Hallo,
ich möchte gerne ein Haus kaufen. Die jetzigen Eigentümer haben es an eine Familie mit zwei Kindern vermietet. Der Mietvertrag ist bis Ende September befristet. Die Eigentümer haben aber Ihr Einverständnis gegeben, dass der Mieter noch bleiben kann bis er was Neues hat. Muss ich den Mieter nach dem Hauskauf übernehmen? Würde natürlich gerne selbst in das Haus einziehen. Vielleicht weiß jemand wie hier der Ablauf wäre und wie ich das am besten regeln kann. Danke im Voraus
Vermietetes Haus kaufen
14. September 2020
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Frage vom 14. September 2020 | 18:41
Von
Status: Frischling (1 Beiträge, 0x hilfreich)
Vermietetes Haus kaufen
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#1
Antwort vom 14. September 2020 | 20:43
Von
Status: Unbeschreiblich (120024 Beiträge, 39819x hilfreich)
Zitat :Der Mietvertrag ist bis Ende September befristet.
Fraglich ob diese Befristung überhaupt gültig wäre.
Ist aber auch egal, denn das hier
Zitat :Die Eigentümer haben aber Ihr Einverständnis gegeben, dass der Mieter noch bleiben kann bis er was Neues hat.
hat den Mietvertrag quasi auf "unbefristet" gesetzt.
Zitat :Muss ich den Mieter nach dem Hauskauf übernehmen?
Ja.
Zitat :Würde natürlich gerne selbst in das Haus einziehen.
Dafür gibt es das Konstrukt des "Eigenbedarf".
Das sollte man dann aber einen Fachanwalt machen lassen.
#2
Antwort vom 14. September 2020 | 22:53
Von
Status: Lehrling (1351 Beiträge, 154x hilfreich)
Zitat :Der Mietvertrag ist bis Ende September befristet.
Vermutlich würde der Befristungsgrund mit dem Verkauf sowieso entfallen......
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 14. September 2020 | 23:03
Von
Status: Senior-Partner (6266 Beiträge, 1500x hilfreich)
Zitat :Muss ich den Mieter nach dem Hauskauf übernehmen?
"Kauf bricht Miete nicht". Der Käufer tritt in bestehende Mietverträge ein.
Befristete Wohnungsmietverträge sind ein komplexes Thema. Es empfiehlt sich dringend, alle Umstände rechtzeitig vor Kauf des Hauses durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen, sonst erlebt der Käufer eventuell eine unangenehme Überraschung. Angesichts der Summen, um die es geht, ist der Anwalt billig.
Für einen Immobilienerwerb braucht man ohnehin einen Notar, also bietet es sich an, sich einen Rechtsanwalt und Notar zu suchen, von dem man sich zunächst mal gründlich beraten lässt , und den man dann auch den Kaufvertrag beurkunden lässt.
#4
Antwort vom 15. September 2020 | 07:54
Von
Status: Unbeschreiblich (47595 Beiträge, 16825x hilfreich)
Zitat:Befristete Wohnungsmietverträge sind ein komplexes Thema.
Nicht wirklich und hier ist es auch einfach.
Entweder war die Befristung von vornehmeren unwirksam oder der Befristungsgrund ist entfallen.
In beiden Fällen hat der Mieter einen unbefristeten Vertrag. Diesen Mietvertrag kann der Vermieter erst kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht.
Zitat:also bietet es sich an, sich einen Rechtsanwalt und Notar zu suchen, von dem man sich zunächst mal gründlich beraten lässt , und den man dann auch den Kaufvertrag beurkunden lässt.
Das geht nicht. Ein Notar darf nicht in einer Sache tätig werden, die er zuvor in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt bearbeitet hat.
#5
Antwort vom 15. September 2020 | 08:36
Von
Status: Unbeschreiblich (38433 Beiträge, 14000x hilfreich)
@ eh ......: der Notar muss neutral sein, darf nicht einseitig beraten. Und ein Rechtsanwalt, der gleichzeitig Notar ist, darf folglich nicht eine Partei beraten und dann auch noch beurkunden. Das kann ihn die Zulassung als Notar kosten. Also, dieser Rat ist unter keinen Umständen umsetzbar.
Warum nicht den legalen Weg gehen? Nach Umschreibung des Grundstücks auf den Käufer Eigenbedarf anmelden. Die lange Kündigungsfrist einberechnen, um selbst nicht in Bedrängnis zu kommen. Und - vielleicht nochmals etwas Geld in die Hand nehmen, um den beschleunigten Umzug schmackhaft zu machen.
