Hallo Zusammen!
Folgender Sachhintergrund. Wir sind Vermieter eines EFH, welches zur Vermietung stand. Unsere vorletzte Vermietung fand am 12.2018 bis 09.2021 statt. Das Mietverhältnis war nicht sonderlich glücklich verlaufen, die sich bei der Übergabe auch zeigte, dass der Schlüssel in die Hand gedrückt wurde und sie (Mieter) das Gelände fluchtartig verlassen haben. Die Übergabe/Hausbegehung zusammen mit uns (Vermieter) erfolgte erst gar nicht. Dass dies so enden würde, hatten wir damals auch befürchtet und nahmen sicherheitshalber noch einen Zeugen mit. Anschließend begutachteten wir die Innenräume des Hauses mit unserem Zeugen nach irgendwelchen Schäden an der Mietsache aber ohne die Mieter. Es wurden mehrere Mängel festgehalten, wie TAE-Steckdose wurde nicht wieder an ihre letzte Position befestigt, die wurde beim Mietverhältnis demontiert und nicht wieder eingebaut, in der Küche an der Spritzschutzwand (Spanplatte) oberhalb der Spüle wurde etwa eine 1x2cm (BxL) Vertiefung vorgefunden u.s.w.
Daraufhin hatten wir alles mit dem Zeugen schriftlich festgehalten und natürlich auch viele Fotos gemacht. Nachdem wir alles zusammengetragen haben, u.a. auch diverse Kostenvoranschläge mit reingepackt, um die beschädigten Sachen instand setzen zu können, hatten wir es am 14.10. 2021 die damaligen Mieter per Mail abgeschickt.
Einige Zeit später, am 26.04.2022, wir dachten es wäre alles vorbei, bekommen ein Schreiben vom Deutschen Mieterbund, dass die Interessen unserer Mieter vertritt und möchte, dass die Kosten, die wir in einer Mail 14.10.2021 gestellt hatten nicht übernehmen, es sind ca. 1.040 €.
Auszug unser Mail an Mieter vom 14.10. 2021:
[... Gemäß Abnahmeprotokoll vom 30.09.2021 sind einige gravierende Schäden durch uns und unseren Zeugen festgestellt worden.
Folgende Instandsetzungsarbeiten müssen durchgeführt werden, Kostenvoranschläge sind beigefügt:
1. Einbauküche - Spritzschutz, Einbauschrank (Fa.XYX AG, 350,00 €)
2. Wohnzimmer - Parkettinstandsetzung, Fußleisten ( Fa.XYX, 200,22 € / Fa.XYX KG, 76,00€)
3. Gäste-WC - fehlerhafte Montage eines Waschbeckens (Fa.XYX 238,26 €)
Die voraussichtlichen Instandsetzungskosten belaufen sich auf 864,48 €, diese werden mit den verbleiben Guthaben in Höhe von 1.040,60 verrechnet. ...]
Nun zu meiner Frage. Haben wir unsererseits rechtzeitig und vor allem textlich richtig verfasst um die Schadensersatzsprüche stellen zu können?
Ich danke Euch für Eure kommenden Anregungen!
Verjährung bei Schadensansprüchen
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Bevor wir ewig rätseln: Was wurde da geschrieben? Aus welchem Grund wollen die ehemaligen Mieter die Kosten nicht übernehmen?Zitat :Einige Zeit später, am 26.04.2022, wir dachten es wäre alles vorbei, bekommen ein Schreiben vom Deutschen Mieterbund, dass die Interessen unserer Mieter vertritt und möchte, dass die Kosten, die wir in einer Mail 14.10.2021 gestellt hatten nicht übernehmen, es sind ca. 1.040 €.
Die Beurteilung wäre einem Rechtsanwalt vorbehalten. Ich kann jedoch sagen, dass bei emails in der Regel der Beweis der Zustellung schwierig ist. Daher wäre wichtig, was die ehmaligen Mieter schreiben und ob sich daraus ergibt, dass sie die email erhalten haben.Zitat :Haben wir unsererseits rechtzeitig und vor allem textlich richtig verfasst um die Schadensersatzsprüche stellen zu können?
Zitat :Bevor wir ewig rätseln: Was wurde da geschrieben? Aus welchem Grund wollen die ehemaligen Mieter die Kosten nicht übernehmen?
Ein Auszug aus dem Schreiben vom 26.04. 2022:
[...Sie haben dieses Guthaben verrechnen wollen mit Kostenvoranschlägen für Instandsetzungsarbeiten an der Einbauküche, im Wohnzimmer bzw. im Gäste-WC. Dieser Verrechnung wird ausdrücklich widersprochen. Irgendwelche Schadensersatzansprüche stehen Ihnen nicht zur Seite.
Wir wollen nur der Kürze nach darauf hinweisen, dass der Einbauschrank in der Küche von Ihnen selbst wegen des Schimmelbefalls ausgebaut worden war. Wir sehen also nicht, warum unsere Mitglieder hier irgendetwas bezahlen sollen. Am Spritzschutz haben unsere Mitglieder keine Schäden hinterlasse. Was das Parkett im Wohnzimmer anbelangt, so wird in Erinnerung gerufen, dass die Löcher im Parkettboden bereits bei Einzug vorhanden waren.
Im übrigen dürfte der Parkettboden über 4 Jahrzehnte als sein, sodass von komplettem Verschleiß auszugehen ist. Der Abzug "neu für alt" würde also 100 % betragen.
An den Fußleisten haben unsere Mitglieder keine Veränderungen vorgenommen bzw. sind für keine Mängel Verantwortlich.
[... Die Rechnung der Firma XYZ werden Sie wohl selbst zu bezahlen haben. Wir können nicht erkennen, warum unsere Mitglieder für diese Rechnung verantwortlich sein sollen....]
