Vermietetes Haus kaufen zwecks Eigenbedarf

29. Oktober 2017 Thema abonnieren
 Von 
Schnucke1980
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 1x hilfreich)
Vermietetes Haus kaufen zwecks Eigenbedarf

Hallo, meine Lebensgefährtin und ich haben ein Haus gefunden, welches im Moment noch vermietet ist.
Morgen haben wir den Besichtigungstermin und wenn alles passt, würden wir es auch gerne kaufen und natürlich schnellstmöglich selber dort einziehen.
Die jetztigen Mieter wohnen dort seit 6 Monaten und haben eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Zur Zeit Wohnen wir zur Miete und die Wohnung ist von der Wohnfläche fast genauso groß wie das Haus.
Welchen Begründung kann man bei einer Eigenbedarfskündigung nennen? Reicht es, wenn man sagt, dass das wir in unseren eigenen vier Wänden wohnen wollen, oder dass das Haus vom Schnitt her besser passt und wir den Dachboden (Bungalow) noch ausbauen wollen für einen Hobbyraum für welchen wir hier im Moment keinen Platz haben?

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24 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9002 Beiträge, 4238x hilfreich)

Vorweg: Eine Eigenbedarfskündigung von Mietern, die da erst seit 6 Monaten wohnen, ist kein Selbstläufer. Noch vor ein paar Jahren wurde das allgemein als nicht möglich angesehen. Das hat der BGH inzwischen geändert. Dennoch ist es nicht unproblematisch. Von daher sollte sich das daraus entstehende Risiko bzw. die Kosten deutlich im Preis niederschlagen.

Grundsätzlich ist der Wunsch, statt zur Miete im eigenen Heim zu wohnen, bereits ausreichend für einen Eigenbedarf. Wenn man einen Anwalt mit der Formulierung der Kündigung beauftragt, sollte der normalerweise eine gültige Kündigung hinbekommen. Einer der Probleme könnte jedoch ein Widerspruch wegen besonderer Härte sein. Wenn die Mieter da gerade erst eingezogen sind und Geld in Umzug und Renovierung gesteckt haben, kann (nicht muss) das eine besondere Härte begründen. Und dann kommt ihr zumindest nicht so schnell wie geplant ins Haus.

Weitere Probleme könnten im Mietvertrag lauern. Wenn der einen Kündigungsausschluss beinhaltet, dann gilt der auch für den Erwerber. Dann wäre eine Kündigung während der vereinbarten Ausschlusszeit nicht möglich. In Sonderfällen könnte der Vermieter=Verkäufer auch einen unbegrenzten Verzicht auf Eigenbedarfskündigungen erklärt haben. Von daher wäre der Mietvertrag sehr genau vor dem Kauf zu prüfen.

Mal abgesehen davon, dass ihr euch mit Mietrecht vermutlich nicht auskennen werdet. Ihr solltet also damit rechnen, dass ihr nicht nur bei der Kündigung sondern auch bei der zu erstellenenden Nebenkostenabrechnung Hilfe brauchen werdet.

Mein Rat daher: Schaut euch das Haus an. Wenn ihr das Haus haben wollt, versucht den aktuellen Wert des leeren Hauses festzustellen. Wenn ihr das vermietete Haus kaufen sollt, solltet ihr davon einen guten Brocken für eure Kosten und euer Risiko abziehen. Einfacher wäre es, wenn ihr mit dem Vermieter vereinbart, dass ihr ein leeres Haus kauft. Das wird nur klappen, wenn der Vermieter den aktuellen Mieter mit hinreichend viel Geld zur einvernehmlichen Beendigung des MIetvertrages bewegen kann. 6 Monate nach Einzug kein leichtes Unterfangen.

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4961 Beiträge, 2359x hilfreich)

Zitat (von Schnucke1980):
Welchen Begründung kann man bei einer Eigenbedarfskündigung nennen?

Klar, jedoch erst den Mietvertrag zeigen lassen, ob nicht ein Kündigungsverzicht darin erwähnt wird.
Dann Anwalt aufsuchen um ein Eigenbedarfkündigung ohne Fehler ausgesprochen wird.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Schnucke1980
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 1x hilfreich)

Erstmal danke für die schnellen Antworten.
Dann wäre die Begründung für Eigenbedarf ja schonmal gegeben.

