Vorrauszahlungen Nebenkosten zurückfordern

31. Januar 2015 Thema abonnieren
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)
Vorrauszahlungen Nebenkosten zurückfordern

Hallo
Kurz zur Sache
Bin seit 01.07.2013 aus meiner alten Wohnung raus.Wohnungsübergabeprotokoll ohne Mängel vorhanden. Bis dato weder Nebenkostenabrechnung für 2012 noch für 2013 noch die Kaution zurück bekommen.
Kann ich nun neben der Kaution auch alle Nebenkostenvorrauszahlungen seit 01.01.2012 zurückfordern?


Gruss Micha

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22 Antworten
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#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 1932x hilfreich)

Ja, wenn die Nebenkostenabrechnungen 2012 und 2013 zwischenzeitlich nachweislich eingefordert wurden und die gesetzte Frist verstrichen ist.
http://www.nebenkostenabrechnung.com/vermieter-erstellt-keine-nebenkostenabrechnung/

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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen D Hildebrandt"

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#2
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Hallo Danke für die Infos,

Mein Rechtsanwalt hat dem Vermieter nun aufgefordert die kompletten Betriebskostenvorrauszahlungen für die Jahre 2012 und 2013 zurückzuzahlen.
Er hat auch seine Kosten in Rechnung gestellt aufgrund der verstrichenen Fristen (insgesamt 3 die ich ihm gesetzt hatte).
Hat er Möglichkeiten die Kosten des Rechtsanwalts abzuweisen? Welche?


Gruss Micha

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#3
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

quote:
Mein Rechtsanwalt hat dem Vermieter nun aufgefordert die kompletten Betriebskostenvorrauszahlungen für die Jahre 2012 und 2013 zurückzuzahlen.


Wieso fordert Dein RA die Betriebskostenvorauszahlung für die Jahre 2012 -2013 zurück. Du hast doch auch was verbraucht, oder?

Der Vermieter hätte 2012 bis 31.12.13 und 2013 bis 31.12.14 abrechnen müssen. Hätte er dann noch Forderungen gehabt, hätte er die einfordern müssen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Du alles zurückbekommst, was Du jemals gezahlt hast, sondern nur das Guthaben. Und Nachforderungen musst Du wahrscheinlich nicht mehr leisten, weil verjährt. (Oder sind das 3 Jahre?)

Über die Kaution hätte er bis Anfang 2013 abrechnen müssen, außer er hat noch Forderungen an Dich.

quote:
Er hat auch seine Kosten in Rechnung gestellt aufgrund der verstrichenen Fristen (insgesamt 3 die ich ihm gesetzt hatte).


Vermutlich hast Du den Vermieter dadurch in Verzug gesetzt.

quote:
Hat er Möglichkeiten die Kosten des Rechtsanwalts abzuweisen? Welche?


Einfach nicht zahlen? Dann musst Du die Kosten einklagen. Ich bin nicht sicher, ob so eine Sache (NK-Abrechnung oder Kautionsabrechnung) nicht unter allgemeines Lebensrisko fällt.

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9029 Beiträge, 4245x hilfreich)

@Ver: An dem Post stimmt so gut wie gar nichts. Bitte lies den obigen Link von Lolle, da steht's richtig drin. Und nein, der Teilnehmer schreibt, dass er ingesamt 3 mal den Vermieter in Verzug gesetzt hat. Wenn er das vor Gericht nachweisen kann, wird der Vermieter die Kosten des RA übernehmen müssen.

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#5
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

@ Cauchy:

quote:<hr size=1 noshade>An dem Post stimmt so gut wie gar nichts. <hr size=1 noshade>


Stimmt, da gibt es ein Urteil (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11 ), nachdem der Vermieter die NK-vorauszahlung zurückzahlen muss. Habe ich übersehen.

-- Editiert Ver am 12.03.2015 21:28

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#6
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

@ Ver die Rückforderung der gezahlten Nebenkostenabschläge bedeutet auch nicht das ich keinerlei Nebenkosten bezahlen muss. Sie setzt den Vermieter aber in die Nachweispflicht bei Gericht nachzuweisen was ich verbraucht habe.
Egal wie diese Verhandlung ausgeht, Guthaben krieg ich zurück, Nachforderung sind hinfällig.
Insgesamt wurde der Vermieter nun zum 4.Mal vom Anwalt in Verzug gesetzt.

