Liebe Forengemeinde,
ich schreibe hier für meine Mutter, die über 75 ist und nun innerhalb von 2 Jahren die 2. Mieterhöhung erhalten hat. Deshalb habe ich mich mal näher mit dem "Punktesystem", das der Vermieter zur Ermittlung der Miethöhe nutzt (bereitgestellt von der Gemeinde) befasst.
Das 3-Parteienhaus ist ca BJ1960, wurde aber 2019 komplett kernsaniert und hat ein gehobene Ausstattung mit FBH, Wärmeschutzverglasung, Natursteinboden uvm.
Im Rahmen der Mietermittlung gibt der Vermieter nun als Baujahr 2019 an (meinentwegen, da komplette Kernsanierung) UND zusätzlich alle erdenklichen Renovierungsaspekte. So ergeben sich eine Menge Mietpunkte, da das Haus ja lt. Berechunung erst 6 Jahre alt ist und ZUSÄTZLICH renoviert wurde?
Ich kann doch nicht das Baujahr anpassen und gleichzeitig noch die Renovierungen als Grundlage für die Miete anführen??? Ich denke entweder das eine ODER das andere?
Für Eure Hilfe wäre ich bzw. meine Mama wirklich sehr dankbar.
Grüßle,
Nadine
Virtuelles Baujahr UND Renovierung für Mietermittlung?
Für solche Fragen sind örtliche Mietervereine sehr hilfreich. Ich weiß, dass immer wieder einige an der Kompetenz bei Mietervereinen zweifeln. Persönliche Erfahrungen will ich hier gar nicht diskutieren. Aber die Kernkompetenz eines jeden Mietervereins sollten Nebenkostenabrechnung und eben die Mieterhöhung vor Ort sein. Sie sollten daher auch wissen, wie der Mietspiegel zu lesen ist.
Hier im Forum wird man dir, ohne den Mietspiegel zu kennen, nicht helfen können. Du könntest den Mietspiegel hier verlinken, wenn er öffentlich einsehbar ist. Aber es braucht schon ein wenig Zeit, um sich in die Details einzulesen. Ich gebe zu, dass mir das zu aufwendig ist. Aus meiner Sicht ist an der Stelle der Beitrag in einen Mieterverein gut investiert.
Gibt es eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag? Evtl. Staffelmiete/Indexmiete?Zitat :nun innerhalb von 2 Jahren die 2. Mieterhöhung
Gab es in 2019 (nach Sanierung/Modernisierung) auch eine Mieterhöhung?
Wann kam innerhalb dieser 2 Jahre die 1. Mieterhöhung?
Wieviel % der NKM ist die jetzt geforderte Erhöhung?
Zu-und Abschläge bei der Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete sind zulässig.
Was sind *Renovierungsaspekte*? Renovierung ist nicht Modernisierung.
Welchen Zuschlag in % bzw. wie viele Punkte hat der Vermieter für welche Wohnwertmerkmale eingesetzt?
Welche Baualtersklasse hat er eingesetzt?
-- Editiert von User am 6. Februar 2026 15:35
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Ich empfehle, anami und dessen Fragen zu ignorieren. Zum jetzigen Zeitpunkt und ohne Kenntnis des Mietspiegels sind die Antworten auf diese Fragen sinnlos. Und falls sich anami jetzt wieder aufregt: Wir können ja mal abwarten, ob am Ende des Threads anami wirklich eine hilfreiche (recht haltbare, weiterführende) Antwort gegeben hat. In 99% der Fälle ist das bei dem user nämlich nicht der Fall.
...ob der TE ein paar Fragen beantwortet...und was sich dann daraus ergibt. Na klar geht das. Geht alles ohne Ignoranz.Zitat :Wir können ja mal abwarten,
Aus meiner Sicht kann man durchaus erstmal hier kostenlos fragen, evtl. auch den Mietspiegel-Ort nennen und falls das nichts bringt---dann doch mal ca 100,- für´n Mieterverein ausgeben.
Why not?
Klar kann nicht für die bessere Grundausstattung ab 2019 nicht noch ein Zuschlag gerechnet werden. Besondere Ausstattung evtl. möglich.
Mietspiegel oder Stadt wäre. hilfreich.
-- Editiert von User am 6. Februar 2026 21:33
Vielleicht auch mal die zugehörigen Erhöhungsverlangen hier (anonymisiert) hochladen...
