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Welche Kosten sind in der Nebenkostenabrechnung ansetzbar oder nicht ansetzbar?

 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)
Welche Kosten sind in der Nebenkostenabrechnung ansetzbar oder nicht ansetzbar?

Hallo,
welche Kosten sind auf den Mieter umzulegen?

- Wohngebäudeversicherung?
- Haftpflicht?
- Brandversicherung?
- Elementarversicherung?
- Rauchmelder (Miete und Wartung)
- Gartenpflege (Pauschalbetrag)?
- Satelitenfernsehen (Pauschalbetrag)?

Die Versicherungsbeiträge z.B. werden/können doch auch in der Einkommensteuer als Werbungskosten angesetzt werden, oder?

Die Pflege des Gartens, sind doch Instandhaltungskosten, die wiederum auch in der Einkommensteuererklärung als "Instandhaltungskosten" anzusetzen sind.
--> Zu erwähnen ist hier, dass sich 2 Mieter (Mutter + Sohn, jeweils eine eigene Wohnung im Haus) um den Garten kümmern.

Im Zusatzvertrag des Mietvertrages ist von einem jährlichen Pauschalbetrag für den Hauswart die Rede, welcher in den Nebenkosten enthalten ist. Dieser Pauschalbetrag ist identisch, mit dem Pauschalbetrag für die Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung.

In der Wohnung befindet sich ein batteriebetriebener Rauchmelder. Die Anschaffung dieses Rauchmelders kostet einmalig 19,99 Euro. Dies wurde mit der Typenbezeichnung des Rauchmelders recherchiert. Im Hausgang, sowie in öffentlich zugängigen Räumen des Hauses, befindet sich kein einziger Rauchmelder.

Laut Zusatzvertrag zum Mietvertrag, hat der Mieter sicherzustellen, dass die Betriebsbereitschaft des Rauchmelders auch funktioniert.

Eine "Miete", sowie die Kosten einer "Wartung" entstehen dem Vermieter also nicht. Weshalb er dennoch Geld dafür verlangt, ist schon fragwürdig. :???:

Für Eure Hilfe, wäre ich sehr dankbar.

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Kosten Betriebskosten Vermieter Wartung


23 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(62283 Beiträge, 30612x hilfreich)

Zitat (von ToWa):
welche Kosten sind auf den Mieter umzulegen?

Das kommt ganz darauf an, was genau in den mietvertraglichen Vereinbarungen zu dem Thema steht ...



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4971 Beiträge, 2147x hilfreich)

Zitat (von ToWa):
welche Kosten sind auf den Mieter umzulegen?

- Wohngebäudeversicherung?
- Haftpflicht?
- Brandversicherung?
- Elementarversicherung?
- Rauchmelder (Miete und Wartung)
- Gartenpflege (Pauschalbetrag)?
- Satelitenfernsehen (Pauschalbetrag)?

Die Versicherungsbeiträge z.B. werden/können doch auch in der Einkommensteuer als Werbungskosten angesetzt werden, oder?


Das Finanzamt spielt keine Rolle, hier mal alles was Umlagefähig ist;
http://www.nebenkostenabrechnung.com/umlegbare-nebenkosten/
Soweit ist doch alles in Ordnung?

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#3
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von ToWa):
welche Kosten sind auf den Mieter umzulegen?

Das kommt ganz darauf an, was genau in den mietvertraglichen Vereinbarungen zu dem Thema steht ...

Im Zusatzvertrag zum Mietverstrag steht:
Sonstige Betriebskosten gem. § 2 Betriebkostenverordnung Punkt 17. umfassen:
- Die Kosten für Rauchmelder und Feuerlöschgeräte z.B. Anmieten, Wartung, Prüfen, Erneuern des Lösch- oder Druckmittels und Batterie in regelmäßigen Abständen. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder obliegt dem Mieter.

- Die Kosten für die Überprüfung des Trinkwassers nach § 14 Abs. 3 Trinkwasserverordnung

- Die Kosten für die turnusgemäße Wartung, Überprüfung und TÜV-Prüfung des Öltanks mit Leckanzeiger.