Das wäre die korrekte Vorgehensweise!
wirdwerden
#6
Antwort vom 15. September 2020 | 09:11
Von
Status: Philosoph (13735 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
oder man wartet mit dem Kauf bis die Mieter wirklich ausgezogen sind.
Könnte dann aber auch etwas teurer werden ...
Stefan
-- Editiert von reckoner am 15.09.2020 09:11
#7
Antwort vom 15. September 2020 | 09:55
Von
Status: Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)
Einem im Mietrecht nicht versierten Käufer würde ich persönlich nicht empfehlen, dieses Haus zu kaufen. Zumindest nicht ohne ganz erhebliche Abstriche beim Kaufpreis.Zitat :Nach Umschreibung des Grundstücks auf den Käufer Eigenbedarf anmelden.
Wenn das Haus wirklich in Deutschland liegt, dann habe ich - wie andere auch - Zweifel am aktuellen Zeitmietvertrag und damit auch am aktuellen Vermieter. Wer weiß, was da noch so im Vertrag steht. Eine Familie mit Kindern rauszukündigen, ist so einfach auch nicht. Wenn sie sich weigern, wird das ohne Rechtsanwalt (und damit Kosten und Zeit) sehr schwer und für einen nicht versierten Vermieter nahezu unmöglich werden.
Also entweder sollte man den Preis deutlich runterhandeln (so ein Räumungsprozess mit Räumung und nachfolgender Sanierung kann schonmal 5stellig werden) oder das Haus nur ohne Mieter kaufen. Dazu müsste der alte Vermieter aber erstmal die Mieter rausbekommen. Ob er das auf rechtlichem Wege schafft oder ob das nur über eine Einigung mit dem Mieter geht, ist eine andere Frage.
#8
Antwort vom 15. September 2020 | 18:25
Von
Status: Unbeschreiblich (120024 Beiträge, 39819x hilfreich)
Zitat :Nicht wirklich und hier ist es auch einfach.
Entweder war die Befristung von vornehmeren unwirksam oder der Befristungsgrund ist entfallen.
Du hast Möglichkeit 3 vergessen: Die Befristung ist wirksam oder der Befristungsgrund ist noch nicht entfallen.
#9
Antwort vom 15. September 2020 | 18:51
Von
Status: Unbeschreiblich (47595 Beiträge, 16825x hilfreich)
Zitat:Du hast Möglichkeit 3 vergessen: Die Befristung ist wirksam oder der Befristungsgrund ist noch nicht entfallen.
Diese Variante kann es logischerweise nicht geben, wenn das Haus an einen Fremden verkauft wird.
-- Editiert von hh am 15.09.2020 18:52
#10
Antwort vom 15. September 2020 | 19:34
Von
Status: Unbeschreiblich (120024 Beiträge, 39819x hilfreich)
Zitat :Diese Variante kann es logischerweise nicht geben, wenn das Haus an einen Fremden verkauft wird.
Doch, denn bis Ende September wäre das Haus höchstvermutlich noch gar nicht verkauft.
#11
Antwort vom 15. September 2020 | 20:44
Von
Status: Lehrling (1351 Beiträge, 154x hilfreich)
Zitat :Doch, denn bis Ende September wäre das Haus höchstvermutlich noch gar nicht verkauft.
Welche Befristungsgründe könnten es denn sein ?
Verkauf des Hauses -> Unwirksam, oder ?
Eigenbedarf des Eigentümers -> entfällt bei Verkauf und vermutlich wissen die Mieter bereits davon
#12
Antwort vom 15. September 2020 | 21:27
Von
Status: Bachelor (3218 Beiträge, 1002x hilfreich)
Zitat :Zitat :Doch, denn bis Ende September wäre das Haus höchstvermutlich noch gar nicht verkauft.
Welche Befristungsgründe könnten es denn sein ?
Verkauf des Hauses -> Unwirksam, oder ?
Eigenbedarf des Eigentümers -> entfällt bei Verkauf und vermutlich wissen die Mieter bereits davon
Es gibt ja nur drei wirksame Befristungsgründe. Alle drei sind sehr zweifelhaft, sobald man mit Kaufinteressenten das Haus besichtigt.
