Vermieter gibt meine Heiz und Nebenkostenrechnung nicht raus - behält auch Kaution

13. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
CuteYoshi
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Vermieter gibt meine Heiz und Nebenkostenrechnung nicht raus - behält auch Kaution

Servus liebe Mitmenschen

folgendes Dilemma, ich bin 2020 in eine neue Wohnung gezogen, aus welcher ich Ende Juli 2022 wieder ausgezogen bin.

In der Zeit habe ich keine einzige Heiz und Nebenkostenabrechnung bekommen.

Ich hatte meinen Vermieter 2021 mehrmals drauf angesprochen und auch mehrmals einen Brief in den Briefkasten gelegt wo ich darum gebeten habe mir die Abrechnungen von 2020 zukommen zu lassen, da ich da ja auch Posten für die Steuer nutzen kann.

Er hat zuerst immer gesagt das es einen Fehler bei der Abrechnung gab und es noch dauert bis der Dienstleister diese korrigiert hat und ich mich gedulden muss, er würde sich melden sobald diese da sei.

Mitte diesen Jahres hatte ich ein Gespräch mit meinem Vermieter wo es neben anderen Problemen auch unter anderem darum ging das ich weiterhin keine Abrechnung bekommen habe, woraufhin er nun meinte das meine Abrechnung aus 2020 nun verjährt sei und ich kein Guthaben mehr ausgezahlt bekommen würde, ich hätte das 2021 anfechten müssen.

Das ich Guthaben hätte hört ich zu den Zeitpunkt das erste mal und das die Abrechnung verjährt ist ohne das ich diese jemals gesehen habe hat mich auch ziemlich umgehauen. Er hat mir dazu auch eine Infoseite im Internet gezeigt wo stand das man eine Abrechnung wohl nur innerhalb von 12 Monaten nach der Ablesung anfordern kann, ansonsten gilt die Abrechnung stillschweigend als angenommen.

Daraufhin habe ich die Wohnung gekündigt und bin wie gesagt Ende Juli ausgezogen.
Nun beginnt das Spiel aber von neuem, die Abrechnung für 2021 habe ich bisher auch noch nicht bekommen.
Beim Auszug darauf angesprochen meinte der Vermieter nur das es wieder Probleme gäbe und diese in der Klärung seien.

Ich hatte das Thema daraufhin innerlich abgehakt unter dem Motto Lebenserfahrung, da ich keine Chance sah das dies geklärt werden kann ohne das ich danach nervlich am Ende bin.

Jetzt stellt sich aber zusätzlich raus das mein Vermieter auch meine Kaution behalten will. Er argumentiert mit den gestiegen Gaspreisen und das meine bisherigen Nebenkostenabschläge bis Juli dafür nicht ausreichen und er daher bis zur Abrechnung meine gesamte Kaution von knapp 1900 Euro einbehalten will, bis die Abrechnung 2022 durch sei.

Und ganz ehrlich ich kann mir denken wie das mit der Abrechnung 2022 ausschaut, das Geld sehe ich dann auch nicht mehr wieder.

Daher die Bitte um eine Einschätzung durch Personen die mit solchen Themen eventuell schon einmal zu tun hatten. Ist das alles so rechtens was der Vermieter hier mit mir spielt, das kann doch alles so nicht in Ordnung sein, für mich ist das reinste Willkür und ich überlege mir nun tatsächlich dafür ein Anwalt zu nehmen.

Irgendwann muss ja mal Schluss sein, aber ein Anwalt kostet ja durchaus etwas, selbst das Erstgespräch, daher hatte ich die Hoffnung das ihr mir vorher eine Einschätzung geben könnt ob das überhaupt erfolgreich sein könnte, bevor ich zusätzliches Geld eventuell verschwende.

Ich bedanke mich für jeden der bis hierhin gelesen hat und hoffe das mir irgendwer hier weiterhelfen kann. Ich weis nicht mehr weiter und fühle mich gerade ziemlich dumm weil es nun soweit gekommen ist.









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12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Pascalll2
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 14x hilfreich)

Für den Mieter verbleibt es bis zum Ablauf der Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Ende der Abrechnungsfrist bei einem Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Ist diese Verjährungsfrist abgelaufen, kann der Mieter weder die Erstellung noch ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben verlangen.

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#2
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1266 Beiträge, 146x hilfreich)

Zitat:
Die Verjährung des Anspruchs des Mieters auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung beginnt mit dem Ende des Jahres, in welchem die zwölfmonatige Abrechnungsfrist endet, die in § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB beschrieben ist. Was einen Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung angeht, wird dieser erst fällig, wenn die Abrechnung beim Mieter eingegangen ist. Daher beginn die Verjährungsfrist für Erstattungsansprüche des Mieters als auch Nachzahlungsansprüche des Vermieters mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat. Daran ändert im Übrigen auch die Tatsache nichts, sollte der Vermieter im nächsten Jahr oder in einem der darauffolgenden Jahre berechtigte Korrekturen an der Nebenkostenabrechnung vornehmen.

