Vermieter verbietet Untermiete (möblierte Räume zum vorübergehenden Gebrauch)

26. Januar 2021 Thema abonnieren
 Von 
Beinhaar
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Vermieter verbietet Untermiete (möblierte Räume zum vorübergehenden Gebrauch)

Guten Tag,

ich habe am 05.12.2020 einen Mietvertrag über möblierte Räume zum vorübergehenden Gebrauch unterschrieben. Ich bin nach Berlin gezogen um dort zu Vollzeit zu arbeiten und meinen neuen Lebensmittelpunkt zu haben. Nun hat es sich aufgrund der ganzen Corona Sache ergeben, dass ich überwiegend in meiner Heimatstadt bin und bei meinen Eltern wohne. Dies werde ich mindestens auch noch den ganzen Februar/März machen, da wir momentan homeoffice haben. Deswegen dachte ich daran, mein Zimmer unterzuvermieten. Nun habe ich meinen Vermieter kontaktiert und er meinte, dass dies nicht erlaubt ist. Hier gibt es auch eine Klausel im Vertrag: "No subletting. No airbnb. When tenants short term leave the apartment, subletting or making Airbnb is prohibited". Ich dachte es handle sich um einen normalen Mietvertrag und bin erst jetzt aufgrund der Situation darauf aufmerksam geworden, dass es sich hier um einen "besonderen" Vertrag hält.

Wie in Berlin üblich ist mein Zimmer überteuert & ich habe gelesen, dass mit dem vorübergehenden Gebrauch der Mietendeckel umgangen wird. Das Zimmer ist allerdings vernünftig möbliert und ist auch modernisiert (Küche/Bad alles top). Mein Vermieter ist auch ganz nett und meinte, dass er die Miete für den Februar 200€ kürzen möchte, weil ich ihm erzählt habe, dass ich gerne untermieten würde. Im Vertrag habe ich eine Mindestmietdauer von 6 Monaten geschlossen.

Ich habe jetzt ein wenig recherchiert ob ich hier evtl trotzdem jemanden wohnen lassen kann und normalerweise hätte ich ein Recht auf Untervermietung, da es sich bei mir um ein berechtigtes Interesse hält da ich meine Wohnung aus beruflichen Gründen zeitweise nicht nutzen kann. Allerdings scheint es hier knifflig zu sein, da ich einen Mietvertrag zu vorübergehenden Gebraucht unterschrieben habe. Leider steht mein Zimmer jetzt leer, obwohl in Berlin so viele Leute verzweifelt ein Zimmer suchen, was ich auch ein wenig traurig finde.

Gibt es hier die Möglichkeit trotzdem mein Zimmer unterzuvermieten?







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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119582 Beiträge, 39744x hilfreich)

Zitat (von Beinhaar):
Ich dachte es handle sich um einen normalen Mietvertrag und bin erst jetzt aufgrund der Situation darauf aufmerksam geworden, dass es sich hier um einen "besonderen" Vertrag hält.

Echt, jetzt erst? Da stehen keine Deutschen Worte und das fällt jetzt erst auf ... ?



Zitat (von Beinhaar):
da ich meine Wohnung aus beruflichen Gründen zeitweise nicht nutzen kann.

Du hast schon verstanden was dieses "Home Office" ist?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9876 Beiträge, 4480x hilfreich)

Zitat (von Beinhaar):
Mietvertrag über möblierte Räume zum vorübergehenden Gebrauch unterschrieben
und
Zitat (von Beinhaar):
Im Vertrag habe ich eine Mindestmietdauer von 6 Monaten geschlossen.
wiederspricht sich meiner Meinung nach. Eine Mindesmietzeit ist sehr wahrscheinlich kein vorrübergehender Gebrauch.

Fangen wir jetzt erstmal vorne an: Damit das ein Mietvertrag zum vorrübergehenden Gebrauch ist, wäre nicht relevant, was der Vermieter draufschreibt sondern was wirklich vorliegt. Wenn du als Mieter den Wunsch nach einem vorrübergehenden Mietvertrag gehabt hast, dann liegt möglicherweise vorrübergehender Gebrauch vor. Wenn der Vermieter das vorgegeben hat, ist das einigermaßen sicher kein vorrübergehender Gebrauch.

Unabhängig davon wäre interessant, wie diese Mindestmietzeit genau vereinbart wurde. Solche Regelungen können durchaus auch unwirksam sein.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Beinhaar
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Vertrag ist auf Deutsch, außer der letzte Punkt:

§ 10 Hausordnung (wird auf Englisch erklärt)
- No parties... etc
- No subletting. No airbnb. When tenants short term leave the apartment, subletting or making Airbnb is prohibited

Auch wenn ich im Home Office wo anders sein sollte, wäre es ja normalerweise ok mein Zimmer unterzuvermieten. Ich wollte mich erkundigen, ob es in diesem Vertrag allerdings üblich ist dies nicht zu tun und ob ich hier evtl doch etwas machen kann.