Zitat (von cauchy):
Mein Rat daher: Schaut euch das Haus an. Wenn ihr das Haus haben wollt, versucht den aktuellen Wert des leeren Hauses festzustellen. Wenn ihr das vermietete Haus kaufen sollt, solltet ihr davon einen guten Brocken für eure Kosten und euer Risiko abziehen. Einfacher wäre es, wenn ihr mit dem Vermieter vereinbart, dass ihr ein leeres Haus kauft. Das wird nur klappen, wenn der Vermieter den aktuellen Mieter mit hinreichend viel Geld zur einvernehmlichen Beendigung des MIetvertrages bewegen kann. 6 Monate nach Einzug kein leichtes Unterfangen.


Ich denke, dass das Haus schon günstiger verkauft wird, als wenn es leer wäre. Oder sollte man den Preis noch weiter drücken? Vielleicht kann man sich auch mit dem Verkäufer einigen, dass er erst eine Anzahlung bekommt und wenn wir drin wohnen den Rest.
Den Mietvertrag werden wir uns natürlich vorher zeigen lassen.
Die Nebenkosten werden wohl vom Vermieter getragen, da das Haus "warm" vermietet wird.
Falls der jetzige Vermieter keinen Aufhebungsvertrag erstellen möchte, ist es dann eventuell möglich, dass man versucht sich mit den Mietern vorab schonmal schriftlich zu einigen, auch wenn man noch kein Eigentümer ist?

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4961 Beiträge, 2359x hilfreich)

Zitat (von Schnucke1980):
Vielleicht kann man sich auch mit dem Verkäufer einigen, dass er erst eine Anzahlung bekommt und wenn wir drin wohnen den Rest.

Ein Hauskauf ist ein notarieller Vertrag, nun je nach Nachfrage nach Häuser wird hier der Spielraum zu null sein. In der Regel gibt es mit Auflassung den Besitzübergang und die Kaufpreiszahlung.
Darüber klärt der Notar dann auf.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9002 Beiträge, 4238x hilfreich)

Das ist ein Forum. Niemand von uns kennt das Haus und die Preise bei euch in der Gegend. Auch den Mietvertrag und die individuelle Situation der Mieter und des Vermieters kennen wir nicht. Daher kann auch niemand sagen, welcher Preis angemessen ist. Wir können nur auf mögliche Probleme aufmerksam machen. Ob das bei dem Haus dann relevant ist und wie groß die Probleme sind, müsst ihr selber einschätzen. Wenn ihr das nicht könnt, dann müsst ihr euch vor Ort professionellen Rat suchen.

Zitat (von Schnucke1980):
Falls der jetzige Vermieter keinen Aufhebungsvertrag erstellen möchte, ist es dann eventuell möglich, dass man versucht sich mit den Mietern vorab schonmal schriftlich zu einigen, auch wenn man noch kein Eigentümer ist?
Möglich ja, aber macht euch keine Illusionen. Wer in ein Haus einzieht, will in aller Regel nicht nach weniger als einem Jahr wieder ausziehen. Da wird es schon um eine höhere Summe gehen.

Nachtrag: Sollte der aktuelle Eigentümer den Verkauf bei Abschluss des Mietvertrages bereits geplant und den Mietern nicht mitgeteilt haben, so kann (nicht muss) eine Kündigung von euch nach dem Kauf rechtsmissbräuchlich und damit unzulässig sein. Die Wahrscheinlichkeit ist nicht besonders hoch, aber sie ist auch nicht 0.

Wir haben häufig genug Fragesteller hier, bei denen das Kind sprichwörtlich schon im Brunnen liegt. Da wirds dann immer schwierig. Bei euch ist noch nichts passiert. Also sorgt dafür, dass ihr vorm Kauf professionell beraten werdet und entscheidet erst dann. Ein Forum wird eine solche Beratung mit Sicherheit nicht liefern können.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44589 Beiträge, 15881x hilfreich)

Da der Mieter nur 6 Monate in dem Haus wohnt, würde ich mit erheblicher Gegenwehr des Mieters rechnen.