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Die Überschrift über dem Thema (Verjährung) ist somit falsch. Es geht nicht um Verjährung. Die ehemaligen Mieter haben bestätigt, dass sie die email erhalten haben. Es wurde eine Geldforderung gestellt, die durfte prinzipiell auch aufgerechnet werden. Die Mieter haben mehr als 3 Jahre Zeit, dieser Forderung zu entgegen zu treten. Verjährung ist aktuell kein Thema.
Die Forderungen werden inhaltlich angegriffen. Da wir hier im Forum nicht wissen, was denn nun genau passiert ist, ist dazu wenig zu sagen. Das Stichwort "neu für alt" wird aber sicherlich zu beachten sein. Grundsätzlich ist vom Vermieter zu beweisen das ein Schaden in der Mietzeit der Mieter durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist und wie hoch dieser Schaden konkret ist.
Zitat :Die Überschrift über dem Thema (Verjährung) ist somit falsch. Es geht nicht um Verjährung.
Verstehe ich das richtig, dass wir eine Forderung über die Instandsetzungsarbeiten an die damaligen Mieter gestellt hatten für wirksam erklärt werden kann, ohne dass der gem. BGB § 548 Abs.1 "Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts" von dem Mieter greift?
Die Beweislast liegt also bei uns.
Am 04.10.2021 sendeten wir per Mail das Abnahmeprotokoll mit den erstellten Fotos dazu und die sagen doch einiges aus oder ?
Wie kann man da weiter verfahren?
Es gibt durchaus einige Fallstricke. Eine individuelle Rechtsberatung ist einem Anwalt vorbehalten. Das bin ich nicht, das hier ist ein Laienforum. Ich bin mir nicht sicher, ob für euch die Mitgliedschaft in einer Vermietervereinigung wie Haus&Grund sinnvoll wäre. Die beraten ihre Mitglieder in solchen Fällen.
In eurer email habt ihr einge Geldforderung gestellt und die Aufrechnung dieser Geldforderung mit der Kaution erklärt. Aufgrund der jetzigen Antwort solltet ihr auch beweisen können, dass diese email den Empfänger erreicht hat. Es wäre wenig glaubhaft, wenn die Mieter den zeitnahen Empfang der email jetzt noch bestreiten würden. Wenn die Daten stimmen, habt ihr somit innerhalb von 6 Monaten nach Rückerhalt der Mietsache eure Geldforderung wirksam dem Mieter zugestellt. Damit ist Verjährung erstmal kein Thema.
Das heißt jedoch nicht, dass die Geldforderung berechtigt ist. Da kann es noch soviele Fotos geben. Das habe ich versucht anzudeuten. Ihr als Vermieter müsst beweisen, dass ein Schaden in der Mietzeit des Mieters durch sogenannten unsachgemäßen Gebrauch entstanden ist. Normale Abnutzung ist nämlich mit der Miete abgegolten. Zudem müsstet ihr nachweisen, dass eine Nachfrist zur Behebung der Schäden nicht notwendig war. Zu guter Letzt wäre dann noch die Schadenshöhe zu beweisen. Dazu müsstet ihr euch mit dem Thema neu für alt auseinandersetzen.
Ich will die Schäden im einzelnen jetzt nicht hier durchdiskutieren. Vielleicht macht das ja ein anderer Forumsnutzer. Ich habe den Eindruck, dass bei euch die Beratung durch Fachpersonal vor Ort sinnvoller wäre. Daher der Hinweis auf die Vermietervereinigung am Anfang.
Erstmal vielen Dank für die Einordnung bzw. Anreize in dieser Sachlage.
Uns ist es Bewusst, dass es ein Fall für eine Vermietervereinigung sein kann.
Da wir in einer sind aber wir komplett von dieser im Stich gelassen fühlen, weil sie einfach überfordert sind und die Sprechzeiten einmal in der Woche begrenzt sind, lauft die Kommunikation sehr, sehr schleppend.
Um etwas die Sache zu Beschleunigen dachte ich mir einmal hier im Forum gewisse Hilfestellungen finden zu können.
Im Einzelnen
Zitat :Wir wollen nur der Kürze nach darauf hinweisen, dass der Einbauschrank in der Küche von Ihnen selbst wegen des Schimmelbefalls ausgebaut worden war. Wir sehen also nicht, warum unsere Mitglieder hier irgendetwas bezahlen sollen.
Wenn das zutreffend ist, dann besteht kein Schadenersatzanspruch.
Zitat :Am Spritzschutz haben unsere Mitglieder keine Schäden hinterlasse.
Dass der Spritzschutz Schäden hat, wird man wohl durch Fotos beweisen können. Zusätzlich muss man auch noch beweisen, dass der Schaden durch den Mieter verursacht wurde, also bei Mietbeginn noch nicht vorhanden war.
Zitat :Was das Parkett im Wohnzimmer anbelangt, so wird in Erinnerung gerufen, dass die Löcher im Parkettboden bereits bei Einzug vorhanden waren.
Wenn das zutreffend ist, dann besteht kein Schadenersatzanspruch. Das Gegenteil müsste der Vermieter beweisen.
Zitat :Im übrigen dürfte der Parkettboden über 4 Jahrzehnte als sein, sodass von komplettem Verschleiß auszugehen ist. Der Abzug "neu für alt" würde also 100 % betragen.
Sollte die Altersangabe für den Parkettboden zutreffend sein, dann gibt es ohnehin keinen Schadenersatzanspruch.
Zitat :An den Fußleisten haben unsere Mitglieder keine Veränderungen vorgenommen bzw. sind für keine Mängel Verantwortlich.
Auch hier stellt sich die Frage, wie der Zustand bei Mietbeginn war.
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