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Wohnung als Untermieter übernehmen?!

6. Oktober 2022 Thema abonnieren

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Frage vom 6. Oktober 2022 | 15:25

Von

Status:

Frischling (1 Beiträge, 0x hilfreich)

Wohnung als Untermieter übernehmen?!

Liebe Community,

vor einem Jahr bin ich in die Wohnung eines Freundes(Hauptmieter) eingezogen. Der Vermieter hat einen Untermietvertrag für ein Jahr akzeptiert.
Jetzt haben wir einen Brief samt Lebenslauf und Gehaltsnachweise von mir an die Hausverwaltung geschickt. Mit der Bitte, dass ich Hauptmieter werde. (Nettogehalt = 5,5xGesamtmiete)

Als Antwort kam

Guten Tag Herr Roes,
guten Tag Herr Langhammer,
Ihr Schreiben vom 28.09.2022 haben wir erhalten.
Leider konnten wir Sie, Herr Roes, telefonisch soeben nicht erreichen.
Nach Rücksprache mit den Eigentümern können wir Ihren Wunsch, Herrn Langhammer in den Hauptmietvertrag aufzunehmen, leider nicht nachkommen. Die Zustimmung zur Untervermietung der Einheit ist somit zum 30.09.2022 ausgelaufen.

Für die Beantwortung evtl. Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bleiben Sie gesund.

Mit freundlichem Gruß

XXX

…meine Frage ist nun was wir tuen können. Ich bleibe jetzt erst mal in der Wohnung und mein Freund in seiner neuen. Wenn dieser Unstand bekannt wird können sie ihn sofort kündigen. Wie sollen sie das rauskriegen? Wie gehen wir strategisch vor? Haben wir rechtliches Backup oder müssen wir versuchen schleimig zu werden und mit Überzeugungskraft arbeiten ?!

LG
Till

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7 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 6. Oktober 2022 | 16:11

Von

Status:

Richter (8410 Beiträge, 3772x hilfreich)

Da braucht ihr weder zu "schleimen" noch zu fordern: Der VM entscheidet ganz allein, mit wem er ein Mietverhältnis eingeht. Und begründen muss er seine Wahl oder Absage auch nicht.

Der Hauptmieter kann ziehen, wohin er will, er hat keine "Bewohnpflicht", aber dein UV ist abgelaufen. Wie oder wann der VM das erfährt, ist eine Glaskugelfrage.

-- Editiert von User am 6. Oktober 2022 16:13

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Oktober 2022 | 16:48

Von

Status:

Unparteiischer (9912 Beiträge, 4488x hilfreich)

Zitat (von go617715-63):
Wenn dieser Unstand bekannt wird können sie ihn sofort kündigen.

Nach Abmahnung sogar fristlos mit möglicherweise nicht unerheblichen Zusatzkosten für den gekündigten Mieter.

Zitat (von go617715-63):
Wie sollen sie das rauskriegen?

Nach dem Brief von euch liegt der Verdacht doch schon sehr nahe, oder? Sofern ihr kein Meldevergehen begehen wollt, wird sich der Verdacht durch eine Auskunft beim Meldeamt erhärten lassen. Ob der Vermieter bzw. die Verwaltung wirklich diesen Weg gehen wird, ist eine andere Frage.

Wesentlich mehr sage ich dazu mal lieber nicht. Ich will keine Anleitung geben, wie man eine illegale Untervermietung erfolgreich verschleiert.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Oktober 2022 | 01:48

Von

Status:

Unbeschreiblich (120225 Beiträge, 39852x hilfreich)

Zitat (von go617715-63):
…meine Frage ist nun was wir tuen können.

Realisieren, das man seit ein paar Tagen zivilrechtlich illegal handelt (eventuell sogar strafrechtlich), Hauptmieter wie Untermieter.

Zitat (von go617715-63):
Wie sollen sie das rauskriegen?

Wenn die da nicht nur mit 3 aktiven Hirnzellen arbeiten, wird man "Logik" und "Recherche" anwenden.

Zitat (von go617715-63):
Wie gehen wir strategisch vor?

Der Hauptmieter sollte die Wohnung kündigen und die illegale Untervermietung beenden.
Oder ein hübsches Sümmchen beiseite legen, wenn der Vermieter rechtlich aktiv wird, könnte er es brauchen ...

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Oktober 2022 | 08:21

Von

Status:

Schüler (178 Beiträge, 64x hilfreich)

Ganz so eindeutig, wie die anderen hier, sehe ich das nicht... zumindest in einigen Details.

