Hallo.
Mein Vermieter übersandte mir vor ein paar Wochen die Nebenkostenabrechung und wünscht eine Mieterhöhung:
"Bezug nehmend auf den Mietspiegel 2010 (Internet immowelt.de) und aufgrund ortsüblicher Preisanpassungen bitte ich Sie die Mietzahlungen ab dem 01.07.2012 auf 600 EUR monatlich zu erhöhen."
Wir wohnen hier seit dem 01.12.2009 und zahlen 550 EUR für 79,xx qm., der Mietspiegel gibt für 04/2012 folgende Zahlen heraus:
40-80qm min 5,00 €/qm, Schnitt 6,42 €/qm, max 6,94 €/qm.
Somit komme ich auf eine Bandbreite von 400 - 513 - 555€.
Fragen an die Profis:
1. Ist die Mieterhöhung überhaupt wirksam? Es ist keine Frist enthalten und ich meine dass BGB §558b eine ausdrückliche Zustimmung (notfalls konkludent, d.h. Überweisung der höheren Miete), fordert.
2. Wir liegen seit 2 Jahren an der Obergrenze des aktuellen Mietspiegels. Ist dann eine Mieterhöhung überhaupt durchsetzbar?
3. Im Mietvertrag ist keine qm-Zahl angegeben, im alten Exposée der Wohnung (Grundlage für die Entscheidung für die Wohnung) stehen jedoch 90qm drin. Es sind tatsächlich (Hausgrundriß und Nebenkostenabrechnung) 79 qm.
Wären hier noch rückwirkende Forderungen meinerseits denkbar (Idee einer Immobilienmaklerin) weil wir 10% zuviel Miete gezahlt hatten oder ist der Mietpreis frei verhandelbar?
Es handelt sich um eine Maisonette-Wohnung Baujahr 1989 mit vielen Schrägen.
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Vermieter wünscht Mieterhöhung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zunächst sollten Sie das Schreiben, in dem Ihr Vermieter die Mieterhöhung ankündigt, auf dessen Rechtswirksamkeit prüfen lassen (z.B. beim Mieterschutzbund). Wenn der zitierte Wortlaut tatsächlich das ganze Originalschreiben wiedergibt, dürfte das schon aus formalen Gründen unwirksam sein. (z.B. fehlt u.a. die Belehrung über das Sonderkündigungsrecht im Falle der Erhöhung)
Sollte sich die Unwirksamkeit bestätigen, einfach abwarten und weiter die alte Miete zahlen. Der Vermieter müsste dann sein Mieterhöhungsverlangen nochmals formgerecht und unter Berücksichtigung der Fristen stellen. Das verschafft zumindest einen zeitlichen Aufschub.
Generell muss ein Mieter einem Mieterhöhungsverlangen NICHT zustimmen. Wenn es allerdings berechtigt ist, sollte er das tun, denn ansonsten wird der Vermieter die Zustimmung des Mieters einklagen und der Mieter muss - wenn der Vermieter Recht bekommt - auch noch die Kosten des Verfahrens tragen. Es empfiehlt sich also in jedem Fall, genau zu prüfen, ob die Mieterhöhung rechtens ist.
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Hallo cobold64.
Im Originalschreiben ist tatsächlich nur der von mir vollständig zitierte Satz enthalten.
Ich müsste also gar nicht antworten?
Eine Idee zum Punkt 3 wegen den fehlenden 10qm bzw. falschem Exposée? Dieses hat er selbst erstellt, also ohne Makler.
S. G.
-- Editiert Speedy Gonzales am 21.05.2012 13:06
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Nachdem ich die Kosten für die Prüfung des Schreibens auf Rechtmäßigkeit wohl nicht dem Mieter auferlegen kann:
Was empfiehlt sich in diesem Fall bzw. mit welchen Kosten muss ich hierbei rechnen?
Kann er z.B. per Mahn- / Vollstreckungsbescheid einfach ab dem 01.07. seine Mieterhöhung durchsetzen?
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quote:
Bezug nehmend auf den Mietspiegel 2010 (Internet immowelt.de) und aufgrund ortsüblicher Preisanpassungen bitte ich Sie die Mietzahlungen ab dem 01.07.2012 auf 600 EUR monatlich zu erhöhen."
Wenn wirklich nur das drin steht, dann kann man sich den Gang zu einer Beratungsstelle hinsichtlich der Mieterhöhung eigentlich sparen. Die ist ganz klar unwirksam.
