Hallo 123Recht Community.
ich habe mal eine Frage zum Thema Nachtruhe.
Wir sind Mieter in einem alten Mietshaus. Dieses ist extrem hellhörig, so dass man selbst lautere Unterhaltungen mithören kann. Wir wohnen nun seit 3 Jahren in diesem Haus und es gab nie Beschwerden. Da über uns nun eine neue Mieterin eingezogen ist, bekommen wir dauerhaft Beschwerden, dass Sie unseren Fernseher hören kann. Nun haben wir ein Schreiben von unserem Vermieter bekommen, der und darauf hinweist, dass wir ab 20:00 Uhr bitte nur noch mit Kopfhörer fernsehen sollen. Hier ein Auszug aus der Vermieter E-Mail:
" Bei der Musik geht es wohl nicht nur hauptsächlich um die Lautstärke, sondern viel mehr um die Vibration (durch die Bässe wahrscheinlich).
Wir möchten Sie dringend auffordern sich an die Ruhezeiten gemäß Hausordnung zu halten.
Diese sind: Sonn- und Feiertage, sowie täglich zwischen 13 und 15 Uhr und 20 bis 7 Uhr.
Die Nutzung von Kopfhörern für die Musik würde in den Nachtstunden sicher Abhilfe schaffen, dies wäre sehr empfehlenswert.".
Als wir vor 2 Monaten angesprochen wurden, haben wir bereits den Subwoofer komplett ausgeschaltet. Nun haben wir nur noch eine 5.1 Anlage, die in Zimmerlautstärke spielt. Wir waren zwar verärgert, dass es die Jahre vorher nie Probleme gab, wollten aber den Hausfrieden wahren und haben sämtliche Bässe minimiert.
Wir müssen leider auch die ständige Lauferei auf Stöckelschuhen ertragen. Des Weiteren hat die gute Dame eine Rolltür, die permanent auf und zu geschoben wird. Bis jetzt haben wir das ganze auch ohne meckern ertragen.
Nun zu meiner Frage, inwiefern kann der Vermieter bei extrem hellhörigen Wohnungen uns vorschreiben, dass wir nur noch Lautsprecher benutzen dürfen und z.B. auch die Waschmaschine ab 20:00 Uhr nicht mehr benutzen dürfen. Da wir beide berufstätig sind, sind wir in der Regel ab 18:30 Uhr zuhause und lassen die Waschmaschine bis maximal 22 Uhr 2 mal die Woche laufen.
Derzeitig bin ich am überlegen, ob wir die ganze Sache einem Anwalt übergeben, da wir im Rechtsschutz sind.
Macht das Sinn? Muss der Vermieter bei hellhörigen Wohnungen nicht mit einer geeigneten Dämmung dafür sorgen, dass Geräusche nicht in die Nachbarwohnung dringen?
Ich freue mich über Eure Antworten.
Viele Grüße
Herrmi1180
Vorwurf der Ruhestörung bei schlecht gedämmten Wohnungen
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Fangen wir erstmal so an: Gibt es denn eine Hausordnung, wurde diese Teil des Mietvertrages und stehen dort wirklich diese Zeiten drin?
Ich glaube zwar nicht, dass eine Ruhezeit schon ab 20:00Uhr abends zulässig ist, aber man sollte erstmal überprüfen, ob das überhaupt vereinbart wurde.
Hallo,
ich habe gerade nochmal nachgeschaut. In der Hausordnung steht das die Ruhezeit Montags- Samstags von 20:00-07:00 Uhr ist. Feier- und Sonntags ganztägig.
Das heißt, ich dürfte ja dann Sonntags auch kein Fernsehn schauen und auch keine Wäsche waschen, richtig?
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Unmögliches man an zwar verlangen, aber nicht durchsetzen.
Wenn das Haus also so miserabel gebaut wurde, das man trotz Zimmerlautstärke alles hört, dürfte der Vermieter ein kleines Problem haben.
Er verlangt also, das man den üblichen Gebrauch der Mietsache nur Montags- Samstags von 07:00 - 20:00 Uhr vornehmen darf? Na, dann mal schauen was er sagt wenn man für die restliche Zeit die Miete entsprechend kürzt ...
Zitathaben wir bereits den Subwoofer komplett ausgeschaltet. :
Subwoofer / Bässe sind in der Tat ein Problem.
Diese sollte man akustisch von der Umgebung entkoppeln.
Ich würde daher dem Vermieter mitteilen, das man ausschließlich Gespräche und elektronische Audiobeschallung in Zimmerlautstärke vornimmt, das dies gemäß ständiger gängiger Rechtsprechung zu dem üblichen Gebrauch der Mietsache zählt und dam man für die Unterirdische Schalldämmung und schlechte Bauweise des Hauses nicht verantwortlich ist.
