Verkaufe mein Haus, muß Mietern fristgerecht kündigen. Wer weiß was?

17. September 2007 Thema abonnieren
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)
Verkaufe mein Haus, muß Mietern fristgerecht kündigen. Wer weiß was?

Guten Abend,
ich habe aus eine Firmenkonkurs hohe Schulden und muß ein 2 Familienhaus welches mein Eigentum und vermietet ist verkaufen. Nun habe ich einen Käufer gefunden dessen Familie selbst einiehen will, die 2. Wohnung wird an dessen Bruder vermietet werden.
Nun habe ich derzeit Mieter denen ich fristgemäß zum 1.1.08 kündigen will. Unten die Eltern, oben wohnen die Töchter mit jeweils einem Mietvertrag aus 2004 bzw. 2005. Nun weiß ich schon jetzt diese Leute werden mir Probleme machen. Probleme gab es schon seit Beginn des Mietverhhältnisses lang keine geregelte Mietzahlungen, jetzt kommen die Mietzahlungen von verschiendenn Ämtern. Die Töchter habe eine vom Staat bestellte Betreuerin, es herreschen dort wirdklich katasthrophale Zustände. Aber ich halte mich ja an die First von 3 Montaen. Wer weiß was alles auf mich zukommen kann wenn diese Leute nicht ausziehen wollen. Es wird vom sozialen Stand her nicht so einfach sein eine neue Bleibe zu finden. Vielen Dank für Auskünft, aber ich weiß nicht wie es snst weitergehen soll.

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51 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9557 Beiträge, 2352x hilfreich)

Ich fürchte, ich muß dir mitteilen, dass Hausverkauf kein Kündigungsgrund ist. Vielmehr muß das Haus mitsamt den Mietern und ihren Mietverträgen verkauft werden. Der neue Eigentümer kann dann ggf wegen Eigenbedarf kündigen....

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#2
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

Oder Du spielst über Bande.

Hängt von Deinen persönlichen Umständen ab und davon, wieviel Zeit Du hast.

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#3
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Bitte was heißt spielst über Bande. Der Kaufvertrag ist ja noch nicht gemacht ich habe nur die mändliche Zusage das die Leute kaufen wollen. Notariell wird es noch 3 - 4 Wochen dauern, Kaufvertrag dann zum 1.1.08. Und ich müßte diese Woche noch meinen Mietern kündigen zum 1.1.08. Warum geht das denn nicht. Oder bitte nochmal was ist Bande= Danke vielmals an Euch.

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#4
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9557 Beiträge, 2352x hilfreich)

Was Morti mit 'bande' meint, weiß ich spontan auch nicht, das wird er aber sicher noch erläutern..

Um einem Mieter zu Kündigen braucht man einen Grund. Es gibt aber nur 2 Gründe, die rechtlich möglich sind. Entweder die Mieter verletzen den Vertrag oder man macht eben Eigenbedarf geltend. Als Verkäufer können Sie aber keinen Eigenbedarf geltend machen, denn Sie wollen dort ja nicht einziehen. Dies kann erst der Käufer tun und dieser muß natürlich auch die Kündigungsfrist einhalten.



-- Editiert von justice005 am 17.09.2007 20:54:05

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#5
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

Warum geht das denn nicht

Das hat Justice doch erläutert.

Entweder der neue Eigentümer klagt die Mieter per Eigenbedarf raus oder Du machst das selbst für Dich für eine der Wohnungen.
Sobald Du selbst drin bist, kannst Du dem anderen Mieter mit 6 Monaten Frist kündigen, da es sich ja um ein ZFH handelt.

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#6
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich will ja keinen Eigenbedarf geltend machen, ich will ja innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen. Es muß doch möglich sein, die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. 3 Monate.
Und der Käufer muß das Haus dann erst mal entkernen, denn dort ist alles renovierungsbedürftig, so wurde das Haus verwohnt.. Bitte nnochmal antworten.

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#7
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

dann erst mal entkernen

Das hört sich interessant an, vielleicht sogar baufällig ?

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#8
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

.....mhhh... alle Böden müssen raus, alle Bäder komplett neu gemacht werden, neue Heizung muß rein.. einiges

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#9
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

Ist natürlich alles eine Zeit- und Geldfrage; aber wenn man jetzt schon mal damit anfangen würde ....

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#10
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

das würde heißen? ich müßte was genau machen , und müßte ich das den jetzigen Mietern ankündigen.. alle ... oh Gott ich weiss wirklich nicht mehr weiter

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#11
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

muß ich denn überhapt im Kündigungsschreiben einen Grund angeben? wenn ich fristgerecht kündige?

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#12
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

.. denn Geld kann ich jetzt keines mehr investieren, ich muß ja verkaufen um einen Teil meiner Schulden tilgen zu können. Mir steht das Wasser nicht nur bis zum Hals , sondern einiges darüber. Ich MUSS verkaufen..

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#13
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9557 Beiträge, 2352x hilfreich)

Es gibt keine 'fristgerechte Kündigung' ohne Grund !!

Um kündigen zu können, braucht man IMMER einen Grund, und das sind entweder Vertragsverletzung durch den Mieter oder eben Eigenbedarf. Es ist halt so....

Du mußt einen Käufer finden, der das Haus mitsamt den Mietern kauft.



