Wieviele Nachmieter muß ich stellen?

4. November 2003 Thema abonnieren
 Von 
Merline
Status:
Student
(2412 Beiträge, 277x hilfreich)
Wieviele Nachmieter muß ich stellen?

Ich habe einen vierjahreszeitvertrag, den ich vorzeitig wegen Schwangerschaft beenden will, da die Wohnung zu klein ist. Der Vermieter einigte sich mit mir, das ich ihm einen Nachmieter besorge, was eigentlich kein Problem ist.Jedoch stellt sich der Vermieter als äußerst wählerisch raus, so das die Wohnung seit nun 2 Monaten leer steht, und ich fleißig weiter zahlen kann.
Gibt es eine Möglichkeit für mich, die Zahlungen irgendwann einzustellen?Denn so ist es für den Vermieter doch recht bequem. Jeden Nachmieter abzulehnen, bzw sich mit seiner Entscheidung soviel Zeit zu lassen, bis der Interessent von selbst abspringt.Nur bekomme ich bald kein Gehalt mehr, und natürlich dann auch Zahlungsschwierigkeiten.Welche Möglichkeiten habe ich?

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23 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 852x hilfreich)

Der Vermieter kann auf seinem Vertrag
und der Kündigungsfrist bestehen und muss
einen Nachmieter nicht akzeptieren.
Eure Vereinbahrung ist ein entgegenkommen
von seiten des Vermieters.

Du musst also schon zahlen, bis ihm jemand gefällt, oder eben die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

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#2
 Von 
RA DPMS
Status:
Praktikant
(998 Beiträge, 150x hilfreich)

Ja, nach Treu und Glauben muss der Vermieter schließlich einen geigneten Nachmietert akzeptieren. Der Nachmieter muss wirtschaftlich so gut wie Sie bestellt sein.

Mit freundlichen Grüßen

D.P.M. Sevriens
<a href="http://www.erecht.net">www.erecht.net</a>

"Gesetz ist mächtig, mächtiger ist die Not." (Goethe)

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#3
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 852x hilfreich)

Für den Fall, dass Mieter vor Ablauf der Mietzeit aus der Wohnung ausziehen wollen, kann im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart werden, die den Mietern das Recht gibt, einen Nachmieter zu stellen (OLG Frankfurt 11 U 3/91 WM 91, 475).

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Ohne Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung und einem Ersatzmieter zustimmt. Er muss den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen (OLG Oldenburg 5 UH 12/80 RE WM 81, 125).

--------------------------------------------------------------------------------
Nur ausnahmsweise in bestimmten Härtefällen kann der Mieter trotz fehlender Nachmieterklausel im Mietvertrag einen Nachmieter stellen, zum Beispiel dann, wenn er seinen Arbeitsplatz verliert und in einer anderen Stadt arbeiten muss oder er in ein Altenheim bzw. Pflegeheim ziehen muss oder er heiraten will oder sich Familienzuwachs ankündigt und die Wohnung zu eng wird (OLG Karlsruhe 3 RE-Miet 2/81 WM 81/173).

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#4
 Von 
Merline
Status:
Student
(2412 Beiträge, 277x hilfreich)

So wäre es doch bei mir.Ich bin schwanger und nun zu meinem Freund gezogen, der seinen Arbeitsplatz 30 km von mir entfernt hat. Meine Wohnung hatte nur 48 qm....zu klein für 3 Personen also(Kind,Freund und ich).
Der Vermieter reagierte ja kulant......war mit einem Nachmieter einverstanden.
Aber er hat an jedem etwas auszusetzen. Ich zahle nun schon seit 2 Monaten für eine leere Wohnung.
Wie lange kann der Vermieter das hinziehen?

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#5
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 852x hilfreich)

Da wäre ja die Frage zunächst,
wie lang deine Kündigungsfrist überhaupt ist.

Nach neuem Recht, seit 2001,
gilt (meines Wissens) für die Mieter
immer nur die Frist von 3 Monaten.

Für einen Vermieter der kündigen will,
bleibt die Frist (auch für vor 2001 abgeschlossene Verträge)
weiterhin abhängig von der Mietdauer.

Gib mal unter Google
"Künigungsfrist" ein.

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#6
 Von 
Line
Status:
Schüler
(421 Beiträge, 153x hilfreich)

Hallo Odil,

soweit ich weiß, gilt diese Kündigungsfrist nicht bei befristet geschlossenen Mietverträgen, die können erst nach Ende der Laufzeit mit einer bestimmten Frist gekündigt werden.