Aus einem anderen Forum habe ich folgende Antwort bekommen:

"Allerdings sehe ich große Chancen, diesen Vertrag anzufechten, da sechs Monate dauerhaften Gebrauchs schon sehr ambitioniert für dieses besondere Mietverhältnis sind. Üblich sind kürzere Laufzeiten von ca. 2-3 Monaten. Das wäre also ein erster Hebel.

Auch der besondere, von Dir verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs ist wichtig. Es muss ganz klar sein, dass nicht ein allgemeiner Wohnbedarf von unbestimmter Zeit gedeckt werden soll, sondern ein Sonderbedarf. Das wäre ein zweiter Hebel."

Wenn der Vermieter das vorgegeben hat, ist das einigermaßen sicher kein vorrübergehender Gebrauch.
J

Der Vermieter hat die Mindestmietdauer von mindestens 6 Monaten ausgemacht. Im Vertrag steht hierzu:

§ 2 Mietzeit

1. Der Mietvertrag läuft von 15.12.2020 bis 15.12.2022 mit Mindestmietdauer bis 30.06.2021 (6.5 Monate) geschlossen.

2. Die Kündigung vom Mietvertrag muss mit 1 (Ein) Monat Kündigungsfrist stets schriftlich und auf Papier erfolgen.

3. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, wird unter Ausschluss von §545 BGB das Mietverhältnis nicht verlängert.

Eine Fortsetzung oder Erneuerung des Mietvertrages muss ausdrücklich vereinbart werden.


Der Satz in 1. steht genauso auf dem Papier, sind keine Tippfehler.



-- Editiert von Beinhaar am 26.01.2021 23:03

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9876 Beiträge, 4480x hilfreich)

Ich schicke voraus, dass ich meine Meinung als Laie zum Besten gebe. Es könnte Sinn machen, einen Fachmann (Mieterverein, Anwalt für Mietrecht) zu Rate zu ziehen.

Der Vermieter hat offenbar versucht, das Mietrecht auszutrixen. Das ist kein Kündigungsverzicht sondern ein Zeitmietvertrag mit Kündigungsmöglichkeit. Dies wird durch "Eine Fortsetzung oder Erneuerung des Mietvertrages muss ausdrücklich vereinbart werden." deutlich. Damit versucht der Vermieter, den Beschränkungen aus § 573 BGB zu umgehen. Für einen echten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB fehlen jedoch die ausreichenden Gründe.

Vermutlich ist das dem Vermieter auch bewusst. Deshalb hat er "vorrübergehenden Gebrauch" hingeschrieben. Nach § 549 (2) 1. BGB wären dann die genannten Paragraphen nicht anwendbar. Wie ich oben bereits geschrieben habe, reicht es jedoch nicht, das einfach in den Mietvertrag zu schreiben. So leicht ist das Mietrecht dann doch nicht auszuhebeln.

Es spricht absolut nichts für einen vorrübergehenden Gebrauch. Insbesondere spricht eine Mindestmietzeit von mehr als 6 Monaten dagegen. Der Vermieter müsste darlegen können, dass der Mieter (und nicht der Vermieter) den Wunsch nach einem vorrübergehenden, mehr oder minder kurzen Wohnbedarf hatte. Das halte ich für ausgeschlossen.

Aus meiner Sicht ist das somit ein normaler, unbefristeter Zeitmietvertrag. Der Zeitmietvertrag kann in dieser Form auch nicht in einen Kündigungsausschluss umgedeutet werden. Daher ist der Mietvertrag jederzeit kündbar und natürlich ist auch § 553 BGB anwendbar.

Allerdings würde ich nicht empfehlen, wirklich unterzuvermieten. Das gibt bei diesem Vermieter einfach nur Stress. Versuch den Mietvertrag zu kündigen. Es könnte sogar sein, dass das hier "Die Kündigung vom Mietvertrag muss mit 1 (Ein) Monat Kündigungsfrist stets schriftlich und auf Papier erfolgen." vom Mieter sogar zu einer kürzeren Kündigungsfrist genutzt werden kann.

PS: Aktuell gibt es in Berlin einen Mietendeckel. Auch darauf lohnt sich der Blick eines Fachmanns. Meiner Meinung nach wird das aber ein Forum nicht leisten können.

-- Editiert von cauchy am 27.01.2021 09:32

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Beinhaar
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für deine Einschätzung Couchy,

mir ist bewusst, dass das Forum kein Ersatz eines Fachmannes ist, aber allein die Einschätzung von dir bestätigt mein mulmiges Gefühl bei der ganzen Sache. Sollte ich meinen Mieter darauf ansprechen, dass es höchstwahrscheinlich nicht ok ist, dass ich einen Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch habe, oder soll ich direkt zum Mietverein?