Hallo liebe Forengemeinde,
erstmal ganz recht herzlichen Dank für die zahlreichen Antworten und Tipps! MIt soviel Resonanz hatte ich gar nicht gerechnet.
Allerdings hatte ich meine Frage wohl nicht präzise genug gestellt. Es ging mir nämlich nicht primär um die Mieterhöhung. Die ist was %ualen Anstieg und Häufigkeit angeht im legalen Rahmen.
Es ging mir eher und die grundsätzliche Ermittlung der Miethöhe.
Dazu gibt der Vermieter das virtuelle Baujahr 2019 an, in dem die Kernsanierung des Gebäudes stattfand. Das darf er meines Wissens nach ja tun.
ABER: Er gibt zusätzlich an, dass die Wohnung renoviert wurde. Aber seit 2019 wurde NICHTS mehr gemacht.
Er kann doch nicht denselben Sachverhalt zweimal anrechnen???? Einmal übers Baujahr und einmal als "Pluspunkt"?
Sanierungen / Modernisierung der Ausstattung
(alles Zutreffende ankreuzen):
Fußboden wurde 2019 oder später verlegt
.
Modernisierung der Heizungsanlage 2013 oder später
.
Elektroleitungen wurden 2007 oder später modernisiert
.
Sanitärausstattung wurde 2013 oder später modernisiert
.
Nachträgliche energetische Sanierung der kompletten Gebäudehülle (Dach und Fassade) 1997 oder später
Alle Punkte hat er angekreuzt zur Ermittlung der Miethöhe.
Mietspiegel gibt es hier: https://www.winterbach.de/fileadmin/Dateien/Website/Dateien/Mietspiegel_Winterbach_2025.pdf
Danke nochmals und liebe Grüße
Nadine
Im Mietspiegel heisst es auf Seite 14:
Zitat:Die in der Tabelle 2 aufgeführten Modernisierungsmaßnahmen können teilweise nur für Wohnungen bis zu einem bestimmten Baujahr berücksichtigt werden, da es sich um „nachträgliche" Modernisierungsmaßnahmen handelt. Die Modernität / der gute Erhaltungszustand der Ausstattung von Wohnungen mit jüngerem Baualter kommt in einem höheren Basispreis in Tabelle 1 zum Ausdruck
In der Sternchenmarkierung auf Seite 15 unten steht dann auch ganz deutlich, dass die Modernisierungsmerkmale nur bis zu einem gewissen Baujahr möglich sind. Bei Baujahr 2019 sind diese Merkmale definitiv nicht zu berücksichtigen.
Ich habe jetzt nicht bewertet, ob Baujahr 2019 aufgrund der Kernsanierung korrekt ist. Klar ist nur, wenn Baujahr 2019 dann keine Modernsierungszuschläge.
Der Mietspiegel definiert auf Seite 17 das Baujahr wie folgt:
Zitat :Als Baujahr der Wohnung gilt im Zweifel das Jahr, in dem die Wohnung bezugsfertig wurde. Auch für nachträgliche Aus- und Anbauten in oder an bestehenden Gebäuden gilt als Baujahr der Wohnung das Jahr der Bezugsfertigkeit.
Ob eine Kernsanierung eine Anhebung der Baualtersklasse zulässt wurde von verschiedenen Gerichten unterschiedlich bewertet. Hilfe bei einem der genannten Vereine zu suchen, dürfte die einfachste und sicherste Lösung sein.
P.S.: Im Beitrag wurden Zuschläge benannt.
Da bitte mal auf die Sternchen in der Tabelle achten.
Nur mal als Anhaltspunkt: Bei einer 60m^2 Wohnung ergeben sich nur aus Baujahr und Modernisierung folgende Rechnungen:
1) Baujahr 1960: 8,62 * (100 + 9 )= 9,40
2) Baujahr 2019: 11,55
Die Auswirkung des Baujahres ist also erheblich, trotz Modernisierungspunkte. Durch Punktwerte an anderen Stellen wird sich der Abstand eher noch erhöhen. Ich empfehle daher immernoch, bei einem Mieterverein prüfen zu lassen. Ein Aspekt könnte sein, ob es die Wohnung mit diesem Zuschnitt vor der Sanierung schon gab.
