Vermieter verrechnet fiktive Schäden mit Mietkaution

14. Mai 2023 Thema abonnieren
 Von 
juri1212
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)
Vermieter verrechnet fiktive Schäden mit Mietkaution

Hallo miteinander,

wie wäre die rechtliche Lage in folgendem Fall:

A wohnte bis zum Frühjahr 2022 vier Jahre lang zur Miete in einer Wohnung die B gehört. Nach über einem Jahr nach Auszug forderte A nun zur Rückerstattung der Kaution auf. Hierauf antworte B mit einem Schreiben, in dem die Rückzahlung der Kaution angeboten wird, allerdings mit außerordentlich hohen Abzügen.

Die Aufstellung der Abzüge beinhaltet Reparaturen in nicht unerheblichem Ausmaß.

In Rechnung gestellt werden u.A.

- Reinigung einer Fließe auf dem Balkon für 200€
- Reinigung der Lüftungsschlitze für 100€
- Reparatur des Briefkastens für 100€
- Preis des Backofens, der laut B durch Verschmutzungen angeblich seinen kompletten Wert verloren hätte, für 600€

Nach Rücksprache mit den Nachmietern hat sich nun allerdings ergeben, dass keine dieser Arbeiten durchgeführt wurden. Niemand hat eine Fließe oder die Lüftungsschlitze gereinigt, der Briefkasten wurde durch die Nachmieter selbst repariert und der Backofen wurde nicht ersetzt - v.A. sind dort auch eben keine besonderen Verschmutzungen vorhanden.

Allerdings: Die verschmutzte Fließe sowie der verschmutzte Backofen wurden bei Übergabe der Wohnung bereits durch B bemängelt, worauf A nachbesserte und den Backofen und die Fließe reinigte. Der Zustand nach der Reinigung ist durch Fotos dokumentiert. Eine weitere Abnahme fand allerdings nicht statt.

A hat insgesamt 4 Jahre in der Wohnung gewohnt, diese war zum Zeitpunkt des Einzugs neuwertig.

Wie soll A mit dieser Situation umgehen? Kann B pauschal irgendwelche fiktive Forderungen stellen, für Schäden die teils nichtmal entstanden sind und sowieso nie korrekt quantifiziert wurden?

TLDR: Der Vermieter verrechnet pauschal fiktive Reparaturen und Ersatzgeräte für die Küche mit der Kaution - die Reparaturen haben nie stattgefunden, die Ersatzgeräte wurden nie gekauft. Es bestand kein Bedarf für die Reparatur und kein Bedarf für den Ersatz der Geräte. Die Wohnung wurde in exakt dem Zustand weiterbenutzt, indem sie A übergeben hat.

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14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118526 Beiträge, 39583x hilfreich)

Zitat (von juri1212):
Kann B pauschal irgendwelche fiktive Forderungen stellen, für Schäden die teils nichtmal entstanden sind und sowieso nie korrekt quantifiziert wurden?

Komische Frage ... Das man es kann – den Beweis hat man doch schwarz auf weiß auf dem Tisch liegen.



Zitat (von juri1212):
in dem die Rückzahlung der Kaution angeboten wird

Wie großzügig ...


Ich würde den Vermieter nun ganz schlicht und gerichtsfest auffordern, die Kaution vollständig zu überweisen.
Und wenn er das nicht macht, würde ich zum Anwalt gehen und den mit dem einklagen der Kaution beauftragen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(644 Beiträge, 80x hilfreich)

Das sind wohl alles Kosten die der VM, selbst wenn sie berechtigt gewesen wären, nur sechs Monate in Rechnung stellen dürfte.

D.h. selbst wenn sie berechtigt gewesen wäre, was man durchaus bezweifeln kann, sind diese Ansprüche längst verjährt (§ 548 BGB).



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#3
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13612 Beiträge, 4342x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
TLDR: Der Vermieter verrechnet pauschal fiktive Reparaturen und Ersatzgeräte für die Küche mit der Kaution - die Reparaturen haben nie stattgefunden, die Ersatzgeräte wurden nie gekauft.
Na und? Dann muss er es eben später machen lassen. Du musst nicht die Reparaturen zahlen, sondern den Schaden.

