Verjährungsfristen gem. BGB 548

21. Februar 2020 Thema abonnieren
 Von 
F.E.
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Verjährungsfristen gem. BGB 548

Schönen guten Tag,
ich habe mal folgende Frage und vielleicht könnt ihr mir dort weiterhelfen, da ich so langsam nicht mehr kann und einfach mit diesem Thema abschließen möchte.

Es geht um die Verjährungsfrist gem. BGB §548 und deren Hemmung. Ich versuche meinen Fall recht kurz und übersichtlich zu halten.

Am 09.11.2018 sind wir aus unserer Wohnung ausgezogen. Schon dort meinte die Immobilienverwaltung, dass es definitiv noch teuer für mich werden wird. Im Übergabeprotokoll stand lediglich drin, dass Wände in 3 Zimmern schlecht repariert worden sind.
Am 27.11.2018 traf mich dann zum ersten Mal der Schlag, indem die Verwaltung am Telefon 4000€ forderte für Malerarbeiten und für die Böden in der Küche und im Badezimmer.
Mitte Dezember bekam ich dann einen Termin beim Mieterbund, da ich natürlich geschockt war. Also ging am 13.12.18 ein Schreiben vom Anwalt raus, dass es so alles nicht hinkommen kann und eine pauschale Forderung von 4000e zurückgewiesen wird.
Dann war erstmal Ruhe bis eine Antwort vom Verwalter am 22.01.19, dass es lediglich ein Angebot und keine Forderung war.

Es wurde dann von unserem Anwalt das Übergabeprotokoll eingefordert, da ich keine Kopie hatte noch die Möglichkeit ein Foto zu machen. Das Protokoll wurde nach Unterschrift direkt weggepackt und der Verwalter verschwand im Auto und fuhr los.
Einige Wochen später erhielt ich einen Brief vom Verwalter mit dem Protokoll und einer Rechnung von 3500€. Auf dem Protokoll waren plötzlich einige Posten mehr aufgeführt, die ich so nicht unterschrieben hatte. Ein Glück hatte ich Zeugen dabei und wir antworteten, dass diverse Punkte nicht aufgeführt waren und eine Forderung nach wie vor zurückgewiesen wird.
Ab dann hatten wir erst einmal Ruhe, bis ich 8 Wochen später den Vater der Vermieterin in einem Baumarkt traf. Kurze Zeit später folgte dann die nächste Forderung, welche wir dann auf raten des Mieterbundes einfach ignorieren sollten.

Danach war wieder Stille, bis die Nebenkostenabrechnung für 2018 am 18.10.19 kam. Die offenen 25€ aus der Abrechnung überwies ich fristgerecht. Auch hier stand dann die offene Forderung von mittlerweile noch knapp 2700€, da die Kaution von 800€ einbehalten wurde. Der Anwalt meinte auch hier, dass ich die Forderung weiterhin ignorieren soll, da die Kaution mehr als ausreichend ist und die Gegenpartei uns dann doch erst verklagen soll, bevor wir weiter hin und her schreiben und so ignorierten wir auch diese Forderung weiterhin.
Nun fuhren wir am Verwalter, der am Straßenrand parkte vorbei und dieser folgte uns noch eine Zeit lang. Meine Frau meinte nur, dass wir dann in Zukunft wieder mit einem Schreiben rechnen können. Und so war es dann auch. Am 14.02.2020 kam dann erneut ein Schreiben, diesmal jedoch von deren Anwalt. Dieser fordert nun, die gesamte Rechnung der Firma von über 3500€. Die Kaution wurde nicht verrechnet.