Aber wie sieht das denn aus, wenn Merline die Wohnung untervermieten würde, wenn der Vermieter keinen Nachmieter akzeptiert? Inwieweit kann da der Vermieter etwas gegen machen?

Gruß

Line

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#7
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 852x hilfreich)

Hallo Line,
was die befristeten Mietverträge betrifft,
liegst du wohl richtig.
Das sieht dann in diesem Fall wohl nicht so günstig aus.
Was die Idee mit der Untervermietung betrifft,
so muss die Zustimmung des Vermieters dazu eingeholt werden.
Zwar kann dieser das Ansinnen nicht grundsätzlich ablehnen, muss
also auch Gründe anführen, warum er die Erlaubnis verweigert, es darf aber (meines Wissens) dann auch nicht die gesamte Wohnung vermietet werden; das wäre dann eben eine Weitervermietung.
Auf jeden Fall wäre das auch eine Sache, die mit viel Stress verbunden wäre.
Esmüsste sich zudem jemand finden, der für
eine kurze Zeit in die Wohnung zieht.

Grüß Dich !
odil

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#8
 Von 
RA DPMS
Status:
Praktikant
(998 Beiträge, 150x hilfreich)

Wenn Sie mit einem Untermieter ankommen, wird der Vermieter vielleicht einlenken. Die meisten vermieter scheuen sich nämlich vor Untervermietung. Deshalb eine gute Idee meines Vorredners...

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#9
 Von 
RA DPMS
Status:
Praktikant
(998 Beiträge, 150x hilfreich)

Wenn Sie mit einem Untermieter ankommen, wird der Vermieter vielleicht einlenken. Die meisten vermieter scheuen sich nämlich vor Untervermietung. Deshalb eine gute Idee meines Vorredners...

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#10
 Von 
Merline
Status:
Student
(2412 Beiträge, 277x hilfreich)

Also mein Mietvertrag läaft über 4 Jahre, nun noch 3. Grundsätzlich ist der Vermieter ja (angeblich) bereit, mich vorzeitig zu entlassen, wenn ich ihm einen solventen Nachmieter stelle.
Nur hat er an jedem und allen etwas ausszusetzen. Einen wollte er (angeblich) haben, aber er ließ sich Tage lang Zeit, so das dieser zwischenzeitlich eine andere Wohnung gefunden hat. Zudem will er auf einmal 3 MM Kaution statt nur noch 2 etc..
Aber die Idee mit dem Untermieter wäre vielleicht gar nicht schlecht, wenn es anders gar nicht geht.
In meinem Mietvertrag steht, wenn ich 2 Mieten nicht zahlen würde, bekäme ich die fristlose Kündigung. Ob ich es einfach auf dem Wege versuche? Ich habe meinem Vermieter angekündigt, bald nicht mehr zahlen zu können, da ich dann nur noch Erziehungsgeld bekomme.
Wie seht Ihr das?

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#11
 Von 
RA DPMS
Status:
Praktikant
(998 Beiträge, 150x hilfreich)

Oh, Vorsicht vor der Kündigung. Das kann sehr teuer werden. Schadensersatz und Anwaltsgebühren könnten dann auf Sie zukommen. Besser gar nicht mehr daran denken.

Wenn Sie beweisen könne, dass Ihr Vermieter einem Nachmieter zustimmt oder dies im Mietvertrag steht, kann Ihr Vermieter nicht alle Nachmieter ablehnen.

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#12
 Von 
Merline
Status:
Student
(2412 Beiträge, 277x hilfreich)

Er hat es mir mündlich mitgeteilt.
Er würde bei einem passenden Nachmieter mit mir einen Aufhebungsvertrag machen.
Nur inwiefern kann er seine Wahl einschränken?
Er will z.b. einen solventen Mieter(ist verständlich), keinen Ausländer, wobei im Haus jede Menge leben, die aber alle angeblich einen deutschen Pass haben, niemanden, der sich grad getrennt hat, da ja die Möglichkeit besteht, das sich diese Person doch wieder mit seinem Partner zusammen tut etc......

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#13
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 852x hilfreich)

Ja!
nur kurz.
Er hat anspruch darauf, einen Nachmieter zu bekommen, der alles das "mitbringt", was du hast!
Also vergleichbar vertrauenswürdig z.B.
Eigentlich ist es ein Kompliment an dich!!

