Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben

3. Oktober 2015 Thema abonnieren
 Von 
Segler1974m
Status:
Beginner
(75 Beiträge, 43x hilfreich)
Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben

Hallo, ich als Vermieter habe folgendes Problem: eine von mir vermietete Wohnung ist deutlich kleiner als im Mietvertrag angegeben, ca. 20 %. Mir ist natürlich klar das ich die Miete jetzt mindern muss und auch eine Rückzahlung leisten muss. Die Streitfrage ist nur folgende: Wie lange bin ich haftbar? 3 Jahre ( Verjährungsfrist ) oder 10 Jahre? Oder für den gesamten Mietzeitraum? Ich muss dazu erwähnen das der Mieter bereits 20 Jahre darin wohnt und ich die Wohnung vor 12 Jahren erworben habe.

Vielen Dank.

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18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
muemmel
Status:
Unbeschreiblich
(32818 Beiträge, 17247x hilfreich)

Es gibt in dem Fall keine Verjährung. Es fragt sich insofern bloß, ob Sie mit dem Kauf der Wohnung auch den Rückzahlungsanspruch gegen den vorherigen Vermieter "mitgekauft " haben: http://www.t-online.de/wirtschaft/immobilien/id_62671850/mietrecht-keine-verjaehrung-bei-falscher-wohnungsgroesse.html

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#2
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Zitat:
Es gibt in dem Fall keine Verjährung.

Natürlich gibt es auch hier Verjährung.

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#3
 Von 
muemmel
Status:
Unbeschreiblich
(32818 Beiträge, 17247x hilfreich)

Ja, ab dem Moment, wo der Mieter davon wußte - also ab jetzt. Das war aber nicht die Frage des TE.

-- Editiert von muemmel am 03.10.2015 15:10

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Im inzwischen geschlossenen anderen Thread zu der Frage wurde folgender Link http://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/die-wohnung-ist-kleiner-als-im-mietvertrag-angegeben-droht-mietrueckzahlung_idesk_PI17574_HI1176839.html gepostet. Darin wird wegen § 199 Abs. 4 BGB eine Verjährungsfrist von 10 Jahren ab Entstehung des Anspruches angegeben, unabhängig davon wann der Gläubiger vom Anspruch Kenntnis erlangte. Eigentlich überzeugt mich diese Argumentation, von daher würde ich muemmel bitten, seine andere Rechtsauffassung zu erläutern.

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#5
 Von 
muemmel
Status:
Unbeschreiblich
(32818 Beiträge, 17247x hilfreich)

Es handelt sich um die Rechtsauffassung des LG Krefeld. Und die sieht so aus: Der Beklagte zu 2. hat nicht bewiesen, dass die Klägerin den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss gekannt oder grob fahrlässig nicht gekannt hat, so dass das Minderungsrecht der Klägerin nicht gem. § 536b BGB ausgeschlossen war. Die Kenntnis soll sich nach dem Vortrag des Beklagten zu 2. daraus ergeben, dass die Klägerin jahrelang in der darüber liegenden, baugleichen Wohnung gewohnt und deshalb die Größe gekannt habe. Diese Argumentation ist jedoch nicht durchgreifend. Die Problematik stellt sich nicht nur im Rahmen des § 536b BGB , sondern in vergleichbarer Weise bei der Prüfung des Verjährungsbeginns gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ; auch für den Verjährungsbeginn ist Kenntnis von der Flächenabweichung notwendig (BGH NZM 2011, 627 ). Da es für den Verjährungsbeginn gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB und ebenso für die Kenntnis gem. § 536b BGB nur auf Tatsachenkenntnis und nicht auf die Kenntnis der Rechtslage ankommt, ist die Kenntnis der Kantenlänge aller Räume und die Raumhöhe ausreichend, nicht aber die nur mit Rechtskenntnis (etwa der Wohnflächenverordnung) und rechtlicher Bewertung zu bewerkstelligende Errechnung der Flächenzahl in m² (Börstinghaus NJW 2011, 3546; Jacoby InfoM 2011, 367). Die Kenntnis von Kantenlänge bzw. Raumhöhe hat der Mieter nicht schon auf Grund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume, sondern erst durch Nachmessen (BGH NJW 2004, 2230 m.w.N. zu § 536b BGB ; Jacoby InfoM 2011, 367 zu § 199 BGB . A.A. AG Bonn, Urteil vom 18.04.2012 - Az.: 203 C 55/11 ; Börstinghaus NJW 2011, 3546 - diese Sicht relativierend in NZM 2012, 185; Witt NZM 2012, 552, alle zu § 199 BGB ).

-- Editiert von muemmel am 03.10.2015 17:52

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Nein, das LG Krefeld hat zu Recht eine Verjährung nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB verneint, wenn der Mieter nichts von der zu kleinen Wohnung wusste. Damit ist die 3-jährige Verjährungsfrist vom Tisch. Eine Verjährung nach § 199 Abs. 4 BGB wurde im Urteil vom LG Krefeld, 07.11.2012 - 2 S 23/12 nicht behandelt, weil da die Mieterin 2011 die zuviel gezahlten Mieten bis 2005 verlangt hat. Da die Verjährungsfrist aus § 199 Abs. 4 BGB 10 Jahre beträgt, war das in diesem Urteil nicht relevant.