- Die Kosten für die Reinigung der Dachrinne

Im nächsten Punkt des Zusatzvertrages steht:
Für alle anfallenden Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung leistet der Mieter eine monatliche Abschlagszahlung, es erfolgt 1 x jährlich eine Abrechnung in Abweichung zu § 4 Abs. 2, wobei Heizung und Warmwasser gem. Heizkostenverordnung, Wasserversorgung und Etwässerung nach Verbrauch, Hauswart pauschal jährlich 240,-€ pro Wohneinheit, Satelliten-Schüssel mit pauschal jährlich 60,-/Wohneinheit und alle übrigen Betriebskosten nach Wohnfläche abgerechnet werden.


Zitat (von 0815Frager):
Zitat (von ToWa):
welche Kosten sind auf den Mieter umzulegen?

- Wohngebäudeversicherung?
- Haftpflicht?
- Brandversicherung?
- Elementarversicherung?
- Rauchmelder (Miete und Wartung)
- Gartenpflege (Pauschalbetrag)?
- Satelitenfernsehen (Pauschalbetrag)?

Die Versicherungsbeiträge z.B. werden/können doch auch in der Einkommensteuer als Werbungskosten angesetzt werden, oder?

Das Finanzamt spielt keine Rolle, hier mal alles was Umlagefähig ist;
http://www.nebenkostenabrechnung.com/umlegbare-nebenkosten/
Soweit ist doch alles in Ordnung?


Das kommt darauf an. Für das Finanzamt nicht, für den Vermieter auch nicht, aber für den Mieter durchaus. Bis auf das Satelitenfernsehen, können doch Vermieter alle o.g. Kosten als Werbungskosten ansetzen.

Einnahmen - Werbungskosten = Überschuss.

Vermieter, welche oben genannte Kosten den Mietern in Form einer Nebenkostenrechnung in Rechnung stellen, sind als Einnahmen zusätzlich zu den Kaltmieten anzusetzen, als Werbungskosten aber wieder abzuziehen. Durchlaufende Posten also, zumindest für die Finanzämter. Oder irre ich mich?

-- Editiert von ToWa am 14.01.2017 00:20

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#4
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2205 Beiträge, 582x hilfreich)

Durchlaufende Posten also, zumindest für die Finanzämter.

Ja, korrekt.
Das hat für dich aber nichts zu bedeuten.
Das ist umlegbar, auch wenn dein Vermieter es von seiner Mutter, Grossmutter und vom Bürgermeister noch zusätzlich bekommen würde.

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#5
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4971 Beiträge, 2147x hilfreich)

Zitat (von ToWa):
Oder irre ich mich?

Ja.
Zitat (von ToWa):
Einnahmen - Werbungskosten = Überschuss

Nebenkosten sind keine Einnahmen welche der Vermieter hat, denn damit werden keine Erlöse erwirtschaftet. Zudem hat die Rechnung einen kleinen Denkfehler, der Überschuss müsste erst erwirtschaftet werden, man kein kein Geld ausgeben, welches man nicht eingenommen hat.
Die Kaltmiete ist die Einnahme für den Vermieter mit welcher er vom Mieter den Ausgleich erhält, das der Mieter auf Zeit darin wohnt. Genau so gut hätte ein Vermieter das Geld in andere Dinge anlegen können, sei es Aktien oder andere Anlageformen.
Von den Mietzins muss der Vermieter auch Steuern bezahlen, diese werden auf sein Einkommen angerechnet, wobei er auch dabei die gesamte Abnutzung durch den Gebrauch der Sache durch die Mieter aus denen Einnahmen bestreiten muss.
Zitat (von ToWa):
Vermieter, welche oben genannte Kosten den Mietern in Form einer Nebenkostenrechnung in Rechnung stellen, sind als Einnahmen zusätzlich zu den Kaltmieten anzusetzen,

Hier liegt der Denkfehler:
Dagegen sind Nebenkosten / Betriebskosten nur Aufwendungen welche durch den Gebrauch der Mietsache durch den Mieter entstehen, aus dem Grund werden die Kosten auf die Mieter umgelegt. Das Finanzamt würde diese Kosten dann auch nicht anerkennen, auch kein Hausbesitzer kann diese Kosten absetzen.
Im Gegenteil es gibt Kosten welche ohne Vermietung gar nicht entstehen würden, eine Gebäudehaftpficht wird privat nicht benötigt, jedoch bei Vermietung ein "must have" um das Risiko ab zu sichern.