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107755 Beiträge, 38062x hilfreich)

Zitat (von CuteYoshi):
woraufhin er nun meinte das meine Abrechnung aus 2020 nun verjährt sei

Es beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung beim Mieter angekommen ist, eine dreijährige Verjährungsfrist.



Ich würde jetzt erst mal mit dem Vermieter gar nicht kommunizieren und abwarten was von ihm kommt.
Falls nichts kommt, würde ich ihn im März 2023 abmahnen und dann gerichtlich gegen ihn vorgehen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
AR377
Status:
Praktikant
(825 Beiträge, 196x hilfreich)

Zitat (von CuteYoshi):
Er hat mir dazu auch eine Infoseite im Internet gezeigt wo stand das man eine Abrechnung wohl nur innerhalb von 12 Monaten nach der Ablesung anfordern kann, ansonsten gilt die Abrechnung stillschweigend als angenommen.
Wahrscheinlich haben da beide irrtümlich "anfordern" gelesen, tatsächlich stand wohl geschrieben, der Mieter kann der Nebenkostenabrechnung nur 12 Monate nach deren Zugang bei ihm widersprechen, andernfalls gilt die Abrechnung als vom Mieter akzeptiert.

Zitat (von CuteYoshi):
Irgendwann muss ja mal Schluss sein, aber ein Anwalt kostet ja durchaus etwas, selbst das Erstgespräch, daher hatte ich die Hoffnung das ihr mir vorher eine Einschätzung geben könnt ob das überhaupt erfolgreich sein könnte, bevor ich zusätzliches Geld eventuell verschwende.
Ja. Das kann erfolgreich sein.
Die Kosten des eigenen Anwalts (auch die aussergerichtlichen) bekommt man vom Gegner zurück erstattet im Fall des Obsiegens vor Gericht.

Eigentlich ist einen solchen Vermieter zu haben ein Fest für einen Mieter der sich juristisch zu helfen weiss.

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#5
 Von 
CuteYoshi
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Guten Abend in die Runde

wenn ich eure Texte korrekt verstehe dann kann ich sogar die Abrechnung von 2020 noch einfordern ?
Wäre ja echt genial, da er ja bisher meinte das er mein anscheinend vorhandenes Guthaben behalten könne.

Ich lese das bei euch so das diese Verjährung, auf die sich mein Vermieter beruft noch gar nicht greift, sondern erst sobald ich die Abrechnung erhalten habe bzw. drei jähre nach Zeitraum der Abrechnung. Das wäre dann ja irgendwann 2024 erst der Fall, korrekt ?

Darf der Vermieter denn meine gesamte Kaution einbehalten, mit dem Argument das ja noch die Nebenkosten für 2022 offen sind, ist ja ein guter Batzen Euros.

Darf ich noch Fragen warum du bis März warten würdest Harry van Sell, hat das einen Grund oder einfach nur so aus dem Bauch heraus ?

Ehrlich gesagt bin ich gerade an einem Punkt, gerade mit eurer Antworten das ich auch noch aus 2020 die Abrechnung fordern kann, wo ich mir denke das ich das zeitnah klären möchte um das eventuell sogar vor der Weihnachtszeit klären zu können und mich somit nicht die ganze Zeit über die Weihnachtszeit damit belasten zu müssen.

Bei euch klingt es jedenfalls so als ob das alles recht eindeutig sei.
Oder bin ich da gerade zu optimistisch durch eure positiven Antworten ?

Was mir gerade noch einfällt, ist der Vermieter in der Pflicht nachzuweisen das ich meine Abrechnung noch nicht bekommen habe oder muss ich das dann irgendwie beweisen ?
Wie soll ich beweisen das ich etwas nicht bekommen habe ? Stelle ich mir gerade sehr schwierig vor, außer zu versprechen das ich keine bekommen habe wüsste ich nicht wie ich das sonst "beweisen" könnte.

Achja und vielen Dank an euch alle für die Antworten noch an einem Sonntag!
Mich beruhigt das alles gerade sehr das ich doch noch die Möglichkeit habe das ganze zu klären.
Hatte die Abrechnungen schon alle abgeschrieben aber das klingt gerade einfach super.

Vielen lieben Dank!






-- Editiert von User am 13. November 2022 22:03

-- Editiert von User am 13. November 2022 22:06

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1266 Beiträge, 146x hilfreich)

Zitat (von CuteYoshi):
Darf ich noch Fragen warum du bis März warten würdest Harry van Sell, hat das einen Grund oder einfach nur so aus dem Bauch heraus ?