Was ich angreifen würde wären die Beträge. Ein gebrauchter Backofen kostet vermutlich keine 600 Euro, und auch die Reinigungsarbeiten dürften günstiger zu bekommen sein (für 200 Euro kann man eine Fliese ja fast schon austauschen lassen).
Zudem ist der Backofen ganz offensichtlich nicht komplett wertlos, denn er ist ja wieder vermietet.

Zu dem Briefkasten: Eigentlich gehört der zur Ausstattung der Wohnung, und ein Defekt ist vom Vermieter auf seine Kosten zu beheben.
Falls es im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel gab könnte das allerdings darunter fallen (zufällig sind es ja genau 100 Euro :grins: ).

Stefan

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118526 Beiträge, 39583x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Du musst nicht die Reparaturen zahlen, sondern den Schaden.

Das ist hier schlicht falsch ...


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Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
juri1212
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten, zusammenfassend scheint es so, dass es hier wohl drei Kernaspekte gibt:

1) § 548 BGB bzgl. Verjährung von Forderungen. Die Forderungen wurde in diesem Fall viel zu spät angezeigt.
2) § 538 BGB bzgl. Schäden aus vertragsgemäßem Gebrauch. Einen Backofen zu benutzen ist wohl vertragsgemäß?
3) Die rein fiktive Natur der Forderungen. Es gibt keine Rechnung oder Gutachten zu den angeblichen Schäden.

1) macht eine Eröterung von 2) und 3) im Prinzip überflüssig, also sollte A sich wohl primär auf 1) stützen.

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von juri1212):
1) § 548 BGB bzgl. Verjährung von Forderungen. Die Forderungen wurde in diesem Fall viel zu spät angezeigt.
Bitte schau noch einmal genau in das Übergabeprotokoll, ob da irgendwas zu den Schäden oder z.B. ein Verzicht auf die Einrede der Verjährung steht. Dann müsste man sich das noch einmal genau anschauen. Zudem wäre die Frage, ob der Vermieter dich seit dem Auszug hätte erreichen können. Optimal wäre es, wenn du nachweisen könntest, dass der Vermieter deine neue Adresse oder mindestens andere aktuelle Kontaktdaten von dir hatte.

Zitat (von juri1212):
3) Die rein fiktive Natur der Forderungen. Es gibt keine Rechnung oder Gutachten zu den angeblichen Schäden.
Das ist kein ausreichendes Argument. Als Beispiel: Wenn dir jemand bei einem Verkehrsunfall dein Auto demoliert, musst du auch nicht reparieren lassen, sondern kannst den Schaden auch fiktiv abrechnen. Natürlich ist der Geschädigte beweispflichtig für die Höhe des Schadens. Aber theoretisch gibt es da auch andere Möglichkeiten als ein Gutachten, insbesondere bei kleineren Beträgen.

Man muss diesen Punkt hier aber vermutlich nicht weiter verfolgen, sofern Verjährung vorliegt.

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#7
 Von 
juri1212
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Im Übergabeprotokoll sind die Verschmutzungen am Backofen zwar erwähnt, allerdings auch, dass hier nochmal geputzt wird. Der Zustand nach der erneuten Reinigung wurde durch den Mieter per Foto dokumentiert.

Darüber hinaus ist das Übergabeprotokoll nach einem Standard-Formular gehalten, in dem die Abnutzung durch Ankreuzen festgehalten wird. Hier ist bei allen Positionen "in Ordnung" angekreuzt (die beste Kategorie). In keinem einzigen Punkt im gesamtem Übergabeprotokoll ist "normale" oder "übermäßige" Abnutzung angekreuzt.

Das Übergabeprotokoll nimmt keinen Bezug auf Verjährung, die neue Anschrift des Mieters ist im Übergabeprotokoll dokumentiert.

-- Editiert von User am 15. Mai 2023 10:58

-- Editiert von User am 15. Mai 2023 11:00

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#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Nun denn. Dann erhebe die Einrede der Verjährung und fordere den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution auf. Am besten unter Fristsetzung und nachweisbar. Letzteres ist z.B. durch ein Einwurfeinschreiben zu bewerkstelligen, welches von einer anderen Person gelesen, eingetütet und zur Post gebracht wird. Dann kann diese Person nämlich den Inhalt bestätigen und von der Post bekommt man den Zustellnachweis. Alternativ, wenn der Vermieter vor Ort wohnt, kann diese andere Person natürlich auch selber den Brief in den Briefkasten des Vermieters versenken.