Es gibt jedoch auch Posten in der Nebenkostenabrechnung welche für den Mieter bei seiner Steuer sehr wichtig sind, §35a EstG ermöglicht die Haushaltsnahen Dienstleistungen geltend zu machen, hier mal Hausmeister und Kaminkehrer beachten.
Unsere Steuergesetze sind nun mal so tricky gestaltet, in der Form, der Staat wiel nur das Beste für die Bürger, das Geld der Bürger.
Für den Vermieter wäre es einfacher ein Haus zu vermieten und die Mieter würden direkt alle Tätigkeiten welche zum Betrieb ist selbst abwickeln, selbst die Öltanks füllen, selbst direkt den Kaminkehrer bezahlen usw. Nur geht das eben leider auch nicht, denn es gibt viele Dinge wo nur der Eigentümer abschließen kann.

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#6
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Zitat (von werner_r):
Durchlaufende Posten also, zumindest für die Finanzämter.

Ja, korrekt.
Das hat für dich aber nichts zu bedeuten.
Das ist umlegbar, auch wenn dein Vermieter es von seiner Mutter, Grossmutter und vom Bürgermeister noch zusätzlich bekommen würde.

Für mich persönlich sowieso nicht.
Was mir nicht ganz klar ist, wenn ein Vermieter, diese Kosten nicht auf den Mieter umlegt, kann er diese Kosten dann als Werbungskosten in der Einkommensteuer trotzdem ansetzen? Seine Einnahmen wären "geringer", seine "Ausgaben" doch höher? Was ja dazu führen könnte, dass die Einkommensteuerzahlung geringer ausfällt.



Des Weiteren würde ich mich interessieren, ob die Umlage der oben genannten Kosten bei einem Einzug unter dem Jahr auch korrekt berechnet wurde, denn würde man folgenden Umlageschlüssel wählen, käme bei dem Mieter eine Erstattung herraus und keine Nachzahlung.

Zitat:
Gesamtkosten des Objektes : Gesamtwohnfläche des Objektes x Wohnfläche des Mieters : 365 Tage Abrechnungszeitraum x Tage Nutzungszeitraum des Mieters = Anteilige Kosten des Mieters



Auch die Abrechnungsposition des Kalt- und Warmwassers wirft Fragen auf. Der Mieter bezahlt 100,- für Heizung/Warmwasser und 90,- für die Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung voraus.

Die Kostenposition "Warmwasser" müsste doch dann auch von der Vorauszahlung "Heizung und Warmwasser" und nicht von der Vorauszahlung der Betriebskosten abgezogen werden. Eine Ablesung der Heizkörper erfolge noch nicht.

-- Editiert von ToWa am 14.01.2017 08:35

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#7
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4971 Beiträge, 2147x hilfreich)

Zitat (von ToWa):
Was mir nicht ganz klar ist, wenn ein Vermieter, diese Kosten nicht auf den Mieter umlegt, kann er diese Kosten dann als Werbungskosten in der Einkommensteuer trotzdem ansetzen? Seine Einnahmen wären "geringer", seine "Ausgaben" doch höher? Was ja dazu führen könnte, dass die Einkommensteuerzahlung geringer ausfällt.

Nö das ist einfach falsch, das hat nichts mit Mietrecht zu tun, sondern Steuerrecht. Dazu wäre es besser sich mit seinem Steuerberater zusammen zu setzen.
Es bringt doch auch für den Mieter nichts, wenn er wie jetzt z.B 750€ kalt und 250 € Nebenkosten bezahlen würde, und sonst wäre es eine Gesamtmiete von 1000€.

Zitat (von ToWa):
Des Weiteren würde ich mich interessieren, ob die Umlage der oben genannten Kosten bei einem Einzug unter dem Jahr auch korrekt berechnet wurde, denn würde man folgenden Umlageschlüssel wählen, käme bei dem Mieter eine Erstattung herraus und keine Nachzahlung.

Der Umlageschlüssel kann man anwenden, wenn dieser im Mietvertrag so erwähnt ist.
Ob es eine Nachzahlung oder Erstattung geben wird, kommt auf den Einzugstermin an, war dieser im Frühjahr kann man mit Erstattung rechnen, im Herbst / Winter wird es auf Nachzahlung hinaus laufen.

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#8
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Zitat (von ToWa):
Was mir nicht ganz klar ist, wenn ein Vermieter, diese Kosten nicht auf den Mieter umlegt, kann er diese Kosten dann als Werbungskosten in der Einkommensteuer trotzdem ansetzen? Seine Einnahmen wären "geringer", seine "Ausgaben" doch höher? Was ja dazu führen könnte, dass die Einkommensteuerzahlung geringer ausfällt.