Zitat (von go617715-63):
Der Vermieter hat einen Untermietvertrag für ein Jahr akzeptiert.

Zitat (von go617715-63):
Die Zustimmung zur Untervermietung der Einheit ist somit zum 30.09.2022 ausgelaufen.

Was für einen Grund gab es denn dafür, dass der Vermieter nur eine befristete Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat? So einfach ist eine Befristung nämlich gar nicht. Die meisten Versuche sind rechtlich nicht haltbar. Und solange es für den Mieter einen zulässigen Grund zur Untervermietung gibt und auch keine persönlichen Gründe gegen den speziellen Untermieter sprechen, besteht die Möglichkeit, dass die erlaubte Befristung gar nicht zulässig ist und/oder nicht so einfach widerrufen werden kann. Mit anderen Worten, der Untermietvertrag könnte durchaus noch Bestand haben und/oder verlängert werden, ohne dass der Vermieter da was gegen machen kann.

Das sollte aber wirklich ein Fachanwalt beurteilen, da kommt es auf den exakten Wortlaut der jeweiligen Vereinbarungen an. Und da es sich hier um einen möglicherweise spontan zu organisierenden Umzug handelt, mit ggf. hohen Kosten, würde sich die Gebühr für ein Beratungsgespräch bei einem Anwalt schon lohnen.

Falls der Untermietvertrag Bestand hat/verlängert werden könnte, beendet das natürlich das Problem nicht komplett. Denn eine Untervermietung einer selbst bewohnten Wohnung kann ein Vermieter zwar nur schwer verhindern. Eine komplette Überlassung einer nicht selbst bewohnten Wohnung hingegen schon! Der Hauptmieter müsste weiterhin in der Wohnung wohnen, zumindest teilweise. Was er in diesem Fall offensichtlich nicht mehr macht, was sich aber ggf. wieder ändern lassen würde?

Zitat (von go617715-63):
Ihr Schreiben vom 28.09.2022 haben wir erhalten.

Der Vermieter wurde also am 28.09. darüber informiert, dass der Mieter ab 01.10. nicht mehr da wohnt und der Untermieter in den Vertrag eintreten möchte? Das ist aber echt deutlich zu knapp. Warum wurde das so spät kommuniziert?!?

Der Vermieter muss diesem Ansinnen tatsächlich nicht zustimmen. Vollkommen egal, wie perfekt der Lebenslauf des Untermieters ist und wie viel der verdient. Und ich hätte das, ehrlich gesagt, unter diesen Umständen auch nicht gemacht. Warum? Weil ich mich derartig überfahren gefühlt hätte, dass mein Goodwill schlicht auf Urlaub gegangen wäre. Und zwar wegen dieser unglaublich kurzfristigen Information.

Zitat (von go617715-63):
Mit der Bitte, dass ich Hauptmieter werde.

Zitat (von go617715-63):
Nach Rücksprache mit den Eigentümern können wir Ihren Wunsch, Herrn Langhammer in den Hauptmietvertrag aufzunehmen, leider nicht nachkommen.

Mit anderen Worten, Du möchtest den laufenden Mietvertrag übernehmen. Der Name des aktuellen Mieters soll schlicht durch den Namen des Untermieters ausgetauscht werden?
Auch da würde ich als Vermieter Nein sagen. Ersten sucht sich ein Vermieter seine Mieter gerne selbst aus, grundsätzlich. Und zweitens, wenn man schon einen neuen Mieter bekommt, dann auch mit einem neuen Mietvertrag (der ggf. an aktuelle Rechtsprechung angepasst wurde, aktualisierte Miethöhe enthält, etc.).

Vielleicht bietet man das dem Vermieter ja mal proaktiv an, dass man selbstverständlich einen komplett neuen Mietvertrag auch zu anderen Konditionen akzeptieren würde. Und entschuldigt sich dafür, dass man mit allem so kurzfristig ist. Vielleicht geht ja doch noch was.

Ansonsten, entweder zieht der Mieter wieder ein und das Untermietverhältnis kann bestehen bleiben. Oder der Mieter kündigt fristgerecht und der Untermieter zieht aber ganz flott aus.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Oktober 2022 | 10:18

Von

Status:

Unparteiischer (9912 Beiträge, 4488x hilfreich)

Zitat (von Ino75):
So einfach ist eine Befristung nämlich gar nicht.