Einem Mieter würde ich in so einer Situation empfehlen, sowohl Härtegründe geltend zu machen als auch Schadenersatz vom bisherigen Eigentümer zu fordern, weil der den geplanten Verkauf verschwiegen hat. Als mögliche Abfindungszahlung würde ich hier mindestens einen 5-stelligen Betrag sehen, der sich natürlich beim Kaufpreis entsprechen bemerkbar machen muss.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Schnucke1980
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 1x hilfreich)

Dann werden wir wohl erstmal den morgigen Besichtigungstermin abwarten und uns über die Verhältisse informieren um uns danach mit einem Anwalt für Mietrecht zusammenzusetzen.
Vielleicht war der Verkauf des Hauses zu dem Zeitpunkt des Einzugs noch gar nicht geplant. Das zu beweisen ist sicherlich auch nicht einfach.
Falls es zu einem Kauf kommt, wären wir erst frühestens nächstes Jahr im April Eigentümer und könnten dann auch erst eine Kündigung veranlassen.
Ab wann würde es denn keinen Härtegrund wegen der Wohndauer geben?

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#8
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2453 Beiträge, 634x hilfreich)

Ich stimme HH uneingeschränkt zu.
Dazu kommt, dass ihr erst nach Eintragung kuendigen koennt. Zieht der dann nach Ablauf der Kuendigungsfrist nicht aus, geht der Gang vor Gericht los. Ohne Gegenwehr sind das 6-9 Monate, mit 18- 36.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9002 Beiträge, 4238x hilfreich)

Zitat (von Schnucke1980):
Ab wann würde es denn keinen Härtegrund wegen der Wohndauer geben?
Es gibt in diesem Fall keine Frist. Es ist auch möglich, dass gar kein Härtefall vorliegt. Wenn ihr wirklich kaufen wollt, dann solltet ihr meiner persönlichen Meinung nach so oder so einen Anwalt für Mietrecht aufsuchen. Der kann euch dann auf eure Möglichkeiten hinweisen und das zugehörige Risiko konkret bewerten.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4961 Beiträge, 2359x hilfreich)

Zitat (von Schnucke1980):
Dann werden wir wohl erstmal den morgigen Besichtigungstermin abwarten und uns über die Verhältisse informieren um uns danach mit einem Anwalt für Mietrecht zusammenzusetzen.

Richtig und man wird auch sehen ob es weitere Interessenten am Objekt gibt.
Zitat (von Schnucke1980):
Falls es zu einem Kauf kommt, wären wir erst frühestens nächstes Jahr im April Eigentümer und könnten dann auch erst eine Kündigung veranlassen.

So was wird im Notarvertrag fest gelegt, dazu erfolgt in der Regel schon mal ein Vorgespräch beim Notar, wo Dinge wie Besitzübergang mit allen Rechten und Pflichten festgelegt wird, und auch die Kaufpreiszahlung. Wenn es richtig ausformuliert wird, ist man nach der Auflassung und der Kaufpreiszahlung schon Vermieter, und das dauert vielleicht 4 bis 6 Wochen nach dem Notartermin. Wichtig dabei bei dem Vertrag, das eben solche Dinge wie kein Kündigungsverzicht usw mit in den Vertrag aufgenommen wird, damit wäre der Verkäufer dann auch später in der Haftung, denn sonst werden Immobilien immer auf Verzicht der Sachmängelhaftung übertragen.
Zitat (von hh):
Einem Mieter würde ich in so einer Situation empfehlen, sowohl Härtegründe geltend zu machen als auch Schadenersatz vom bisherigen Eigentümer zu fordern, weil der den geplanten Verkauf verschwiegen hat.

Das betrifft den TE als Käufer allerdings nicht, zudem liegt die Beweispflicht hier beim Mieter. Der neue Eigentümer kann sich hier zurück lehnen und das Ganz im eigenen Haus genüsslich betrachten.
Der einzige Härtefallgrund was einem als Käufer sauer aufstoßen kann, ist wenn die Mieter schon ein gewisses Alter haben, wo man keine Umzug mehr zumuten kann.
Aber das sind Dinge welche man mit dem RA besprechen sollte.