Nö das ist einfach falsch, das hat nichts mit Mietrecht zu tun, sondern Steuerrecht. Dazu wäre es besser sich mit seinem Steuerberater zusammen zu setzen.
Es bringt doch auch für den Mieter nichts, wenn er wie jetzt z.B 750€ kalt und 250 € Nebenkosten bezahlen würde, und sonst wäre es eine Gesamtmiete von 1000€.

Zitat (von ToWa):
Des Weiteren würde ich mich interessieren, ob die Umlage der oben genannten Kosten bei einem Einzug unter dem Jahr auch korrekt berechnet wurde, denn würde man folgenden Umlageschlüssel wählen, käme bei dem Mieter eine Erstattung herraus und keine Nachzahlung.

Der Umlageschlüssel kann man anwenden, wenn dieser im Mietvertrag so erwähnt ist.
Ob es eine Nachzahlung oder Erstattung geben wird, kommt auf den Einzugstermin an, war dieser im Frühjahr kann man mit Erstattung rechnen, im Herbst / Winter wird es auf Nachzahlung hinaus laufen.

Der Einzugstermin des Mieters war der 01.05.2016, Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung 01.05.2016 bis 31.10.2016. Eine Erstattung käme heraus, wenn der o.g. Umlageschlüssel gewählt würde. Es kommt jedoch eine Nachzahlung heraus.
Eine nachvollziehbare Berechnung des Jahresanteils des Mieters ist in der Nebenkostenabrechnung vorhanden und korrekt berechnet. Eine Berechnung zur Aufteilung der tatsächlichen Nutzdauer, allerdings nicht. Lediglich die Position "Einzug 01.05.2016" und ein geringerer Betrag als der Jahresanteil steht dahinter. Wie dieser Betrag berechnet berechnet wurde, ist nicht nachvollziehbar.

Im Mietvertrag steht, dass der Verteilungsschlüssel im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen erfolgt, wenn Kosten dem Mieter nicht konkret zugeordnet werden können.

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#9
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4971 Beiträge, 2147x hilfreich)

Zitat (von ToWa):
Lediglich die Position "Einzug 01.05.2016" und ein geringerer Betrag als der Jahresanteil steht dahinter. Wie dieser Betrag berechnet berechnet wurde, ist nicht nachvollziehbar.

Vielleicht hilft es beim Vermieter nach zu fragen?
Wobei man vielleicht je nach Region auch die Außentemperaturen im Vergleich zum Vorjahr hernehmen müsste, Oktober, November und Dezember waren 2016 doch im Durchschnitt bei uns kälter als in den letzten Jahren.
Zum Teil wurden in den vergangenen Jahren die Vorauszahlungen der Nebenkosten angepasst, was sich dieses Jahr umkehren wird. Auch der Januar ist bei mir mit -2,5% bisher deutlich kälter als die Vorjahre.
Das beeinflusst auch die Heizkosten.

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#10
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Zitat (von ToWa):
Lediglich die Position "Einzug 01.05.2016" und ein geringerer Betrag als der Jahresanteil steht dahinter. Wie dieser Betrag berechnet berechnet wurde, ist nicht nachvollziehbar.

Vielleicht hilft es beim Vermieter nach zu fragen?
Wobei man vielleicht je nach Region auch die Außentemperaturen im Vergleich zum Vorjahr hernehmen müsste, Oktober, November und Dezember waren 2016 doch im Durchschnitt bei uns kälter als in den letzten Jahren.
Zum Teil wurden in den vergangenen Jahren die Vorauszahlungen der Nebenkosten angepasst, was sich dieses Jahr umkehren wird. Auch der Januar ist bei mir mit -2,5% bisher deutlich kälter als die Vorjahre.
Das beeinflusst auch die Heizkosten.

Über die Betriebskosten (ohne Heizung) bekam der Mieter eine Nebenkostenabrechnung. Eine Heizkostenabrechnung kann doch erst nach Ablesung der Heizkörper in der Wohnung erfolgen. Eine Ablesung der Heizkörper ist aber noch nicht erfolgt.

Die Heizkosten sind laut Mietvertrag nach Verbrauch umzulegen. Laut Vermieter werden weitere Kosten auf die Heizkosten nicht umgelegt und wenn, sollten diese doch in der Nebenkostenabrechnung ersichtlich sein.

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#11
 Von 
RMHV
Status:
Praktikant
(942 Beiträge, 399x hilfreich)

Wenn ich das hier lese kommt mir der Gedanke, dass jeder mit aller Macht versucht, sich den Finger in der Nase zu brechen.