Das stimmt wohl. Aber es geht hier eigentlich nicht primär um die zeitliche Befristung des Untermietvertrages oder die zeitliche Befristung der Untervermietungserlaubnis. Zum einen geht es um den Wunsch der Übernahme des Hauptmietvertrages durch den Untermieter. In dem Punkt kann ich keine rechtliche Grundlage erkennen, wonach dies einseitig durchzusetzen wäre.

Um die jetzige Untervermietung einfach so fortzusetzen, bräuchte es auch eine rechtliche Grundlage. § 553 BGB liefert keine. Der Hauptvermieter hat seine Genehmigung zeitlich befristet. Ohne zu wissen, wie der Hauptmieter seinen Wunsch nach Untervermietung damals begründet hat, ist nicht zu beurteilen, ob das zulässig war. Aber ein endgültiger Auszug des Hauptmieters wird mit einiger Sicherheit die bereits gegebene Untervermietungserlaubnis beenden, selbst wenn die zeitliche Befristung unwirksam gewesen wäre. Von daher sehe ich auch keine vertragliche Grundlage für eine Beibehaltung der aktuellen Situation.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Oktober 2022 | 10:44

Von

Status:

Senior-Partner (6268 Beiträge, 1500x hilfreich)

Zitat (von go617715-63):
…meine Frage ist nun was wir tuen können.

Nichts.

Zitat:
Ich bleibe jetzt erst mal in der Wohnung und mein Freund in seiner neuen. Wenn dieser Unstand bekannt wird können sie ihn sofort kündigen.

Ja.

Zitat:
Wie sollen sie das rauskriegen?

Ein anderer Name am Briefkasten, eine andere Bankverbindung mit anderem Kontoinhaber, Nachbarn, Hausmeister.
Außerdem guckt man als Vermieter doch mal, wie es weiter läuft, wenn man die Bitte eines Untermieters, den Hauptmieter abzulösen, abgelehnt hat.
Der Vermieter wird die Wohnung, die der bisherige Mieter geräumt hat, ja auch kaum unvermietet lassen. Es wird eine Wohnungsübergabe geben, und wenn die Wohnung dann nicht komplett geräumt ist, besteht schon ein erheblicher Erklärungsbedarf...

Zitat:
Wie gehen wir strategisch vor?

Das kann hier niemand beantworten.

Zitat:
Haben wir rechtliches Backup oder müssen wir versuchen schleimig zu werden und mit Überzeugungskraft arbeiten ?!

???

Sie haben die Wohnung fristgemäß zu räumen, ganz einfach.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Oktober 2022 | 10:50

Von

Status:

Senior-Partner (6268 Beiträge, 1500x hilfreich)

Zitat (von Ino75):
Was für einen Grund gab es denn dafür, dass der Vermieter nur eine befristete Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat? So einfach ist eine Befristung nämlich gar nicht. Die meisten Versuche sind rechtlich nicht haltbar. Und solange es für den Mieter einen zulässigen Grund zur Untervermietung gibt und auch keine persönlichen Gründe gegen den speziellen Untermieter sprechen, besteht die Möglichkeit, dass die erlaubte Befristung gar nicht zulässig ist und/oder nicht so einfach widerrufen werden kann.

Vermieter des Untermieters ist der Hauptmieter. Der Untermieter hat mit dem Vermieter überhaupt keinen Vertrag, auf den er sich berufen könnte.

Wenn der Hauptmieter auszieht, hat er nicht nur keinen Grund mehr für eine Untervermietung, es würde sich auch nicht mehr um "Untervermietung" handeln, sondern um eine Gebrauchsüberlassung, wenn er die ganze Wohnung "untervermietet". Und die kann der Vermieter nach eigenem Belieben ohne Begründung untersagen.

Wenn der Hauptmieter eine vertraglich zugesicherte Untervermietung nicht (mehr) leisten kann, macht er sich dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Er muss seinem (Unter-)Mieter dann die vertraglich vereinbarte Mietsache zur Verfügung stellen, und das wäre der Teil einer Wohnung, wie es eben im Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter vereinbart wurde. Wie der Hauptmieter das macht, ist allein sein Problem.

Der Vermieter muss hier gar nichts leisten, außer daß er einer Untervermietung bis zum 30.9.2022 zugestimmt hat. Untervermietung bedeutet aber, wie schon gesagt, nicht eine Gebrauchsüberlassung der ganzen Wohnung.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

0x Hilfreiche Antwort