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#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9002 Beiträge, 4238x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Das betrifft den TE als Käufer allerdings nicht, zudem liegt die Beweispflicht hier beim Mieter.
Die Beweispflicht liegt beim Mieter, das stimmt. Aber der Käufer tritt mit Kauf in alle Rechte und Pflchten des aktuellen Vermieters ein. Er "erbt" also auch alle "Sünden" des aktuellen Vermieters. Wenn der einen geplanten Verkauf verschwiegen hat, dann kann das also sehr wohl auf den neuen Eigentümer zurückfallen und auch diesem eine Kündigung unmöglich machen.

Soweit ich weiß, ist das hier
Zitat (von 0815Frager):
Wenn es richtig ausformuliert wird, ist man nach der Auflassung und der Kaufpreiszahlung schon Vermieter,
rechtlich zumindest umstritten. Also es ist umstritten, ob vor Eintragung im Grundbuch eine Eigenbedarfskündigung des Käufers möglich ist. Bisher hatte ich gedacht, dass die Tendenz eher zu nein geht. Gibt es dazu neuere Urteile?

Aber ich denke, dass sich alle bisherigen Schreiber eh einig sind, dass dem Interessenten vor dem Kauf eine anwaltliche Beratung zu den mietrechtlichen Aspekten anzuraten ist. Der Anwalt wird dann hoffentlich auch diese Aspekte prüfen.

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#12
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2453 Beiträge, 634x hilfreich)

Es gibt die Möglichkeit durch Ermächtigung im Kaufvertrag vor Eintragung bereits Handlungsfähig zu werden und auch z.B. Mieterhöhungen zu verlangen. Lediglich die Eigenbedarfskündigung funktioniert auf dem Wege nicht- aber nur die interessiert den Käufer hier und die geht nur mit Eintragung.

Der Zeitraum bis zur Eintragung varriert natürlich, aber 3 Monate ist meist realistisch, sofern es sich nicht um den Failed State Berlin handelt ;-)

Beliebter Härtegrund ist auch immer Selbstmordgefahr. Ansonsten sehe ich die Chancen nicht so schlecht, der Käufer "erbt" den Malus 6 Monate m.E. nicht und kann kündigen. Aber er sollte sich bei so kurzer Mietdauer drauf einstellen, dass kann richtig hässlich werden und im Zweifel über 2 Jahre dauern. Das muss halt in den Kaufpreis und für die Finanzierung passen. Ausserdem hat der TE wohl keine RSV für Vermieter bisher und muss dann auch die Prozesse wahrscheinlich vorfinanzieren.
Gehen tut das alles, oder wie es so schön heißt, "das haben andere vor Ihnen auch schon geschafft "

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#13
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4961 Beiträge, 2359x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
. Also es ist umstritten, ob vor Eintragung im Grundbuch eine Eigenbedarfskündigung des Käufers möglich ist. Bisher hatte ich gedacht, dass die Tendenz eher zu nein geht. Gibt es dazu neuere Urteile?

Warum sollte es groß Urteile geben, wenn man eh nur vom Grundsteuerbescheid vom FA über die Eintragung in normalen Bundesländern noch mal 8 bis 10 Wochen vergehen (das letzte Mal war das FA sogar sehr schnell, keine 14 Tage nach Auflassung kam schon der Steuerbescheid). Das wird auch jeder vernünftige Mieteranwalt berücksichtigen, also kaum eine Zeit wo man sich vor Gericht noch streiten kann.
Zitat (von cauchy):
Aber ich denke, dass sich alle bisherigen Schreiber eh einig sind, dass dem Interessenten vor dem Kauf eine anwaltliche Beratung zu den mietrechtlichen Aspekten anzuraten ist. Der Anwalt wird dann hoffentlich auch diese Aspekte prüfen.

Genau die paar Euro für die Erstberatung sollte man aufwenden.
Zitat (von Akkarin):
Aber er sollte sich bei so kurzer Mietdauer drauf einstellen, dass kann richtig hässlich werden und im Zweifel über 2 Jahre dauern.