Eigentlich geht es hier um zwei Themen, die zumindest in ihrer Grundstruktur beide sehr einfach sind. Zum Problem wird der Fall nur, weil unterschiedliche Dinge unsinnigerweise miteinander vermengt werden. Verzichtet man darauf, seine Nase in fremde Angelegenheiten zu stecken, gibt es eigentlich auch kein Problem.

Betriebskosten:
Die Vereinbarung lautet im Grundsatz, dass der Mieter fuer die vereinbarten Kostenarten die Betriebskosten in der tatsaechlichen Höhe zu zahlen hat und auf diese Kosten, deren Höhe erst bei der Abrechnung bekannt ist, Vorauszahlungen leistet.
Alternativ kann eine Pauschale für Betriebskosten vereinbart sein. Mit der Pauschale sind die entsprechenden Kosten abgegolten. Die tatsächlichen Kosten werden also nicht abgerechnet.

Beide Varianten koennen - wie hier offenbar geschehen für Hauswart und Antenne als Pauschale - in einem Mietverhaeltnis nebeneinander vorkommen. Es wird nur darauf zu achten sein, dass Leistungen, die bereits mit einer Pauschale abgegolten sind, nicht zusätzlich in die Abrechnung eingestellt werden, es also nicht zu einer Doppelberechnung kommt.
Mit der Einkommensteuer des Vermieters hat das alles nichts zu tun.

Einkommensteuer:
Der Einkommensteuer unterliegt beim Vermieter - soweit hier relevant - die Differenz aus saemtlichen Einnahmen und saemtlichen Werbungskosten. Durchlaufende Posten kommen dabei nicht vor. Alle Zahlungen des Mieters sind Einnahmen des Vermieters. Ob irgendein Betrag als Nettomiete bezeichnet wird oder als Zahlung für Betriebskosten spielt dabei keine Rolle. Werbungskosten sind im EStG definiert. Hier soll die Feststellung genügen, dass alle mietrechtrechtlich umlagefaehigen Betriebskosten gleichzeitig auch Werbungskosten sind.



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#12
 Von 
AltesHaus
Status:
Schlichter
(7779 Beiträge, 2418x hilfreich)

Zitat (von ToWa):

Der Einzugstermin des Mieters war der 01.05.2016, Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung 01.05.2016 bis 31.10.2016. Eine Erstattung käme heraus, wenn der o.g. Umlageschlüssel gewählt würde. Es kommt jedoch eine Nachzahlung heraus.
Eine nachvollziehbare Berechnung des Jahresanteils des Mieters ist in der Nebenkostenabrechnung vorhanden und korrekt berechnet. Eine Berechnung zur Aufteilung der tatsächlichen Nutzdauer, allerdings nicht. Lediglich die Position "Einzug 01.05.2016" und ein geringerer Betrag als der Jahresanteil steht dahinter. Wie dieser Betrag berechnet berechnet wurde, ist nicht nachvollziehbar.
.

Das ist gewiss nicht der Abrechnungszeitraum, der wäre ggfls. vom 01.01.-31.12.

Sagen wir mal es wären vom 01.01.-31.12. für Ihre Whg. ein Anteil von 1200 EUR in diesem Abrechnungsjahr, dann würde man diese 1200 EUR nehmen durch 12 Monate teilen und mal der 7 Monate nehmen, die Sie dort gewohnt haben. Es werden nicht ´nur die Rechnungen genommen, die in dem Zeitraum angefallen sind, in dem Sie dort gewohnt haben.

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#13
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Zitat (von ToWa):

Der Einzugstermin des Mieters war der 01.05.2016, Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung 01.05.2016 bis 31.10.2016. Eine Erstattung käme heraus, wenn der o.g. Umlageschlüssel gewählt würde. Es kommt jedoch eine Nachzahlung heraus.
Eine nachvollziehbare Berechnung des Jahresanteils des Mieters ist in der Nebenkostenabrechnung vorhanden und korrekt berechnet. Eine Berechnung zur Aufteilung der tatsächlichen Nutzdauer, allerdings nicht. Lediglich die Position "Einzug 01.05.2016" und ein geringerer Betrag als der Jahresanteil steht dahinter. Wie dieser Betrag berechnet berechnet wurde, ist nicht nachvollziehbar.
.

