Vermieter reagiert nicht auf Widerspruch gegen NK

Question

Kurz zum Hintergrund: Bin Ende Oktober 2012 aus einer Mietwohnung ausgezogen, für die ich im Dez. 2012 die NK-Abrechnung für 2011 bekommen habe. Auf die für den Zeitraum Jan. bis Okt. 2012 (also bis zum Auszug) warte ich noch. Der falschen Abrechnung für 2011 habe ich schriftlich widersprochen. Der Fehler war: bei den Umlagekosten für Wasser/Abwasser, Kabelfernsehen, Müll etc. wurden 2 Personen abgerechnet. Ich habe die Wohnung aber alleine bewohnt (Der Mietvertrag bestätigt dies). Dementsprechend steht mir für das Jahr 2011 eine Rückzahlung zu viel geleisteter NK zu. VM hat den Erhalt des Widerspruchs bestätigt, hat aber mündlich zu verstehen gegeben, dass eine Korrektur nicht vorgenommen werden kann, da mein Freund ja gelegentlich bei mir war und deswegen ein höherer Wasserverbrauch etc. angefallen ist als bei einer Person und deswegen ein 2 Personenhaushalt berechnet werden müsse?!?! Das stimmt natürlich, aber genau so oft, wie mein Freund bei mir zu Hause war, genau so oft war ich bei ihm zu Hause. Genaugenommen haben mich sogar 2 mal meine Eltern besucht und sind über Nacht geblieben. Auch die haben sich bei mir die Zähne geputzt ?!?! M.E. ist diese Argumentation nicht stichhaltig, mich würden aber euere Meinungen interessieren.
Nun aber zu meinem eigentlichen Problem: Da ich bislang noch keine NK-Abrechnung für 2012 erhalten habe, habe ich auch noch keine Erstattung meiner Kaution erhalten. Zusammen mit der Rückerstattung von zuviel gezahlten NK aus 2011 und vermutlich auch für 2012 beläuft sich der vom VM an mich zu erstattende Betrag auf mind. 1.600 Euro, Geld, dass ich im Moment gut gebrauchen könnte und auf das ich nun seit Nov. 2012 warte. Daher meine Hauptfrage: Wie lange hat der VM Zeit auf meinen Widerspruch zu reagieren und mir für 2011 eine korrigierte Abrechnung vorzulegen? Ich weiß, dass er sich für die NK-Abrechnung für 2012 noch bis Ende Oktober 2013 Zeit lassen kann.

Danke schon mal im Voraus

xxsirodxx · Answer

Mit der Abrechnung 2012 kann sich der Vermieter bis
zum 31.12.2013 Zeit lassen.
Es geht Ihrem Vermieter schlicht nichts an, wie oft
Sie Besuch hatten.
Rechnen Sie die Nebenkostenabrechnung um, und verlangen Sie
die Rückerstattung der Überzahlung.
Setzen Sie dem Vermieter eine Zahlungsfrist, mit der Androhung ansonsten einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

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RMHV · Answer

quote:... und mir für 2011 eine korrigierte Abrechnung vorzulegen?    von Jule Verne am 21.06.2013 12:19      Zunächst einmal wäre noch festzustellen, ob die Abrechnung überhaupt fehlerhaft ist. Wenn die Wohnung von 2 Personen bewohnt wurde, kann sich der Mieter nun keinesfalls darauf berufen, dass im Mietvertrag nur eine Person vereinbart wäre.     Im übrigen wird der Vermieter beim beschriebenen Sachverhalt keineswegs eine korrigierte Abrechnung vorlegen müssen. Einwendungen gegen deine Betriebskostenabrechnung hat der Mieter substantiiert vorzutragen. Substantiierte Einwendungen werden regelmäßig mit einem Betrag zu enden haben.     Damit stehen 2 unterschiedliche Beträge für Nach- bzw. Rückzahlung im Raum. Wer auch immer meint, eine Forderung zu haben, wird in letzter Konsequenz den Rechtsweg beschreiten müssen.               ----------------- ""