Zitat :In der Sternchenmarkierung auf Seite 15 unten steht dann auch ganz deutlich, dass die Modernisierungsmerkmale nur bis zu einem gewissen Baujahr möglich sind. Bei Baujahr 2019 sind diese Merkmale definitiv nicht zu berücksichtigen.
Dem kann ich mich nur anschließen.
Bei diesen sehr feinen Unterschieden im Mietspiegel sollte auch über eine genaue m² Überprüfung nachgedacht werden. Evtl. ergaben sich bei der Kernsanierung kleine Abweichungen.
Natürlich nur bei Vorteil für Mieter tätig werden.
Zitat :Es ging mir eher und die grundsätzliche Ermittlung der Miethöhe.
Falls für den Ort keine "Mietpreisbremse" gilt (und so ist es meiner Recherche nach), kann die Miethöhe frei vereinbart werden.
Ob die Miethöhe vom Vermieter ausgewürfelt wurde oder mit einem Punktesystem bestimmt wurde, ist doch egal.
Es gibt keine Pflicht, die Miethöhe zu begründen. Nur bei Erhöhungen während der Mietzeit gibt es eine Begründungspflicht. Aber die scheinen ja OK zu sein.
Entweder der Mieter akzeptiert die Miethöhe und unterschreibt den Mietvertrag oder er akzeptiert die Miethöhe nicht und unterschreibt nicht.
Von daher ist mir die Zielrichtung der Frage nicht klar.
Hallo,
nochmals vielen Dank für Eure Einschätzungen! :-)
Das mit der Nachrechnung der qm hatten wir tatsächlich auch schon vor, da uns die angegebenen 101qm doch etwas viel vorkommen.
Aber das ist ja ein anderes Thema.
Was drkabo schreibt, ist aber letztlich das was offenbar wichtig ist. Dass man die generelle Miethöhe bzw. Ermittlung dieser nicht anfechten kann. :-( Was ich allerdings rechtlich ein starkes Stück finde.
Der Vermieter kann also alles mögliche ankreuzen und angeben und so zu "seiner" Mieterrechnung kommen und wenn man den MV unterschreibt, werden immer diese falschen Angaben für die Ermittlung zukünftiger Miethöhen bzw. Mieterhöhungen herangezogen. Das ist übel.
Damit erübrigen sich alle weiteren Handlungen natürlich. :-(
Zitat :Was drkabo schreibt, ist aber letztlich das was offenbar wichtig ist.
Da geht es um Neuvermietung, nicht um ein Mieterhöhungsverlangen.
Nein, das stimmt nicht!Zitat :Der Vermieter kann also alles mögliche ankreuzen und angeben und so zu "seiner" Mieterrechnung kommen und wenn man den MV unterschreibt, werden immer diese falschen Angaben für die Ermittlung zukünftiger Miethöhen bzw. Mieterhöhungen herangezogen. Das ist übel.
Der Preis zu Mietbeginn darf frei verhandelt werden. Das ist korrekt. Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist es fast egal, was der Vermieter in den Mietvertrag reingeschrieben hat. Es ist insbesondere egal, welches Baualter, welche Modernisierungen und welche Quadratmeter er reingeschrieben hat.
Relevant sind bei einer Mieterhöhung die wirklichen Fakten. Bei den Quadratmetern stehen im Mietspiegel sehr klare Regelungen, wie diese zu messen sind. Die echte Größe der Wohnung nach diesen Regelungen ist relevant. Da gibt es auch keine 10% Toleranz. Gleiches gilt für Baualter und Modernisierungen. Auch da gelten Fakten und der Mietspiegel. Die Angaben des Vermieters in einem Mietvertrag haben dafür keine Relevanz. Insbesondere hat der Mieter durch den Mietvertrag bestimmte Angaben auch nicht als korrekt anerkannt.
Insoweit hast du drkabo missverstanden. Und natürlich erübrigt sich die Prüfung nicht!
-- Editiert von User am 11. Februar 2026 14:24
Super, ganz herzlichen Dank für die Klarstellung.
Dann werden wir als erstes das Thema Nachmessen der Wohnung angehen, da das auch ohne Rechtsbeistand möglich ist. :-)
Im nächsten Schritte dann wohl über eine Rechtsberatung das Thema virtuelles Baujahr und Renovierungsumfänge prüfen.
Vielen vielen Dank!
Zitat :Dann werden wir als erstes das Thema Nachmessen der Wohnung angehen,
Aber Obacht, wenn Fläche m² weniger, steigt der m² Preis.