Es gibt kein hässlich, nur eben Mieter wo nicht einsehen wollen, Miete ist wohnen auf Zeit ohne Anspruch auf Dauer. Ist vielleicht aus Sicht des Mieters nicht leicht ein zu sehen, irgendwann kann immer ein Käufer kommen, welcher selbst im Eigentum wohnen will. Zumal der Mieter ja selbst auch die Möglichkeit hätte das Haus zu kaufen.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9002 Beiträge, 4238x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Miete ist wohnen auf Zeit ohne Anspruch auf Dauer
Ich weiß, du liebst diesen Spruch. Falsch ist er dennoch. Der Gesetzgeber hat einige Schutzmechanismen eingebaut, damit eben nicht beliebig gekündigt werden kann. Je nachdem wie schutzbedürftig der Mieter ist, kann das auch tatsächlich ein Wohnen auf Lebenszeit werden. Im übrigen leben etwa die Hälfte aller Deutschen in Mietwohnungen. Viele davon recht lange in der gleichen Wohnung. Der Spruch geht also auch an der Wirklichkeit in Deutschland komplett vorbei.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4961 Beiträge, 2359x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Im übrigen leben etwa die Hälfte aller Deutschen in Mietwohnungen.

Es sind leider sogar noch mehr.
Das ist eben nur ein Problem des Konsumverhaltens der deutschen Bevölkerung, darum sind wir selbst innerhalb der EU mit am Ende der Eigenheimsquote,
Zitat (von cauchy):
Je nachdem wie schutzbedürftig der Mieter ist, kann das auch tatsächlich ein Wohnen auf Lebenszeit werden. I

Zum Glück steht der Schutz des Eigentums schon im Grundgesetz, klar man kein Haus entmieten wenn der Mieter schon kurz vor dem Sarg steht. Ansonsten sollte man sich eher Gedanken machen, ob der Konsum gegenüber dem Eigentum der Immobilie nicht die bessre Lösung wäre, die meisten Mieter sind doch im Alter nur eine Last für die Steuerzahler.
Beim Kauf vom Eigenheim war es schon vor 16 Jahren möglich ein Zweifamilienhaus komplett als Eigenbedarf zu deklarieren, und das geht auch heute noch mit einem guten Anwalt so.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2453 Beiträge, 634x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Warum sollte es groß Urteile geben, wenn man eh nur vom Grundsteuerbescheid vom FA über die Eintragung in normalen Bundesländern noch mal 8 bis 10 Wochen vergehen (das letzte Mal war das FA sogar sehr schnell, keine 14 Tage nach Auflassung kam schon der Steuerbescheid).

Kann ich locker toppen. Erwerb im November - Steuerbescheid im Oktober des Folgejahrs! Gut ich wollte auch nicht kündigen und da es Erwerb in der ZVG war, hatte ich auch sonst keine Problem damit.

Zitat (von 0815Frager):
Zitat (von Akkarin):
Aber er sollte sich bei so kurzer Mietdauer drauf einstellen, dass kann richtig hässlich werden und im Zweifel über 2 Jahre dauern.

Es gibt kein hässlich, nur eben Mieter wo nicht einsehen wollen, Miete ist wohnen auf Zeit ohne Anspruch auf Dauer. Ist vielleicht aus Sicht des Mieters nicht leicht ein zu sehen, irgendwann kann immer ein Käufer kommen, welcher selbst im Eigentum wohnen will. Zumal der Mieter ja selbst auch die Möglichkeit hätte das Haus zu kaufen.


blabla.. Wenn 6 Monate nach Vermietung das Haus verkauft wird an potentielle Selbstnutzer ist jeder normale Mensch sauer. Wenn er noch (für seine Verhältnisse) erhebliche Mittel in die Wohnung gesteckt hat, wird das nicht besser.
Verhindern kann man die Eigenbedarfskündigung natürlich nicht, aber man kann die mit entsprechenden Abwehrstrategien durchaus strecken und das unnötig in die Länge ziehen. Den meisten Käufern tut das weh, manchen sehr weh und andere bringt das bis in die ZVG.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
so475670-44
Status:
Praktikant
(532 Beiträge, 188x hilfreich)