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#14
 Von 
RHOE
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 9x hilfreich)

Du musst einen in persönlicher und wirtschaftlicher Hinsicht akzeptablen Mieter liefern (ich meine es gab mal eine Rechtssprechung mit min. 3 Nachmietervorschlägen). Bei der Wirtschaftlichkeit ist dies recht einfach, z.B. sollte der Nachmieter ein regelmäßiges und nachhaltiges frei verfügbares Einkommen besitzen, so dass er sich die Wohnung leisten kann (Faustregel: Miete <= 30-40% des Einkommens), keine Überschuldung usw. Beio persönlichen Dingen wird die Objektivität schon schwieriger. Ich denke aber nicht, dass man Ausländer mit entsprechender Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung ablehnen darf, nur weil sie Ausländer sind. Etwas anders ist es, wenn sie ausgesprochen Ihren fremdländischen Kulturkreis pflegen.

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#15
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 852x hilfreich)


Ja, wie ich schon oben sagte, der neue Mieter muss alle Bedingungen erfüllen, die der jetzige Mieter auch hat. Seriosität etc.

Die Sache mit den 3 Vorschlägen ist eine immer wiederkehrende irrige Annahme.

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#16
 Von 
Merline
Status:
Student
(2412 Beiträge, 277x hilfreich)

Ich war nun bei einem Anwalt. Wir werden das aussergewöhnliche Kündigungsrecht in Anspruch nehmen, da 48 qm nachweislich für 3 Personen zu klein sind. Ich hoffe, es wird ohne einen großen Rechtsstreit von statten gehen......

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#17
 Von 
RHOE
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 9x hilfreich)

Zum Vorredner: von Odil: "der Nachmieter muss alle Bedingungen erfüllen, die der jetzige Mieter hat" - zunächst klingt das intuitiv plausibel. Aber macht dieser Maßstab Sinn, wenn ein Mieter zahlungsunfähig wird und von z.B. von Sozialhilfe lebt. Kann er dann einfach einen anderen, ebenso zahlungsunfähigen Kerl von der Straße beischleppen und als zu akzeptierenden Nachmieter präsentieren ?

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#18
 Von 
Merline
Status:
Student
(2412 Beiträge, 277x hilfreich)

Gute Frage Rhoe......denn da ich ab Februar außer Erziehungsgeld und Kindergeld kein Einkommen mehr habe....hätte mein Vermieter seitens des Nachmieters nicht so eine große Wahl;-).....
Schon verzwickt, das es ihm egal ist, wovon ich zahlen soll.......ich habe ihm eine Menge Nachmieter vorgestellt, die mit Sicherheit akzeptabel gewesen wären

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#19
 Von 
RHOE
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 9x hilfreich)

In manchen Formularklauseln, habe ich gesehen, steht explizit die Regelung, dass mindestens 3 Nachmieter vorgeschalgen werden müssen, die in wirtschaftlicher und persönlicher Hinsicht für den Vermieter akzeptabel sind. - Schau mal in das Kleingedruckte Deines Mietvertrags, ob dort etwas Ähnliches steht. - Inwieweit eine solche Formularklausel gültig ist oder nicht, vermag ich allerdings nicht zu beurteilen. - ARGUMENTATIONSHILFE:
Mache doch Deinem Mieter klar, dass es für ihn der geringere Schaden ist, dass Du ausziehst und dass er relativ schnell einen zahlenden Nachmieter hat als wenn er zwar seine Ansprüche gegenüber Dir in einem kostspieligen Prozess titulieren kann, dann aber weil auf absehbare Zeit nichts zu holen ist, denn Titel nicht vollstrecken kann nd sich die vollstreckbare Urkunde eingerahmt über das Bett hängen kann.

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#20
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 852x hilfreich)

Die Geschichte mit den 3 vorzuschlagenden Nachmietern ist offenbar ein nicht auszurottender Irrtum!!. Warum sich dieses Gerücht so hält ist unverständlich.
Nachzulesen auf allen Recht -Seiten im Internet

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#21
 Von 
Merline
Status:
Student
(2412 Beiträge, 277x hilfreich)

Mein Anwalt sagte mir auch, das das mit den 3 Nachmietern nicht mehr so ist.
Schade nur, das der Vermieter an dieser Stelle einfach den längeren Arm hat, und willkürlich entscheiden kann......jedenfalls solange man Anwälte raushalten kann.
Und da wundern sich die Gerichte, das sie so viel zu tun haben.