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1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

@ TumadieMoerchen:

Das habe ich mittlerweile auch kapiert ;-). Nur Dein Ex-Vermieter wohl noch nicht.

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1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Hallo Foris,

also hier in dem Fall gibts Neuigkeiten. Der Vermieter hat tatsächlich dem Mahnbescheid widersprochen!
Das hat mich nun nochmals veranlasst alle gezahlten Mieten im gesamten Mietzeitraum der 7Jahre zu überprüfen.
Hierbei fiel mir nun auf, dass die allerletzte Miete von der Bank nicht abgebucht wurde. Es wurde die Miete für die neue Wohnung abgebucht aber die noch zu zahlende der alten nicht. Hierrüber hab ich nie eine Mahnung vom Vermieter erhalten.
Ich bin auch nicht sicher ob ich das damals nicht einfach noch bar bezahlt habe. Schlussendlich hab ich für die letzte Miete der alten Wohnung keinen Zahlungsbeleg.

Meine Fragen nun:

1. Sollte man das Verfahren nun trotzdem durchziehen? Abrechnen muss er ja auf jeden Fall oder?
2. Kann ich dadurch den Prozess auch verlieren?
3. Muss ich falls ich verliere dem Vermieter seinen Rechtsanwalt auch bezahlen?
4. Kann mein RA die letzte möglicherweise nicht gezahlte Miete als Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterstellens der NK-Abrechnung angeben?

Im Moment weiss ich nicht ob es noch Sinn macht die Klage weiterzuführen.
Wann kann ich die überhaupt noch zurückziehen?

Hab zum Widerspruch folgendes gefunden.
Der Widerspruch ist einzulegen, wenn dem Antragsteller die Forderung

überhaupt nicht zusteht oder
nicht in der geltend gemachten Höhe zusteht oder
nicht zum jetzigen Zeitpunkt zusteht oder
wenn der Antragsteller eine falsche Person in Anspruch nimmt.

Bei meinem Fall würde ja dann die Höhe nicht stimmen.
Gruss Moerchen

-- Editiert von TumadieMoerchen am 05.05.2015 19:51

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#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9029 Beiträge, 4245x hilfreich)

Du hattest einen Anwalt. Wenn der immernoch beauftragt ist, solltest du ihm die Fragen stellen. Zu den 6 Fragen kann ich nur schätzen:

1a) keine Ahnung
1b) ja
2) ja
3) ja
4) vermutlich nein
5) § 269 ZPO

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von TumadieMoerchen):
Der Vermieter hat tatsächlich dem Mahnbescheid widersprochen!


Natürlich widerspricht der Vermieter dem Mahnbescheid.... Dein Anwalt hat schließlich die gesamten Vorrauszahlungen für 2 Jahre komplett gefordert nebst der RA Gebühr (wahrscheinlich für den gesamten Streitwert.) In der gesamten Höhe steht Dir die Summe nur zu, wenn er sich endgültig weigert, die NK-Abrechnung zu machen (Jedenfalls habe ich es so verstanden ;) ).

Zur Bezahlung des Prozesses, sehr laienhaft und mit geschätzten Zahlen. Kann gerne ergänzt werden:

Du musst der RAe (Deinen und den des Vermieters) nur bezahlen, wenn Du zu 100 % verlierst. Aber !

Sagen wir mal, Dein Anwalt hat die Summe von 3000 Euro (= 2000 Euro für Rückzahlung der NK-Vorauszahlung + 1000 Euro Kaution) gefordert.

Dann beträgt der Streitwert 3000 Euro.

Jetzt bringt der Vermieter die NK-Abrechnung zum Prozess daher und Du bekommst nix raus, weil Du mehr verbraucht hast, der Vermieter kann auch nix zurückfordern, weil seine Forderungen verjährt sind. Die 2000 Euro stehen Dir also nicht zu.

Bleiben noch 1000 Euro Kaution übrig, die tatsächlich offen sind. Da Du nicht beweisen kannst, dass Du die letzte Miete gezahlt hast, gehen von der Kaution noch die letzte Miete ab. Bei der Beispielrechnung setze ich jetzt 333 Euro für die Miete an.