Ich tippe mal auf Verjährung der Forderungen des Vermieters, während Deine noch nicht verjährt sind (hast ja noch keine Abrechnung erhalten)..... D.h. es kann dann nur noch zu Deinen Gunsten ausgehen.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107755 Beiträge, 38062x hilfreich)

Zitat (von philosoph32):
Ich tippe mal auf Verjährung der Forderungen des Vermieters, während Deine noch nicht verjährt sind

Richtig, über die Kaution muss innerhalb von 6 Monaten abgerechnet werden, macht der Vermieter das nicht, läuft er in die Verjährungsfalle ...
Und dann kann man auch alles andere gleich nicht erledigen ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44623 Beiträge, 15892x hilfreich)

Zitat (von CuteYoshi):
wenn ich eure Texte korrekt verstehe dann kann ich sogar die Abrechnung von 2020 noch einfordern ?


Ja das kannst Du.

Zitat (von CuteYoshi):
Ich lese das bei euch so das diese Verjährung, auf die sich mein Vermieter beruft noch gar nicht greift, sondern erst sobald ich die Abrechnung erhalten habe bzw. drei jähre nach Zeitraum der Abrechnung. Das wäre dann ja irgendwann 2024 erst der Fall, korrekt ?


Richtig, umgekehrt verjährt Dein Anspruch auf Erstellung der Abrechnung auch nach 3 Jahren, bezüglich der Abrechnung 2020 also zum 31.12.2024.

Zitat (von CuteYoshi):
Darf ich noch Fragen warum du bis März warten würdest Harry van Sell, hat das einen Grund oder einfach nur so aus dem Bauch heraus ?


Das kann man auch schon im Januar 2023 machen. Zunächst sollte der Vermieter dabei formell korrekt und gerichtsfest (Einschreiben) bezüglich der Erstellung der Abrechnungen in Verzug gesetzt werden. Wenn der Vermieter darauf nicht reagiert, kann ein Anwalt eingeschaltet werden. Wenn man es im Februar 2023 macht, kann man das gleich mit der Kautionsrückforderung verbinden.

Zitat (von CuteYoshi):
Bei euch klingt es jedenfalls so als ob das alles recht eindeutig sei.


Das ist es auch.

Zitat (von CuteYoshi):
Was mir gerade noch einfällt, ist der Vermieter in der Pflicht nachzuweisen das ich meine Abrechnung noch nicht bekommen habe oder muss ich das dann irgendwie beweisen ?


Sollte der Vermieter behaupten, dass Du die Abrechnung schon bekommen hast, dann muss er den Zugang bei Dir auch beweisen.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
CuteYoshi
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von philosoph32):
Zitat (von CuteYoshi):
Darf ich noch Fragen warum du bis März warten würdest Harry van Sell, hat das einen Grund oder einfach nur so aus dem Bauch heraus ?


Ich tippe mal auf Verjährung der Forderungen des Vermieters, während Deine noch nicht verjährt sind (hast ja noch keine Abrechnung erhalten)..... D.h. es kann dann nur noch zu Deinen Gunsten ausgehen.


Heist das meine Ansprüche haben eine längere Verjährungsfrist als die Ansprüche des Vermieters ?
Ich hatte deinen ersten Post

Zitat (von philosoph32):
Daher beginn die Verjährungsfrist für Erstattungsansprüche des Mieters als auch Nachzahlungsansprüche des Vermieters mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat. Daran ändert im Übrigen auch die Tatsache nichts, sollte der Vermieter im nächsten Jahr oder in einem der darauffolgenden Jahre berechtigte Korrekturen an der Nebenkostenabrechnung vornehmen.
.

so verstanden das wir die gleiche Frist haben.
Jetzt klingt das aber so als ob dem nicht so sei, heißt wäre es kein Guthaben sondern eine Nachzahlung dann könnte der Vermieter die nicht mehr einfordern ?
Wenn ich das richtig verstehe, wie ist den da der Zeitrahmen für den Vermieter um eine Nachzahlung einzufordern? Für 2021 bekomme ich ja noch eine Abrechnung wo ich nicht weis ob das ein Guthaben oder eine Nachzahlung ist. Sollte ich damit dann lieber noch warten bis der Zeitraum für die Nachforderung beim Vermieter bei einer eventuellen Nachzahlung verstrichen ist.

Ich möchte niemanden etwas böses, aber wenn das alles so hinhaut wie ihr schreibt, dann hat mir mein Vermieter ja die letzten beiden Jahre ziemlich viel Mist erzählt. Dann geschieht ihm das nur recht.

Zitat (von Harry van Sell):
Richtig, über die Kaution muss innerhalb von 6 Monaten abgerechnet werden, macht der Vermieter das nicht, läuft er in die Verjährungsfalle ...
Und dann kann man auch alles andere gleich nicht erledigen ...