Genau abwägen.
...und auch die verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten beachten.
...und auch die zulässigen Abweichungen/Toleranzen beachten.
Ich bin gespannt. Welche Abweichung ist denn zulässig? Welche verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten siehst du bei Verwendung dieses Mietspiegels?Zitat :.und auch die verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten beachten.
...und auch die zulässigen Abweichungen/Toleranzen beachten.
Bei 101 m² würd ich die Finger vom Nachmessen lassen. Selbst wenn 99m² rauskommen, wird es auch nicht wesentlich billiger.
Die Extra-Ausstattungen mit * sind nicht gerechtfertigt, weil schon im Baujahr enthalten.
Aber gern doch:Zitat :Welche verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten siehst du bei Verwendung dieses Mietspiegels?
Meine Antwort war lediglich die Ergänzung zu #17 und bezog sich auf das geplante Nachmessen der Wohnung.
@Jonny 1233 hat es verstanden/zuordnen können.
Bitteschön.
Dunkel bleibt der Rede Sinn. Es gibt keine Toleranz und es gibt in diesem Mietspiegel sehr klare Regeln, wie zu messen ist. Warum sich jetzt gerade bei 101 m^2 das Nachmessen nicht lohnen soll, erschließt sich mir auch nicht.
Ohne Abzüge oder Zulange wäre die Differenz im Jahr knapp 200 Euro. Vielleicht sind es aber auch nur 93m^2? Da wäre dann die Differenz schon 1000 Euro.Zitat :Bei 101 m² würd ich die Finger vom Nachmessen lassen. Selbst wenn 99m² rauskommen, wird es auch nicht wesentlich billiger.
Offenbar gibt es hier einen Vermieter, der mutmaßlich absichtlich falsche Angaben im Mieterhöhungsverlangen macht. Denn der Mietspiegel lässt keinen Zweifel daran, dass Modernisierungen bei neuen Wohnungen nicht berücksichtigt werden. Das kann man eigentlich nicht übersehen. Wo soll denn das Vertrauen herkommen, dass der Vermieter bei der Flächenangabe nicht auch kreativ gewesen ist? Warum soll nicht auch dort eine Abweichung vorliegen?
Seltsam. Evtl. mal nach oben gucken?Zitat :Dunkel bleibt der Rede Sinn.
Für den TE war das mit der Miethöhe/Mieterhöhung zunächst seit # 16 erledigt/auf später verschoben. Man will anwaltslos die Wohnfläche nachmessen (#13 Abs.1 sowie #16 Abs.1)
Darauf antwortete @guest/Jonny in # 17:
--->Aber Obacht, wenn Fläche m² weniger, steigt der m² Preis. Genau abwägen.
Darauf antwortete ich in #18 und NUR in Bezug auf #17 :
---->...und auch die verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten beachten...und auch die zulässigen Abweichungen/Toleranzen beachten.
Da bisher keiner weiß, nach welcher Methode der Vermieter seine vermieteten 101m² ermittelt hat, und nach welcher Methode und mit welchem Ergebnis der TE messen wird, bleibt ---> Obacht gegenüber dem Vermieter...
Ich habe nichts zum ME-Verlangen geschrieben---> weil es zwar seit #6 angefragt, aber nie lesbar war.
Ich habe im Gegensatz zu dir auch jetzt noch keinen Grund, dem Vermieter irgendetwas oder sogar mutmaßlich Falsches zu unterstellen.
Bitte sehr.
Zitat :Da bisher keiner weiß, nach welcher Methode der Vermieter seine vermieteten 101m² ermittelt hat, und nach welcher Methode und mit welchem Ergebnis der TE messen wird, bleibt
Dann einfach mal in den Mietspiegel schauen. Da steht die anzuwendende Regelung drin.
(Ich glaube mich an WoFlV zu erinnern.)
Zitat :(Ich glaube mich an WoFlV zu erinnern.)
Dein Erinnerungsvermögen trügt nicht.
Wohnfläche
Die Wohnfläche von Wohnungen wird in der Regel gemäß
Wohnflächenverordnung (WoFlV vom 25.11.2003) bestimmt.
Zitat :und nach welcher Methode und mit welchem Ergebnis der TE messen wird,
Wie die TE nachzumessen hat, steht ebenfalls im Mietspiegel auf Seite 17.