D.h. Dir stehen noch 666 Euro zu. D.h. bei einem Streitwert von 3000 Euro stehen Dir 2/9 zu, also 22,2% vom Streitwert.

Das ist dann die Wichtung nach der die Prozesskosten und RA-Kosten verteilt werden. Sprich, Du hast den Prozess gewonnen, musst jedoch 7/9 der Kosten (eigener Anwalt, Vermieter-Anwalt und Prozeßkosten = ca. 1441 Euro) zahlen.

D.h. um an die 666 Euro von Deiner Kaution zu kommen, zahlst Du 1121,10 Euro. Vermutlich sogar mehr, weil zu den 1441 Euro noch ein Betrag für den Mahnbescheid dazukommt.

"Gewinn": Du hast Recht bekommen und das kostet Dich 455,10 Euro, die Du noch draufzahlen musst. Na für die Anwälte hat es sich gelohnt. Allerdings muss der Vermieter vermutlich noch die vorgerichtlichen Kosten von Dir übernehmen. Ich glaube da sind es auch die 22,2 %, die Dir da zustehen, der Rest ist auch von Dir zu tragen.

-- Editiert von Ver am 05.05.2015 23:47

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#11
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

@Ver danke! Nachdem ich das gelesen habe habe ich mit meinem Anwalt gesprochen und nun hat er mir ein Schreiben mit dem vermutlichen Prozessrisiko zugesendet. Es ist genauso wie du geschrieben hast. Ich zahle etwa 1400€ um nachher vielleicht 700€ zurück zu bekommen.
Mein Anwalt hat mich also zum Einen nicht über das Prozessrisiko aufgeklärt und er hat nicht mitgeteilt, dass der Vermieter einfach eine Nebenkostenabrechnung zum Prozess mitbringen kann.

Meine Frage nun: Ist es nicht die Pflicht des Anwalts mich darüber zunächst aufzuklären?

Ich habe ihm mitgeteilt dass ich seine Rechnung nicht begleiche wegen Falschberatung und sollte er auf der Rechnung bestehen werd ich die Anwaltskammer beziehungsweise Schlichtungsstelle einschalten.

Darauf hin hat er natürlich das Mandat niedergelegt.


mfg Moerchen

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107954 Beiträge, 38093x hilfreich)

Zitat:
Meine Frage nun: Ist es nicht die Pflicht des Anwalts mich darüber zunächst aufzuklären?

Hast Du ihn nach einer Wirtschaftlichkeitsanalyse gefragt?



Zitat:
Ich habe ihm mitgeteilt dass ich seine Rechnung nicht begleiche wegen Falschberatung

Die ist zum einen nicht erkennbar und zum anderen bezahlt man Anwälte nicht nach Qualität sondern für das tätig werden.

Da dürfte dann in naher Zukunft ein Gerichtsverfahren an stehen wo das ganze geklärt wird ...



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat:Meine Frage nun: Ist es nicht die Pflicht des Anwalts mich darüber zunächst aufzuklären?
Hast Du ihn nach einer Wirtschaftlichkeitsanalyse gefragt?
...


Nein! Er hat mir nur mitgeteilt die Chancen seien gut das Verfahren zu gewinnen..........nur zu welchem Preis das weiss ich jetzt erst.
Ich warte jetzt ab ob er die Rechnung anmahnt oder nicht. Er ist ausserdem noch mein Nachbar. Statt mal zu klingeln und mit mir zu sprechen wirft er die Briefe immer nur einfach ein.Komischer Typ.

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von TumadieMoerchen):
Nein! Er hat mir nur mitgeteilt die Chancen seien gut das Verfahren zu gewinnen..........nur zu welchem Preis das weiss ich jetzt erst.


Das sagen Dir die Anwälte nie und natürlich waren die Chancen gut zu gewinnen. Diese Schräglage kommt ja auch nur durch den Irrwitzigen Streitwert zustande. Diese Nr mit der Rückforderung der NK ist ja auch sehr verlockend, bloß, dass man das Geld nicht behalten kann. Deshalb sollte man versuchen, den Streitwert niedrig zu halten.

Zitat (von TumadieMoerchen):
ch warte jetzt ab ob er die Rechnung anmahnt oder nicht.