Da nun mittlerweile auch über ein Jahr vergangen war und ich gelesen hatte, dass die Verwaltung die Forderungen über der Kaution hinaus, gerichtlich geltend machen muss, durch ein Mahnbescheid oder Klage innerhalb von 6 Monaten ab Schlüsselübergabe, sind wir uns eigentlich ziemlich sicher das es nur noch leere Drohungen sind bzw. letzte Versuche doch noch mehr Geld rauszuholen. Zwischen den einzelnen "Wir fordern Geld"-Briefen waren nie komplette 6 Monate, weshalb ich immer wieder Ärger mit meiner Frau habe, da sie und ihr Vater der festen Überzeugung sind, dass komplette 6 Monate Ruhe sein müssen, bevor die Verjährung durch ist. Ich bin jedoch der Meinung, dass sie innerhalb der 6 Monate einen Mahnbescheid bzw Klage erheben hätten müssen und dieses reine "Geldfordern"- und "Zurückweisen", dieses definitiv nicht hemmt.

Da meine Mitgliedschaft beim Mieterbund nur auf ein Jahr "befristet" war, da wir alle davon ausgingen, dass das Thema innerhalb von einem Jahr durch ist, habe ich mir gedacht, frage ich hier mal nach und vielleicht kann wer helfen, ob ich das einfach weiterhin ignorieren soll, da der Anwalt ja sagte, dass wir erst reagieren, wenn ein Mahnbescheid bzw Klage da ist, oder ob ich doch nochmal einen Anwalt aufsuchen sollte, da die Verwaltung nach 15 Monaten nun auch einen Anwalt eingeschaltet hat.

Tut mir Leid für den längeren Text. Ich hoffe er ist einigermaßen zu verstehen. Bei Fragen immer her damit und vielen Dank für eure Hilfe jetzt schonmal.

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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Trotz des langen "Romans" bleibt leider vieles unklar bzw. wirft Fragen auf, z.B
> "pauschale Forderung von 4000e" <> "Rechnung von 3500€" - also doch nicht nur eine "pauschale Forderung"??

Ohne zu wissen, was du nun eigentlich exakt mit dem Vermieter im von dir unterschriebenen Übergabeprotokoll vereinbart/unterschrieben hast und ohne zu wissen, was da an gegenseitigem Schriftverkehr schon hin und her ging, kann jede Antwort falsch oder richtig sein.

Letztendlich kommt es auf den Zeitablauf und die jeweiligen Aktionen/Reaktionen an (also Datum, Inhalt der jeweiligen Schreiben).

Durch eure Anwalts-Antwort vom 13.12.18 seid ihr vermutlich "in Verhandlung getreten" und anscheinend folgte ja auch später noch weiterer gegenseitiger Schriftverkehr ...

M.E. wurden hier bereits zuviele Fakten geschaffen, um das in einem Forum klären zu können.
Man müsste ja alle Schriftsätze lesen ..

Befasse dich am besten selbst mal mit:
Wie wird der Eintritt der Verjährung verhindert?
auf
https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-104-verjaehrung-beachten-so-sichern-sie-ihre-mietrechtlichen-ansprueche-vor-dem-jahresende.htm

Die wichtigsten Fälle der Verjährungshemmung sind:

1. Verhandlungen zwischen den Parteien über den Anspruch: die Verjährung ist solange gehemmt, bis der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Nach dem Abbruch der Verhandlungen tritt die Verjährung frühestens 3 Monate nach dem Ende der Hemmung ein (§ 203 BGB).

Beispiel: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung der Mietsache verjähren in 6 Monaten ab der Rückgabe (§ 548 BGB). Erfolgt die Rückgabe am 15. März, so endet die reguläre Verjährungsfrist mit dem Ablauf des 15. September. Verhandeln die Parteien in der Zeit vom 15. März bis zum 15. Juni über den Ersatzanspruch, so verlängert sich die Verjährungsfrist um 3 Monate (vgl. § 209 BGB); die Verjährung tritt am 15. Dezember ein.
...
...
Dabei ist zu beachten, dass nach Auffassung des BGH unter „verhandeln" jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten zu verstehen ist, wenn nicht sofort erkennbar die Verhandlungen über die Ersatzpflicht oder jeder Ersatz abgelehnt werden.


und schau dir auch die dortigen Beispiele an

Vielleicht ist dir dadurch schon eine eigene Einschätzung möglich - du kennst da den Schriftverkehr.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
F.E.
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Erstmal vielen Dank für die Antwort. Die pauschale Forderung habe ich per Telefon erhalten. Auf dem Motto..überweise einfach, dann ist Ruhe. Daraus entstand dann eine Rechnung einer Firma, die dann "nur" noch 3500€ betrug.