Jetzt kommt mein Lieblingsspruch: Aufhebungsvertrag geht immer. Wenn man sich also mit dem Mieter über einen Aufhebungsvertrag gegen Abfindung einigen kann, sind doch alle Beteiligten zufrieden. "Kampf" und "hässlich" muss nicht sein. Allerdings sollte man dem Mieter dann auch Zeit lassen, eine neue Bleibe zu finden. In der Zwischenzeit deckt doch hoffentlich die eingenommene Miete die eigene, noch zu zahlende Wohnungsmiete, und die eigene Mietwohnung ist auch noch nicht voreilig gekündigt. Auch da hat man ja in aller Regel Kündigungsfristen einzuhalten.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
teador
Status:
Praktikant
(834 Beiträge, 607x hilfreich)

Zitat (von so475670-44):
Jetzt kommt mein Lieblingsspruch: Aufhebungsvertrag geht immer.

Außer man hat so einen Mieter wie im Nachbarthread, der mal schnell auf anderer Leute Kosten das große Geld machen will. :D

1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44589 Beiträge, 15881x hilfreich)

Zitat:
Kann ich locker toppen. Erwerb im November - Steuerbescheid im Oktober des Folgejahrs! Gut ich wollte auch nicht kündigen und da es Erwerb in der ZVG war, hatte ich auch sonst keine Problem damit.


Das geht auch anders. Eigentümereintragung 10 Tage nachdem der Notar die Auflassung beantragt hat. Der Zeitablauf hängt extrem davon ab, in welchem Bundesland man lebt und z.T. welches Grundbuchamt zuständig ist.

Aber ich kann Dich beruhigen, wenn das 20 Monate dauert, dann besteht Anspruch auf Schadenersatz gegen den Staat, BGH-Urteil vom 11.01.2007, Az.: III ZR 302/05 :devil: und da ging es nur um die Auflassungsvormerkung.

Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet dauert daher die Eigentümereintragung zwischen wenigen Tagen und >6 Monaten. Wenn dann noch der Notar nicht sauber arbeitet und irgendwelche Angaben oder Unterlagen bei seinem Antrag an das Grundbuchamt vergisst, kann das auch noch länger dauern.

Wenn Du dann eingetragen bist, kannst Du wegen Eigenbedarf kündigen. Sollte sich der Mieter wie von uns erwartet dagegen wehren, dann musst Du Räumungsklage einreichen. Dummerweise sind die Amtsgerichte, bei denen die Grundbuchämter eine lange Bearbeitungszeit haben meist identisch mit denjenigen, die für die Bearbeitung so einer Klage auch besonders lange brauchen.

Wenn der Mieter sich dann einen Anwalt ausgesucht hat, der alle Tricks kennt, wie man einen Prozess in die Länge zieht und die dann auch anwendet, dann kann das alleine mehrere Monate zusätzlich dauern.

Man kann natürlich auch Glück haben, dass ein schnelles Grundbuchamt zuständig ist, der Notar perfekt arbeitet und der Mieter so viel Angst vor einem Räumungsprozess hat, dass er lieber gleich auszieht. Letztlich ist also von der Unterschrift unter den Kaufvertrag bis der Mieter ausgezogen alles zwischen 4 Monaten und >36 Monaten drin.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4961 Beiträge, 2359x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
blabla.. Wenn 6 Monate nach Vermietung das Haus verkauft wird an potentielle Selbstnutzer ist jeder normale Mensch sauer. Wenn er noch (für seine Verhältnisse) erhebliche Mittel in die Wohnung gesteckt hat, wird das nicht besser.