Ja. Und was steht im Mietvertrag?Zitat :Da steht die anzuwendende Regelung drin.
Wenn nach Kernsanierung neu vermietet wurde, steht wahrscheinlich ---ca. 101 m² Wohnfläche---. Mehr muss der Vermieter dort nicht geschrieben haben.
anami trollt halt wieder rum. Einfach mal sinnloses Zeugs rausgehauen und nun versuchen, dem eigenen Quatsch irgendwie Sinn einzureden. Ich stelle es nun ein letztes Mal hier im Thread klar.
Trotz steigender Quadratmeterpreise bei kleineren Wohnungen, sinkt der Gesamtpreis, wenn die Quadratmeter sinken. Bei den Quadratmetern ist also nichts abzuwägen.Zitat :Aber Obacht, wenn Fläche m² weniger, steigt der m² Preis.
Genau abwägen.
Es gibt nur eine Berechnungsmöglichkeit, welche durch diesen Mietspiegel vorgegeben wird.Zitat :...und auch die verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten beachten
Es gibt keine zulässigen Abweichungen und Toleranzen. Das hat der BGH klargestellt.Zitat :und auch die zulässigen Abweichungen/Toleranzen beachten.
Also: Einfach nur Quatsch diese Aussagen. Ergo bleibt mein Standardrat, diesen user zu ignorieren. Denn entweder will er nur die Leser verarschen oder er versteht selber nicht, was er da postet. Ich vermute letzteres. Aber das macht es nicht besser.
Das Ärgerliche daran ist, dass die eigentlichen Themen dabei untergehen. Die Verwendung des Baujahres der Sanierung ist diskutabel. Die einzelnen Abzüge oder Zuschläge sind ebenfalls diskutabel. Im Mietspiegel steht z.B. sehr genau ausgeführt, wann das Merkmal "Gehobene Sanitärausstattung " zu einem Zuschlag führt. Die Art des Fußbodens ist dafür nicht relevant. Last but not least ist die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne sehr relevant.
Neben dem offensichtlichen gibts also durchaus viel, bei dem man streiten kann. Das war auch der Grund, warum ich auf einen Mieterverein verwiesen habe.
Das eigentliche Thema---ist nur noch das, was du hier vortragen möchtest und noch in #27 für diskutabel hältst, obwohl der TE in #16 deutlich machte:Zitat :Das Ärgerliche daran ist, dass die eigentlichen Themen dabei untergehen
Im nächsten Schritte dann wohl über eine Rechtsberatung das Thema virtuelles Baujahr und Renovierungsumfänge prüfen.
Ihn interessiert jetzt der Mietspiegel von X-Stadt oder die Miethöhe/2.Mieterhöhung innerhalb 2 Jahren ebenso wenig wie mich.
Aber selbst die Wohnfläche nachmessen---geht ohne Mietspiegel.
Das Genau abwägen von @Jonny bezieht sich auf das, was der TE evtl. wegen abweichender m² gegen den Vermieter vor hat. zB Wohnfläche von 97m² nach einem eigenen WoFlV-Messergebnis.
---> Dann möge er doch bitte wegen 4 m² zuwenig genau abwägen, ob er damit den Vermieter konfrontiert.
Mehr is nich und mehr war nich von mir.
oder @ TE... sind die 101m² evtl. aus Baujahr 1960 ?
Zitat :Wenn nach Kernsanierung neu vermietet wurde, steht wahrscheinlich ---ca. 101 m² Wohnfläche---. Mehr muss der Vermieter dort nicht geschrieben haben.
Auch das MUSS der Vermieter nicht reinschreiben - in der Tat hat eine Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag für ihn mehr Nach- als Vorteile!
-- Editiert von User am 13. Februar 2026 15:39
Zitat :Das Genau abwägen von @Jonny bezieht sich auf
-> wenn Fläche m² weniger, steigt der m² Preis,
Mehr is nich und mehr war nicht nicht von Jonny ausgedrückt.
Zitat :was der TE evtl. wegen abweichender m² gegen den Vermieter vor hat.
Ist dann hingegen wieder dem hier zuzuordnen.
Zitat :...nun versuchen, dem eigenen Quatsch irgendwie Sinn einzureden.
Manche wissen nicht wann es genug ist, manche nicht wann es peinlich wird.
Und manche bekommen es nicht mal mit, wenn beides zusammen fällt....
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