Im übrigen verjährt in Deutschland ausser Mord so gut wie alles nach spätestens 30 Jahren. Hier sind meiner Meinung nach aber tatsächlich "nur" 10 Jahre. Das hat aber auch den Effekt, dass sich der Teilnehmer nicht mehr um eigene Ansprüche an den ehemaligen Besitzer kümmern brauch. Die sind nämlich auch verjährt.

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#7
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Zitat:
Hier sind meiner Meinung nach aber tatsächlich "nur" 10 Jahre.

Und was ist mit §195 BGB ?

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#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
Zitat:Hier sind meiner Meinung nach aber tatsächlich "nur" 10 Jahre.
Und was ist mit §195 BGB ?

Grummel, genau darum geht es doch im oben zitierten Urteil. § 199 Abs. 1 BGB legt den Anfang der regelmäßigen Verjährung aus §195 BGB fest. Ohne Kenntnis des Gläubigers startet die nämlich gar nicht erst.

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#9
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Ja, das heisst, dass die Verjährungsfrist jetzt zu laufen beginnt. Trotzdem beträgt sie nur 3 Jahre. Die Ansprüche aus den Jahren vor 2012 sind verjährt.

-- Editiert von kathi2008 am 03.10.2015 20:57

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#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
Die Ansprüche aus den Jahren vor 2012 sind verjährt.

Weißt du mehr als im Thread steht? Die Ansprüche vor 2012 wären nur dann verjährt, wenn der Mieter bereits 2011 von der zu kleinen Wohnung wusste. Dazu steht aber nichts im Thread. Auch für Ansprüche aus 2011 beginnt die regelmäßige Verjährung erst dann zu laufen, wenn der Mieter von ihnen weiß. Ist das erst jetzt im Jahr 2015 der Fall, so tritt auch für die die regelmäßige Verjährung erst mit Ablauf des Jahres 2018 an.

Nur für Ansprüche aus 2004 und früher kann sich der Vermieter nach § 199 Abs. 4 BGB auf Verjährung berufen.

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#11
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Ich weiss nach wie vor nicht, wie du auf die Verjährungsfrist von 10 Jahren kommst.

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#12
 Von 
Ver
Status:
Master
(4359 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
Ich weiss nach wie vor nicht, wie du auf die Verjährungsfrist von 10 Jahren kommst.


Cauchy hat Recht mit den 10 Jahren, wenn der Mieter erst jetzt von der kleineren Wohnung erfahren hat!

Zitat:
Die Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres, in welchem der Mieter die wirkliche Fläche seiner Wohnung erfährt oder ohne Sorgfaltspflichtverletzung hätte erkennen können (Hinz in: WuM 2004, 380, 383), spätestens aber in zehn Jahren ab Anspruchsentstehung (§ 199 Abs. 4 BGB ).


Verjährung hin oder her:
Zitat (von Segler1974m):
eine von mir vermietete Wohnung ist deutlich kleiner als im Mietvertrag (Mietvertrag ) angegeben, ca. 20 %.


Der Mieter wohnt seit 20 Jahren in der Wohnung und bemerkt erst jetzt, das die Wohnung "deutlich" kleiner ist? Ich würde mit der mal mit einer Sorgfaltspflichtverletzung argumentieren, weil der Mieter mit gebotener Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Wohnung eben doch kleiner ist. Hallo, ich merke doch, wenn eine Wohnung nur 100 qm oder 120 qm groß ist.

Bevor ich hier "freiwillig" eine immense Summe (1/5 Miete *12 Monate * 10 Jahre) zurückzahle, würde ich nachforschen, wie die qm zustande gekommen sind und wie der Mieter gemessen hat. Gibt es einen Balkon, Dachschrägen? Und noch einmal "offiziell" nachmessen lassen.


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#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Bevor ich hier "freiwillig" eine immense Summe (1/5 Miete *12 Monate * 10 Jahre) zurückzahle, würde ich nachforschen, wie die qm zustande gekommen sind und wie der Mieter gemessen hat. Gibt es einen Balkon, Dachschrägen? Und noch einmal "offiziell" nachmessen lassen.

Das ist sicherlich richtig. Gehen wir mal von einer Miete von 500 Euro aus, dann gehts hier immerhin um 12.000 Euro! Da lohnt sich das Nachrechnen und Nachmessen. In diesem Fall ist es für den aktuellen Eigentümer doppelt bitter, weil er sich nicht mehr an den Alteigentümer wenden kann. Denn der jetztige Eigentümer ist bei Eigentumserwerb vor 12 Jahren möglicherweise auch um 20% Wohnung betrogen worden (nicht in strafrechtlicher Sicht, aber in umgangssprachlicher).