Der wird mahnen und Du wirst zahlen, oder er klagt gegen Dich. Und diese Kosten wird er Dir auch noch in Rechnung stellen.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9029 Beiträge, 4245x hilfreich)

Bei mir stellt sich nach der Darstellung des Teilnehmers folgende Frage: Die Kostentragung bei Prozessen richtet sich soweit ich weiß nach § 92 ZPO . Wenn ich das richtig sehe, kann nach Absatz 2(2) auch gegen die erreichte Quote einer Partei die gesamten Kosten auferlegt werden. Mir scheint das hier (mal abgesehen von der letzten Mietzahlung) genau so ein Fall zu sein. Die Höhe der Forderung ist von der Nebenkostenabrechnung der Gegenseite abhängig. Nur durch die fehlende Abrechnung der Gegenseite ist der Prozess entstanden.

Mir ist durchaus bewusst, dass da ein "kann" im Paragraphen steht. Aber wann soll das greifen, wenn nicht in genau so einem Fall, wo die Gegenseite per Gesetz zu einer Abrechnung verpflichtet ist und dies dennoch versäumt.

Im übrigen war das Verhalten gegenüber dem Anwalt ein Schuss ins Knie. Wenn du noch irgendetwas retten willst, geh sofort zur Schlichtungsstelle und hoffe, dass die vermitteln können. Ansonsten verlierst du den Prozess gegen den ehemaligen Vermieter genauso wie gegen den ehemaligen Anwalt.

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#16
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von cauchy):

Im übrigen war das Verhalten gegenüber dem Anwalt ein Schuss ins Knie. Wenn du noch irgendetwas retten willst, geh sofort zur Schlichtungsstelle und hoffe, dass die vermitteln können. Ansonsten verlierst du den Prozess gegen den ehemaligen Vermieter genauso wie gegen den ehemaligen Anwalt.


Das glaube ich weniger! Ich habe eigentlich nur Schadensbegrenzung gemacht. Hätte der Anwalt mir gesagt, dass der Gegner im Prozess die Nebenkostenabrechnung einfach vorlegen kann, wäre ich anders vorgegangen. Der Mahnbescheid hätte sich dann nur auf 700€Streitwert belaufen und die Summe X, die ich nicht kenne, für die Nebenkostenabrechnung. Dann wäre mein Prozessrisiko anders ausgefallen.

Ich bin eigentlich davon ausgegangen dass der Gegner zunächst die vollen Vorrauszahlungen zurückzahlen muss und dann seinerseits ein Verfahren eröffnen muss in dem er genau die Nebenkosten belegen muss, die ich nach Abschluss des eigenen Verfahrens dann auch begleiche.

Ich habe nun gelernt, dass die Vermieter machen können was sie wollen und wie sie es wollen. Das Verfahren führe ich nicht weiter. Falls der Anwalt mahnt zahl ich auch aber unter Vorbehalt und geb es dann ab an die Anwaltskammer.


Gruss Moerchen

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9029 Beiträge, 4245x hilfreich)

Zitat (von TumadieMoerchen):
Hätte der Anwalt mir gesagt, dass der Gegner im Prozess die Nebenkostenabrechnung einfach vorlegen kann, wäre ich anders vorgegangen. Der Mahnbescheid hätte sich dann nur auf 700€Streitwert belaufen und die Summe X, die ich nicht kenne, für die Nebenkostenabrechnung. Dann wäre mein Prozessrisiko anders ausgefallen.

Hast du meinen Post verstanden? Das Gericht kann dem Vermieter die kompletten Prozesskosten (inclusive deiner Anwaltskosten) auferlegen, selbst wenn der Vermieter im Verfahren die NK-Abrechnung vorlegt und dabei herauskommt, dass dir nichts mehr zusteht. Ich würde das auch durchaus für wahrscheinlich halten. Alles andere würde dem Sinn des oben zitierten BGH-Urteils widersprechen, in dem unter anderem formuliert wurde, dass eine Stufenklage (erst auf Abrechnung und dann auf Zahlung) oder auch eine Schätzung der möglicherweise zustehenden Nachforderungen einem Mieter nicht zumutbar ist.

