Was tun wenn Mieter Besichtigungen verweigert?

20. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
beppi
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 4x hilfreich)
Was tun wenn Mieter Besichtigungen verweigert?

Angenommen es gibt eine gültige, fristgerechte Kündigung des Mieters zum Tag X.

Gibt es dann irgendeine Möglichkeit für den Mieter, Besichtigungen mit potentiellen Nachmietern während der Kündigungsfrist pauschal abzulehnen (d.h. nicht nur an manchen der vorgeschlagenen Termine keine Zeit zu haben, sondern gar keine zu wollen)?

Und falls es keine solche Möglichkeit gibt: Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter sie trotzdem ablehnt? Vor Gericht gehen bringt ja nicht viel, da der Klageweg ziemlich sicher länger dauert als die (Rest-) Kündingungsfrist. Kann der Vermieter in dem Fall die entgangene Miete für Leerstand nach Auszug (da die Nachmietersuche ja erst dann beginnen kann) von der Kaution abziehen? (Falls ja: Kalt- oder Warmmiete?)

Vielen Dank an die Forums-Experten für eine kurze Einschätzung!

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24 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4360 Beiträge, 517x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Gibt es dann irgendeine Möglichkeit für den Mieter, Besichtigungen mit potentiellen Nachmietern während der Kündigungsfrist pauschal abzulehnen


Nein.
Zitat (von beppi):
Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter sie trotzdem ablehnt?


Gerichtsverfahren, auf Kosten des Mieters. Wird lustig, wenn er weiter Miete zahlen muss, obwohl er fristgerecht gekündigt hat und ausgezogen ist. Bist du der Mieter? Dauert auch nicht lange, es gibt die Möglichkeit der einstweiligen Verfügung.

Die Kaution ist ordentlich abzurechnen, dafür hat der VM erst mal 6 Monate Zeit, und ja er kann mit Ersatzansprüchen aufrechnen, das sollte aber ein Fachmann (Anwalt) formulieren.

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118688 Beiträge, 39620x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Gibt es dann irgendeine Möglichkeit für den Mieter, Besichtigungen mit potentiellen Nachmietern während der Kündigungsfrist pauschal abzulehne

Selbstverständlich.

Er wird dann nur eventuell Schadenersatz leisten müssen.



Zitat (von beppi):
Kann der Vermieter in dem Fall die entgangene Miete für Leerstand nach Auszug (da die Nachmietersuche ja erst dann beginnen kann) von der Kaution abziehen?

Kann er, nur wird er - falls der Mieter das nicht hinnehmen mag - spätestens vor Gericht damit eine krachende Niederlage erleiden.


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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118688 Beiträge, 39620x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Wird lustig, wenn er weiter Miete zahlen muss, obwohl er fristgerecht gekündigt hat und ausgezogen ist.

Für weitere Mietzahlungen nach Ende des Mietverhältnis fehlt aber die Rechtsgrundlage...


Signatur:

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#4
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4360 Beiträge, 517x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Für weitere Mietzahlungen nach Ende des Mietverhältnis fehlt aber die Rechtsgrundlage...


SCHADENSERSATZ in Höhe der (neuen) Miete inkl. NK nicht MIETE, Formulierungslapsus, aber das kannst du ja nicht schreiben. Natürlich kann der Mieter für entgangene Mieteinnahmen und NK haftbar gemacht werden

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#5
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4235 Beiträge, 2418x hilfreich)

So ist es. Allerdings nicht in Höhe der "neuen", sondern nur der "ortsüblichen" Miete.
Vermieter müsste wohl auch irgendwie das Gericht überzeugen, dass mindestens ein ernsthafter Mietinteressent vorhand n gewesen wäre, wenn denn Termine vorhanden gewesen wären. Sollte aber nicht schwer sein.

Frage ist natürlich auch: warum macht der Mieter sowas? Wenn er sogar selbst gekündigt hat?
Auf die Interessen des Mieters ist bei Terminwahl Rücksicht zu nehmen. Der Mieter kann auch verlangen, dass ihm alle Besucher vorher namentlich angekündigt werden. Er kann die Besucherzahl begrenzen (muss dann natürlich ggf. mehr Termine anbieten). Also: er hat schon einige Rechte.
Wenn der Mieter das alles nicht will, sollte er den Kündigungszeitpunkt auf 3 Monate nach seinem Auszug legen, dann nach Auszug dem Vermieter die Schlüssel geben und nur noch weiterzahlen. Dann braucht er keine Besucher zu ertragen.

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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118688 Beiträge, 39620x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
SCHADENSERSATZ in Höhe der (neuen) Miete inkl. NK

Nö, Schadenersatz in Höhe des verursachten Schadens.



Zitat (von Solan196):
Natürlich kann der Mieter für entgangene Mieteinnahmen und NK haftbar gemacht werden

Nö, nur für den Schaden.



In dem Falle hier liegt der Schaden irgendwo bei 0.


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#7
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Er wird dann nur eventuell Schadenersatz leisten müssen.

Wenn ein Schaden nachweisbar entstanden ist. Wie will ein VM beweisen, dass ein Mitinteressent diese Wohnung auch angemietet hätte, wenn er diese gesehen hätte?

Zitat (von Harry van Sell):
Kann er, nur wird er - falls der Mieter das nicht hinnehmen mag - spätestens vor Gericht damit eine krachende Niederlage erleiden.

Wie paßt das zusammen?

Zitat (von Solan196):
Natürlich kann der Mieter für entgangene Mieteinnahmen und NK haftbar gemacht werden

Grundsätzlich auch meine Meinung; nur, wie will der VM den Schaden beweisen, beziffern etc.?

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#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118688 Beiträge, 39620x hilfreich)

Zitat (von quiddje):
Sollte aber nicht schwer sein.

Stimmt, dürfte hier unmöglich sein



Zitat (von Leo4):
Wie passt das zusammen?

Der Vermieter hat eine Schadenminderungspflicht. Wenn er diese - so wie hier - nicht befolgt, dann gibt es keinen Schaden.


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#9
 Von 
AR377
Status:
Praktikant
(945 Beiträge, 259x hilfreich)

Wenn der Vermieter darauf verzichtet, sein Recht auf Besichtigungen wahrzunehmen - indem er es mittels Gericht durchsetzt - dann wird ihm hinterher nicht ein Gericht Schadenersatz wegen möglicherweise entgangener Mieteinnahmen oder sonstiger angeblicher Schäden zusprechen.

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#10
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4360 Beiträge, 517x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Der Vermieter hat eine Schadenminderungspflicht. Wenn er diese - so wie hier - nicht befolgt, dann gibt es keinen Schaden.


Aha, sieht bei dir wie folgt aus:

Mieter verweigert Besichtigung der zu vermietenden Wohnung. Interessenten können also erst nach Auszug des jetzigen Mieters in die Wohnng und müssen dann sofort mieten, klar.

Im realen Leben sieht es wie folgt aus:

Mieter verweigert Besichtigung der zu vermietenden Wohnung. Interessenten können also erst nach Auszug des jetzigen Mieters in die Wohnng, ihnen gefällt die Wohnung und da sie und die Parameter stimmen mieten sie die Wohnung an und zwar unter Berücksichtigung ihrer eigenen Kündigungsfrist, günstigenfalls innerhalb der nächsten 12 Wochen.

Und für diese Zeit hat der ausgezogene Mieter den Schadensersatz zu zahlen und zwar den, den der VM als neue Miete +NK ansetzt, wobei ich selbstverständlich davon ausgehe, dass die den örtlichen Vorgaben angepasst ist.

Der VM muss nicht jeden Haijopei als Mieter annehmen, und nein auch in der heutigen Zeit ist eine nahtlose Weitervermietung innerhalb von 24 Std. eher Wunschdenken als durchführbar.

(editiert)

-- Editiert von Moderator am 21. November 2022 14:44

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#11
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4360 Beiträge, 517x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Zitat (von Solan196):
Natürlich kann der Mieter für entgangene Mieteinnahmen und NK haftbar gemacht werden


Grundsätzlich auch meine Meinung; nur, wie will der VM den Schaden beweisen, beziffern etc.


Das ist ja nun mal leicht, bewiesen wird er durch den Leerstand; beziffert nach der Miete/NK die der neue Mieter dann zahlen wird, ungünstigenfalls die Miete/NK die der alte Mieter gezahlt hat.

§ 280 Abs. 1 BGB

Zitat:
Die Weigerung des Mieters, den Vermieter bei berechtigtem Anlass in die Wohnung oder die Gewerberäume zu lassen, stellt sich als Vertragspflichtverletzung dar. Insbesondere bei "abgesprungenen" Kauf- oder Mietinteressenten können auf den Mieter erhebliche Schadensersatzforderungen aus § 280 Abs. 1 BGB zukommen (AG Bergisch-Gladbach, Urteil v. 13.11.1975, 6 C 372/75, WuM 1977 S. 27).


https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/das-besichtigungsrecht-des-vermieters-61-schadensersatz_idesk_PI9865_HI7186309.html

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118688 Beiträge, 39620x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Mieter verweigert Besichtigung der zu vermietenden Wohnung.

Richtig.



Zitat (von Solan196):
Interessenten können also erst nach Auszug des jetzigen Mieters in die Wohnng

Auch richtig, hier aber irrelevant.



Zitat (von Solan196):
und müssen dann sofort mieten, klar.

Nö, das mieten ist natürlich freiwillig. Und ab wann der Interessent mieten will, das ist völlig egal, da hat der Ex-Mieter nichts mit zu tun.



Zitat (von Solan196):
Das ist ja nun mal leicht, bewiesen wird er durch den Leerstand

Nette Idee, dummerweise aus der Vermieter-Traumwelt.
Gesetzgeber und Rechtsprechung sehen das deutlich differenzierter.



Zitat (von Solan196):
§ 280 Abs. 1 BGB

Jetzt müsste man nur noch verstehen, was dort steht ...


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0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4360 Beiträge, 517x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Gesetzgeber und Rechtsprechung sehen das deutlich differenzierter.


Na dann mal her mit der Rechtsprechung! Nicht nur labern, machen.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
beppi
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 4x hilfreich)

Mich verwirrt es, dass hier alle durcheinander und z.T. nicht Fakten-orientiert argumentieren. Können wir das bitte auf eine verständlichere Basis zurückführen?

Zur Erklärung: Ich bin der Vermieter und musste dem Mieter wegen Bruch des Mietvertrags kündigen. Die Kündigung ist ziemlich sicher gültig.
Der Mieter schreibt (per Whatsapp) "Es wird keine Besichtigungen geben!" und reagiert sonst nicht auf meine Termin-Anfragen.
Wir befinden uns in einer süddeutschen Großstadt mit hohem Wohnungsmangel und ich vermiete günstig. Eine lückenlose Weitervermietung sollte daher (erfahrungsgemäß) ohne Probleme möglich sein - aber eben nicht ohne Besichtigungen!
Daher führt die Weigerung des Mieters unweigerlich zu Mietausfall und damit einem Schaden für mich (ob die Justiz das auch so sieht und ob bzw. wie man ihn nachweist wurde ja unten schon kontrovers diskutiert).

Ich wünsche mir Erfahrungen oder Hinweise, was ich machen kann um diesen Schaden zu vermeiden (bevorzugt) oder ersetzt zu bekommen.
- Gibt es einen Weg, in der kurzen verbleibenden Zeit Besichtigungen zu erzwingen? (Klageweg sicher zu lang, aber jemand hat einstweilige Verfügung erwähnt?)
- Falls nicht, was könnte ich tun um den oben genannten Schaden juristisch nachzuweisen?
Ich bin im Kontakt mit mehreren Wohlfahrtsorganisationen, die sozial Schwachen und Flüchtlingen Wohnraum besorgen - und die sagen dass es "kein Problem" wäre, schnell Nachmieter zu finden - aber nicht ohne Besichtigung. Wäre eine solche Auskunft in Schriftform nützlich? Oder müsste ich mit einem Interessenten einen tatsächlichen Mietvertrag abschließen? (Desperados, die das auch ohne Besichtigung machen, gibt es bestimmt - nur ob ich die als Mieter möchte?)


-- Editiert von User am 24. November 2022 15:19

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(16827 Beiträge, 5864x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Jetzt müsste man nur noch verstehen, was dort steht ...
Du hast aber schon selbst verstanden was dort steht?

Zitat (von beppi):
Die Kündigung ist ziemlich sicher gültig.
Das bleibt abzuwarten.

Zitat (von beppi):
Falls nicht, was könnte ich tun um den oben genannten Schaden juristisch nachzuweisen?
Wohnung annoncieren und für versuchen für potenzielle Mieter einen Besichtigungstermin zu arrangieren. Ohne Versuche die Wohnung neu zu vermieten wird es auch keinen Schadenersatz geben.

Zitat (von beppi):
Wäre eine solche Auskunft in Schriftform nützlich?
Nur wenn es den Versuch einer Besichtigungsmöglichkeit gegeben hat.

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#16
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118688 Beiträge, 39620x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Die Kündigung ist ziemlich sicher gültig.

Das ist schon mal ein wackeliges Argument.

Der Mieter wird wohl nicht ausziehen, im Rahmen der Räumungsklage würde dann das "ziemlich sicher" geklärt werden ...



Zitat (von beppi):
aber eben nicht ohne Besichtigungen!

Zitat (von beppi):
Daher führt die Weigerung des Mieters unweigerlich zu Mietausfall und damit einem Schaden für mich

Das ist - insbesondere bei diesen Parametern -
Zitat (von beppi):
Wir befinden uns in einer süddeutschen Großstadt mit hohem Wohnungsmangel und ich vermiete günstig.

schlicht und ergreifend falsch.



Zitat (von beppi):
Desperados, die das auch ohne Besichtigung machen, gibt es bestimmt - nur ob ich die als Mieter möchte

Solche willkürlichen Vorbehalte sind dann aber kein Schaden den der Mieter verursacht hat, sondern der Vermieter - also schlicht "selber schuld". Und dafür gibt es 0 EUR.



Zitat (von beppi):
Ich wünsche mir Erfahrungen oder Hinweise, was ich machen kann um diesen Schaden zu vermeiden (bevorzugt)

Als erstes inseriert man mal die Wohnung ordentlich und ordnungsgemäß sowie mit dem Hinweis das keine Besichtigungen möglich sind und dokumentiert gerichtsfest was so an Bewerbungen reinkommt.

Und man schaut was man so als finanzielle Rücklage hat, denn wenn die Kündigung nichtig ist bzw. der Auszug sich durch gerichtliche Klärung verzögert, dann schuldet man nämlich dem neuen Mieter nicht unerheblichen Schadenersatz ...



Zitat (von beppi):
Wäre eine solche Auskunft in Schriftform nützlich?

Nö.
Nur weil jemand der nicht einmal Mieter wird, irgendwas erzählt das hat die Bedeutung von





-- Editiert von User am 24. November 2022 22:59

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#17
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47313 Beiträge, 16762x hilfreich)

Die Antworten von @Harry van Sell entbehren leider jeder Rechtsgrundlage und dienen in erster Linie der Verwirrung des Fragestellers.

@Solan196 hat bereits in Antwort#11 mit einem Urteil belegt, wie die tatsächliche Rechtslage aussieht.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118688 Beiträge, 39620x hilfreich)

Zitat (von hh):
Die Antworten von @Harry van Sell entbehren leider jeder Rechtsgrundlage und dienen in erster Linie der Verwirrung des Fragestellers.

Ja klar...

Das ein Mieter eine Kündigung gerichtlich prüfen lässt, das ein Gericht die Kündigung für nichtig erklären kann, Schadenminderungspflicht des Vermieters, ... alles soeben abgeschafft ...
In der Realität sieht es nun mal anders aus.



Zitat (von hh):
@Solan196 hat bereits in Antwort#11 mit einem Urteil belegt, wie die tatsächliche Rechtslage aussieht.

Ja, in einem Urteil eines Amtgerichts von 1975 ... im dem auch noch steht das auf den Mieter erhebliche Schadensersatzforderungen aus § 280 Abs. 1 BGB zukommen können

Mal abgesehen von den gut 48 Jahren die das Ding alt ist, sollte man auch mal über die Bedeutung des Wortes "können" nachdenken ...



Aber Urteilsleichen ausbuddeln kann ich auch ...

Der Vermieter muss nachweisen, dass konkrete Kauf- oder Nachmietinteressenten vorhanden waren, welche die Mietsache auch tatsächlich erworben oder gemietet hätten und die ausschließlich aufgrund der Besichtigungsverweigerung durch den Mieter Abstand nahmen (LG Mannheim, Urteil v. 13.11.1975, 6 C 372/75).
Upsi ... und das sogar von einem Landgericht ...
Aber ich wette da hat man bestimmt auch wieder was ...


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0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47313 Beiträge, 16762x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Das ein Mieter eine Kündigung gerichtlich prüfen lässt, das ein Gericht die Kündigung…


Warum sollte er das machen, wenn er selbst gekündigt hat?

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4360 Beiträge, 517x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat (von Harry van Sell):
Das ein Mieter eine Kündigung gerichtlich prüfen lässt, das ein Gericht die Kündigung…



Warum sollte er das machen, wenn er selbst gekündigt hat?


Dafür hätte Harry den EP lesen müssen.


Zitat (von Harry van Sell):
Mal abgesehen von den gut 48 Jahren die das Ding alt ist, sollte man auch mal über die Bedeutung des Wortes "können" nachdenken ...


Und selbst das von dir eingesetzte Urteil steht dem, was ich verlinkt habe, nicht entgegen.

1x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Wenn ein Schaden nachweisbar entstanden ist. Wie will ein VM beweisen, dass ein Mitinteressent diese Wohnung auch angemietet hätte, wenn er diese gesehen hätte?


Zitat (von Harry van Sell):
Der Vermieter muss nachweisen, dass konkrete Kauf- oder Nachmietinteressenten vorhanden waren, welche die Mietsache auch tatsächlich erworben oder gemietet hätten und die ausschließlich aufgrund der Besichtigungsverweigerung durch den Mieter Abstand nahmen (LG Mannheim, Urteil v. 13.11.1975, 6 C 372/75).
Upsi ... und das sogar von einem Landgericht ..

Die Ähnlichkeit ist verblüffend. :smile:

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0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
beppi
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 4x hilfreich)

Die Wohnung ist jetzt tatsächlich ohne Besichtigung vermietet!
Und zwar an ukrainische Flüchtlinge (Mutter mit Kind), die schon seit 7 Monaten suchen und entsprechend kompromissbereit sind. Außerdem können sie aus der derzeitigen Sammelunterkunft kurzfristig und flexibel ausziehen.
Daher haben wir vereinbart, dass der Mietbeginn sich aus unvermeidbaren Gründen verschieben kann (z.B. wenn der Vormieter nicht auszieht oder das Jobcenter nicht rechtzeitig genehmigt) und die Mieter den Vertrag jederzeit bis einen Monat nach Mietbeginn fristlos stornieren können, ohne dass Kosten oder sonstige Ansprüche entstehen - z.B. wenn sie inzwischen etwas anderes finden oder wenn ihnen die nicht besichtigte Wohnung nach Einzug nicht gefällt. Ich denke das ist fair. (Ob es nach deutschem Mietrecht Bestand hat, weiß ich nicht - aber wenn sich beide Seiten einig sind, ist das ja unerheblich.)

-- Editiert von User am 3. Dezember 2022 13:50

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Für weitere Mietzahlungen nach Ende des Mietverhältnis fehlt aber die Rechtsgrundlage.

Nenne es halt Mietausfallentschädigung.

Signatur:

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#24
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118688 Beiträge, 39620x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Ob es nach deutschem Mietrecht Bestand hat, weiß ich nicht - aber wenn sich beide Seiten einig sind, ist das ja unerheblich

Ich sehe da keine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, im Gegenteil.


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0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

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