Zitat (von Ver):
Ich würde mit der mal mit einer Sorgfaltspflichtverletzung argumentieren, weil der Mieter mit gebotener Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Wohnung eben doch kleiner ist. Hallo, ich merke doch, wenn eine Wohnung nur 100 qm oder 120 qm groß ist.

Das was ich bisher dazu gelesen habe, lässt sich wohl so zusammenfassen: Der Mieter ist nicht verpflichtet nachzurechnen. Insofern wird es schwierig zu argumentieren, dass ein Mieter Kenntnis vom Mangel bzw. nur aufgrund von eigener grober Fahrlässigkeit Unkenntnis hatte. Im oben zitierten LG Krefeld Urteil ging es z.B. um knapp 19% und der Mieter hat auch Recht bekommen.

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#14
 Von 
Ver
Status:
Master
(4359 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Das ist sicherlich richtig. Gehen wir mal von einer Miete von 500 Euro aus, dann gehts hier immerhin um 12.000 Euro! Da lohnt sich das Nachrechnen und Nachmessen.


Richtig. Es sind 2 volle Jahresmieten + die 2 MM von diesem Jahr.

Zitat (von cauchy):
Der Mieter ist nicht verpflichtet nachzurechnen.


Es gab sicher auch mal in der Vergangenheit Betriebskostenabrechnungen. Die würde ich mir auch mal anschauen, ob sich dabei nicht doch ein Verteilerschlüssel "qm Wohnfläche" findet und welcher Wert dort steht.

Und zwar vor folgendem Hintergrund: Wenn es sich um eine WEG (der Vermieter hat eine Wohnung gekauft) handelt, gibt es vielleicht ein deckungsgleiche Wohnung? Hat die auch die gleiche "falsche" Wohnfläche? Vielleicht werden die Betriebskosten auch insgesamt falsch berechnet. Dann müsste auch das geregelt werden. Auch für die nicht aufrechenbaren BK. Die müsste der Vermieter eben von den "anderen" Vermietern zurückbekommen.

Bei einer WEG würde sich auch das Stimmrecht verändern.

-- Editiert von Ver am 04.10.2015 15:42

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#15
 Von 
JogyB
Status:
Bachelor
(3155 Beiträge, 3146x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
Ich weiss nach wie vor nicht, wie du auf die Verjährungsfrist von 10 Jahren kommst.

Nochmal: Nach §199 Abs. 1 Nr. 2 beginnt die dreijährige Frist erst zu laufen, nachdem der Gläubiger vom Anspruch Kenntnis erlangt hat. Da er erst jetzt von der zu kleinen Wohnung erfahren hat, verjähren seine Rückzahlungsansprüche erst mit Ablauf des Jahres 2018.

Aber auf Basis von §199 Abs. 2 Nr. 1 BGB verjähren die Ansprüche auch ohne Kenntnis des Gläubigers spätestens 10 Jahre nach ihrer Entstehung. Also ist alles bis zur Oktobermiete 2005 verjährt. Und in einem Monat ist dann auch die Novembermiete verjährt.

Es wäre dem Mieter daher anzuraten, den Vermieter sofort mit Fristsetzung zur Rückzahlung oder zumindest zu einer Stellungnahme aufzufordern. Kommt darauf keine Reaktion, mit der sich eine Hemmung der Verjährung gemäß §203 BGB begründen lässt, sollte ein gerichtlicher Mahnbescheid beantragt werden, um so eine Hemmung der Verjährung zu erreichen.

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#16
 Von 
Ver
Status:
Master
(4359 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von JogyB):
Es wäre dem Mieter daher anzuraten, den Vermieter sofort mit Fristsetzung zur Rückzahlung oder zumindest zu einer Stellungnahme aufzufordern. Kommt darauf keine Reaktion, mit der sich eine Hemmung der Verjährung gemäß §203 BGB begründen lässt, sollte ein gerichtlicher Mahnbescheid beantragt werden, um so eine Hemmung der Verjährung zu erreichen.


Im Prinzip richtig. Doch der TE hat angegeben der Vermieter zu sein :engel: .

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#17
 Von 
JenAn
Status:
Student
(2517 Beiträge, 2552x hilfreich)

Zitat:
Ja, das heisst, dass die Verjährungsfrist jetzt zu laufen beginnt. Trotzdem beträgt sie nur 3 Jahre. Die Ansprüche aus den Jahren vor 2012 sind verjährt.


Nein. Das heißt, daß der TE ab jetzt 3 Jahre (zum Jahresende) Zeit hätte, seine jetzt bestehenden Ansprüche durchzusetzen.
Wäre deine Interpretation richtig, wäre der ganze Terz mit Kenntnis gar nicht notwendig, weil dann immer 3 Jahre Verjährungsfrist bestehen würde.

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#18
 Von 
JogyB
Status:
Bachelor
(3155 Beiträge, 3146x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Doch der TE hat angegeben der Vermieter zu sein

Deswegen habe ich ja auch "dem Mieter" und nicht "dem TE" geschrieben ;)

Nicht dass sich der TE wundert, warum der Mieter so unverschämt ist und einen Mahnbescheid beantragt.

-- Editiert von JogyB am 05.10.2015 16:52

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