1x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von TumadieMoerchen):
Hätte der Anwalt mir gesagt, dass der Gegner im Prozess die Nebenkostenabrechnung einfach vorlegen kann, wäre ich anders vorgegangen. Der Mahnbescheid hätte sich dann nur auf 700€Streitwert belaufen und die Summe X, die ich nicht kenne, für die Nebenkostenabrechnung. Dann wäre mein Prozessrisiko anders ausgefallen.


Was Dich ja jetzt nicht hindert, eine Klage einzureichen mit einem geringerem Streitwert. Nämlich in Höhe der Kaution + der Summe x. Ich würde den Vermieter auf die Abrechnung verklagen und nicht auf Rückzahlung (wenn das geht?)

1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Naja meine Kosten bisher belaufen sich auf 54€ für den Mahnbescheid. Angenommen der Anwalt fordert nun nix so müsste ich immer noch die Gerichtsgebühren plus einen weiteren Mahnbescheid bezahlen. Alles in Allem wenn man mal davon ausgeht das der Vermieter eine Abrechnung vorlegt und ich ggf paar Euronen noch zu zahlen hätte bleibt unterm Strich nur ein Minus übrig.

Man hat zwar Recht aber es ist letztendlich nicht durchzusetzen.

Gruss Moerchen

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von TumadieMoerchen):
Naja meine Kosten bisher belaufen sich auf 54€ für den Mahnbescheid. Angenommen der Anwalt fordert nun nix so müsste ich immer noch die Gerichtsgebühren plus einen weiteren Mahnbescheid bezahlen. Alles in Allem wenn man mal davon ausgeht das der Vermieter eine Abrechnung vorlegt und ich ggf paar Euronen noch zu zahlen hätte bleibt unterm Strich nur ein Minus übrig.
Man hat zwar Recht aber es ist letztendlich nicht durchzusetzen.
Gruss Moerchen


Du musst keinen weiteren Mahnbescheid schicken, sondern kannst jetzt direkt klagen. Bei dem bisherigen Mahnbescheid hat da Dein Anwalt das Kreuzchen (automatisch) zur Klageerhebung an das AG weiterleiten angekreuzt?

Du kannst mit einem anderen Anwalt die Klage auch anders (mit anderen Summen) einreichen, als bei dem Mahnbescheid angegeben war. Ich hatte auch mal so ein Verfahren, bei denen unser Anwalt beim Mahnverfahren Phantasiesummen eingetragen hatte, der eigentliche Streitwert wurde dann vom Richter wesentlich niedriger eingestuft.

Obwohl wir in der Sache gewonnen haben, haben wir noch draufgezahlt.

Wie Cauchy sagt: Der Richter kann anders. So ein Ding sollte man als Privatmann ohne RSV nicht anfangen, sondern versuchen sich mit dem Vermieter zu einigen.

Wenn Du jetzt nur noch die Kaution einklagst, denn darauf hast Du ein Recht.

1x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
TumadieMoerchen
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 9x hilfreich)

Hallo @Ver,

Ich mach jetzt nix mehr mir reicht das Lehrgeld erstmal. Das Kreuzchen hat er offensichtlich nicht reingesetzt denn er hatte in seinem Schreiben nachgefragt ob ich nun weitermachen will oder nicht. Ausserdem stand im Schreiben des Mahngerichts dass das streitige Verfahren erst an das zuständige Gericht abgegeben wird wenn die Gerichtskosten bezahlt sind und wenn ich das tatsächlich wünsche!
Ausserdem wäre das Kreuzchen setzen ohne Nachfrage auch ein fataler Beratungsfehler.

Gruss moerchen

1x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107954 Beiträge, 38093x hilfreich)

Zitat:
Ausserdem wäre das Kreuzchen setzen ohne Nachfrage auch ein fataler Beratungsfehler.

Ähhn, nö. Wäre es nicht.


Eventuell solltest Du dir mal die Vollmacht durchlesen die Du am Anfang unterschrieben hast?
Damit Dir mal bewusst wird, zu was Du den Anwalt alles beauftragt und bevollmächtigt hast?

In der Regel enthalten die Vollmachten das der Anwalt (und nicht der Mandant) entscheidet wie er das Verfahren führen wird/zu führen hat.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

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