Guten Tag,
mein Vermieter hat mir ein Schreiben (04.12.2015) geschickt, in dem er den Mietpreis erhöhen will.
Die Mietpreiserhöhung wurde so begründet: "Aufgrund erhöhter Nebenkosten deckt Ihre Miete leider nicht mehr unsere Ausgaben." Daher verlange er ab dem 01.01.2015 eine Monatsmiete von 300 Euro alles ink. (derzeit 235,75).
Im Schreiben hiesse es weiter, dass er das WG-Zimmer als Eigennutzung angemelden werde und sein Büro in die Wohnung verscheiben müsse falls ich der Mieterhöhung nicht zustimmen würde.
Letztes Jahr (ab Okt. 2014) hatte er bereits den Mietpreis aus den selben Gründen von 205 auf 235,75 euro erhöht und ich habe der Mietpreiserhöhung zugestimmt.
Meine Fragen:
1-Darf der Vermieter die Miete nach 14 Monaten und mit deiner Frist von ca. 5 Wochen schon wieder erhöhen. Wenn schon, von 205,00 auf 300 Euro inh. von 15 Monaten?
2-Reicht seine Begründung ("erhöhre Nebenkosten") aus, ohne dies zu belegen?
3-Darf er tatsächlich das gemietete Zimmer (ca. 20 quadratmeter) als eigennutzung anmelden und benutzen wenn ich seine Auffoderung ablehnen?
4-Wie kann ich meine Ablehnung rechtsmäßig begrüden (möglichst durch §§)?
Besten Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
ID
PS Der Mietvertrag habe ich mit dem Haus-Vorbesetzer abgeschossen und in einem Schreiben vom neuen/aktuellen Hausbesitzer (Juli 2013) hiesse es, der alte Mietvertrag sei weiterhin gültig und bleibe dementsprechend erhalten.
Wg-Zimmer: Mietpreis-Erhöhung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Hallo,
wenn ich das richtig verstehe, erhöht der VM ja nicht direkt die Miete (Kaltmiete), sondern den Nebenkostenvorschuss. Das ist meiner Ansicht nach durchaus rechtens. Wenn du möchtest, hast du das Recht, die Rechnungen einzusehen, ob deine Abrechnung richtig ist. Das würde ich auf jeden Fall machen. Aber ob du jetzt einen höheren Vorschuss zahlst und damit die höheren NK mit abdeckst oder eine hohe Nachzahlung leisten musst, nimmt sich ja finanziell nichts.
Die Kaltmiete darf er nicht einfach so erhöhen. Vorgaben sind folgende:
- Frühestens ein Jahr nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die Miete anheben – mit einer Frist von drei Monaten.
- Der Vermieter darf die Miete nur in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen.
- Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 Prozent. In Berlin, Hamburg, München und vielen anderen Städten dürfen Vermieter Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen (Kappungsgrenze).
- Grundlage für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn im Mietvertrag eine abweichende Wohnungsgröße steht, entschied der BGH (Az. VIII ZR 266/14
).
Quelle: http://www.finanztip.de/mieterhoehung/#ixzz3tdjNKJAF
Was meinst du mit Eigennutzung? Eigenbedarf? Das ist in diesem Zusammenhang nicht rechtens. Grundsätzlich hat er als Eigentümer das Recht, Eigenbedarf anzumelden, aber dann muss er das auch ordentlich begründen. Eine Drohung ist keine Begründung. Damit hat er sich ins eigene Knie geschossen. Hier findest du ein Urteil zur Vortäuschung von Eigenbedarf: https://kautionsfrei.de/blog/k%C3%BCndigung-wegen-eigenbedarf-was-ist-erlaubt
Einen Überblick über die Bedingungen für erlaubten Eigenbedarf stehen da ebenfalls drin.
Mein Tipp: unbedingt alles schriftlich klären und den Schriftwechsel aufheben. Briefe immer per Anschreiben.
Alles Gute!
Zitat :1-Darf der Vermieter die Miete nach 14 Monaten und mit deiner Frist von ca. 5 Wochen schon wieder erhöhen. Wenn schon, von 205,00 auf 300 Euro inh. von 15 Monaten?
Nein, für eine Mieterhöhung gibt es eine Kappungsgrenze (§ 558 (3) BGB )). Die Frage ist aber tatsächlich, ob hier die Miete oder eine Nebenkostenpauschale erhöht werden soll. Bei einer Mieterhöhung sind die Fristen übrigens auch nicht eingehalten worden (§ 558b BGB ).
Zitat :2-Reicht seine Begründung ("erhöhre Nebenkosten") aus, ohne dies zu belegen?
Nein, weder als Mieterhöhung (§ 558a BGB ) noch als Erhöhung der Nebenkostenpauschale (siehe z.B. http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/betriebskosten2.htm ) wäre dies ausreichend. Zu beachten ist im übrigen der Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlungen und einer Nebenkostenpauschale.
Zitat :3-Darf er tatsächlich das gemietete Zimmer (ca. 20 quadratmeter) als eigennutzung anmelden und benutzen wenn ich seine Auffoderung ablehnen?