Solche Threads sind immer schwer. Denn natürlich habt ihr das Recht, eure Wohnung in der üblichen Art und Weise zu nutzen. Dazu gehört selbstverständlich auch ein Fernseher ohne Kopfhörer in normaler Zimmerlautstärke. Bei Waschmaschinen ist sich die Rechtsprechung uneins. Ich vermute aber, dass eine Einschränkung schon ab 20.00Uhr nicht haltbar sein wird, wenn bereits rechtlich umstritten ist, ob die Waschmaschinennutzung ab 22:00Uhr verboten werden kann.
Das ändert aber natürlich nichts daran, dass sich die Nachbarn gestört fühlen und dass im schlechtest möglichen Fall zu einer Kündigung führen kann. Ob die dann gültig wäre, wäre wieder eine andere Frage. Aber Stress gäbe es mit Sicherheit.
Mein erster Rat ist euch zu überlegen, ob ihr langfristig dort leben wollt. Mir wäre es sehr unangenehm, wenn wirklich jedes Geräusch aus meiner Wohnung von Nachbarn gehört werden kann. Der zweite Rat wäre zu überprüfen, ob TV bzw. Musik nicht auch etwas leiser noch mit Genuss zu vernehmen sind.
Zuletzt könntet ihr auch mal mit den Nachbarn sprechen. Vielleicht gibt es spezielle Tage oder Zeiten, an denen diese besonders lärmempfindlich sind. Manchmal gibt es Möglichkeiten, sich daran anzupassen und die Waschmaschine nicht gerade in den Zeiten anzustellen. Wenn die Nachbarn jedoch auf die kompletten Ruhezeiten in der Hausordnung pochen, so würde ich dies ablehnen. Ihr habt eure Wohnung gemietet, um darin zu leben und dazu habt ihr auch das Recht.
Vielen Dank für die Antworten. Ich habe gestern Abend die Mail meines Vermieters beantwortet. Darin habe ich unsere Sichtweise erklärt und ein 6 Augen Dialog zwischen der Dame über uns, unseren Vermieter und uns angeboten. Werde aber dennoch mal zum Anwalt gehen und mich erkundigen. Sollte ja die Rechtsschutzversicherung übernehmen. Des Weiteren habe ich der Nutzung von Kopfhörern ab 20 Uhr widersprochen. Wir sind ein 3 Personenhaushalt und da ist es nicht so einfach das sich abends beim Fernsehen alle Kopfhörer aufsetzen.
Mal schauen was da nun bei rauskommt. Falls jemand noch Ideen oder Anmerkungen hat, kann er sie ja uns weiter mitteilen
Vielen Dank für die Antworten.
ZitatDes Weiteren habe ich der Nutzung von Kopfhörern ab 20 Uhr widersprochen. Wir sind ein 3 Personenhaushalt und da ist es nicht so einfach das sich abends beim Fernsehen alle Kopfhörer aufsetzen. :
Und das ist auch absolut richtig so. Zimmerlautstärke ist erlaubt, ebenso wie reden, lachen, laufen etc.
Wobei ich diese Ruhezeitenregelung für unwirksam halte.
Das Problem ist ja wirklich sehr vielschichtig und es wurde schon vieles gesagt. Darauf ist aber bisher nicht eingegangen:
Das ist ein Irrglaube.ZitatMuss der Vermieter bei hellhörigen Wohnungen nicht mit einer geeigneten Dämmung dafür sorgen, dass Geräusche nicht in die Nachbarwohnung dringen? :
Grundsätzlich gilt: soweit nicht explizit eine bestimmte Schallschutzqualität zugesichert wurde (was in der Praxis kaum vorliegen dürfte), ist vermieterseits nur der Schallschutz geschuldet wie er zum Zeitpunkt der Erbauung oder der vollständigen Sanierung des Gebäudes (mit Schallschutz-Ertüchtigung) vorgeschrieben war.
Allderdings garantiert selbst die aktuell gültige DIN4109 (von 1989 bzw. zuvor von 1962) einen für die seither gestiegenen Ansprüche nicht ausreichenden Schallschutz (wer neu baut/kauft sollte also dringend "besseres" vereinbaren).
Die Fälle, bei denen der Vermieter tatsächlich nachbessern musste, dürften an einer Hand abzuzählen sein.
Wobei ich da selbst schon Sachen gesehen habe, die mich sprachlos machen - z.B. dass Heizrohre einfach in jedem Zimmer von einer Wohnung in die andere durch die Decken/Böden geführt wurden, ohne jeglichen Schallschutz, teilweise kann man durch die Öffnungen sogar nach oben/unten in die andere Wohnung schauen.