Na der Mieter hat auch die Möglichkeit das Haus zu erwerben, wenn man sich zurück entsinnt, als man selbst Häuser besichtigt hatte, waren einige Hütten plötzlich doch von den Mietern selbst gekauft worden, vor man in die Preisverhandlungen einsteigen konnte, Erst hat es immer vom Verkäufer gelautet, die Mieter wollen nicht selbst kaufen und ziehen lieber aus, jedoch wenn dann die ersten Besichtigungen waren, kam plötzlich ein Umdenken der Mieter.
Zitat (von Akkarin):
Verhindern kann man die Eigenbedarfskündigung natürlich nicht, aber man kann die mit entsprechenden Abwehrstrategien durchaus strecken und das unnötig in die Länge ziehen. Den meisten Käufern tut das weh,

Nö, wer eine vermietete Immobilie kauft, rechnet schon mal einfach 20.000 € oder 30.000€ als Polster ein. Dafür ist so ein Haus meist 30 % unter dem marktüblichen Preis zu haben. Wenn nach 4 Monaten der Gerichtstermin für die Räumungsklage ist, wird bei einer lupenreinen Eigenbedarfkündigung die Nerven der Mieter immer blanker, wenn sie fest stellen, oh der meint es ernst.
Da klingelt dann 3 Tage davor das Telefon mit dem Angebot, ach geben sie uns noch 2 Monate Zeit, wir haben was gefunden.
Bei mittellosen Mietern klappt dies natürlich nicht so einfach, jedoch muss der Mieter ja auch für die Kosten aufkommen, und dem tun auch die Gerichts und Räumungskosten weh, schmerzhafter als für den Eigentümer welcher eh schon mit einer gewissen Kohle zum entmieten rechnet. Auch für den Mieter stehen 30 schmerzvolle Jahre auf dem Spiel, wenn es sein muss ein Leben an der Pfändungsgrenze. Dazu kommt für den Mieter das Problem, das er bei der zukünftigen Wohnungssuche eben die finanzielle Last mit sich zieht, und kein Vermieter gibt gerne seine Wohnung an einen Mieter, bei welchem ab zu sehen ist, das regelmäßig der GV zu Besuch kommt. Auch an der Selbstauskunft kann der Mieter hier nichts verschweigen, das wäre ein sofortiger Kündigungsgrund. Damit dürfte sich gerade für den Mieter wenn er denken kann, die Schmerzen um einiges höher belaufen, als bei einem Eigentümer, welcher sich die Zeit nimmt und abwarten kann.

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
wer eine vermietete Immobilie kauft, rechnet schon mal einfach 20.000 € oder 30.000€ als Polster ein. Dafür ist so ein Haus meist 30 % unter dem marktüblichen Preis zu haben.


Oder in den Kaufvertrag kommt eine aufschiebende Bedingung: Der Käufer zahlt erst den Kaufpreis, wenn der Mieter ausgezogen ist. Dann muss sich der Verkäufer mit dem Mieter herumschlagen und wenn der Notar sauber arbeitet, kommt auch noch eine Klausel zur Rückabwicklung ab dem Datum x hinein. Was für den Verkäufer bedeutet, dass er alle Aufwendungen des - dann nicht mehr Erwerber - bezahlen muss.

Zitat (von 0815Frager):
Erst hat es immer vom Verkäufer gelautet, die Mieter wollen nicht selbst kaufen und ziehen lieber aus, jedoch wenn dann die ersten Besichtigungen waren, kam plötzlich ein Umdenken der Mieter.


Oder die Mieter versuchen das Objekt schlecht zu machen. Das kann man dann gleich dem Vermieter stecken und der kann dann sogar noch selbst fristlos kündigen ;-).

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2453 Beiträge, 634x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):

wer eine vermietete Immobilie kauft, rechnet schon mal einfach 20.000 € oder 30.000€ als Polster ein. Dafür ist so ein Haus meist 30 % unter dem marktüblichen Preis zu haben.


Du bist dir sicher, dass der durchschnittliche Ersthauskäufer das weiß und einplant?

