schadenersatz ggf. direkt von der Miete an den Besitzer abziehen, damit er gerichtlich aktiv werden muss und nicht ich?
Danke euch für die Antworten!
Untervermietung von einer gemieteten Wohnung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat :Kann er vor dem Hintergrund der obigen generellen Erlaubnis nach Abstimmung nun noch die Kopfanzahl begrenzen?
Ja.
Zitat :bleiben dann nurnoch Gründe, die die Mieter (z.B. Vorbehalte weil es ein Stadtbekannter Säufer ist) selbst betreffen übrig?
Nein.
Zitat :eigentlich liefert er gar keine Begründung, dann besteht ja Schadenersatz.
Nö, höchstens eventuell.
Zitat :kann ich diesen Schadenersatz ggf. direkt von der Miete an den Besitzer abziehen, damit er gerichtlich aktiv werden muss und nicht ich?
Klar. Falls man eine Räumungsklage wegen säumiger Miete spannend findet ...
Zitat :Kann er vor dem Hintergrund der obigen generellen Erlaubnis nach Abstimmung nun noch die Kopfanzahl begrenzen?
Eine generelle, d.h. personenunabhängige, Erlaubnis liegt nicht vor. Eine Ablehnung eines weiteren Untermieters wegen übermäßiger Belegung ist zulässig.
Zitat :Da die Untermieterlaubnis ja grundsätzlich erlaubt wird, bleiben dann nurnoch Gründe, die die Mieter (z.B. Vorbehalte weil es ein Stadtbekannter Säufer ist) selbst betreffen übrig?
Der Vermieter darf seine Erlaubnis dann verweigern, wenn ein in der Person des jeweiligen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.
Zitat :Wenn ich nun einen Untermietvertrag habe und der Vermieter den Mieter ablehnt, obwohl er sagt, dass er keine persönlichen Gründe hat, eigentlich liefert er gar keine Begründung, dann besteht ja Schadenersatz.
Wenn der Vermieter die Erlaubnis tatsächlich zu Unrecht verweigert, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. (BGH WuM 2014, 489)
Dies würde ich dann an Ihrer Stelle aber selber entsprechend anzeigen, da dies nicht mit der Miete verrechnet werden kann.
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Danke für eure Antworten!
Eine Ablehnung eines weiteren Untermieters wegen übermäßiger Belegung ist zulässig.
--)Eine Überbelegung ist bei 112 m² und insgesamt 5 Menschen schon relativ abwegig? Wo beginnt eine Überbelegung?
D. h. eigentlich bleiben nur Gründe, die die Person betreffen richtig? Oder welche weiteren gibt es noch?
Gruß & Dank
zu 1. Woher weißt du, was der Vermieter denkt? Er möchte vor Untervermietung nur eine Absprache. Darauf darf er bestehen.
zu 2. Genau dafür gilt die Absprache vorher .
zu 3. Zuerst die Absprache--- den Vermieter nicken lassen, erst dann an einen Untermieter vermieten.
Komplizierte Herausfindung... Es gilt Landesrecht, es gilt Vermieterrecht, es gilt der Wohnungszuschnitt...Zitat :Wo beginnt eine Überbelegung?
Das sagt der Vermieter in der vorher vertraglich vereinbarten Absprache.Zitat :eigentlich bleiben nur Gründe, die die Person betreffen richtig?
Was ist denn passiert?
Du bist doch bisher immer Vermieter gewesen...
https://www.123recht.de/user.asp?user=Xane
Hi Anami, ist etwas kompliziert, bin Vermieter, aber wohne in einer gemieteten Wohnung, die ich untervermiete.
Meine Frage ist einfach, kann der Vermieter nach seinem Gusto sagen, dass er nur eine gewisse Anzahl an Menschen in der Wohnung sehen möchte oder geht das über seine Kompetenz hinaus?
Er sagt nämlich, ja du darfst untervermieten, jedoch nur an max. 3 Menschen, weil ist nämlich so. Keine Begründung.
Da frage ich mich natürlich, ob das seinen Entscheidungsbereich überschreitet?
Aus meiner Sicht besteht die Frage der Untervermietung aus zwei Teilfragen:
1. Darf der Mieter untervermieten (ja, wurde im Vertrag s.o. geregelt)
2. Liegen persönliche Gründe gegen den Mieter vor? Abstimmungsbedarf.
Er bestätigt beides in Bezug auf den 4. Untermieter, sagt aber ohne Begründung, dass er nur 3 Personen zulässt.
Ja.Zitat :kann der Vermieter nach seinem Gusto sagen, dass er nur eine gewisse Anzahl an Menschen in der Wohnung sehen möchte
Nein. Ihr habt im MV vereinbart, wie zeitweise Untervermietung gehen kann.Zitat :Da frage ich mich natürlich, ob das seinen Entscheidungsbereich überschreitet?
Er kann die Personenzahl begrenzen. Er muss das nicht begründen.