Ok verstanden. Das bedeutet nach 6 Monaten verjähren die Forderung bei einer Kaution. Daher bis März bzw. die 6 Monate abwarten. Sollte dann ja Anfang Februar soweit sein wenn ich richtig rechnen kann.

Zitat (von hh):
Sollte der Vermieter behaupten, dass Du die Abrechnung schon bekommen hast, dann muss er den Zugang bei Dir auch beweisen.


Auch hier verstanden, der Vermieter muss das dann beweisen.

Zitat (von hh):
Zitat (von CuteYoshi):
Bei euch klingt es jedenfalls so als ob das alles recht eindeutig sei.


Das ist es auch.


Mein Gott, ich hätte schon viel früher nach so einem Forum suchen sollen, statt das in mich hineinzufressen und frustriert zu sein.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107755 Beiträge, 38062x hilfreich)

Zitat (von CuteYoshi):
Sollte dann ja Anfang Februar soweit sein wenn ich richtig rechnen kann.

Ich rechne immer 1 Monat Sicherheitspuffer rein.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Kalanndok
Status:
Lehrling
(1518 Beiträge, 242x hilfreich)

Zitat (von CuteYoshi):
Darf der Vermieter denn meine gesamte Kaution einbehalten, mit dem Argument das ja noch die Nebenkosten für 2022 offen sind, ist ja ein guter Batzen Euros.


Da es aber im Vorjahr doch angeblich ein Guthaben gegeben hätte, gäbe es doch eigentlich gar keinen Grund noch etwas aus der Kaution einzubehalten. Da hat er sich selbst in seinen versuchten Irreführungen verhaspelt.

War da nicht auch mal was, dass sollte sich der Vermieter weigern über die Betriebskosten abzurechnen, irgendwann die gesamten Vorauszahlungen zurückfordern kann?

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44623 Beiträge, 15892x hilfreich)

Zitat (von CuteYoshi):
Heist das meine Ansprüche haben eine längere Verjährungsfrist als die Ansprüche des Vermieters ?


In dem hier diskutierten Kontext gibt es mehrere verschiedene Ansprüche, die auch alle separat verjähren können. Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung unterliegt übrigens einer Verfristung und nicht einer Verjährung. Das mag für den Laien das Gleiche sein, ist jedoch juristisch ein Unterschied.

Zitat (von CuteYoshi):
Jetzt klingt das aber so als ob dem nicht so sei, heißt wäre es kein Guthaben sondern eine Nachzahlung dann könnte der Vermieter die nicht mehr einfordern ?


Die Aussage von @philisoph32 hast Du falsch verstanden.

Wenn der Vermieter innerhalb der 12-Monatsfrist die Abrechnung erstellt hat, dann kann verjährt eine dadurch entstehende Nachforderung oder Erstattung erst nach 3 Jahren.

Zitat (von CuteYoshi):
Für 2021 bekomme ich ja noch eine Abrechnung wo ich nicht weis ob das ein Guthaben oder eine Nachzahlung ist. Sollte ich damit dann lieber noch warten bis der Zeitraum für die Nachforderung beim Vermieter bei einer eventuellen Nachzahlung verstrichen ist.


Ja, Du kannst jetzt warten, ob der Vermieter noch bis zum 31.12.2022 die Abrechnung schickt und dann erst im nächsten Jahr aktiv werden.

Zitat (von CuteYoshi):
Ok verstanden. Das bedeutet nach 6 Monaten verjähren die Forderung bei einer Kaution. Daher bis März bzw. die 6 Monate abwarten. Sollte dann ja Anfang Februar soweit sein wenn ich richtig rechnen kann.


Um ganz genau zu sein:
Die Rückzahlung der Kaution ist fällig, sobald der Vermieter keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis hat. Das kann auch sehr viel früher als 6 Monate nach dem Auszug sein. Der Verjährungsfrist von 6 Monaten unterliegen Ansprüche aus der Verschlechterung der Mietsache, so dass meistens empfohlen wird, mit juristischen Schritten zur Rückforderung der Kaution erst diese 6 Monate abzuwarten.

Für eine eventuelle Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2022 kann der Vermieter auch noch einen angemessenen Teil der Kaution über diese 6 Monate hinaus einbehalten.

Zitat (von Kalanndok):
War da nicht auch mal was, dass sollte sich der Vermieter weigern über die Betriebskosten abzurechnen, irgendwann die gesamten Vorauszahlungen zurückfordern kann?


So ist es. Da das Mietverhältnis bereits beendet wird, kann der Mieter auf Rückzahlung der gesamten Nebenkostenvorauszahlungen klagen. Dabei sollte er sich aber nicht zu früh freuen. Sobald der Vermieter die Abrechnung nachreicht, muss er dem Vermieter diese Zahlungen wieder erstatten.

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