Zitat (von 0815Frager):
Wenn nach 4 Monaten der Gerichtstermin für die Räumungsklage ist,

Das ist jetzt nicht dein Ernst? Du brauchst Rund 3 Monate ab Notar bis zur Eintragung. Dann kannst du kündigen mit hier wohl 3 Monatiger Frist. Nach Ablauf der Frist kannst du klagen, nehmen wir optimistische 6 Monate bis zum Termin an, wobei jeder Anwalt da min 9 Monate drauß macht.
Selbst wenn du vor dem AG gewinnst, brauchst du noch einen Titel, den du 1 Monat lang nur gegen Sicherheit bekommst, ansonsten gar nicht. Und der muss auch erstmal ausgestellt werden. Ich warte aktuell seit 3 Monaten dass das Landgericht einen Titel ausstellt..
Unter 18 Monaten geht bei Gegenwehr nix.
Mach mal die Augen zu, dann siehst du was du nach 4 Monaten hast.

und dann erst kommen noch die Probleme:

Antrag auf Vollstreckungsschutz oder Berufung. Es gibt Amtsgerichtsbezirke, da droht dir der gegnerische Anwälte ganz offen damit, dass das Berufungsgericht so überlastet ist, dass nur durch das Stellen des Berufungsantrages das Verfahren um 12 verlängert wird.

Zitat (von 0815Frager):
jedoch muss der Mieter ja auch für die Kosten aufkommen, und dem tun auch die Gerichts und Räumungskosten weh, schmerzhafter als für den Eigentümer welcher eh schon mit einer gewissen Kohle zum entmieten rechnet.

Der Mieter könnte eine RSV haben.. Der Richter könnte bei einem Vergleich dem Vermieter die Kosten auferlegen oder jedem die Hälfte..
Es ist bei solchen Verfahren entgegen deiner Darstellung kein Selbstläufer, dass der Mieter verurteilt wird die Kosten voll zu übernehmen.

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0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4961 Beiträge, 2359x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Unter 18 Monaten geht bei Gegenwehr nix.
Mach mal die Augen zu, dann siehst du was du nach 4 Monaten hast.

Braucht man nicht, die Sache ist schon fast 15 Jahre für die Mieter Vergangenheit.
Zitat (von Akkarin):
Der Mieter könnte eine RSV haben..

Hätte wäre wenn, sorry auch die RSV zieht mal schnell eine Deckung zurück, da wird außergerichtlich zum Zeigen des guten Willen die Deckung vorläufig gewährt, nach Zustellung des Gerichtstermin kommt plötzlich die Absage.
Vor allem zahlt die RSV keine Räumungskosten.
Zitat (von Akkarin):
Ich warte aktuell seit 3 Monaten dass das Landgericht einen Titel ausstellt..

Muss schon ein seltsamer Bezirk sein, erst braucht das Grundbuchamt gleich fast ein Jahr, tja Grimms Märchen in der neuen Form um einen Käufer ab zu schrecken.
Zitat (von Ver):
Oder die Mieter versuchen das Objekt schlecht zu machen. Das kann man dann gleich dem Vermieter stecken und der kann dann sogar noch selbst fristlos kündigen ;-)

Ja das sind die aller Besten, und genau solch ein Haus wurde gekauft, und Partei Nr 1 nach den Notartermin flugs verschwunden, haben nur einen riesen Verhau hinterlassen, und bei alten Eigentümer noch Mietschulden. Und wie man im Leben so sagt, man trifft sich zweimal, nach 15 Jahren vermietet man eine Wohnung, und wer bewirbt sich darauf, kaum zu fassen ausgerechnet solches Gesindel.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2453 Beiträge, 634x hilfreich)

Zum einen war es nicht das Grundbuchamt, sondern das Finanzamt (lesen!) zum anderen ist der Amtsschimmel hier so gestrickt, dass du im Berufungsfall den Titel erst bekommst, wenn die Akte vom LG geschlossen und zurück beim AG ist.

Aber das nur Rande, mir geht's auch nicht darum jemandem Angst zu machen, aber ich will Ihnen die falsche Hoffnung nehmen, das man innerhalb von 4-6 Monaten nach Notartermin einen unkooperativen Mieter aus dem Haus hat.
Denn wenn man dich reden hört (bzw. liest) könnte der unerfahrene Käufer denken, er sei innerhalb von wenigen Monaten komplett durch inkl. Gerichtsverfahren, dass der totale Selbstläufer ist und der Mieter bezahlen muss.

-- Editiert von Akkarin am 30.10.2017 14:11

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