Jule Verne · Answer

Wie bereits beschrieben, die Wohnung wurde von mir alleine bewohnt, mein Freund hat mich logischerweise besucht, genauso wie ich ihn auch. Wenn man so will, wurde die Wohnung von 2 halben Personen bewohnt, da wir in etwa genau so viele Tage gemeinsam bei mir wie bei ihm verbracht haben. Also unserer beiden Wohnungen wurden von jeweils 2 halben Personen bewohnt. Daraus folgt, dass, sollte die mir vorgelegte NK-Abrechnung, bei der 2 Personen als Kalkulationsgrundlage angesetzt wurden, korrekt sein, dann dürfte folglich auch der Vermieter meines Freundes (rein theoretisch) in seiner NK-Abrechnung 2 Personen ansetzen. Das würde ja bedeuten, wir beiden müssten jeweils für 2 Personen NK zahlen, also für insgesamt 4. Das entbehrt doch nun wirklich jeglicher Realität. Also frage ich mich, wie substantiert ich die Abrechnung noch angreifen soll, wenn ich gegenüber dem Vermieter begründe, dass ich in der Wohnung alleine gewohnt habe, genau so wie mietvertraglich vereinbart. Es geht hier bei der Korrektur der NK auch lediglich darum, dass die "Allgemeinumlagen" für Abwasser, Müll, Gebäudeversicherung, Kabelfernsehen, Gebäudereinigung falsch berechnet wurden. Dadurch, dass mein Freund gelegentlich bei mir war, sind dem VM doch nicht höhere Abfall-, Fernsehen-, Reinigungs- oder Gebäudeversicherungskosten etc. entstanden, über die eine derartige Kostenumlage auf 2 Personen zu rechtfertigen wäre. Ich finde die Vorgehensweise des VM schlicht unverschämt. (Apropos: da der VM im gleichen Haus wohnt, sinken seine eigenen Umlagekosten natürlich relativ, wenn er die Gesamtkosten auf eine größere Personenzahl umlegt.)
Substantiert habe ich meinen Einwand dahingehend, dass mir ca. 200 Euro NK-Rückerstattung zustehen. Wie gesagt, auf diesen schriftlichen Einwand hat er mir mündlich mitgeteilt, dass er mit einer Korrektur wohl nicht einverstanden sein wird. Meinem Rechtsverständnis nach MUSS er das aber oder sollte es müssen. Kennt ihr da eine entsprechende Rechtsprechung oder ähnliches zu?

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Harry van Sell · Answer

quote:Wie lange hat der VM Zeit auf meinen Widerspruch zu reagieren     Das hat er laut eigener Schilderung ja schon.        Gab es schon eine Fristsetzung bezüglich der Rückzahlung nach Datum mit gerichtsfestem Zugangsnachweis?           quote:Ich weiß, dass er sich für die NK-Abrechnung für 2012 noch bis Ende Oktober 2013 Zeit lassen kann.    Genauer bis zu zum 31.12.2013                 ----------------- "Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !    "

RMHV · Answer

quote:Wie bereits beschrieben, die Wohnung wurde von mir alleine bewohnt, mein Freund hat mich logischerweise besucht, genauso wie ich ihn auch.       Das die die Sicht des einen Seite. Die Gegenseite kommt offensichtlich zu einer anderen Bewertung des Sachverhalts. Nach den hier gelieferten Informationen kann man davon ausgehen, dass die Bewertung des Vermieters - vermutlich - richtig ist. Ein Besuch ist ein vorübergehender Aufenthalt. Nach Lage der Dinge liegt hier aber eine auf Dauer angelegte Gebrauchsüberlassung vor.   Der Einwand, selbst nur die Hälfte des Jahres in der Wohnung anwesend zu sein, geht nun völlig an der Sache vorbei. Wäre dieser Einwand relevant, müsste auch ein Urlaub oder - so man es auf die Spitze treiben will - jede Minute der An- bzw. Abwesenheit relevant sein. Dass das Unsinn ist, müsste selbst für Wohnraummieter nachvollziehbar sein.     quote:  ... dürfte folglich auch der Vermieter meines Freundes &lpar;rein theoretisch&rpar; in seiner NK-Abrechnung 2 Personen ansetzen. Das würde ja bedeuten, wir beiden müssten jeweils für 2 Personen NK zahlen, also für insgesamt 4. Das entbehrt doch nun wirklich jeglicher Realität.       Es entbehrt wirklich jeglicher Realität, dass die inhaltliche Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung damit angezweifelt wird.   Was auch immer im Rest der Welt passiert ist für eine Betriebskostenabrechnung ohne jegliche Relevanz. Die erforderliche Abrenzung zwischen Besuch und Gebrauchsüberlassung hängt weder davon ab, ob der Dritte eine eigene Wohnung hat oder unter der nächsten Brücke campiert und auch nicht davon, ob die Mieterin 365 Tage im Jahr in der Wohnung anwesend ist.      quote:  ... Ich finde die Vorgehensweise des VM schlicht unverschämt.     Es ist also unverschämt, wenn der Vermieter den Vorstellungen eines Mieters nicht bedingungslos folgt? Sonst geht es aber gut?     quote:  &lpar;Apropos: da der VM im gleichen Haus wohnt, sinken seine eigenen Umlagekosten natürlich relativ, wenn er die Gesamtkosten auf eine größere Personenzahl umlegt.&rpar;    Das ist zweifellos richtig, hat aber keinerlei Relevanz für die Anrechnung eines Bewohners im Umlageschlüssel.     quote:  Meinem Rechtsverständnis nach MUSS er das aber oder sollte es müssen. Kennt ihr da eine entsprechende Rechtsprechung oder ähnliches zu?       Wenn es keine Einigkeit gibt - ich glaube, ich erwähnte es bereits - steht beiden Seiten der Rechtsweg offen.   "Eine" Rechtsprechung kann es nicht geben. Selbstverständlich gibt es Urteile, die aber immer nur unter Berücksichtigung der Umstände des jeweils entschiedenen Einzelfalls ergangen sind. Einerseits ist kein Gericht an ein anderes Urteil gebunden und andererseits sind die Umstände des nächsten Einzelfalls wieder andere.   Meine - unmaßgebliche - Meinung zum hier vorgetragenen Sachverhalt ist nach dem vorliegenden Informationsstand, dass eine Gebrauchsüberlassung vorliegt und die Anrechnung der zusätzlichen Person damit korrekt ist.   Die hier vorgetragenen Beanstandungen halte ich für irrelevant.   Diese Wertung mag richtig oder falsch sein. Unter Beachtung des Kostenrisikos würde ich die Vermieterposition sicher einklagen, die Mieterposition gewiss nicht. Man beachte: wer verliert darf die gesamten Verfahrenskosten zahlen.     An diesem Thread wird mal wieder deutlich, dass Personenzahl so ziemlich der dümmste Ummlageschlüssel ist, den man vereinbaren kann.      ----------------- ""