Fehler beim Trittschallschutz sind i.d.R. nicht so offensichtlich (d.h. Gutachten nötig) bzw. was heute ein Fehler wäre, das war früher eben normal.
Da ein gerichtliches Verfahren auch ein enormes Kostenrisiko mit sich führt, sollte man da unbedingt die Erfolgsaussichten vorher ausloten (wenn es denn in Richtung Mangel-vom_Vermieter_abzustellen gehen soll).
https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1108/viel-streit-durch-schlechten-schallschutz-ruhe-bitte-110814.htm
https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1209/bgh-urteil-wie-viel-schallschutz-muss-sein-120911a.htm
der Mieter von Altbauräumen könne lediglich erwarten, dass die Geräuschimmissionen "das nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwartbare Maß" nicht überschreiten.
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/trittschalldaemmung-im-altbau_idesk_PI17574_HI2148035.html
Möglicherweise hat das Gebäude extrem schlechten Schallschutz, was möglicherweise aber keinen Mangel darstellt sondern hinzunehmen wäre.
Möglicherweise ist man selber zu laut oder möglicherweise sind die Nachbarn zu empfindlich.
Das gilt es ggf. abzuklären/abzugrenzen.
Wobei die besonders empfindliche Nachbarin wohl durchaus in Frage kommt, weil es ja vorher nie Beschwerden/Probleme gab.
Jedenfalls hat es der Vermieter da mit einer Kündigung genauso schwer wie der Mieter mit einer Durchsetzung seiner (vermeintlichen) Ansprüche.
Im Mehrfamilienhaus gilt gegenseitige Rücksichtnahme - aber auch, dass unvermeidbare, übliche Wohngeräusche hinzunehmen sind.
Als unvermeidbar wird z.B. Kindertrampeln, Kindergeschrei oder normale Gehgeräusche, Gespräche von Erwachsenen angesehen - als vermeidbar i.d.R. aber alle übermäßig lauten Geräusche aus Geräten mit einem Lautstärkeregler.
Meine Meinung:
Die Nutzung von Kopfhörern kann der Vermieter zwar empfehlen (wie geschehen), aber nicht vorschreiben.
Für unwirksam halte ich die Ruhezeiten in der Hausordnung (Mo-Sa von 20-7 Uhr und So/Feiertags ganztägig) nicht. Vielmehr entsprechen die ja genau den Zeiten, die auch mangels einer Vereinbarung gelten sollen - gemäß BGH V ZB 11/98 .
Für die zusätzlich einzuhaltende Nachtruhe gilt 22-6 Uhr.
https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/ruhezeiten-im-mietrecht/
Das kann ich dem Urteil nicht entnehmen. Wo genau steht das? Bisher habe ich in dem Urteil nur gefunden, dass in einer WEG das Musizieren in diesem Zeiten unter bestimmten Umständen verboten werden darf. Zumindest ist ein solcher WEG-Beschluss nicht von vornherein unwirksam.ZitatVielmehr entsprechen die ja genau den Zeiten, die auch mangels einer Vereinbarung gelten sollen - gemäß :BGH V ZB 11/98 .
Nicht erkennen kann ich, dass ohne Vereinbarung solche Ruhezeiten gelten sollen. Ebenfalls nicht, dass keine Waschmaschinen in der Zeit betrieben werden dürfen. Zwischen einer Trompete und einer Waschmaschine gibt ja schon noch einen gewissen Unterschied.
ZitatDarin habe ich unsere Sichtweise erklärt und ein 6 Augen Dialog zwischen der Dame über uns, unseren Vermieter und uns angeboten :
Das finde ich den absolut richtigen Schritt. Dann mal zusammen bei Euch normale Zimmerlautstärke am Fernseher einstellen und zusammen bei der Dame in der Wohnung sich ein Bild machen, wie es sich bei ihr anhört. Wenn dann alle Parteien feststellen, dass der Fernseher auf normale Lautstärke läuft und es trotzdem in der anderen Wohnung relativ laut zu hören ist, über eine gemeinsame Lösung sprechen.
Denke damals, als diese Häuser gebaut wurden, da hat noch keiner an Dolby Digital gedacht......
Es gibt kein rechtliches Verbot, dass Geräusche aus einer Wohnung in der Nachbarwohnung nicht hörbar sein dürfen.
Das wäre völlig weltfremd. Deine Nachbarin wird also niemals durchsetzen können, dass sie keine Lebensgeräusche von euch hören wird.
Die Hausordnung halte ich für nicht durchsetzbar, sie greift zu weit in euer Leben ein, Ihr werdet zu stark beschränkt.
Hier ist Stress vorprogrammiert.
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