Zitat:
PS: Aktuell gibt es in Berlin einen Mietendeckel. Auch darauf lohnt sich der Blick eines Fachmanns. Meiner Meinung nach wird das aber ein Forum nicht leisten können.


Ich weiß, aber ich glaube der Mieter hat das versucht mit den möblierten Räumen zum vorübergehenden Gebrauch zu umgehen. Ich habe auch ein sehr kleines Zimmer was mMn sehr überteuert ist, bei einem "normalen" Vertrag würde der Mietendeckel wahrscheinlich greifen und den Preis gut nach unten drücken.

Zitat:
"Es könnte sogar sein, dass das hier "Die Kündigung vom Mietvertrag muss mit 1 (Ein) Monat Kündigungsfrist stets schriftlich und auf Papier erfolgen." vom Mieter sogar zu einer kürzeren Kündigungsfrist genutzt werden kann."


Dazu steht im Vertrag noch folgendes:

Achtung! Dies ist ein fester befristeten Mietvertrag. Wenn der Mieter den Vertrag bricht, z.B. wenn er freiwillig früher innerhalb 6 Monate als im Vertrag geregelt auszieht oder die Zahlung der Miete verweigert, werden dem Mieter sofort die gesamten Anzahlungen in Rechnung gestellt. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter schriftlich zu warnen, bevor der Mieter den Vertrag bricht.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9876 Beiträge, 4480x hilfreich)

Wie gesagt: Meiner Meinung nach ist vermutlich sehr viel in diesem Mietvertrag unwirksam, weil eben das Argument "vorrübergehender Gebrauch" nicht zieht. Ich persönlich würde nicht empfehlen, da weiter rumzumurksen. Selbst wenn du ein Recht auf teilweise (!) Untervermietung hättest (bei einem kleinen Zimmer ist teilweise Untervermietung wohl nahezu ausgeschlossen), so müsste der Vermieter immernoch zustimmen. Das ganze Zimmer einfach untervermieten darfst du definitiv nicht.

Versuche bitte eine saubere Lösung. Im Zweifel lass den Mietvertrag noch einmal komplett prüfen und versuche dann ihn kurzfristig zu kündigen. Das erscheint mir die einzig sinnvolle Strategie.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31980 Beiträge, 5629x hilfreich)

Zitat (von Beinhaar):
ich habe am 05.12.2020 .... Ich bin nach Berlin gezogen um dort zu Vollzeit zu arbeiten
Mich überrascht hier deine Naivität. Teuer ist klar, aber warum hockst du bei deinen Eltern und machst dort Homeoffice? Warum nicht in deiner neuen Wohnung? Kam Corona und Homeoffice so überraschend?
Zitat (von Beinhaar):
Mein Vermieter ist auch ganz nett und meinte, dass er die Miete für den Februar 200€ kürzen möchte,
Da empfehle ich: Nimm das an. Versuche, mehr als nur den Februar zu drücken. Mach homeoffice von zu Hause aus ;)

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Beinhaar
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat:
Teuer ist klar, aber warum hockst du bei deinen Eltern und machst dort Homeoffice? Warum nicht in deiner neuen Wohnung? Kam Corona und Homeoffice so überraschend?


Ich habe schon Wochen verzweifelt nach Wohnungen in Berlin gesucht und habe dann das nächstbeste genommen um eine Unterkunft zu haben. Es war nie ganz klar, ob und wann ich wieder ins Office in Berlin muss, deswegen wollte ich dieses Problem einfach mal abhaken. In Berlin habe ich nur das kleine Zimmer & hier kann ich besser Sport machen etc pp.

Zitat:
Ich persönlich würde nicht empfehlen, da weiter rumzumurksen.


Ja das mit der Untervermietung werde ich dann wohl bleiben lassen, stellt sich dann nur die Frage ob der vorübergehende Gebrauch generell so rechtens ist.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31980 Beiträge, 5629x hilfreich)

Zitat (von Beinhaar):
und habe dann das nächstbeste genommen um eine Unterkunft zu haben
Schon klar, ein paar Wochen sollte man immer einplanen.
Zitat (von Beinhaar):
In Berlin habe ich nur das kleine Zimmer & hier kann ich besser Sport machen etc pp.
Es geht dabei also um Bequemlichkeit.

Wenn das Homeoffice zB ab April endet--- ziehst du wieder in die Berliner Wohnung, oder? Wenn der MV nicht O.K. ist---und das von Experten geprüft wurde--- was willst du dann tun?

Brauchst du nicht mind. ein paar Wochen oder länger, nach einer anderen günstigeren Unterkunft mit *sauberem* Vertrag zu suchen, bevor du irgendwelche Kündigungsabsichten bekannt gibst, die dir nicht andere Nachteile bringen?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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