Das ist gewiss nicht der Abrechnungszeitraum, der wäre ggfls. vom 01.01.-31.12.

Sagen wir mal es wären vom 01.01.-31.12. für Ihre Whg. ein Anteil von 1200 EUR in diesem Abrechnungsjahr, dann würde man diese 1200 EUR nehmen durch 12 Monate teilen und mal der 7 Monate nehmen, die Sie dort gewohnt haben. Es werden nicht ´nur die Rechnungen genommen, die in dem Zeitraum angefallen sind, in dem Sie dort gewohnt haben.

Doch, das ist der Abrechnungszeitraum des Vermieters. Seine Betriebskostenabrechnung erstellt er für den 01. November eines Jahres, bis zum 31. Oktober des nächsten Jahres. Es handelt sich hierbei um eine Betriebskostenabrechnung, die Heizkostenabrechnung erfolgt später.
Da der Mieter erst am 01.05.2016 in die Wohnung einzog, ist die Abrechnung der Betriebskostenabrechnung vom 01.05.2016 bis 31.10.2016 erstellt worden. Dies sind 6 Monate im angegebenen Abrechnungszeitraum. Zwischen 01.01.2016 und 30.04.2016 kann keine Abrechnung an den Mieter erfolgen, da der Mieter in diesem Zeitraum nicht in der Wohnung wohnte.

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#14
 Von 
AltesHaus
Status:
Schlichter
(7779 Beiträge, 2418x hilfreich)

Zitat (von ToWa):

Doch, das ist der Abrechnungszeitraum des Vermieters. Seine Betriebskostenabrechnung erstellt er für den 01. November eines Jahres, bis zum 31. Oktober des nächsten Jahres. Es handelt sich hierbei um eine Betriebskostenabrechnung, die Heizkostenabrechnung erfolgt später.
Da der Mieter erst am 01.05.2016 in die Wohnung einzog, ist die Abrechnung der Betriebskostenabrechnung vom 01.05.2016 bis 31.10.2016 erstellt worden. Dies sind 6 Monate im angegebenen Abrechnungszeitraum. Zwischen 01.01.2016 und 30.04.2016 kann keine Abrechnung an den Mieter erfolgen, da der Mieter in diesem Zeitraum nicht in der Wohnung wohnte.

Ok ändert aber nix an den Tatsachen. VM rechnet ab vom 01.11.15 - 31.10.16 und errechnet so die Kosten für die gesamte Liegenschaft, dann werden aufgrund des Abrechnungsschlüssels ,welcher im MV vereinbaret wurde, die Kosten für die von Ihnen bewohnte Whg ermittelt, und dann werden die Kosten für die Zeit ermittelt, die Sie in der Wohnung gewohnt haben, nehmen wir mal wieder die 1200 EUR Kosten bei zwölf Monaten durch 12 Monate teilen und mal 7 (Monate), die Sie dort gewohnt haben. Nochmals, er kann die gesamten Kostern des Jahres nehmen, und nicht nur die der 7 Monate.
Das wären in diesem Fall dann 700 EUR, nun haben SIe aber lediglich 490 EUR (zB) gezahlt, ergo hätten SIe - in diesem gedachten Fall - noch 210 EUR zu zahlen.

-- Editiert von AltesHaus am 14.01.2017 17:35

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#15
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Um hier nun ein Ende zu finden, möchte ich folgende Frage(n) stellen: :???:

Zur Betriebskostenabrechnung:

Jahresanteil gesamt: 914,40 Euro

Der Jahresanteil wurde so berechnet: Gesamtkosten des Objekts dividiert durch Gesamtwohnfläche des Objekts, multipliziert mit der Wohnfläche des Mieters. Korrekt berechnet! Da die betreffenden Posten der Abrechnung lt. Mietvertrag auf die Nutz- und Wohnfläche umgelegt werden.

Aber:

Anteilige Betriebskosten für 6 Monate 560,80

Wie der Vermieter auf diesen mysteriösen Betrag kommt, ist in der Betriebskostenabrechnung nicht aufgeschlüsselt. Lediglich der Vermerk "Einzug 01.05.2016" ist vorhanden.

Wenn man nun den Jahresanteil von 914,40 nimmt, diesen durch 365 Tage dividiert und mit 183 Tagen multipliziert, käme ein Ergebnis von 458,45 heraus. (Jahresanteil : 365 Tage X Nutzungszeitraum im Abrechnungszeitraum = tatsächlicher Anteil der Betriebskosten.

Wenn der Vermieter sich sagt: Ich will es einfach, die Rechnerei ist mir zu doof, könnte er auch die 914,40 durch 12 Monate dividieren und mit 6 Monaten (im Abrechnungszeitraum 01.05.2016 bis 31.10.2016) multiplizieren. Dann wäre das Ergebnis 457,20.

Wenn der Vermieter sich sagt: Das ganze ist mir viel zu kompliziert, ich nehme einfach den Jahresanteil von 914,14 und dividiere ihn durch 2, käme auch ein Ergebnis von 457,20 heraus.

Das ist eine Differenz von 102,35 oder in den letzten beiden Beispielen, eine Differenz von 103,60. Diese 100,- soll der Mieter mehr zahlen. Für was, ist aus der Abrechnung nicht ersichtlich.

Aus diesem Grund, anfangs meine Frage ob es einen weiteren Verteilerschlüssel gibt.

Auch auf meine Frage bezüglich des Rauchmelders, möchte ich erneut um Hilfe bitten.

In der Betriebskostenabrechnung wird für die "Miete und Kontrolle" des Rauchmelders eine Gebühr dem Mieter in Rechnung gestellt. Laut Mietvertrag ist der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft selbst verantwortlich.

Nach einer Recherche im Internet hat sich heraus gestellt: Genau dieser Rauchmelder in der Wohnung kostet mit einer 10 Jahres Batterie zwischen 15,00 und 20,00 bei verschiedenen Anbietern. In den öffentlich zugängigen Räumen, sowie im Hausflur, befindet sich kein einziger Rauchmelder.

Wofür wird dann eine Gebühr erhoben und kann der Vermieter diese Gebühr erheben, wenn die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft sowieso beim Mieter liegt? Eine Miete für ein 20 Euro-Teil finde ich auch etwas seltsam.





-- Editiert von ToWa am 14.01.2017 18:17

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#16
 Von 
AltesHaus
Status:
Schlichter
(7779 Beiträge, 2418x hilfreich)

Es wäre hier am Besten, wenn Sie die Abrechnung mal einstellen würden, nach dem was Sie schreiben ist in der Tat ein Rechenfehler vorhanden, jedoch ist das ohne Sichtung der Abrechnung schlecht zu beurteilen.

Bezgl. der Rauchmelder müsste man wissen, was exakt im MV vereinbart wurde. Hat der VM die Rauchmelder anbringen lassen oder wurden sie von Ihnen eingebracht?

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#17
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Es wäre hier am Besten, wenn Sie die Abrechnung mal einstellen würden, nach dem was Sie schreiben ist in der Tat ein Rechenfehler vorhanden, jedoch ist das ohne Sichtung der Abrechnung schlecht zu beurteilen.

Bezgl. der Rauchmelder müsste man wissen, was exakt im MV vereinbart wurde. Hat der VM die Rauchmelder anbringen lassen oder wurden sie von Ihnen eingebracht?

Liebend gerne! Vielen Dank!

Wohngebäudevers.:
Jahresanteil: 140,02

Grundsteuer:
Jahresanteil: 109,78

Haftpflicht:
Jahresanteil: 39,70

Brand:
Jahresanteil: 20,77

Elementar:
Jahresanteil: 169,08

Rauchmelder
Miete + Kontrolle
Jahresanteil: 8,68

Gartenpflege
250,00 (kein Gesamtkostenbetrag angegeben)

Müllabfuhr:
Jahresanteil: 116,40 (halbjährig 58,20 lt. Gemeinde, alle Mieter haben eine eigene Tonne)

Sateliten TV
Jahresanteil: 60,00 (5,00 pro Monat)

= Gesamt Jahresanteil: 914,40

Einzug 01.05.2016 560,80




-- Editiert von ToWa am 14.01.2017 19:31

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#18
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Zum Rauchmelder steht im Zusatzvertrag zum Mietvertrag exakt:

4. Sonstige Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung Punkt 17 umfassen:
- Die Kosten für Rauchmelder und Feuerlöschgeräte z.B. Anmieten, Wartung, Prüfen, Erneuern des Lösch- oder Druckmittels und Batterie in regelmäßigen Abständen.

Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder obliegt dem Mieter.

Im Übrigen gibt es auch keinen einzigen Feuerlöscher in den öffentlich zugängigen Räumen.