Was die fehlenden m² anbelangt:
Es gibt Gerichtsurteile, bei denen nur die Angabe der m² im Inserat massgebend war für eine erlaubte Minderung der Miete. Wenn bei Besichtigung ein Grundriss ausgehändigt wird, der 90m² statt 79m² angibt, könnte das ähnlich gesehen werden.
@sonne
wenn ich richtig rechne, dann weicht 79 von 90 stärker ab als 10%
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quote:
Wenn wirklich nur das drin steht, dann kann man sich den Gang zu einer Beratungsstelle hinsichtlich der Mieterhöhung eigentlich sparen. Die ist ganz klar unwirksam.
Sie ist unwirksam, da schliesse ich mich an Kathi2008 an.
Sich an den Mieterbund zu wenden ist Blödsinn, es reicht vollkommen in das Gesetz zu schauen:
nach 558a (2) BGB gibt es vier mögliche Begründungsmittel
Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten, Vergleichswohnungen
nach 558 c und 558 d ist ein Mietspiegel definiert als Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, den entweder die Gemeinde oder die Intersssenvertreter der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt haben (es findet eine Unterschiedung in qualifizierter und einfacher Mietspiegel statt)
immowelt.de ist ein kommerzielller "Mietspiegel" der den obigen gesetzlichen Voraussetzungen nicht entspricht.
Deswegen eben kein gültiger Mietspiegel im Sinne des 558a BGB.
3 Frage: Für eine Minderung sehe ich keine Veranlassung, da vertraglich (Mietvertrag) nichts zugesichert wurde !
Fazit:
Ich würde dem VM mitteilen, dass seine Mieterhöhung nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht.
(und den Briefzugang gerichtsfest/(Bote) dokumentieren).
Das wars, dann muss der VM kommen !
-- Editiert Barni Gröllheimer am 21.05.2012 15:58
quote:
Ich würde dem VM mitteilen, dass seine Mieterhöhung nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht.
(und den Briefzugang gerichtsfest/(Bote) dokumentieren).
Warum sich die Mühe machen? Der Vermieter wird schon von selber irgendwann merken, dass das so nix wird. Es gehört nicht zu den Mieterpflichten den Vermieter über dessen Fehler aufzuklären.
quote:
Wenn es anderslautende Gerichtsurteile gibt, würden die mich interessieren. Ich wüßte grad so spontan keines.
Es gibt welche, aber googeln kannst du ja selber, müsste ich jetzt auch machen.
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Lediglich ein altes Exposé als "Anscheinsbeweis" halte ich nicht für genug, um einen eventuellen Minderungsanspruch zu begründen.
Darüberhinaus gab/gibt es eine Reihe von Berechungsmöglichkeiten:
§ 27, II BV
Wohnflächenverordnung
Din 283/277
die insbesondere bei vielen Schrägen zu unterschiedlichen Aussagen kommen können.
u. U. simmen die 90 m², je nach dem !
bitteschön:
quote:<hr size=1 noshade>VIII ZR 256/09 <hr size=1 noshade>
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Wieso sollte die Äußerung eines Wunsches "unwirksam" sein? Vermieter und Mieter können eine höhere Miete vereinbaren, das ist Vertragsfreiheit und nicht an Formen gebunden. Wenn der Meiter jetzt die höheren Miete mehrere Monate lang überweist, ist der Vertrag geändert.
Wenn der Mieter es nicht tut, kann der Vermieter halt auchnichts machen.
Es ist aber nirgends vorgeschreiben, dass ein Mieterhöhungsbegehren eine bestimmte Form haben muss. Nur wenn der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich einklagen will, gelten die ganzen Vorschriften, die dieses Schreiben nicht ansatzweise beinhaltet.
also, wenn man keine Mieterhöhung haben will: Einfach diesem Wunsch des Vermieters nicht zustimmen.
quote:
Vermieter und Mieter können eine höhere Miete vereinbaren, das ist Vertragsfreiheit und nicht an Formen gebunden. Wenn der Meiter jetzt die höheren Miete mehrere Monate lang überweist, ist der Vertrag geändert.
Wenn der Vermieter noch nichtmal auf das Widerspruchsrecht hinweist und der Mieter erst einige Monate später mitbekommt, dass er die erhöhte Miete gar nicht hätte zahlen müssen, könnte er aber die zuviel verlangte Miete zurückfordern.
quote:
Einfach diesem Wunsch des Vermieters nicht zustimmen.
Das kann man aber auch ganz einfach dadurch bekunden, dass man die "Wunschmiete" nicht bezahlt. Man muss kein Schreiben aufsetzen und dieses auch noch nachweisbar zustellen.
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