Vermieter gibt meine Heiz und Nebenkostenrechnung nicht raus - behält auch Kaution

Question

Servus liebe Mitmenschen

folgendes Dilemma, ich bin 2020 in eine neue Wohnung gezogen, aus welcher ich Ende Juli 2022 wieder ausgezogen bin.

In der Zeit habe ich keine einzige Heiz und Nebenkostenabrechnung bekommen.

Ich hatte meinen Vermieter 2021 mehrmals drauf angesprochen und auch mehrmals einen Brief in den Briefkasten gelegt wo ich darum gebeten habe mir die Abrechnungen von 2020 zukommen zu lassen, da ich da ja auch Posten für die Steuer nutzen kann.

Er hat zuerst immer gesagt das es einen Fehler bei der Abrechnung gab und es noch dauert bis der Dienstleister diese korrigiert hat und ich mich gedulden muss, er würde sich melden sobald diese da sei.

Mitte diesen Jahres hatte ich ein Gespräch mit meinem Vermieter wo es neben anderen Problemen auch unter anderem darum ging das ich weiterhin keine Abrechnung bekommen habe, woraufhin er nun meinte das meine Abrechnung aus 2020 nun verjährt sei und ich kein Guthaben mehr ausgezahlt bekommen würde, ich hätte das 2021 anfechten müssen.

Das ich Guthaben hätte hört ich zu den Zeitpunkt das erste mal und das die Abrechnung verjährt ist ohne das ich diese jemals gesehen habe hat mich auch ziemlich umgehauen. Er hat mir dazu auch eine Infoseite im Internet gezeigt wo stand das man eine Abrechnung wohl nur innerhalb von 12 Monaten nach der Ablesung anfordern kann, ansonsten gilt die Abrechnung stillschweigend als angenommen.

Daraufhin habe ich die Wohnung gekündigt und bin wie gesagt Ende Juli ausgezogen.
Nun beginnt das Spiel aber von neuem, die Abrechnung für 2021 habe ich bisher auch noch nicht bekommen.
Beim Auszug darauf angesprochen meinte der Vermieter nur das es wieder Probleme gäbe und diese in der Klärung seien.

Ich hatte das Thema daraufhin innerlich abgehakt unter dem Motto Lebenserfahrung, da ich keine Chance sah das dies geklärt werden kann ohne das ich danach nervlich am Ende bin.

Jetzt stellt sich aber zusätzlich raus das mein Vermieter auch meine Kaution behalten will. Er argumentiert mit den gestiegen Gaspreisen und das meine bisherigen Nebenkostenabschläge bis Juli dafür nicht ausreichen und er daher bis zur Abrechnung meine gesamte Kaution von knapp 1900 Euro einbehalten will, bis die Abrechnung 2022 durch sei.

Und ganz ehrlich ich kann mir denken wie das mit der Abrechnung 2022 ausschaut, das Geld sehe ich dann auch nicht mehr wieder.

Daher die Bitte um eine Einschätzung durch Personen die mit solchen Themen eventuell schon einmal zu tun hatten. Ist das alles so rechtens was der Vermieter hier mit mir spielt, das kann doch alles so nicht in Ordnung sein, für mich ist das reinste Willkür und ich überlege mir nun tatsächlich dafür ein Anwalt zu nehmen.

Irgendwann muss ja mal Schluss sein, aber ein Anwalt kostet ja durchaus etwas, selbst das Erstgespräch, daher hatte ich die Hoffnung das ihr mir vorher eine Einschätzung geben könnt ob das überhaupt erfolgreich sein könnte, bevor ich zusätzliches Geld eventuell verschwende.

Ich bedanke mich für jeden der bis hierhin gelesen hat und hoffe das mir irgendwer hier weiterhelfen kann. Ich weis nicht mehr weiter und fühle mich gerade ziemlich dumm weil es nun soweit gekommen ist.

guest-12303.04.2023 08:40:41 · Answer

Für den Mieter verbleibt es bis zum Ablauf der Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Ende der Abrechnungsfrist bei einem Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Ist diese Verjährungsfrist abgelaufen, kann der Mieter weder die Erstellung noch ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben verlangen.

AR377 · Answer

Er hat mir dazu auch eine Infoseite im Internet gezeigt wo stand das man eine Abrechnung wohl nur innerhalb von 12 Monaten nach der Ablesung anfordern kann, ansonsten gilt die Abrechnung stillschweigend als angenommen.Wahrscheinlich haben da beide irrtümlich "anfordern" gelesen, tatsächlich stand wohl geschrieben, der Mieter kann der Nebenkostenabrechnung nur 12 Monate nach deren Zugang bei ihm widersprechen, andernfalls gilt die Abrechnung als vom Mieter akzeptiert.    Irgendwann muss ja mal Schluss sein, aber ein Anwalt kostet ja durchaus etwas, selbst das Erstgespräch, daher hatte ich die Hoffnung das ihr mir vorher eine Einschätzung geben könnt ob das überhaupt erfolgreich sein könnte, bevor ich zusätzliches Geld eventuell verschwende.Ja. Das kann erfolgreich sein.  Die Kosten des eigenen Anwalts &lpar;auch die aussergerichtlichen&rpar; bekommt man vom Gegner zurück erstattet im Fall des Obsiegens vor Gericht.    Eigentlich ist einen solchen Vermieter zu haben ein Fest für einen Mieter der sich juristisch zu helfen weiss.

philosoph32 · Answer

Darf ich noch Fragen warum du bis März warten würdest Harry van Sell, hat das einen Grund oder einfach nur so aus dem Bauch heraus ?    Ich tippe mal auf Verjährung der Forderungen des Vermieters, während Deine noch nicht verjährt sind &lpar;hast ja noch keine Abrechnung erhalten&rpar;..... D.h. es kann dann nur noch zu Deinen Gunsten ausgehen.