Ich halte das für legitim und rechtens.
Es geht hier nicht um Überbelegung, sondern um das Recht des Vermieters, zu entscheiden, wie viele Personen in dieser Wohnung als Untermieter wohnen dürfen.
uU entscheidet er sogar, welche Personen....
Nein.Zitat :dann besteht ja Schadenersatz
Ich habe mal ein wenig gestöbert, dazu gibt es tatsächlich gar nicht so viele Quellen. Hier mal eine Aussage von dem Rechtsanwalt:
Wie zuletzt erwähnt, kann die Gründung einer Wohngemeinschaft – also die Untervermietung an mehrere Untermieter – grundsätzlich(!) kein tauglicher Einwand des Vermieters sein. Die einzigen Voraussetzungen betreffend die Zulässigkeit einer Untervermietung richten sich nach oben Gesagtem (§§ 540, 553 BGB). Demnach kann Ihr Vermieter auch nicht verlangen, dass der jetzige Untermieter gekündigt wird, bevor Ihre Lebensgefährtin einzieht; lediglich müssen die Voraussetzungen gegeben sein, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der jeweiligen Untervermietung haben (siehe oben).
https://www.frag-einen-anwalt.de/Zweiter-Untermieter-grundsaetzlich-ausgeschlossen--f263688.html
Laut diesem Beitrag hätte der Vermieter keinen Zugriff auf das Untervermietungs-Konzept.
Eigentlich nervt mich am meisten, dass er keine Begründung mitliefert, sondern einfach sagt, will er nicht...
Werde mich morgen mal an Haus und Grund wenden.
-- Editiert von Xane am 14.08.2020 18:35
Du kannst gern Dutzende Anwalt-Aussagen zu speziellen Einzelfällen suchen und finden. Rechtsprechung ist das nicht. Sondern nur eine rechtliche Bewertung zu diesem Einzelfall. Und weiter? ---Was kam raus? Das wäre doch das interessante an der Story.Zitat :Hier mal eine Aussage von dem Rechtsanwalt:
Mag sein. Völlig anderer Sachverhalt.Zitat :Laut diesem Beitrag hätte der Vermieter keinen Zugriff auf das Untervermietungs-Konzept.
Du hast aber einen bestehenden Mietvertrag. Dann hat sich das mit *grundsätzlich kein tauglicher Einwand* doch schon erledigt.
Ja, mach das. Zeig den MV dort vor und lass dir nicht irgendwas Schönes Grundsätzliches erzählen.Zitat :Werde mich morgen mal an Haus und Grund wenden.
Viel Glück!
Hi Anami,
bei mir steht ja bereits im Mietvertrag, dass das berechtigte Interesse grundsätzlich bestätigt wurde (s.o.). Es steht nichts von iregndwelchen Personen im Mietvertrag. Die Begrenzung auf 4 Menschen, hat sich der Vermieter aus den Fingern gesogen.
Solange die sonstigen Rahmenbedingungen im Mietvertrag gewahrt bleiben, kann es aus Vermietersicht nurnoch zwei Gründe geben:
- Überbelegung (https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/ueberbelegung.html)
- Gründe die die Person betreffen
Beide bringt er nicht an, bzw. hat er verneint.
Dein Vermieter hat grundsätzlich nichts dagegen. Du kannst zeitweise die ganze Wohnung oder Teile davon untervermieten. Das ist grundsätzlich sehr großzügig. Das *zeitweise* hast du auch im Blick?
Aber :
Also ist der Grundsatz eingeschränkt auf die vorherige Absprache. Zur Anzahl oder Sympathiefaktor wird gar nichts vereinbart/eingeschränkt. Das kommt dann erst in der Absprache *zur Welt*. Er hat auf 4 Bewohner begrenzt.Zitat :Diese (Untervermietung) darf jedoch erst nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter stattfinden."
Andere VM haben für Untervermietung andere Fixpunkte, die uU erst in der Absprache oder bei Nachfrage bekannt werden. zB will keine Studenten, keine Pärchen, keine Ausländer, keine grünen Männchen, keine Untermieter mit Tieren, nur auf max. 6 Monate befristet......usw.
Er darf das und muss es nicht begründen. Mit Überbelegung hat das Null zu tun. Er hätte auch DU+1 sagen können.Zitat :Die Begrenzung auf 4 Menschen, hat sich der Vermieter aus den Fingern gesogen.
Nein. Aus Vermietersicht legt er in der Absprache fest, wie die Untervermietung erfolgen kann. Ohne Begründung.Zitat :kann es aus Vermietersicht nurnoch zwei Gründe geben:
Braucht er nicht. Du wirst seine Spielregeln einhalten müssen. Oder die Kündigung riskieren und/oder ein Gericht entscheiden lassen.Zitat :Beide bringt er nicht an, bzw. hat er verneint.
Fazit: Ich sehe hier den Vermieter eindeutig im Recht.
Danke dir für deine ausführliche und verständliche Position!
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