Und dann gleich noch was zu Punkt 5. Da steht:

Für alle anfallenden Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung leistet der Mieter eine monatliche Abschlagszahlung, es erfolgt 1 x jährlich eine Abrechnung in Abweichung zu § 4 Abs. 2 wobei Heizung und Warmwasser gem. Heizkostenverordnung, Wasserversorgung und Entwässerung nach Verbrauch, Müll nach gemeindlicher Verordnung, Hauswart pauschal jährlich 240,-/Wohneinheit, Satelliten-Schüssel mit pauschal jährlich 60,-/Wohneinheit und alle übrigen Betriebskosten nach Wohnfläche abgerechnet werden.

Ich gehe mal davon aus, dass der Kostenpunkt in der Betriebskostenabrechnung "Gartenpflege" auf den Hauswart bezogen wurde. (Auch hier liegt eine Differenz von 10,- vor)

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#19
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4971 Beiträge, 2147x hilfreich)

Zitat (von ToWa):
Wofür wird dann eine Gebühr erhoben und kann der Vermieter diese Gebühr erheben, wenn die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft sowieso beim Mieter liegt? Eine Miete für ein 20 Euro-Teil finde ich auch etwas seltsam.

Ganz einfach, der Rauchwarnmelder muss auch regelmäßig geprüft werden
Zitat (von ToWa):
Rauchmelder
Miete + Kontrolle
Jahresanteil: 8,68

Das machen entsprechende Firmen, welche gleich die Miete mit anbieten. Der größte Anteil der Summe ist die jährliche Prüfung / Inspektion, schon allein der Aufwand beim normalen Handwerker mit Zulassung überschreitet die Gesamtsumme erheblich.

Und der Tausch wenn ein Rauchmelder vorzeitig den Geist aufgibt ist in den Mietkosten inbegriffen, ja die gehen häufiger bei einer Prüfung defekt als man denkt.
Hier mal zum Nachlesen:
http://www.rauchmelderpflicht.eu/rauchwarnmelder-montage-und-wartung/instandhaltung/

Aus den anderen Summen heraus, würde ich auf 4 bis 6 Wohnungen mal tippen, jedoch stimmt der Betrag von der Haftpflicht und Brand dann nicht, der ist viel zu niedrig.
Vielleicht gab es da einen Fehler beim Übertragen auf die Rechnung, und der Zahlbetrag im gesamten stimmt dann wieder.
Jedoch wäre es das Einfachste den Vermieter hierzu zu befragen.

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#20
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Zitat:
Aus den anderen Summen heraus, würde ich auf 4 bis 6 Wohnungen mal tippen, jedoch stimmt der Betrag von der Haftpflicht und Brand dann nicht, der ist viel zu niedrig.
Vielleicht gab es da einen Fehler beim Übertragen auf die Rechnung, und der Zahlbetrag im gesamten stimmt dann wieder.
Jedoch wäre es das Einfachste den Vermieter hierzu zu befragen.

Es sind 6 Wohnungen. In der Tat. Die Gesamtkosten der jeweiligen Posten sind aufgeführt. Für die Brandversicherung 126,10 und für die Haftpflicht 241,38. Die Wohnfläche des Mieters: 80,31 qm. Nutz-und Wohnfläche des Hauses: 488,24 qm.

-- Editiert von ToWa am 14.01.2017 20:48

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#21
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4971 Beiträge, 2147x hilfreich)

Zitat (von ToWa):
Für die Brandversicherung 126,10 und für die Haftpflicht 241,38

Die Werte sind zu niedrig, einfach Tante Google bei Vergleichsrechnern bemühen. 6 WE dürfte in der Brand so ca bei 1200€ aufwärts je nach Baujahr des Gebäude anfangen.
Also gab es vermutlich beim Übertragen der Posten auf die Einzelpositionen einen Fehler. Daher beim Vermieter mal nachfragen, und die Belege vergleichen.

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#22
 Von 
ToWa
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 46x hilfreich)

Vielen Dank!

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#23
 Von 
AltesHaus
Status:
Schlichter
(7779 Beiträge, 2418x hilfreich)

Ich denke auch, dass hier die VersBeiträge zu niedrig sind. Sind das die tatsächlichen Zahlen aus Ihrer NK Abrechnung? Wäre es möglich die Originalrechnung mal per LINK hier einzustellen?
Außerdem fehlen mir hier Wasser, Kanal und Allgemeinstrom, wo sind die geltend gemacht?

-- Editiert von AltesHaus am 15.01.2017 12:29

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