Willenserklärung(Handlung) ohne formalen Mietvertrag.

18. Juni 2007 Thema abonnieren
 Von 
ThomasK001
Status:
Schüler
(268 Beiträge, 24x hilfreich)
Willenserklärung(Handlung) ohne formalen Mietvertrag.

Ich muß eine Hausarbeit lösen und komme da nicht weiter.

folgender Fall:
Heinz M. bewirbt sich bei einer Wohnungsbaugenossenschaft um eine Wohnung, die leersteht
und einen Monat später bezogen werden kann. Er bekommt von der Genossenschaft
ein unverbindliches (schriftliches)Angebot in dem die Warmmiete festgelegt ist. Die Wohnung ist
laut Angebot frei finanziert und ohne WBS.
Heinz M. erwies sich als Mieter geignet und bekam zu
dem Schriftlichen Angebot eine mündliche Zusage. Er überwies die erforderliche Genossenschaftsanteile
und wie üblich die erste Monatsmiete. Nach der Zahlung bekahm er auch die Schlüßel zur
Wohnung ausgehändigt. Der Mietvertrag sollte eine Woche später unterzeichnet werden ,da dieser noch
nicht fertig gestellt war. Heinz. M. ging also davon aus ,das das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt der
Schlüßelübergabe bereits begründet ist. Zudem steht auf der Zahlungsquittung "erste Mietzahlung". Das
Wort Mietzahlung auf der Quittung deutete Heinz M. ,das ein Mietverhältnis zustande gekommen ist.
Er unterzeichnete eine Beitrittserklärung der Genossenschaft. Die Genossenschaft hat dem Beitritt
aber noch nicht offiziell zugestimmt. Laut Satzung muß die Genossenschaft dem Beitritt aber auf jedenfall zustimmen.
Die offizielle Zustimmung soll bei Vertragsunterzeichnung erfolgen.


Heinz M. zog in die Wohnung ein(vor Vertragsunterzeichnung). Der Einzug ist natürlich mit Arbeit und Kosten
verbunden. Nun gibt es 2 Szenarien die eintreten könnten:

1) Die Wohnungsgenossenschaft stellt im nachhinein fest, das die Wohnung doch WBS - Pflichtig ist und fordert
im Nachhinein die Differenzkosten(Miete) zur freifinanzierten Wohnung. Heinz M. weigert sich.

2) Die Wohnungsgenossenschaft verweigert im nachhinein die offizielle Aufnahme. Sie erklärt den Mietvertrag für
als nicht zustandegekommen und fordert Heinz M. auf auszuziehen.

Meine deutungen zu 1 & 2)
Bereits die Schlüßelübergabe und der Empfang der Zahlungen stellt eine Willenserklärung dar und damit ist das
Angebot zuammen mit diesen Handlungen automatisch der Mietvertrag. Die Wohnungsgenossenschaft ist
in beiden Fällen dazu verpflichtet, den Mietvertrag zu den Konditionen des Angebotes auszustellen.
Alternativ könnte Heinz M. gegen Annahme einer Schadenswiedergutmachung ausziehen. Darin enthalten sind
die unnötigen Umzugskosten, Aufwandsentschädigung evtl. Schmerzensgeld.

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18 Antworten
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#1
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4099 Beiträge, 621x hilfreich)

zu 2) würde ich sagen, der Mietvertrag ist zustande gekommen, da Schlüsselübergabe und mündliche Zustimmung.

zu 1) würde ich sagen, den Differenzbetrag hat der Mieter zu zahlen, da ein unverbindliches Angebot unterbreitet wurde. Es ist kein verbindliches sondern ein unverbindliches Angebot unterbreitet worden. Der Käufer/ Mieter stimmt dem Angebot zu, der Verkäufer/ VM kann aber noch Zusatzkosten geltend machen. Ist wie bei einem Kaufvertrag, denke ich mal.

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#2
 Von 
ThomasK001
Status:
Schüler
(268 Beiträge, 24x hilfreich)

@Eirene113

Danke für die Antwort.
Zu 1)
Dadurch das der Vermieter den Preis der Wohnung im Angebot falsch "ausgeschildert" hat und der Mieter aber bereists schon eingezogen ist, ist der Mieter ja irgendwie abhängig. Dann könnte der Vermieter ja rein Theoretisch auch Wucherforderungen stellen ,da er weis ,das der Mieter entwerde ausziehen ,oder die Höhere Miete akzeptieren muß. Beides währe aber mit Nachteilen für den Mieter verbunden, die letztendlich aber der Vermieter zu verantworten hat.

Ich glaube nicht ,das der Mieter in diesem Falle jeden Mietzins bezahlen muß. Vielmehr liegt hier eine offensichtliche Schuld beim Vermieter vor. Er hat den Preis auf jedenfall, wenn auch unbeabsichtigt falsch ausgeschrieben. Der Mieter ging dann Gutgläubig auf das Angebot ein, da Ihm ja ein Mietvertrag mit diesen Konditionen versprochen wurde. Hätte er von vorneherein gewußt, das die Wohnung nur mit WBS zu haben ist, dann währe er auf das Angebot mit sicherheit nicht eingegangen. Ich hab noch vergessen zu erwähnen, das in Aufgabenstellung noch stand, das die Wohnung öffendlich als freifinanziert ausgeschrieben wurde.

Villeicht könnte man sogar ,wenn der Vermieter die Wohnung absichtlich falsch ausgeschrieben hätte, sogar auf arglistige Täuschung plädieren.

Mein Rechtsgefühl sagt mir aber ,das aufgrund eines Fehlers des Vermieters jemanden anderes(dem Mieter) ein finanzieller Nachteil entstanden ist.
Dieser muß laut dem BGB aber irgendwie ausgegleichen werden.
Das kann in diesem Falle aber nur duch rückgängig machen des Mietvertrages, zurückzahlung der Genossenschaftsanteile und Schadenersatzzahlungen(Umzugskosten) geschehen.

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#3
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4099 Beiträge, 621x hilfreich)

ich sehe das etwas anders. Hier geht es um ein Angebot was unterbreitet wurde. Ein unverbindliches Angebot. Mm....die Schule ist schon lange her :)
Wenn ich einen Dachdecker beauftrage, das Dach zu decken, lasse mir ein Angebot erstellen, dieses ist ein unverbindliches oder ein freibleibendes Angebot, weil der Dachdecker noch nicht genau weiß, ob evt. noch Zusatzkosten auftreten könnten. Diese Zusatzkosten müssen natürlich mit dem Auftraggeber abgesprochen werden.

Das würde in dem o.g. Fall bedeuten, der VM/ Hausverwalter hat sich geirrt. Natürlich kann er nicht wahllos jetzt eine Miete nehmen, sondern die Differenz zu dem WBS.

Aber wie gesagt, ist nur meine Meinung. Vielleicht kann dir da noch Jemand weiter helfen.

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#4
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

Villeicht könnte man sogar ,wenn der Vermieter die Wohnung absichtlich falsch ausgeschrieben hätte, sogar auf arglistige Täuschung plädieren.

Was sollte die denn für einen Sinn gehabt haben ?

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#5
 Von 
guest123-1047
Status:
Praktikant
(986 Beiträge, 557x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#6
 Von 
ThomasK001
Status:
Schüler
(268 Beiträge, 24x hilfreich)

@Eirene113

Man kann einen Handwerksvertrag nicht mit einem Mietvertrag vergleichen. Außerdem wird der Dachdecker im Handwerksvertrag vorher vereinbaren, das es zu evtl. Mehrkosten kommen könnte.

Zusätzlich zu dem nicht verbindlichem Angebot spricht der Vermerk freifinanziert in den öffendlichen ausschreibungen gegen den Vermieter. Soweit ich weis, sind öffendliche Preisangaben immer verbindlich. Ich kenne einen Fall, wo ein Verkäufer eine Ware falsch ausgewiesen hat. Der Kunde hatte dann ein Anrecht darauf ,die Ware zu dem ausgewiesenen Preis zu bekommen.

Villeicht liegt der Knackpunkt auch ganz wo anders. Soweit ich weis ist es nicht so ohne weiteres möglich, gegen Mehrzahlung einem nicht WBS - Berechtigten eine Wohnung zu überlassen. Womöglich muß Heinz sogar ausziehen , da die Wohnung garnicht an Ihn vergeben werden durfte.

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#7
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4099 Beiträge, 621x hilfreich)

...wenn der Verkäufer seine Ware aus versehen falsch ausgezeichnet hat, braucht er diese Ware nicht zum günstigen Preis verkaufen. Da bist du im Irrtum.
Wann kommt ein Kaufvertrag zustande??
Du gehst zum Bäcker und willst 4 Brötchen. Du sagst: "Bitte verkaufen Sie mir 4 Brötchen". Der Verkäufer kann dir sagen: Nein, Ihnen verkauf ich keine Brötchen". Dann ist kein Kaufvertrag zustande gekommen. Der Verkäufer sagt: "Gerne" und packt die Brötchen in eine Tüte. Du legst ihm das Geld hin und er gibt dir die Tüte. Dann ist ein Kaufvertrag zustande gekommen. (Jura 1. Semester)

Bei den Wohnung mit WBS gab es zumindest früher die Möglichkeit, durch Zuzahlung die Wohnung für Nicht-Begünstigte trotzdem zu bekommen.

Also bei Punkt 2 ist es auf jeden Fall zu einem mündlichen Mietvertrag gekommen, bei Punkt 1 ist einfach irritierent dass freibleibende bzw. unverbindliche Angebot.
Das ist hier der Knackpunkt.
Wenn ich dir ein unverbindliches Angebot unterbreite, du bist damit einverstanden, dann kann ich trotzdem sagen: Nö, geht so nicht, Preise sind gestiegen, wenn du mehr dafür bezahlst, kannst du die Sache haben.

Was anderes wäre jetzt, wenn zu Punkt 1 der Mietvertrag ausgefüllt und von beiden unterschrieben wäre, der VM sieht plötzlich, dass er einen Fehler gemacht hat, dann kann der Vertrag (hier Mietvertrag) nicht einseitig geändert werden.
Da aber bei Punkt 1 noch kein Vertrag (Mietvertrag) geschlossen wurde (zwar mündlich auf Basis eines Angebotes) der VM einen Fehler gemacht hat, der Mieter aber keine höhere Zahlung akzeptiert, aber der Mieter schon eingezogen ist, müßte nun der VM die ausgelegten Kosten des Mieters erstatten.

So, dies war eine kleine Einführung einer Nicht-Juristin :) im Bereich Vertragsrecht :)

Alle Juristen (besonders mein Mann) verzeihen meine Ausführung :)

-- Editiert von Eirene113 am 18.06.2007 22:00:31

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#8
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

Da meines Wissens die Ausgleichsabgabe nicht an den Vermieter zu zahlen ist, macht es m.E. keinen Unterschied, ob der schriftliche Vertrag schon geschlossen wurde oder nicht.

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#9
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4099 Beiträge, 621x hilfreich)

Der Mieter will die Wohnung zu dem Preis, wie es im Angebot angegeben wurde. Die sog. Ausgleichsabgabe will er nicht bezahlen. Ist aber schon eingezogen.

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#10
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

Ja eben; der Vermieter hat ihn jetzt so oder so am Hals. (Kann nur noch dafür sorgen, daß der Mieter WBS-fähig wird).

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#11
 Von 
ThomasK001
Status:
Schüler
(268 Beiträge, 24x hilfreich)

Ich seh es schon ,die Frage(mit dem WBS) hat es voll in sich. Dabei sah die Aufgabe auf den ersten blick sooooo einfach aus:-(.
Laut Eirene113 kann der Mieter wenn er auszieht vom Vermieter die unnötigen Umzugskosten erstattet bekommen.

Aber was mich immer noch stutzig macht ist, ist die Tatsache, das laut den Aussagen einiger Antworten ein Verkäufer ohne jegliche Konsequenzen Preise falsch ausschildern darf.

Wenn das ja so einfach ist,dann hätte ich schon ne Idee wie ich in ferner Zukunft als Vermieter richtig Kasse machern kann:
Ich inseriere in der Zeitung Wohnungen für 1 Euro Warmmiete. Warte auf Leute ,die in Geldnot sind, lasse mir die Kaution von 3 Euro(3 Monatsmieten) bezahlen. Nach Empfang der 3 Euro übergebe ich dem Mieter die Schlüßel um ihn im Glauben zu lassen ,das er die Wohnung sicher hat. Sage Ihm aber der Mietvertrag ist noch nicht fertig. Wenn er dann alle Möbel reingepackt hat,alles schön renoviert und er sich eingelebt hat, dann lade ich Ihn ein den Mietvertrag zu unterzeichenen. Im Mietvertrag steht dann aber plötzlich 600 Euro Warmmiete. Ich weis ganz genau ,das jemand ,der sich alles schön renoviert hat nicht gewillt ist, sofort wieder auszuziehen sodass die ganze Arbeit für Ihn umsonst war. Selbstverständlich sind die 600 Euro kein Wucher, sondern liegen an der Obersten Grenze des örtlichen Mietspiegels. Ach ja nur ganz nebenbei, Die Wohnung befindet sich am besten irgendo im Leerstandsgebiet wo es unter normalen umständen schwehr ist Mieter zu finden. Wenn ich Makler währe und mit solchen Tricks solche Wohnungen mit Mietern voll kriege ,dann hätte ich mir in einem Jahr ne goldene Nase verdient.

Aber mal im ernst. Dieses ,villeicht ein wenig Satiereartiges Beispiel zeigt ,das der Fall bestimmt nicht so einfach zu lösen ist. Ich vermute ,das die Mieterseite(Käufer) noch einen viel größeren juristischen Schutz besitzt als von einigen hier zunächst angenommen.

Leider finde ich überhaupt keine Gerichtsurteile zu ähnlichen Fällen.


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#12
 Von 
Mortinghale
Status:
Master
(4957 Beiträge, 462x hilfreich)

Kein Wunder; üblicherweise weiß ein Vermieter, ob für eine Wohnung ein WBS benötigt wird.

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#13
 Von 
ThomasK001
Status:
Schüler
(268 Beiträge, 24x hilfreich)

@Morthingale

Hier hat sich der Vermieter aber offensichtlich geirrt. Warscheinlich handelt es sich um eine große Wohnungsbaugesellschaft die tausende von Objekten zu verwalten hat. Da kann es schoneinmal passieren das irgendwie das Wort Freifinanziert anstelle von WBS Benötigt im EDV System landet und schwupps liegt das falsche Angebot im Netz. Hier ist es dem Vermieter leider reichlich spät aufgefallen ,das er einen Fehler gemacht hat. Der Vermieter hätte Ihn spätestends vor der Schlüßelübergabe b.z.w. der Kautions und Mietzahlung bemerken müßen und den Mieter auf den Fehler hinweisen müßen. Wenn der Mieter zu diesem Zeitpunkt das Angebot ausgeschlagen hätte ,dann währe Ihm ja kein Schaden entstanden. Aber wenn soetwas erst bemerkt wird ,NACHDEM der Mieter schon komplett eingezogen ist, dann spricht das doch schon für ein gobes Verschulden des Vermieters.

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#14
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4099 Beiträge, 621x hilfreich)

naja, wenn du die Wohnung in der Zeitung für 1 € anbietest, könnte man meinen, es handelt sich um einen Druckfehler. Wenn dem nicht so ist und du bietest dem Mieter die Wohnung tatsächlich für 1 € an und würdest dann 600 € verlangen, dann wärst du ein Mietwucher :)
Also so einfach ist das nicht, wie du dir das vorstellst.

Bei deiner Hausarbeit ist das Problem, das ein freibleibendes bzw. unverbindliches Angebot erstellt wird. Schau doch mal bei Wikipedia nach (hab ich vorhin auch gemacht) was ein unverbindliches bzw. ein freibleibendes Angebot aussagt. Der Anbietende kann dieses Angebot wieder zurückziehen!(aber nur bei freibleibend oder unverbindlich)
D.h. dem Mieter sind dadurch Kosten entstanden. Die sind zu ersetzen. Weil der Mieter auf Treu und Glauben gehandelt hat.

Vielleicht meldet sich § Katerchen noch, der hat immer sehr gute Ideen.

Ach übrigens: Der Verkäufer darf natürlich nicht bewußt die Ware falsch auszeichnen um Käufer anzulocken. Es kommt aber schon mal vor, dass Ware falsch ausgezeichnet wird, weil die Auszubildende nicht aufgepasst hat etc. Der Verkäufer braucht die Ware aber nicht zum falsch ausgezeichneten Betrag zu verkaufen.
Erst wenn beide sich einig sind, kommt es zu einem Kaufvertrag. Zug um Zug. Ich gebe dem Verkäufer das Geld für die Brötchen und gleichzeitig gibt der Verkäufer mir die Tüte mit den Brötchen. Dann ist es zu einem Vertrag zwischen uns beide gekommen.
So einfach ist das.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
ThomasK001
Status:
Schüler
(268 Beiträge, 24x hilfreich)

@Eirene113

Ist denn nicht schon die Schlüßelübergabe die Willenserklärung zum Mietangebot? Das die Schlüßelübergabe + Angebot ausreicht ,um ein Mietverhältnis zu begründen ,das ist auf jedenfall klar. Wenn aber ein Mietverhältnis besteht ,dann muß es zu diesem Zeitpunkt doch irgendwie Klar sein, das sich das Mietverhältnis nur auf das Angebot beziehen kann.

Ok wahrscheinlich liege ich da falsch.

Aber was ich jetzt auf jedenfall weis ,ist das der Mieter ,wenn er auszieht Schadenersatz verlangen kann. Warscheinlich sind das die einzigen rechtlichen Möglichkeiten des Mieters. Da stellt sich dann auch gleich die Frage , wie hoch der Schadensersatz ausfällt. Nehmen wir einmal an, der Mieter verdient 2000 Euro Netto im Monat und hatte mit dem Umzug eine Woche Arbeit. Dann hätte er schoneinmal 500 Euro alleine an Verdienstausfall.Falls er dann noch eine teure Einbaukücke gekauft hat und diese in einer anderen Wohnung nicht mehr zu verwenden ist, dann wird vermutlich auch noch der Anschaffungspreis der Einbauküche fällig. Den Anspruch begründe ich damit ,das der Mieter, wenn er das richtige Angebot von Anfang an bekommen hätte, sich garnicht für die Wohnung entschieden und damit die Küche nicht gekauft hätte.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4099 Beiträge, 621x hilfreich)

so könnte man das sehen.

Ob der Mieter nun Anspruch auf einen Ausgleich hat, ob dem Mieter die Wohnung ohne Mehrkosten zusteht, ich denke mal, hier sollte ein Gericht entscheiden.

Du weißt ja, dass du hier in einem Laien-Forum bist. Die von mir gemachten Aussage zu deinem Fall ist keine Rechtsauskunft!

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
ThomasK001
Status:
Schüler
(268 Beiträge, 24x hilfreich)

@Eirene

Es wird kein Gerichtsverfahren geben ,da nur eine Jura Aufgabe. Die einzige Betrafung die es geben wird, ist eine schlechte Benotung der Hausarbeit:-(

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4099 Beiträge, 621x hilfreich)

gut, dann bestell deinen Lehrern schöne Grüße von uns :) Teile mir trotzdem das Ergebnis später mal mit.

Du brauchst dir nur vor Augen zu halten:
Punkt 1 freibleibendes/ unverbindliches Angebot

Punkt 2 Mietvertrag ist zustande gekommen

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