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#22
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Vieleicht noch rechtzeitig meine Mainung zum Thema,
Ihr wart schon knapp dran, denn wenn Du aus diesen gründen den Vermieter um die Erlaubniss bittest untervermieten zu dürfen, und er dies ohne wirklich triftigen Grund ablehnt, dann kannst Du selber kündigen
ACHTUNG, LANGER TEXT MIT URTEIL DAZU


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Frist bei erbetener Erlaubnis zur Untervermietung


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Es ist nicht als generelle Verweigerung der vom Mieter allgemein - ohne Benennung eines bestimmten Untermietinteressenten - erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung (§ 549 Abs. 1 Satz 2 BGB ) anzusehen, wenn der Vermieter sich dazu nicht innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist äußert.

OLG Koblenz, Beschluss vom 30. April 2001 - 4 W - RE - 525/00 -

Die Mieter hatten den Vermieter mit Schreiben vom 24. August 1998 unter Fristsetzung bis zum 15. September 1998 gebeten, ihnen eine Untermieterlaubnis zu erteilen. Einen Untermietinteressenten hatten die Mieter nicht benannt. Nachdem der Vermieter auf das Schreiben der Mieter nicht reagiert hatte, kündigten die Mieter unter Berufung auf § 549 Absatz 1 BGB das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1998 und gaben die Mietwohnung zu diesem Zeitpunkt zurück. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass die oben genannte Kündigung nur zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 1. Mai 1999 möglich gewesen sei und verlangte von den Mietern die Zahlung des Mietzinses bis zu diesem Zeitpunkt.

Das OLG Koblenz führte in seinem Rechtsentscheid aus, dass ein Mieter nicht berechtigt ist, ohne die Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern die Verweigerung nicht damit begründet wird, dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt. Nach der gesetzlichen Vorschrift erfordert das Recht zur Kündigung also die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter. Nach Auffassung des OLG Koblenz liegt nach dem Gesetz eine solche das Kündigungsrecht auslösende Verweigerung dann vor, wenn sie nach der Benennung des in Betracht kommenden Untermieters erfolgt.
Eine Verweigerung der Untervermietung wird durch das OLG Koblenz in Auslegung des Gesetzes auch dann bejaht, wenn der Vermieter ohne vorherige Benennung eines Untermietinteressenten dem Mieter gegenüber ausdrücklich erklärt, er werde keinesfalls (unabhängig davon, ob ihm ein in Betracht kommender Untermieter benannt wird) eine Untervermietung erlauben.
Bleibt der Vermieter jedoch untätig, obwohl ihm ein konkreter Untermieter nicht benannt wurde, so kann seinem Schweigen nicht die generelle Ablehnung der Untervermietung an jeden Dritten entnommen werden. Einen Vermieter, der die erbetene Erklärung zur Genehmigung der Untervermietung nicht abgibt, handelt nicht treuwidrig, weil er mangels Kenntnis von der Person des potentiellen Untermieters eine abschließende Entscheidung noch nicht treffen kann. Bloßes Schweigen stellt grundsätzlich keine rechtsgeschäftliche Willenserklärungen dar.
Etwas anderes gilt nach Ansicht des Oberlandesgerichts Koblenz dann, wenn der Schweigende verpflichtet ist, seinen gegenteiligen Willen zum Ausdruck zu bringen. In diesem Falle könne das Schweigen des Vermieters auf Zustimmung zur Untervermietung einer Willenserklärung (nämlich einer Ablehnung) gleich stehen. Um einen solchen Fall handele es sich jedoch erst dann, wenn der Mieter dem Vermieter einen konkreten Untermietinteressenten benannt hat. Solange der Mieter einen konkreten Untermietinteressenten nicht benannt hat, steht ihm auch kein Anspruch gegen den Vermieter auf Abgabe einer Erklärung zu, ob dieser eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilen würde.

Anmerkung: Der Inhalt dieses Rechtsentscheides ist für alle Instanzgerichte verbindlich. Wir weisen daher dringend darauf hin, vor der Berufung auf das Sonderkündigungsrecht einen konkreten Untermieter zu benennen und in jedem Falle vor Kündigung eine Beratungsstelle aufzusuchen.


0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 852x hilfreich)

Merline hat einen Zeitmietvertrag
ausserdem hat sich ja der Vermieter serh wohl zu dem Anliegen die Wohnung unter zu vermieten geäußert.

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