Du wirst sehen, was danach passiert. Wenn du magst, kannst du im Brief auch ankündigen, dass bei fruchtlosem Verstreichen der Frist keine weitere Mahnungen sondern direkt die Durchsetzung deiner Rechte mittels gerichtlichem Verfahrem erfolgt. Notwendig ist so ein Passus nicht, vielleicht erzeugt er auch eine Trotzreaktion des Vermieters. Ich empfehle nur, den Brief knapp und ohne viele Erklärungen zu halten. Ich würde hoffen, dass eine klare, kurze Ansage am ehesten zum gewünschten Ziel führt.

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#9
 Von 
juri1212
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo miteinander,

wie könnte es in diesem Fall theoretisch weitergehen? Angenommen: A erhebt die Einrede der Verjährung.

Daraufhin bringt B vor, dies sei "grob treuwidrig" und behauptet es habe eine Abmachung gegeben, dass B eventuelle Kosten für die Beseitigung von Schäden mit der Kaution verrechnen soll.

Darüber hinaus behauptet B, dass A eingeräumt habe, dass die Schäden durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden.

Beide dieser Behauptungen sind unwahr und daher ohne Beleg.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118526 Beiträge, 39583x hilfreich)

Zitat (von juri1212):
wie könnte es in diesem Fall theoretisch weitergehen?

Die Möglichkeiten sind da recht übersichtlich
A) A akzeptiert
B) A akzeptiert nicht


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Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(644 Beiträge, 80x hilfreich)

Zitat (von juri1212):
wie könnte es in diesem Fall theoretisch weitergehen? Angenommen: A erhebt die Einrede der Verjährung.


1.) Falls die Nebenkostenabrechnung für 2022 bereits erfolgt ist teilt man B mit das die erhobenen Forderungen unberechtigt sind (detailierte Gründe brauch man gar nicht nennen) und fordert unter Fristsetzung die vollumfängliche Rückzahlung der Kaution unter Fristsetzung ein. Verstreicht diese Frist geht man einen Anwalt um die Kaution per Gericht einzufordern.

2.) Falls die Nebenkostenabrechnung für 2022 noch nicht erfolgt ist und man es mit der Kaution/Teilkaution nicht eilig hat fordert man B auf die Nebenkosten 2022 final abzurechnen und die Kaution unter Anrechnung der Nebenkosten umgehend zu überweisen. Dann wartet man die Frist zur Nebenkostenabrechnung ab (typischerweise Ende 2023) und geht darry ann wie in 1.) vor.

3.) oder, wie Harry geschrieben hat akzeptiert A die Forderungen von B.


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#12
 Von 
juri1212
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Rückmeldungen.

Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass die Nebenkostenabrechnung bereits vorliegt und A den noch offen Betrag bereits beglichen hat. Daher hatte A bereits zur Rückzahlung der vollständigen Kaution inkl. Zinsen aufgefordert.

Verstehe ich es richtig, dass beide Behauptungen von A - solange ohne Beleg - natürlich haltlos sind? Könnte Treuwidrigkeit überhaupt die Verjährung hemmen? Muss B die Treuwidrigkeit beweisen, wenn er damit die Verjährung umgehen will?

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von juri1212):
Verstehe ich es richtig, dass beide Behauptungen von A - solange ohne Beleg - natürlich haltlos sind? Könnte Treuwidrigkeit überhaupt die Verjährung hemmen? Muss B die Treuwidrigkeit beweisen, wenn er damit die Verjährung umgehen will?
A müsste seine Behauptungen beweisen. Treuwidrigkeit spielt bei Verjährung meines Wissens nach keine Rolle. Zumindest sehe ich nicht, warum die Einrede der Verjährung gegen Treu und Glauben verstoßen sollte. Aber klar. Wenn einem nichts mehr einfällt, nimmt man eben Treu und Glauben.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118526 Beiträge, 39583x hilfreich)

Zitat (von juri1212):
Könnte Treuwidrigkeit überhaupt die Verjährung hemmen?

Selbstverständlich, genau dafür ist das ja geschaffen worden.
Aber da wird die Gegenseite schon eine substantiierte Begründung liefern müssen, damit das auch nur ansatzweise tragfähig wäre.


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