Selbst wenn es denkbar ist, dass ein Eigentümer sehen will, ob sich der Verkauf in einem Maß lohnt, dass er lieber verkauft statt selbst zu nutzen oder umzubauen, darf der Mieter doch sehr berechtigte Zweifel haben, ob der Befristungsgrund wirksam ist. So würden das Gerichte auch sehen.
Bliebe dann nur die Eigenbedarfskündigung nach Kauf.
#13
Antwort vom 16. September 2020 | 00:15
Von
Status: Senior-Partner (6266 Beiträge, 1500x hilfreich)
Zitat :Zitat:Befristete Wohnungsmietverträge sind ein komplexes Thema.
Nicht wirklich und hier ist es auch einfach.
Das hat schon so mancher geglaubt, und anschließend eine böse Überraschung erlebt...
Zitat:Entweder war die Befristung von vornehmeren unwirksam oder der Befristungsgrund ist entfallen.
Und genau da liegen die Fallstricke, denn das klären im Streitfall die Gerichte.
In beiden Fällen hat der Mieter einen unbefristeten Vertrag. Diesen Mietvertrag kann der Vermieter erst kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht.
Zitat:also bietet es sich an, sich einen Rechtsanwalt und Notar zu suchen, von dem man sich zunächst mal gründlich beraten lässt , und den man dann auch den Kaufvertrag beurkunden lässt.
Das geht nicht. Ein Notar darf nicht in einer Sache tätig werden, die er zuvor in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt bearbeitet hat.
Er darf aber als Notar beraten... ;-) Genau das macht er z.B. beim Abfassen und Beglaubigen eines Testaments, und das macht er auch bei der Aufklärung über die Auswirkungen des Kaufvertrages über eine Immobilie.
-- Editiert von eh1960 am 16.09.2020 00:18
#14
Antwort vom 16. September 2020 | 01:49
Von
Status: Unbeschreiblich (120024 Beiträge, 39819x hilfreich)
Zitat :darf der Mieter doch sehr berechtigte Zweifel haben, ob der Befristungsgrund wirksam ist. So würden das Gerichte auch sehen.
Natürlich darf sehr berechtigte Zweifel haben, ob der Befristungsgrund wirksam ist. Sogar schon ganz lange vorher.
Und natürlich würden Gerichte das auch so sehen.
Ist halt nur doof, wenn seine Klage dann vor die Wand läuft, wenn seine Zweifel nicht bestätigt werden.
Das man andere Optionen prüft wie z.B. ein Verkauf, macht die Befristung nicht üngültig. Wenn innerhalb der Befristung beim Notar der Vertrag unterzeichnet wurde, kann man schon mal darüber diskutieren.
#15
Antwort vom 16. September 2020 | 09:32
Von
Status: Unbeschreiblich (47595 Beiträge, 16825x hilfreich)
Zitat:Das man andere Optionen prüft wie z.B. ein Verkauf, macht die Befristung nicht üngültig.
Die Prüfung, ob man verkaufen will, macht die Befristung noch nicht unwirksam.
Zitat:Wenn innerhalb der Befristung beim Notar der Vertrag unterzeichnet wurde, kann man schon mal darüber diskutieren.
Dann braucht man nicht mehr diskutieren, denn dann liegt mindestens ein Fall des § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB vor. Selbst dann, wenn nur Verkaufsverhandlungen stattfinden dürfte der § 575 Abs. 3 Satz 3 BGB greifen.
#16
Antwort vom 16. September 2020 | 10:15
Von
Status: Unbeschreiblich (120024 Beiträge, 39819x hilfreich)
Zitat :Selbst dann, wenn nur Verkaufsverhandlungen stattfinden dürfte der § 575 Abs. 3 Satz 3 BGB greifen.
Reine Verhandlungen sind nicht verbindlich, von daher würde ich da noch kein entfallen des Grundes sehen.
#17
Antwort vom 16. September 2020 | 23:33
Von
Status: Bachelor (3218 Beiträge, 1002x hilfreich)
Zitat :Zitat :Selbst dann, wenn nur Verkaufsverhandlungen stattfinden dürfte der § 575 Abs. 3 Satz 3 BGB greifen.
Reine Verhandlungen sind nicht verbindlich, von daher würde ich da noch kein entfallen des Grundes sehen.
Nur bekommt der Alteigentümer bei einer eventuellen Räumungsklage zunehmend schlechtere Karten.
Denn der darf das Haus nur bei Verkaufsabsicht mit Makler/Kaufinteressenten betreten. Und nicht um einfach mal so einen Versuchsballon zu starten.
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