xxsirodxx · Answer

Noch einmal- Rechnen Sie die Abrechnung um, und verlangen Sie die Überzahlung heraus. Es geht ja wohl nur um die
Wasser-Kanal und Müllkosten. Kabelfernsehen u.s.w.
wird ja wohl nicht nach Personen gerechnet.
Der Vermieter müßte vor Gericht schon beweisen können,
wie oft Ihr Besuch bei Ihnen übernachtet hat.
Übrigens- nach Rechtsprechung kann sich der Besuch
6 Wochen am Stück bei Ihnen aufhalten.
Hier hat der Freund eine andere Meldeadresse was dafür
spricht, dass er eben nicht hier wohnt.

Und nun meine Meinung zum Umlageschlüssel:
Normalerweise wird an einem Stichtag im Jahr die
Bewohnerzahl festgestellt und danach nach Personenzahl abgerechnet.
Würde nach Wohnfläche abgerechnet, zahlt die Einzelperson
für die Großfamilie mit.

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guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Die hier vorgetragenen Beanstandungen halte ich für irrelevant.         Das sehe ich nicht so. Die für die Umlage relevante Kopfzahl ist die, die in das Mietverhältnis einbezogen ist.    Das ist dann der Fall, wenn der Mieter für die Beherbergung die Erlaubnis des Vermieters braucht, wie bei der Untervermietung.    Alle Mieter haben Besucher, eine belastbare Gesamtkopfzahl ist gar nicht feststellbar. Das ist auch nicht nötig, da die Besucher nichts mit dem Mietvertrag zu tun haben, auch nicht abrechnungstechnisch.    Die Beanstandung ist hier aus meiner Sicht ausreichend substantiiert. Wenn auch bei den anderen Mietern Besucher eingerechnet wurden, stimmt die ganze Abrechnung für das Haus nicht. Das Abrechnungsrecht, aber auch die Abrechnungspflicht hat der Vermieter.    Ggf. könnte man Stufenklage erheben, erst korrekte Abrechnung, auf dieser Grundlage Zahlung des Guthabens &lpar;wenn sich ein Guthaben ergibt&rpar;, siehe &#167; 254 ZPO.    Das ist sehr wichtig, weil der Mieter so nicht in ein Kostenrisiko läuft, weil er, ohne das ahnen zu können, einen überhöhten Betrag geltend macht.      ----------------- ""    -- Editiert asap am 22.06.2013 11:18

Jule Verne · Answer

Ich bin froh, dass zumindest die meisten hier meiner Meinung sind. Eine Frist hatte ich bei meinem Widerspruch nicht gesetzt. Das werde ich umgehend nachholen.

Und genau, mein Freund ist an der Adresse seiner eigenen Wohnung gemeldet, dort hat er auch seinen gesamten Hausstand etc. Ich glaube, der einzige persönliche Gegenstand, den er bei mir in der Wohnung deponiert hatte, war die berühmte Notzahnbürste.

@ RMHV

quote:
quote: Wie bereits beschrieben, die Wohnung wurde von mir alleine bewohnt, mein Freund hat mich logischerweise besucht, genauso wie ich ihn auch.

Das die die Sicht des einen Seite. Die Gegenseite kommt offensichtlich zu einer anderen Bewertung des Sachverhalts. Nach den hier gelieferten Informationen kann man davon ausgehen, dass die Bewertung des Vermieters - vermutlich - richtig ist.

Ich gebe Ihnen vollkommen Recht. Auch ich bin der Meinung, dass mein VM selbstverständlich mit Abstand viel besser darüber beurteilen kann, wie oft und wann ich von wem Besuch hatte, als ich selbst. Wie dumm von mir, dass ich das nicht schon früher bedacht habe?!?!

Ich will nichts unterstellen, aber das klingt verdächtig nach "mit dem Kissen unter den Ellenbogen den ganzen Tag lang am offene Fenster stehen und die Nachbarn ausspionieren". Mein VM tut so etwas nicht!

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