Was lässt sich gegen eine untätige Hausverwaltung unternehmen?

Die Hausverwaltung hat in den meisten Fällen nur ein Verhältnis mit den Eigentümern.

Bei Verstößen der Mieter muss die Hausverwaltung gegen den jeweiligen Eigentümer vorgehen und dieser Eigentümer dann gegen seinen Mieter.

In vielen WEGs hat im übrigen jeder Eigentümer bei Beschlüssen eine Stimme unabhängig von seinem Miteigentumsanteil. Dies kann man der Teilungserklärung entnehmen.

Mit der Mehrheit der Stimmen kann eine neue Hausverwaltung gewählt werden. Ansonsten hilft letztendlich nur der Klageweg, um wirksam gegen die Verstöße vorzugehen.

Stimmt, ich bin ET und sogar im Verwaltungsbeirat. Bei uns hat jeder ET eine Stimme unabhängig von den Eigentumsanteilen. Daher auch der entsprechende Hinweis, dies zu prüfen.

Vereinbarungen verändern im Wesentlichen die Gemeinschaft, z.b. Änderung der ME-Anteile oder Sondernutzungsrechtänderung. Sie führen notwendigerweise zur Eintragung ins Grundbuch.

Bauliche Veränderungen wie Modernisierungen können mit Allstimmigkeit (einstimmiger Beschluss aller stimmberechtigten Eigentümer) beschlossen werden, § 22 WEG (1).

Mehrheitlich gefasste Beschlüsse regeln die Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, § 21 WEG (5).

Abdingbare Vorschriften des WEG können auch durch Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert werden, § 10 (1) Nr.2, z.B. können Modernisierungsmaßnahmen schon mit 2/3 Mehrheit vereinbart werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in den §§ 10 -29 WEG geregelt.



Welche Störungen gehen von den Mietern aus? Wenn klare Verstöße gegen die Hausordnung vorliegen, benötigt der Verwalter keinen gesonderten Beschluss, um gegen die Verursacher vorzugehen. Das ergibt sich aus §27 WEG Abs. 1 Nr. 1 ! Bleibt er untätig, können m.W. durchaus einzelne Eigentümer – auch ohne Beschluss - gegen den Verwalter wegen Vertragsverletzung klagen.

Stellen Sie vor der nächsten Versammlung den Antrag, den Eigentümer/Vermieter auf Rückbau der Wohnungstür zu verklagen. In dieser Sache ruht sein Stimmrecht und sein verbündeter Eigentümer kann mit einfacher Mehrheit überstimmt werden, § 25 WEG (5).

Ich kann Ihnen nicht ganz folgen...

Meines Erachtens erfährt dieser Passus seine besondere Bedeutung genau in diesem Fall.

Sie zitieren selbst:,, Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung...die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft...“

Genau darum geht es: KLAGE auf Rückbau. Deshalb ruht das Stimmrecht des betroffenen Eigentümers auf der nächsten Versammlung in diesem TOP. Seine Unschuld muss er dann vor Gericht beweisen. Die notwendige Mehrheit der Stimmen sollte natürlich vorab besorgt werden, das dürfte in diesem Fall allerdings weniger schwer sein.

Eine Privatklage dagegen ist immer mit hohen persönlichen Belastungen verbunden. Auch das Prozessrisiko tragen Sie letztlich alleine.

Wichtig ist auch der erste Satz von saitist:,, Was lässt sich gegen eine untätige Hausverwaltung unternehmen?“ Nach meiner Auffassung bezahlen Sie einen professionellen Verwalter nicht nur zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder, sondern auch um Ihnen diese – wirklich lästige - Arbeit abzunehmen. Es sollte Ihnen wichtig sein, dass der Verwalter nicht nur die Interessen der Mehrheitseigentümer vertritt, sondern die aller Eigentümer! Für zukünftige Beschlüsse könnte es wichtig sein...