-- Editiert von justice005 am 17.09.2007 21:18:07

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#14
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)
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#15
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

..mit diesen Mietern kaäuft das Haus niemand, ich kann mich dann gleich aufhängen..

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#16
 Von 
KleinerJurist
Status:
Lehrling
(1398 Beiträge, 260x hilfreich)

Alleine der Umstand, dass die Wohnung bewohnt ist, hindert eine angemessene Verwertung nicht (Palandt § 573). Sonst würde § 566 ständig ausgehebelt wurden.

Ansonsten wurde alles gesagt. 'Einfach so' kündigen, kann man nicht.

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#17
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

.. es muß doch eine Möglichkeit geben. Und wenn ich in die ordentliche Kündigung schreibe, meine Tochter will in die eine Wohnung ziehen und ich will mich scheiden lassen und will in die andere Wohnung ziehen. Wird das gehen?

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#18
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9557 Beiträge, 2352x hilfreich)

Die bloße Tatsache, dass das Haus bewohnt ist, hindert die angemessene Verwertung nicht. (LG Berlin, NJW- RR 95, S. 332)

Sollte der Vermieter mehrere erfolglose Verkausversuche getätigt haben, kommt unter Umständen tatsächlich eine kündigung aufgrund dieser Vorschrift in Betracht. Das ist aber keinesfalls sicher und obliegt im Streitfall der Entscheidung des Gerichts, ob vorliegend die Kündigung notwenig war zur angemessenen Verwertung des Grundstücks.

Es handelt sich sozusagen um einen ganz speziellen Ausnahmefall, der aber nichts am Grundsatz ändert: Verkauf ist kein Grund für eine Kündigung.

Ich würde dem Threadersteller hier empfehlen, hier einen guten Anwalt für Mietrecht einzuschalten und diesen die (schwachen) Möglichkeiten bewerten zu lassen.

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#19
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9557 Beiträge, 2352x hilfreich)

quote:
Und wenn ich in die ordentliche Kündigung schreibe, meine Tochter will in die eine Wohnung ziehen und ich will mich scheiden lassen und will in die andere Wohnung ziehen. Wird das gehen?


Nein, das wäre 'vorgeschobener Eigenbedarf' ujhd würde massive Schadensersatzansprüche der Mieter auslösen. Davor kann ich nur dringend abraten.

Wie schon gesagt: Suchen Sie sich einen guten Anwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
KleinerJurist
Status:
Lehrling
(1398 Beiträge, 260x hilfreich)

Hey justice,

da haben wir die gleiche Fundstelle... :banana:

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

Wird das gehen?

Wenn Deine Mieter nur halbwegs so sind, wie Du sie schilderst, jedenfalls nicht bis zum 1.1.08 (von weiteren Problemen mal abgesehen).

@Justice

Ist bei der angemessenen Verwertung nicht die desolate finanzielle Situation des Verkäufers auch zu berücksichtigen ?

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#22
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke ich habe mir den § 573 angechaut, und ich habe auch schon vergeblich versucht das Haus mit dieen Mietern zu verkaufen, aber keiner will es so kaufen. Der zu erzieldé´nde Kaufpreis wird bei weitem nicht meine Schulden decken, es ist ein Tropfe, aber ich muss alles versuchen.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
guest123-1299
Status:
Student
(2376 Beiträge, 252x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#24
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja ich verkaufe weit unter Preis, ich hätte leicht € 210 TSD bekommen, verkauf nun aber für 14o TSD.. wäre das meine Rettung. kann ich jetzt kündigen und muß das gleich mit ins Kündigungsschreiben, oder muß ich abwarten auf den Widerspruch der sicher kommt ?

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
justice005
Status:
Unparteiischer
(9557 Beiträge, 2352x hilfreich)

Nein, wenn Sie kündigen, müssen Sie auf jeden Fall den Grund angeben. Beschreiben Sie in der Kündigung ausführlich Ihre Motive und berufen Sie sich auf den oben genannten Paragraphen..
Es ist ein Versuch, aber wie gesagt, das Ergebnis ist völlig offen...

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#26
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

ich muß es so machen... ich weiss sonst nicht wie ich meine finaniellen Verhältnissse klären soll. Ich komme aus einer Kleinstadt, und da gibt es keine richtigen Mietanwalt, vielleicht wäre es am besten ich mache es gleich über einen Rechtsanwalt? Ws denken Sie?

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

Und laß es durch einen Anwalt machen.
Durch mögliche Formfehler verlierst Du nur weitere Zeit.


0x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja ich glaube Anwalt muß sein... vielen Danke Euch allen!

0x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
werweiswas?
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

ich habe jetzt noch mal nachgelesen, denkt ihr nicht meine desolate Situation als Verkäufer müsste auch berücksichtig werden? Bitte nochmal antwroten.Danke!

0x Hilfreiche Antwort

#30
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 466x hilfreich)

Noch zur Ergänzung:

Nach BVerfG, DWW 1989, 77 ist es nicht erforderlich, daß der Eigentümer in Existenznot gerät.
Wenn er in Existenznot gerät oder sogar schon ist, müßte das also umso schwerer wirken.

Weiter hat das BVerfG (GE 1991, 1143) eine Kündigungsbefugnis bejaht, wenn der Verkauf im vermieteten Zustand 'wirtschaftlich sinnlos' wäre.

0x Hilfreiche Antwort

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