Untervermietung vs. "Gestellung von Mitwohnmöglichkeiten gegen Entgelt"

15. Juli 2016 Thema abonnieren
 Von 
timothy007
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Untervermietung vs. "Gestellung von Mitwohnmöglichkeiten gegen Entgelt"

Liebe Foren-Mitglieder,

ich habe folgende Frage: Zwischen Mieter und Vermieter wird ein Mietvertrag aufgesetzt. Hierbei wird ein wechselseitiger Kündigungsverzicht von 4 Jahren vereinbart. Da der Wohnungsmarkt in der Stadt schwierig ist, lässt der potentielle Mieter sich hierauf ein, lotet aber natürlich die Konsequenzen eines entsprechenden Kündigungsverzichts aus.

Für den Fall eines notwendigen Auszugs vor Ablauf der vier Jahre steht ihm die Möglichkeit der Untervermietung offen. DIese bedarf nach § 540 BGB der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Sofern dieser aber ablehnt (und kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt),besteht ein außerordentliches Kündigungsfrist mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Im eigentlichen Mietvertrag sind keine abweichenden Vereinbarungen sichtbar. Im Addendum zum Mietvertrag steht hingegen: "Der Mieter unterlässt unwiderruflich während der gesamten Mietzeit die Gestellung von Mitwohnmöglichkeiten für Personen gegen Entgeld (oder Gegenseitigkeit), z.B. Airbnb oder Gleichartiges.

Diese Regelung wurde dem Mieter durch den Vermieter auch vorab mündlich mitgeteilt.

Hat diese zur Abwendung von Dingen wie AirBnb aufgestellte Klausel einen Einfluss auf die langfristige Untervermietung (Gebrauchsüberlassung an Dritte entsprechend § 540)?

Vielen Dank und viele Grüße

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Ver
Status:
Master
(4358 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von timothy007):
Im eigentlichen Mietvertrag sind keine abweichenden Vereinbarungen sichtbar.


Diese Einschränkung ergibt sich schon aus dem Gesetz (§ 540 BGB ). Und auch AirBNB muss nicht expliziet ausgeschlossen werden, weil das ohnehin zur fristlosen Kündigung führen kann.

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9818 Beiträge, 4456x hilfreich)

§ 553 BGB kann wegen des dort vorhandenen Absatzes 3 nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. Vermietung auf kommerziellen Plattformen wie AirBNB fallen aber eh nicht darunter.

Sowohl in § 553 BGB als auch in § 540 BGB gibt es für Vermieter die Möglichkeit, Untermieter abzulehnen, wenn denn in der Person des Untermieters ein spezieller Grund vorliegt. Daraus leitet sich das Recht des Vermieters ab, vorab von der Untervermietung informiert zu werden und den Untermieter-Kandidaten explizit genannt zu bekommen. Dann hat der Vermieter noch eine ausreichende Prüffrist und erst dann ist er verpflichtet, seine Zustimmung zu erteilen (im Falle von § 553 BGB ), wenn es keine dagegen sprechende Gründe in der Person des Untermieters gibt. Im Falle von § 540 BGB würde nach der Prüffrist und ohne Genehmigung des Vermieters automatisch ein Kündigungsrecht entstehen.

Allein aus diesem Ablauf ist schon deutlich, dass AirBNB und Konsorten nicht funktionieren wird. Bei normalen Untermietern wird's aber in der Regel auch schwierig. Welcher Untermietkandidat ist schon bereit, Wochen zu warten bis dann irgendwann mal die Bestätigung des Vermieters kommt (oder eben auch nicht).

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#3
 Von 
timothy007
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die sehr hilfreichen Antworten. Wie lange darf eine solche Prüffrist in der Praxis denn dauern?

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#4
 Von 
Ver
Status:
Master
(4358 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von timothy007):
Wie lange darf eine solche Prüffrist in der Praxis denn dauern?


Zwei Monate.

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9818 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Zitat (von timothy007):
Wie lange darf eine solche Prüffrist in der Praxis denn dauern?


Zwei Monate.

Sagen wir lieber bis zu zwei Monate. Höchstrichterliche Grenzen habe ich bisher noch nicht gefunden und im Gesetz steht auch nichts dazu. Es ist auch gut möglich, dass der Mieter hier stufenweise vorgehen kann. Erstmal den Vermieter noch ohne Kandidaten informieren, dass eine Untervermietung nach § 540 BGB geplant ist. Dann kann sich der Vermieter schonmal vorbereiten und überlegen, ob er generell die Erlaubnis verweigern will. Wenn der Kandidat dann namentlich genannt wird, dann dürfte die Prüffrist des Kandidaten deutlich kürzer ausfallen.