Harry van Sell · Answer

Ich tippe mal auf Verjährung der Forderungen des Vermieters, während Deine noch nicht verjährt sind  Richtig, über die Kaution muss innerhalb von 6 Monaten abgerechnet werden, macht der Vermieter das nicht, läuft er in die Verjährungsfalle ...  Und dann kann man auch alles andere gleich nicht erledigen ...

hh · Answer

wenn ich eure Texte korrekt verstehe dann kann ich sogar die Abrechnung von 2020 noch einfordern ?    Ja das kannst Du.    Ich lese das bei euch so das diese Verjährung, auf die sich mein Vermieter beruft noch gar nicht greift, sondern erst sobald ich die Abrechnung erhalten habe bzw. drei jähre nach Zeitraum der Abrechnung. Das wäre dann ja irgendwann 2024 erst der Fall, korrekt ?    Richtig, umgekehrt verjährt Dein Anspruch auf Erstellung der Abrechnung auch nach 3 Jahren, bezüglich der Abrechnung 2020 also zum 31.12.2024.    Darf ich noch Fragen warum du bis März warten würdest Harry van Sell, hat das einen Grund oder einfach nur so aus dem Bauch heraus ?    Das kann man auch schon im Januar 2023 machen. Zunächst sollte der Vermieter dabei formell korrekt und gerichtsfest &lpar;Einschreiben&rpar; bezüglich der Erstellung der Abrechnungen in Verzug gesetzt werden. Wenn der Vermieter darauf nicht reagiert, kann ein Anwalt eingeschaltet werden. Wenn man es im Februar 2023 macht, kann man das gleich mit der Kautionsrückforderung verbinden.    Bei euch klingt es jedenfalls so als ob das alles recht eindeutig sei.    Das ist es auch.    Was mir gerade noch einfällt, ist der Vermieter in der Pflicht nachzuweisen das ich meine Abrechnung noch nicht bekommen habe oder muss ich das dann irgendwie beweisen ?    Sollte der Vermieter behaupten, dass Du die Abrechnung schon bekommen hast, dann muss er den Zugang bei Dir auch beweisen.

Harry van Sell · Answer

Sollte dann ja Anfang Februar soweit sein wenn ich richtig rechnen kann.  Ich rechne immer 1 Monat Sicherheitspuffer rein.

hh · Answer

Heist das meine Ansprüche haben eine längere Verjährungsfrist als die Ansprüche des Vermieters ?    In dem hier diskutierten Kontext gibt es mehrere verschiedene Ansprüche, die auch alle separat verjähren können. Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung unterliegt übrigens einer Verfristung und nicht einer Verjährung. Das mag für den Laien das Gleiche sein, ist jedoch juristisch ein Unterschied.    Jetzt klingt das aber so als ob dem nicht so sei, heißt wäre es kein Guthaben sondern eine Nachzahlung dann könnte der Vermieter die nicht mehr einfordern ?    Die Aussage von @philisoph32 hast Du falsch verstanden.    Wenn der Vermieter innerhalb der 12-Monatsfrist die Abrechnung erstellt hat, dann kann verjährt eine dadurch entstehende Nachforderung oder Erstattung erst nach 3 Jahren.    Für 2021 bekomme ich ja noch eine Abrechnung wo ich nicht weis ob das ein Guthaben oder eine Nachzahlung ist. Sollte ich damit dann lieber noch warten bis der Zeitraum für die Nachforderung beim Vermieter bei einer eventuellen Nachzahlung verstrichen ist.    Ja, Du kannst jetzt warten, ob der Vermieter noch bis zum 31.12.2022 die Abrechnung schickt und dann erst im nächsten Jahr aktiv werden.    Ok verstanden. Das bedeutet nach 6 Monaten verjähren die Forderung bei einer Kaution. Daher bis März bzw. die 6 Monate abwarten. Sollte dann ja Anfang Februar soweit sein wenn ich richtig rechnen kann.    Um ganz genau zu sein:  Die Rückzahlung der Kaution ist fällig, sobald der Vermieter keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis hat. Das kann auch sehr viel früher als 6 Monate nach dem Auszug sein. Der Verjährungsfrist von 6 Monaten unterliegen Ansprüche aus der Verschlechterung der Mietsache, so dass meistens empfohlen wird, mit juristischen Schritten zur Rückforderung der Kaution erst diese 6 Monate abzuwarten.    Für eine eventuelle Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2022 kann der Vermieter auch noch einen angemessenen Teil der Kaution über diese 6 Monate hinaus einbehalten.    War da nicht auch mal was, dass sollte sich der Vermieter weigern über die Betriebskosten abzurechnen, irgendwann die gesamten Vorauszahlungen zurückfordern kann?    So ist es. Da das Mietverhältnis bereits beendet wird, kann der Mieter auf Rückzahlung der gesamten Nebenkostenvorauszahlungen klagen. Dabei sollte er sich aber nicht zu früh freuen. Sobald der Vermieter die Abrechnung nachreicht, muss er dem Vermieter diese Zahlungen wieder erstatten.

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