Theoretisch wäre das zwar möglich. Wenn der Vermieter dies aber in einem Mieterhöhungsverlangen schriftlich ankündigt, ist er selten dämlich (Entschuldigung für die derben Worte). Da spielt kein Richter mit. Zu überprüfen ist hier nur, ob eine der Ausnahmen aus § 549 (2) BGB bzw. § 573a BGB vorliegen. Dann könnte der Vermieter ohne Angaben von Gründen kündigen.
Zitat :4-Wie kann ich meine Ablehnung rechtsmäßig begrüden (möglichst durch §§)?
Gar nicht. Ein ungültiges Mieterhöhungsverlangen ist ungültig. Du solltest dem Vermieter nicht auch noch helfen, ein gültiges zu erstellen. Einfach die alte Miete weiterüberweisen reicht vollständig aus. Zur Sicherheit könntest du dem Vermieter noch mitteilen, dass du die Mieterhöhung ablehnst. Mehr würde ich da auf keinen Fall reinschreiben.
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Zwischenfrage:
Niemand fragt ob das Zimmer Kündigungsschutz genießt, der Vermieter bei Ablehnung der Mieterhöhung also einfach kündigen kann ??
Zitat :Was meinst du mit Eigennutzung? Eigenbedarf?
Eigenbedarf wurde nicht im Schreiben erwähnt, NUR Eigennutzung. Was genau ist damit gemeint, weiße ich nicht. Aber ich vermute, dass er das Zimmer als Büro für seine Firma, die er im Hinterhaus betreibt, benutzen möchte.
Im Mietvertrag wurde außerdem nicht zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden. Die Rede ist nur von der Warmmiete (also mit allem drum und dran).
Zitat :Theoretisch wäre das zwar möglich. Wenn der Vermieter dies aber in einem Mieterhöhungsverlangen schriftlich ankündigt, ist er selten dämlich (Entschuldigung für die derben Worte). Da spielt kein Richter mit. Zu überprüfen ist hier nur, ob eine der Ausnahmen aus § 549 (2) BGB bzw. § 573a BGB vorliegen. Dann könnte der Vermieter ohne Angaben von Gründen kündigen.
Wenn ich § 549 (2) BGB bzw. § 573a BGB richtig verstehe, gelten diese in meinem fall nicht, denn der Vertrag mit dem Vorbesitzer unbefristet war und der aktuelle Vermieter nicht im Haus wohnt und das Zimmer angeblich lediglich zur Erweiterung seiner Firma benutzen möchte.
Übrigens hat der V den Grund (?)/Folgen "Eigennutzung" in allen Schreiben genannt, die er auch den anderen Mitbewohnern schickte, falls wir seiner Aufforderung nicht nachkämen.
Zitat:Zur Sicherheit könntest du dem Vermieter noch mitteilen, dass du die Mieterhöhung ablehnst.
Das würde ich aber auch erst kurz vor Ablauf der Frist machen, damit der VM nicht schon am nächsten Tag ein wirksames Mieterhöhungsverlangen bastelt.
Zitat :Zur Sicherheit könntest du dem Vermieter noch mitteilen, dass du die Mieterhöhung ablehnst.
Von einer Ablehnung wo noch gar kein begründetes Mieterhöhungsverlangen vorliegt rate ich unbedingt ab.
Ich würde z.B. antworten: Falls Sie mir ein begründetes, prüfbares Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen werden, so werde ich überprüfen (lassen), ob das so zustimmungsfähig ist.
So schnell ist da i.Ü. auch nichts mit "basteln", denn dazu ist schon einiges an Arbeit nötig.
Aber mal eines nach dem anderen
1) wurde ein Erhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart?
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html
wenn nein, dann wäre eine passende Antwort alleine darauf zu stützen
2) wurde der Mietvertrag vor oder nach dem 01.09.2001 abgeschlossen?
http://www.bmgev.de/betriebskosten/tipps-und-infos/bruttomiete-mit-betriebskostenpauschale.html
Davon hängt ab wie genau das Erhöhungsverlangen zu erläutern/zu begründen ist.
vor 01.09.2001: die bisherige Betriebskostenbelastung muss der zukünftigen gegenübergestellt werden - d.h. der Vermieter muss 2 Abrechnungen zusammenstellen
nach 01.09.2001: erheblich schwieriger siehe Link
Zitat :Übrigens hat der V den Grund (?)/Folgen "Eigennutzung" in allen Schreiben genannt, die er auch den anderen Mitbewohnern schickte, falls wir seiner Aufforderung nicht nachkämen.
Dann würde ich dir empfehlen, Kopien dieser Schreiben mit den anderen Mitbewohnern auszutauschen. Solche Schreiben sieht kein Richter gern. Auch wenn das strafrechtlich vermutlich nicht unter Erpressung fällt, so würde ich das umgangssprachlich genau so titulieren.
Zitat :Von einer Ablehnung wo noch gar kein begründetes Mieterhöhungsverlangen vorliegt rate ich unbedingt ab.
