Erste Hilfe in Rechtsfragen seit 2000.
13.493 Ratgeber, 2.347.261 Forenbeiträge, 254.709 Rechtsberatungen
621.123
Registrierte
Nutzer

Widerspruchs-Pflicht Nebenkostenabrechnung?

21. Juli 2015 Thema abonnieren
 Von 
Kaffy
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 3x hilfreich)
Widerspruchs-Pflicht Nebenkostenabrechnung?

Hallo,

ist der Mieter verpflichtet einen formellen Fehler in der Abrechnung geltend zu machen und eine neue, richtige Abrechnung zu verlangen?

Folgende Situation:
Das Mietverhältnis ist beendet. Der Vermieter erstellt eine Nebenkostenabrechnung und stellt sie dem Mieter auch fristgerecht zu. Dieser bemerkt einen formellen Fehler, widerspricht der Abrechnung aber nicht und zahlt natürlich auch nicht. Seine Widerspruchsfrist beginnt ja erst mit Erhalt einer formell richtigen Abrechnung zu laufen ...
Nun ist mittlerweile die Widerspruchsfrist des Mieters abgelaufen, zumindest nach Meinung des Vermieters. Keinerlei Reaktion des Mieters und auch keine Zahlungen und er entschließt sich schweren Herzens zur Klage mit den entsprechenden Kosten.
Im Prozess "zaubert" der Mieter dann den Formfehler hervor ... natürlich mit eigenem Anwalt, damit der Prozess für den Vermieter auch schön teuer wird.
Gibt es da irgendwelche Regelungen oder ist man so einem Vorgehen machtlos ausgeliefert?

Danke für Eure Antworten!

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105576 Beiträge, 37793x hilfreich)

Was genau war denn der Formfehler?



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1436x hilfreich)

Zitat (von Kaffy):
Nun ist mittlerweile die Widerspruchsfrist des Mieters abgelaufen


Sicher?

BGB § 556 Abs. 3 letzter Satz

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Kaffy
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 3x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Was genau war denn der Formfehler?


Sorry .. hab mich wohl undeutlich ausgedrückt. Angenommen dem Vermieter selbst ist der Formfehler nicht bewusst, also er erfährt letztlich erst im Prozess davon.
Es geht grundsätzlich darum, ob der Mieter die Pflicht hat, solche Fehler rechtzeitig mitzuteilen.




Zitat (von Anitari):
Zitat (von Kaffy):Nun ist mittlerweile die Widerspruchsfrist des Mieters abgelaufen

Sicher?

BGB § 556 Abs. 3
letzter Satz

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.


Hmmm ... aus Sicht des Vermieters schon. Angenommen: Abrechnungszeitraum 01.01.13 - 31.12.13 , Zustellung der Abrechnung 03.09.14. Dann wäre die Widerspruchsfrist am 02.09.15 abgelaufen. Laut BGH beginnt die aber erst zu laufen, wenn die Abrechnung formell richtig ist (zumindest für die Teile die formell unrichtig sind). Wenn jetzt aber die gesamte Abrechnung fehlerhaft ist ...
Hätte der Mieter die Pflicht gehabt, ihn bis zu diesem Tag über den Fehler aufzuklären? Nachteilig wäre es ja für ihn nicht, da zu seinem Nachteil nur bis Dez. 14 nachgebessert werden kann.

Danke

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1436x hilfreich)

Zitat (von Kaffy):
Es geht grundsätzlich darum, ob der Mieter die Pflicht hat, solche Fehler rechtzeitig mitzuteilen.


Der Mieter hat dem Vermieter nicht anzuzeigen welche Fehler er bei der Abrechnung gemacht hat, nur das sie fehlerhaft ist.

Warum muß der Vermieter schon selbst raus finden.

Zitat (von Kaffy):
Dann wäre die Widerspruchsfrist am 02.09.15 abgelaufen.


