Guten Tag,
angenommen es besteht folgender Fall, was würdet Ihr raten:
Rahmenbedingungen
A ist Besitzer eines vermieten Hauses
B lebt in diesem Haus seit 16 Jahren und ist um die 70.
A hat seit Einzug die Miete nicht erhöht und die Miete liegt ca. 25% unter dem ortsüblichen Durchschnitt.
A ist vor ca. 10 Jahren durch Schenkung in Besitz des Hauses gekommen.
Situation:
A möchte gerne eine neue Immobilie für sich und die Familie kaufen. Zur Finanzierung möchte A die vorhandene vermietete Immobilie verkaufen. Allerdings verkauft sich eine leerstehende Immobilie leichter. Welche Möglichkeiten gibt es, Mieter B aus der Immobilie zu bekommen
Variante 1:
A bietet B die Immobilie zum Kauf an. Diese Variante fällt höchstwahrscheinlich weg, da B nicht über die finanziellen Mittel verfügt
Variante 2:
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung, da nur ein höherer Verkaufspreis erzielt wird, falls die Immobilie leer steht. hier hängt es von der Entscheidung des Gerichtes ab, wie sie den Fall entscheiden. Wie seht Ihr das?
Variante 3:
Kündigung wegen Eigenbedarfs, damit die Schwiegereltern in die Nähe ihres Enkels ziehen können. Schwiegereltern verkaufen Ihr bestehendes Haus und schenken Geld an Ehepartner von A zur Finanzierung des Hauses. Soziale Punkte, wie alter und Mietdauer können hier eine Rolle spielen.
Variante 4:
Angebot eines Aufhebungsvertrags gegen finazielle Entschädigung. Was ist hier in der Regel üblich?
Variante 5:
Mietpreiserhöhung um 20 % auf ortsübliche Miete, damit wird die Miete dem Mieter B zu teuer und er kann sich die Wohnung nicht mehr leisten.
Frage:
Welche Variante würdet Ihr empfehlen. Momentan tendiert A zu einer Variante aus 1 und 4 und falls das nicht funktioniert dann Variante 5. Habt Ihr andere Vorschläge?
Danke für Euer Feedback
Verkauf vermietetes Haus
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Denke auch, dass 1 & 4 die "einfachsten" Lösungen sind.
Im Prinzip wird sich das vermietete Haus zu einem schlechteren preis verkaufen lassen als leer, somit wäre die Rechnung:
VK leeres haus - VK vermietetes Haus = Verhandlungsspielraum für Auszugszahlung an Mieter.
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Wie steht's denn um die Gesundheit von B?
Stünde ggf. in absehbarer Zeit ein Umzug in ein Pflegeheim an? Den könnte man bei Variante 4 berücksichtigen (Umzugskosten, Kaution etc.) und zeitlich vorziehen.
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Gesundheit von B ist von außen betrachtet gut. Pflegeheim wird erstmal nicht absehbar sein.
Wie sieht es mit Variante 5 als Alternative aus. Ist das ohne Probleme durchsetzbar. Was passiert, wenn B die höhere Miete nicht zahlen kann und nicht ausziehen will?
Wie sieht es mit Variante 2 aus?
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Der Eigenbedarf wäre ja dann offenbar nur ein vorgeschobener und wenn B das rausfindet, dass die Schwiegereltern gar nicht einziehen, könnte er auf Schadensersatz klagen. D.h. 2 und 3 würden eh nicht funktionieren. Bleibt nur 1 und 4. Vielleicht noch 5, aber das ist zu unabwägbar. Manchmal überraschen einen die Leute mit ihren finanziellen Möglichkeiten. ;-)
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Die Schwiegereltern wären kein vorgeschobener Grund. Sie suchen eh in unserer Nähe, damit sie nähe bei Ihrem Enkel sind. Insofern wäre das Haus durchaus eine Alternative.
Wieso würde Variante 2 nicht funktionieren?
B hat schon von sich aus gesagt, dass die momentane Miete sein Maximum ist, uns selbst wenn er die Miete zahlen kann, wird die Immobilie für Kapitalanleger interessanter, da die Rendite höher ist, oder?
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Die Kündigung aufgrund schlechter wirtschaftlicher Verwertbarkeit eines vermieteten Hauses ist in der Praxis sehr schwer durchsetzbar.
Dazu muss der Eigentümer den Nachweis führen, dass er das Haus unvermietet zu einem wesentlich höheren Preis verkaufen könnte.
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Das habe ich mir auch schon gedacht, dass es schwierig wird auf Grund wirtschaftlicher Verwertbarkeit zu kündigen.
Da A auch möglichst schnell das Haus verkaufen möchte, ist eine Lösung aus Variante 1 und 4 wohl die erfolgversprechenste, falls der B bei Variante 4 mitspielt und keine übertriebenen Forderungen hat.
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quote:
Die Schwiegereltern wären kein vorgeschobener Grund. Sie suchen eh in unserer Nähe, damit sie nähe bei Ihrem Enkel sind. Insofern wäre das Haus durchaus eine Alternative.
weil
quote:
Zur Finanzierung möchte A die vorhandene vermietete Immobilie verkaufen. Allerdings verkauft sich eine leerstehende Immobilie leichter.
Es ist dann irgendwie unlogisch, den Mieter B lediglich durch die Schwiegereltern zu ersetzen, denn damit ist die Immobilie wieder nicht leerstehend.
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Das stimmt, dass die Immobile nicht leersteht, aber die Schwiegereltern wohnen momentan in einem Eigenheim ca. 600 km entfernt, und würden gerne in der Nähe Ihres Enkels wohnen. Dafür würden Sie ihr Eigenheim verkaufen, und in die Immobilie von A ziehen unter angabe von Eigenbedarf. Den Erlös aus Ihrem Eigenheim würden die Schwiegereltern zur Finanzierung des neuen Haus A und dessen Familie schenken.
Ist eine etwas komplizierte Möglichkeit, aber der Eigenbedarf wäre gegeben und die Finanzierung wäre durch den Verkauf des Eigenheims der Schwiegereltern auch geregelt. Allerdings wäre das nicht die bevorzugte Variante, da Schwiegereltern sich eher verkleinern wollen.
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Ach so, jetzt hab ichs verstanden. Tja, versuchen könnte man, aber Eigenbedarf ist oftmals mit langwieriger Klagerei verbunden. Da wäre der einfachste und möglicherweise preiswerteste Weg noch immer die Sache mit der Abfindung.
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quote:
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung, da nur ein höherer Verkaufspreis erzielt wird, falls die Immobilie leer steht. hier hängt es von der Entscheidung des Gerichtes ab, wie sie den Fall entscheiden. Wie seht Ihr das?
Die Entscheidung fällt zu Deinen ungunsten aus.
Zum einen sind die Richter in Deutschland eher mieterfreundlich eingestellt, zum anderen ist "ich will mehr Geld" kein anerkannter Kündigungsgrund bezüglich wirtschaftlicher Verwertung in Wohnraummietverhältniss.
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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !
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Variante 2 > vergiss es: die Durchsetzung einer Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung ist noch nicht vielen gelungen ... nur um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen wird das regelmäßig in die Hose gehen.
Ich würde dem Mieter erklären, warum die Immobilie bestmöglichst verkauft werden muss - und dazu eben zunächst einmal das bislang Versäumte nachholen: den Mietpreis an das aktuelle Mietniveau anpassen. Auch dass womöglich eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ins Haus stehen könnte - und dass die Schwiegereltern da nicht uninteressiert wären.
Womöglich macht der Mieter schon aufgrund des Mieterhöhungsverlangens von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch (ansonsten wäre entsprechende Klage einzureichen, falls er dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmt).
Daneben würde ich die Immobilie aktiv zum Verkauf anbieten, denn der Zeitfaktor spielt auch eine wichtige Rolle beim Finden des richtigen Interessenten für ein Objekt. Wie und unter welchen Bedingungen eventuelle Interessenten kaufen würden, kann man dann immer noch klären. Eine gut vermietete Immobilie erhöht zumindest schonmal den Kreis der Kaufinteressenten. Wenn ein möglicher Erwerber zur Selbstnutzung kaufen möchte, kann man immer noch ausloten, wo unterm Strich mehr übrig bleibt > "mieterfrei"=Abstandszahlung an Mieter oder niedrigerer Kaufpreis.
Ansonsten sehe ich bei den derzeit niedrigen Finanzierungskosten noch eine weitere Alternative: Kaufpreis für die neue, eigene Immobilie finanzieren und daneben Mieterträge erzielen ... Und evtl. erst dann verkaufen, wenn sich das Mieterproblem "natürlich" gelöst hat ...
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""Es hilft nichts, das Recht auf seiner Seite zu haben. Man muss auch mit der Justiz rechnen." (Diete"
-- Editiert Lolle am 28.05.2013 01:04
-- Editiert Lolle am 28.05.2013 01:06
quote:
Daneben würde ich die Immobilie aktiv zum Verkauf anbieten, denn der Zeitfaktor spielt auch eine wichtige Rolle beim Finden des richtigen Interessenten für ein Objekt.
Da stimme ich zu, denn falls ein Käufer die Immobilie selbst nutzen will, kann er eine Eigenbedarfskündigung erst dann aussprechen, wenn er Eigentümer ist.
Und da vergeht auch immer einige Zeit.
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