Ein Verhandeln gab es nicht. Es wurden von unserer Seite aus, einfach nur jedes Mal die Forderung zurückgewiesen. Die letzte Zurückweisung war am 30.04.2019. Ab da sollte ich jegliche Schreiben ignorieren. Jedoch habe ich erst wieder am 18.10.2019 was bekommen, nämlich die NKA mit der Forderung.

Das Problem welches ich eventuell haben könnte ist, dass im Protokoll im Nachhinein unten drunter geschrieben wurde, dass die Mängelbeseitigung auf die Kosten des Mieters gehen.

Bei meiner Unterschrift stand nur drin, dass in 3 Zimmer "Tapete an Fenster schlecht repariert". Ansonsten ist der Rest mit ohne Mängel angekreuzt. Als ich das Protokoll über meinen Anwalt erhielt, stand dann auch was von Boden schlecht verlegt drin, obwohl kein Mängel angekreuzt ist. Und ich meine, ein Boden ist nun eigentlich kein versteckter Mangel. Zudem halt der oben genannte Satz. Einzig positive wäre, dass ich Zeugen hatte, als ich unterschrieb und diese es ja nun gesehen haben, dass da noch mehr hinzukam.

Ich werde mich dann wohl doch noch mal mit einem Anwalt auseinander setzen müssen. Obwohl ich es langsam einfach nur noch lächerlich finde, die Vorgehensweise die der Verwalter an den Tag legt. Wenn ich doch unbedingt darauf hinaus bin, dass Geld zu bekommen und mir doch so sicher bin, dann warte ich doch kein halbes Jahr auf eine Antwort. Es schlägt halt doch schon so langsam auf die Nerven, da man nicht mal beruhigt auf die Straße gehen mag, da man immer das Gefühl haben muss, ob man einen von denen Begegnet um dann wieder so einen Brief zu erhalten.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9875 Beiträge, 4479x hilfreich)

Ein Forderungsschreiben alleine hemmt die Verjährung sicherlich nicht. Eine rein ablehnende Antwort des Mieters der Form "Ich lehne die Forderung" ab, ergibt auch noch keine Verhandlung. Auch ein Schreiben, in dem um Zusendung des Protokolls geben wird, ist meiner Meinung nach auch noch kein Beginn einer Verhandlung.

Lolle hat schon recht, dass man sich das im Detail anschauen müsste. Aber ich würde empfehlen, abzuwarten und gar nicht zu reagieren. Wenn ein Mahnbescheid kommt, dann sollte zügig (vor Ablauf der Frist) ein Anwalt eingeschaltet werden. Denn auch unabhängig von der Verjährung bezweifle ich sehr stark, dass die Forderung des Vermieters in dieser Höhe berechtigt ist. Aber damit sollte sich dann der Anwalt beschäftigen.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
charlyt4
Status:
Master
(4158 Beiträge, 898x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Durch eure Anwalts-Antwort vom 13.12.18 seid ihr vermutlich "in Verhandlung getreten" und anscheinend folgte ja auch später noch weiterer gegenseitiger Schriftverkehr ...


Nein, eine Ablehnung einer Forderung stellt keine Verhandlung dar.


Zitat (von F.E.):
Ein Verhandeln gab es nicht. Es wurden von unserer Seite aus, einfach nur jedes Mal die Forderung zurückgewiesen. Die letzte Zurückweisung war am 30.04.2019. Ab da sollte ich jegliche Schreiben ignorieren. Jedoch habe ich erst wieder am 18.10.2019 was bekommen, nämlich die NKA mit der Forderung.



Und aus diesem Grund ist der Käse gegessen.


Signatur:

Gruß Charly

1x Hilfreiche Antwort

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