Und den haben wir ja noch nicht. Also alles noch im grünen Bereich für den Mieter.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Kaffy
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 3x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Zitat (von Kaffy):Es geht grundsätzlich darum, ob der Mieter die Pflicht hat, solche Fehler rechtzeitig mitzuteilen.
Der Mieter hat dem Vermieter nicht anzuzeigen welche Fehler er bei der Abrechnung gemacht hat, nur das sie fehlerhaft ist.
Warum muß der Vermieter schon selbst raus finden.
Zitat (von Kaffy):Dann wäre die Widerspruchsfrist am 02.09.15 abgelaufen.
Und den haben wir ja noch nicht. Also alles noch im grünen Bereich für den Mieter.



Die Zeitangaben waren fiktiv ... :-)

Es geht darum, daß der Vermieter sich die Prozesskosten sparen könnte, wenn er mitgeteilt bekäme, daß die Abrechnung nicht in Ordnung ist. Dann würde er "nur" auf den Betriebskosten sitzen bleiben.
Im Prinzip ist man also wohl machtlos (als Vermieter); man muss das (Prozess)Risiko eingehen oder eben nicht. Die sg. Ausschlussfrist ist eigentlich gar keine.
Sollte der Mieter mit den Abschlagszahlungen im Rückstand sein und sich nach Auszug einfach stur stellen .. Pech gehabt.

Als Beispiel: Der Mieter zahlt gar keine Abschläge. Der Vermieter gibt in der Abrechnung nicht Abschläge=0 an, sondern lässt den Punkt ganz weg -> Abrechnung formal falsch. Der Mieter meldet sich nicht, kein Widerspruch, keine Zahlung. Nach Ablauf aller Fristen die Klage. Vermieter verliert wegen Unwirksamkeit, weil der Mieter sich plötzlich auf Formfehler beruft. Pech gehabt. Ist das richtig?

Danke für Eure Mühe. Ist etwas verzwickt das deutlich zu erklären

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5724 Beiträge, 2227x hilfreich)

Sehe ich dies richtig ?
Der Mieter zahlt keinen Vorschuss und in der Abrechnung des Vermieters steht dann natürlich kein Vorschuss und deshalb soll die Abrechnung nun formell unwirksam sein ?
Der Mieter meint, die Abrechnung muss unbedingt eine Position Vorschuss haben, welche dann mit 0 € einzutragen wäre.

Meine Meinung ist, die Abrechnung ist NICHT formell unwirksam, weil der Vermieter keine Vorschuss mit 0 € abgesetzt hat.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Kaffy
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 3x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):

Meine Meinung ist, die Abrechnung ist NICHT formell unwirksam, weil der Vermieter keine Vorschuss mit 0 € abgesetzt hat.


Ja, stimmt. Da gibt es ein Urteil: BGH, Urteil vom 15.2.2012, VIII ZR 197/11

Ist dann vielleicht nicht ganz glücklich gewählt das Beispiel.

Mir gehts eigentlich nur ums Prinzip, ob der Mieter für ihn offensichtliche Fehler mitteilen MUSS oder ob er nur "darf", wenn der anderen Partei anderenfalls Nachteile entstehen könnten. (Treu und Glauben?)

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105576 Beiträge, 37793x hilfreich)

Der Mieter muss nur mitteilen, das die Abrechnung ungültig ist.
"Nachhilfe" muss er dem Vermieter nicht geben.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5724 Beiträge, 2227x hilfreich)

Hätte mich nun aber auch stark gewundert.
In dem BGH Urteil ist auch der Satz zu finden, dass man an die Abrechnungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.

Eine Pflicht des Mieters den Vermieter zu informieren, wenn die Abrechnung tatsächlich formell nicht in Ordnung ist sehe ich nicht.

Zitat:
Nach Ablauf aller Fristen die Klage. Vermieter verliert wegen Unwirksamkeit, weil der Mieter sich plötzlich auf Formfehler beruft. Pech gehabt. Ist das richtig?


Das Argument lasse ich nicht gelten. Es ist einem Vermieter schon zuzumuten rechtliche Hilfe durch einen Anwalt oder Haus- und Grund in Anspruch zu nehmen, bevor er eine vermeintliche Nachforderung einklagt.
Der Anwalt sollte den formalen Fehler schon erkennen.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

2x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 237.507 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
97.471 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. Zzgl. 2€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen