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Wohnen mit eigener Heizung

28. November 2010 Thema abonnieren
 Von 
thekar
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Wohnen mit eigener Heizung

Hallo,
haben Fragen zu folgendem seltenen Fall:

Vermieter V vermietet vor über 40 Jahren an Mieter M eine Wohnung, explizit ohne Heizung.
Nachdem das Haus vererbt und verkauft, etc. wurde will der neue V die Miete über das im Mietspiegel angegebene Maß für ohne Heizung anheben. M überlegt welche rechtlichen Schritte er gehen kann. Im Mietvertrag steht, dass die Heizung M gehört. V sagt, dass nach 40 Jahren und geleisteten Instandhaltungsmaßnahmen u. Wartungen (die eben nicht hätten gezahlt werden müssen, aber dankend akzeptiert wurden) die Heizung in Hausbesitzt übergeht.

mfg
Danke f. die Hilfe


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24 Antworten
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#1
 Von 
guest-12328.11.2010 20:01:35
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 6x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 315x hilfreich)

quote:
die eben nicht hätten gezahlt werden müssen, aber dankend akzeptiert wurden

Der VM wird die höhere Miete bestimmt auch dankend akzeptieren.
Wieviel ist denn von der ursprünglichen Heizung überhaupt noch da ?



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0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
thekar
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

die heizung funktioniert hervorragend und wurde auch auf eigene kosten oft instandgesetzt etc. und erneuert.

§946 BGB klingt schwammig :-(
Schließlich bin ich kein jurist. Im Mietvertrag steht, die Heizung gehört M, nach wievielen Jahren ist sie dann wesentlicher Bestandteil des Grundstücks? Und bedeutet das nun wieder, dass die Heizung dem V gehört?

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0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12328.11.2010 20:01:35
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 6x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3214 Beiträge, 995x hilfreich)

Wenn im Mietvertrag explizit drin steht, dass die Heizung dem Mieter gehört, dann tut sie das meiner Meinung nach auch nach 40 Jahren noch.

quote:
Zusätzlich hast du noch das Problem, dass der Eigentümer des Hauses gewechselt hat, der sicherlich ein Haus mit Heizung erworben hat.


Der neue Eigentümer wird aber vor dem Erwerb sicher den Mietvertrag gelesen haben und sollte so gewusst haben, dass er ein Haus erwirbt dessen Heizung dem Mieter gehört.

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0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 315x hilfreich)

quote:
Der neue Eigentümer wird aber vor dem Erwerb sicher den Mietvertrag gelesen

und tatsächlich geglaubt haben, daß die Bruttomiete nur 120,-- DM beträgt ?



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0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3214 Beiträge, 995x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>und tatsächlich geglaubt haben, daß die Bruttomiete nur 120,-- DM beträgt ? <hr size=1 noshade>

Bei einem 40 Jahre alten Vertrag wohl kaum. Dass sich Mieten im Laufe von 40 Jahren geändert haben dürften, wird dem Käufer nicht nur klar sein, sondern die aktuell erzielte Miete spielt bei der Kaufentscheidung eine nicht unerhebliche Rolle.
Während bei der Heizung nicht davon auszugehen ist, dass diese durch Vertragsänderungen später in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist.

Folgendes BGH Urteil dürfte auch nicht ganz uninteressant sein: VIII ZR 315/09

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0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 315x hilfreich)

quote:
Während bei der Heizung nicht davon auszugehen ist,

daß das nach vierzig Jahren noch dieselbe Heizung ist.
Zumindest für eine Gasetagenheizung ist das doch sehr ungewöhnlich.



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0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3214 Beiträge, 995x hilfreich)

quote:
daß das nach vierzig Jahren noch dieselbe Heizung ist.
Zumindest für eine Gasetagenheizung ist das doch sehr ungewöhnlich.

Wenn im MV steht, dass die Heizung dem Mieter gehört, dann dürfte das relativ unerheblich sein, ob das noch die alten Heizkörper/Thermen sind oder ob er die Heizung mittlerweile auf seine eigenen Kosten ausgetauscht hat. Schliesslich gehört die Heizung dem Mieter und nicht die Heizung, Typ XYZ, die am XX.XX.XXXX vom Mieter eingebaut wurde.
Hinsichtlich des ziemlich aktuellen BGH-Urteils ist das aber auch erstmal wurscht. Der Mieter hat durch den Einbau der Heizung eine Wohnwertverbesserung durchgeführt und daher darf jetzt auch nicht aufgrund dieser Wohnwertverbesserung durch den Mieter die Miete erhöht werden.

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0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12328.11.2010 20:01:35
Status:
Frischling
(29 Beiträge, 6x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
guest-12329.11.2010 10:40:16
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 7x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
thekar
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

danke f die vielen antworten und den link des urteils.
Ja, es handelt sich um eine Gasetagenheizung.
Ich bin mir nicht ganz sicher ob die Heizung vom Vormieter ursprünglich übernommen oder selbst gekauft/eingebaut wurde. Inzwischen wurde sie aber auf eigene Kosten erneuert.

Ich verstehe natürlich das Dilemma des VM, der M lebt zur hälfte der "normalen" Miete. Sollte M die Heizung erneuern müssen finanziert er das locker aus zwei Jahren ersparter Miete. Die letzte Erneuerung liegt ca. 12 Jahre zurück. Erhöhungen der Miete gibt es auch fast keine, da der Mietspiegel ja eine Vergleichsmiete ist und keine neuen Wohnungen ohne Heizung vermietet werden. Also sind das alles ebenfalls alte Mieter, die unter gleichen Vorzügen leben.

Der einzig kritische Punkt sind geleistete Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Denkt ihr damit kann man ein Verfahren sinnvoll neu aufrollen?

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-- Editiert am 28.11.2010 22:08

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3214 Beiträge, 995x hilfreich)

Einer der Leitsätze ist dieser hier:

quote:
Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt.

Wenn der Mieter das völlig freiwillig macht, dann sollte das wohl erstrecht gelten. Ausserdem ist doch hier von einer vertraglichen Vereinbarung zur Ausstattung mit einer Heizung auszugehen.
Wie sonst käme ein Passus, dass die Heizung dem Mieter gehört, in einen Mietvertrag für ein Haus, welches gar keine Heizung hat????

quote:
Er hat es freiwillig, unter dem alten Eigentümer getan, weshalb sollte der neue Eigentümer keine Ansprüche erheben dürfen?


Weil die Heizung nunmal laut Mietvertrag dem Mieter gehört und man durchaus zum Vorteil des Mieters Dinge vereinbaren kann, die vom BGB abweichen.

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0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3214 Beiträge, 995x hilfreich)

quote:
Denkt ihr damit kann man ein Verfahren sinnvoll neu aufrollen?


Von was für einem Verfahren ist jetzt plötzlich die Rede?

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0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 315x hilfreich)

quote:
Inzwischen wurde sie aber auf eigene Kosten erneuert.

Wurde das ebenfalls mit dem Vermieter vereinbart ?



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0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2495x hilfreich)


"Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt . Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben ..."

Quelle: BGH

D.h. auch bei Mieterhöhungen darf hier die Heizung nicht berücksichtigt werden. Kauf bricht nicht Miete. Auch der neue Eigentümer muss sich daran halten, § 566 BGB .

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0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 315x hilfreich)

quote:
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat

quote:
Sollte M die Heizung erneuern müssen finanziert er das locker aus zwei Jahren ersparter Miete.

Jetzt machen wir doch einfach mal eine Milchmädchenrechnung auf.



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#18
 Von 
thekar
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe das ganze aus neutraler Sicht geschrieben um keinen zu beeinflussen. Mir ist in vollen Umfang klar, wie sehr ich mit meiner eigenen Heizung profitiere und es ist keine Milchmädchenrechnung. ich spare jährlich ca. 3500 Euro Miete verglichen mit dem normalen Mietspiegelfeld. Genau deshalb frage ich mich auch ob mein VM eine Chance/Recht hat gegen mich in einer Klage zu bestehen und wie ich die jetzige Mieterhöhungsforderung (in das andere Mietspiegelfeld rutschen) beantworte. Angebote ihm die Heizung zu verkaufen habe ich abgelehnt.

danke f die vielen antworten

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0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 315x hilfreich)

quote:
und es ist keine Milchmädchenrechnung

Das sollte bedeuten, daß der VM Dir quasi die Kosten der Heizung alle zwei Jahre neu erstattet.



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0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
guest-12329.11.2010 10:40:16
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 7x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
thekar
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Die letzte Mieterhöhung war vor 3 Jahren. Natürlich im Rahmen des richtigen Mietspiegelfeldes.

"Was will ich mehr" ist hier nicht relevant.
Ich habe die Heizung eingebaut, zahle die Kosten wenn sie kaputtgeht und habe sie schon öfters erneuern müssen.



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0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 315x hilfreich)

Vielleicht können wir ja aus folgenden WIKIPEDIA-Worten etwas Honig saugen:
Als Knebelvertrag bezeichnet man umgangssprachlich ein Vertragswerk, das darauf abzielt, eine Vertragspartei möglichst langfristig in einem unausgewogenen Vertragsverhältnis festzuhalten.[1] Meist wird das erreicht durch die Gestaltung von Kündigungsfristen oder -bedingungen, Ausnutzung von scheinbaren Vorteilen für die „geknebelte" Partei oder Monopolstellungen.

In Anlehnung dazu werden manchmal einzelne Abschnitte eines Vertrages als Knebelparagraphen bezeichnet, wenn sie für eine der Vertragsparteien unverhältnismäßig günstige Konditionen enthalten.

Rechtlich können solche Verträge gänzlich oder in Teilen nichtig sein. In Betracht kommen hierfür Verstöße gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, soweit diese anwendbar sind. Ferner kann ein sittenwidriges Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 oder Wucher nach § 138 Abs. 2 BGB vorliegen.




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0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2495x hilfreich)


Tja, da fragt man sich ja, woher die nachgewiesenermassen kümmerliche Rendite der Vermieter kommt, die mit Heizung nur 3 - 4% Nettogewinn machen.

Oft deutlich weniger.

Knebelverträge werden typischerweise von Monopolen, den Hells Angels oder der Mafia aufgezwungen.

Wohnungs-Mieter lassen sich da schlecht einordnen.

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0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 315x hilfreich)

Na ja, ein typischer Fall ist das hier ja wohl auch nicht.



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0x Hilfreiche Antwort

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