Ich würde z.B. antworten: Falls Sie mir ein begründetes, prüfbares Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen werden, so werde ich überprüfen (lassen), ob das so zustimmungsfähig ist.
Meinentwegen auch in der Form. Ich war mir nur nicht sicher, ob Nichtstun irgendwann als konkludente Zustimmung gewertet werden könnte. Von daher würde ich zumindest nachweisbar mitteilen, dass diesem Verlangen nicht zugestimmt wird.
Zitat :Im Mietvertrag wurde außerdem nicht zwischen Kalt- und Warmmiete unterschieden. Die Rede ist nur von der Warmmiete (also mit allem drum und dran).
Es beschleicht mich das Gefühl, dass sich der Beitritt zu einem Mieterverein lohnen könnte. Solche Bruttomieten sind nur in wenigen Fällen wirklich erlaubt. Die Form des Mieterhöhungsverlangens lässt vermuten, dass der Vermieter entweder wenig Ahnung von Mietrecht hat oder sich nicht um die Rechtmäßigkeit kümmert. In beiden Fällen macht es Sinn, von einem Experten mal alle Unterlagen prüfen zu lassen. Zudem ist im Mitgliedsbeitrag in der Regel eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht enthalten. Das könnte sich nochmal als nützlich erweisen.
Zitat :1) wurde ein Erhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart?
oh das muss ich ganz tief in meinen Büro-Unterlagen suchen. Aber wenn ich mich richtig erinnere, eher nicht. Aber ich mache das und schreibe zurück.
Zitat :2) wurde der Mietvertrag vor oder nach dem 01.09.2001 abgeschlossen?
Nach 2001
Zitat :Es beschleicht mich das Gefühl, dass sich der Beitritt zu einem Mieterverein lohnen könnte. Solche Bruttomieten sind nur in wenigen Fällen wirklich erlaubt. Die Form des Mieterhöhungsverlangens lässt vermuten, dass der Vermieter entweder wenig Ahnung von Mietrecht hat oder sich nicht um die Rechtmäßigkeit kümmert. In beiden Fällen macht es Sinn, von einem Experten mal alle Unterlagen prüfen zu lassen. Zudem ist im Mitgliedsbeitrag in der Regel eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht enthalten. Das könnte sich nochmal als nützlich erweisen.
Ja der Vermieter hat keine Ahnung. Das kann ich bestätigen. Der Beitritt zu einem Mieterverein würde ich eher machen, wenn der V vor Gericht gehen würde.
Zitat :Falls Sie mir ein begründetes, prüfbares Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen werden, so werde ich überprüfen (lassen), ob das so zustimmungsfähig ist.
Also ich werde dem V in etwa das, was Lolle geschrieben hat, zurückschreiben. Vielleicht füge noch rechtmäßig hinzu. Is das Okay?
Zitat :Der Beitritt zu einem Mieterverein würde ich eher machen, wenn der V vor Gericht gehen würde.
Die bei Mitgliedschaften bei Mietervereinen häufig enthaltene Mietrechtschutzversicherung zahlt nicht, wenn das Kind bereits im Brunnen liegt. Wenn du also erst bei einer Klage Mitglied wirst, dann bringt dir die RSV nichts mehr.
Ja, füge das "rechtmäßig" ruhig hinzu. Aber denk daran: je weniger man schreibt, umso geringer die Gefahr in ein Fettnäpfchen zu treten 
Und: Nein, "Nicht-Antworten" oder "Gar-nichts-Tun" zählt ganz sicher nicht als Zustimmung
Wenn der Mieter nicht antwortet, dann müsste der Vermieter die Zustimmung einklagen.
Dann würde gerichtlich geprüft, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist (Voraussetzung mit Erläuterung) und ob der Mieter die Zustimmung geschuldet hätte (ob also das Erhöhungsverlangen an sich auch begründet war).
Anders nur > konkludentes Handeln - z.B. mehrere Monate die verlangte, höhere Miete vorbehaltslos zahlen
http://www.anwalt.de/rechtstipps/mieterhoehung-zahlung-ersetzt-schriftliche-zustimmung_055740.html
Wenn aber schon 1) zutrifft, d.h. wenn keine Erhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart war, dann hat der Vermieter auch keine Chance auf Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten. Ihm bliebe dann nur die normale Mieterhöhung, wobei das bei einem nach 01.09.2001 abgeschlossenen Mietvertrag vom Aufwand bei der Begründung quasi aufs gleiche hinausläuft.
Ob eine Warmmiete grundsätzlich noch zulässig ist > das würde ich auch nicht zur Streitfrage machen. Ggf. wird der Vermieter auf Verlangen des Mieters oder im Rahmen der erforderlichen Begründung zur Mieterhöhung eben umstellen (zumindest bei den verbrauchsabhängigen Kosten darf er das ja durch einseitige Erklärung). Dann werden aber die Betriebskosten ganz zwangsläufig teurer, weil die Kosten für Messgeräte/Ablesung/Abrechnung dazu kommen. Genauso wünscht das der Gesetzgeber ja
Vielen Dank nochmal an ALLE, bes. cauchy und Lotte.
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