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#6
 Von 
Ver
Status:
Master
(4358 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Sagen wir lieber bis zu zwei Monate. Höchstrichterliche Grenzen habe ich bisher noch nicht gefunden und im Gesetz steht auch nichts dazu.


@Cauchy: Die zwei Monate habe ich auch von Dir ;) . Ich kenne dazu auch nichts. Geschätzt hätte ich eher 2 Wochen, sind doch sonst die üblichen Fristen.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9818 Beiträge, 4456x hilfreich)

Ich habe nochmal gegoogelt und bin noch nicht wirklich schlauer. Gefunden habe ich u.a. dies hier http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/01054lg23700.htm. Das ist offensichtlich ein Urteil des Landgerichtes Berlin. Bei dem dortigen Fall hat ein Mieter erstmal ohne Nennung von Kandidaten die Erlaubnis zur Untervermietung angefragt. Interessant sind jetzt zwei Textstellen aus dem Urteil

Zitat:
Dabei ist es unschädlich, dass die Beklagten in ihrem Schreiben vom 10.11.1999 nur generell um die Erlaubnis der Untervermietung an einen solventen Untermieter gebeten haben, ohne dabei schon konkrete Bewerber zu nennen. Denn die generelle Verweigerung der Untervermietungserlaubnis begründet auch dann ein Kündigungsrecht des Mieters, wenn dieser einen konkreten Untermietinteressenten nicht benannt hat und dem Vermieter daher eine Prüfung der Person des Dritten nicht möglich war (RGZ 41, 247 ; LG Köln WM 1994, 469; Kinne/Schach § 549 RN 11 m.w.N.). In diesem Fall hätten die Beklagten, um die Folgen des §549 Abs.1 S.2 BGB zu vermeiden, innerhalb der gesetzten Frist zumindest die Benennung konkreter Bewerber verlangen müssen. Das Ausbleiben jeder Reaktion von Seiten der Beklagten durften die Kläger unter diesen Umständen als generelle Versagung der Erlaubnis verstehen, so dass sie gemäß § 549 Abs.1 S.2 BGB zur Kündigung berechtigt waren.


Und weiter heisst es
Zitat:
Die von den Beklagten in dem Schreiben vom 10.11.1999 gesetzte Frist von zehn Tagen war ausreichend (vgl. LG Berlin NZM 1999, 405 ).


Also ging das Landgericht Berlin offenbar von einer Frist von 10 Tagen aus. Noch am 1.12. hatten die Mieter in dem Fall gekündigt und das hat das Gericht durchgewunken.

Ich meine mich jedoch zu erinnern, dass irgendwo mal von einer 2Monatsfrist gehört habe. Von daher weiß ich nicht, ob man sich wirklich auf dieses Urteil des LG Berlin verlassen sollte.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6385 Beiträge, 2310x hilfreich)

Ich denke bei den Fristen muss man schon unterscheiden ob es um eine grundsätzliche Genehmigung geht, da mögen 14 Tage ausreichen.
Wenn der Vermieter aber clever reagiert und nicht grundsätzlich ablehnt sondern Namen und Daten verlangt, wird man 2 Monate ansetzen müssen.
Schließlich darf der Vermieter nachforschen, wen er da als Untermieter akzeptieren soll.


-- Editiert von Spezi-2 am 15.07.2016 20:27

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Ver
Status:
Master
(4358 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Wenn der Vermieter aber clever reagiert und nicht grundsätzlich ablehnt sondern Namen und Daten verlangt, wird man 2 Monate ansetzen müssen.


In der Zeit überlegt sich das doch jeder Untermieter anders ;) .

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
timothy007
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank auch für die weiteren Antworten. Heißt letztendlich, dass der Weg Untervermietung in der Praxis nur wenig Chancen hat, eine (finanzielle) Ausflucht aus dem Kündigungsverzicht darzustellen.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Ver
Status:
Master
(4358 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von timothy007):
Heißt letztendlich, dass der Weg Untervermietung in der Praxis nur wenig Chancen hat, eine (finanzielle) Ausflucht aus dem Kündigungsverzicht darzustellen.


Genau. Bleibt noch die Möglichkeit, dem Vermieter Geld zu bieten (für den Makler, Anzeigen, Vermietung etc.) und einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Üblich ist hier wohl eine Nettokaltmiete.

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