Wohnungen in Einfamilienhaus vermieten

6. Dezember 2009 Thema abonnieren
 Von 
neu2002
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Wohnungen in Einfamilienhaus vermieten

Hallo,

nachdem ich das Forum bereits durchsucht habe, bin ich leider noch zu keinem Ergebnis gekommen.

Ich moechte gerne ein Einfamilienhaus (so wird es vom Makler angeboten) kaufen, das zur Zeit in 4 Wohneinheiten unterteilt ist und auch seit geraumer Zeit vermietet wird.

Ist das so einfach moeglich (vermieten kann ich ja alles...aber was ist der genaue Gegenstand in diesem Falle)? Bedarf es da keiner Genehmigung bspw. vom Bauamt? Oder ist das einfach der Tatbestand einer Untervermietung von Teilen des EFHs?
Grundsaetzlich sind die WEHs getrennt, haben auch ein Treppenhaus, alle WEHs haben eine Kueche und Bad (einmal jedoch vom Treppenhaus zugaenglich). Zaehler sind meines Wissens nach nicht jeweils vorhanden, es wird immer als Bruttomiete angesetzt bzw. Strom und Waerme nach qm verteilt.

Besten Dank fuer Hinweise, wie ich da weiterkomme oder in welchem Gesetz ich da nachsehen muss. (Steuerlich ist es ja anscheinend egal, da die Mieteinnahmen aus VuV anzusetzen sind)

MFG

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12 Antworten
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#1
 Von 
guest-12307.01.2010 12:19:01
Status:
Praktikant
(764 Beiträge, 111x hilfreich)

--- editiert vom Admin

3x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Hallo,
Dass in alten Baubeschreibungen "Einfamilienhaus" steht ist noch nichts ungewöhnliches.
Dem Finanzamt ist das egal, die wollen nur Geld.
Untervermietung von Teilen des EFHs ist auch in Ordnung.

Bedarf es da keiner Genehmigung bspw. vom Bauamt?
Da wird es schon interessanter.
Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen.
Treppenbreite mindestens 1,00 Meter ?
Waerme nach qm verteilt? - Heizkostenverordnung gilt nicht mehr ?
Keine Zwischenzähler für Strom ?
Keine Zwischenzähler für Warmwasser ?
Schon mal einen Blick in die Mietverträge geworfen ?
Also dem Makler würde ich schon noch einige Fragen stellen.
Das Bauamt ist schon der richtige Ansprechpartner.

Was ist denn das für ein Haus? Ehemaliger Kindergarten, Pension, Minihotel ?

freundliche Grüsse Werner

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2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 278x hilfreich)

Sehe ich so wie werner_r:

Da sind noch etliche Fragen zu stellen, insbesondere die Mietverträge. In alten Häusern sind die Mieten manchmal besonders niedrig und/oder womöglich falsch.

Warmmieten sind nach der Heizkostenverordnung verboten (ausser echte ein/oder Zweifamilienhäuser, dies scheint ja hier nicht der Fall zu sein).

Die ganzen Punkte Wasserzahler/Stromzähler etc. können ebenfalls mächtig Ärger bringen.

Fazit: Erst alles prüfen und dann, wenn überhaupt, kaufen.

So manches "Schnäppchen" kann sonst zu einem Alptraum werden !

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-- Editiert am 06.12.2009 16:05

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12307.01.2010 12:19:01
Status:
Praktikant
(764 Beiträge, 111x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47346 Beiträge, 16769x hilfreich)

Ein Haus, in dem sich 4 Wohnungen befinden, ist ein Mehrfamilienhaus und kein Einfamilienhaus. Ein Einfamilienhaus zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin nur eine Wohnung befindet. Dass das Haus ggf. vom äußeren Eindruck wie ein Einfamilienhaus wirkt oder ursprünglich ein Einfamilienhaus war, spielt für die rechtliche Beurteilung keine Rolle. Miet- und baurechtlich handelt es sich dennoch um ein 4-Familienhaus.

Dennoch spricht nichts dagegen, die Wohnungen zu vermieten, sofern hier nicht gegen Bauvorschriften verstoßen wurde. Es gibt durchaus Bebauungspläne, nach denen maximal z.B. zwei Wohnungen pro Haus zulässig sind. Das interessiert allerdings nur das Bauamt, nicht jedoch das Finanzamt.

Bei einem 4-FH ist die Heizkostenverordnung zwingend anzuwenden. Die verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten ist also gesetzlich vorgeschrieben. Nur für 2-FH gibt es in § 2 HeizkV eine Ausnahmeregelung.

quote:
Bedarf es da keiner Genehmigung bspw. vom Bauamt?


Nein, sofern es auf dem Grundstück baurechtlich zulässig ist, ein 4-FH zu errichten.

quote:
Oder ist das einfach der Tatbestand einer Untervermietung von Teilen des EFHs?


Nein, es ist der Tatbestand einer Vermietung eines Mehrfamilienhauses. Untervermietung könnte sowieso nur vorliegen, wenn eine gemietete Wohnung weiter vermietet wird. Du willst das Haus aber kaufen.

quote:
Zaehler sind meines Wissens nach nicht jeweils vorhanden, es wird immer als Bruttomiete angesetzt bzw. Strom und Waerme nach qm verteilt.


Das verstößt wohl gegen die Heizkostenverordnung .

quote:
Steuerlich ist es ja anscheinend egal, da die Mieteinnahmen aus VuV anzusetzen sind


Korrekt.


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0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Nein, sofern es auf dem Grundstück baurechtlich zulässig ist, ein 4-FH zu errichten.

Naja, also das Auswechseln von 4 Zimmertüren gegen 4 Wohnungstüren ist ja noch kein Neubau.

Aber nach der Beschreibung ist es weder ein Einfamilienhaus, noch ein vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus.

Und die Probleme mit Stromzähler, Röhrchen für Heizkörper, Warmwasserzähler sind mit 5000 bis 6000 Euro zu regeln.

Wo kein Kläger, da kein Richter.
Allerdings ist es immer so, dass bei einem neuen Eigentümer die Nachbarn genauer hinschauen.
Die 10 Autos auf der Straße haben nie jemanden gestört, aber plötzlich ???

Und die Aussagen des Maklers bzw. Eigentümers sollten schon nachgeprüft werden - du kaufst ja auch keinen Käfer, nur weil der Verkäufer behauptet, es ist ein Porsche.

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0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
neu2002
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

besten dank für die guten Hinweise.

Ich habe dem Makler nun noch ein paar schlaue Fragen gestellt.

Heizkostenverordnung: Bisher wird diese wohl nicht angewendet (es existieren keine gesonderten Warmwasserzähler und Heizkostenverteiler) . Das nachrüsten der Heizkostenverteiler scheint ja nicht besonders schwierig zu sein, die Warmwasserzähler scheinen wohl je nach Leitungsführung natürlich noch mal ggf. finanziellen Aufwand zu bedeuten :(

Nach Rücksprache mit dem Bauamt ist gegen eine MFH Nutzung nichts einzuwenden, sofern die Stellplatzordnung eingehalten würde. Der Makler und Bauingenieur( der das Ding ja verkaufen will ;) ) meinte, warum überhaupt eine Nutzungsänderung notwendig wäre. Das würde er nur bei einer Aufteilung nach WEG als notwendig ansehen. (was ich nicht zwangsläufig machen will...ich will ja "nur" legal vermieten)

Die gute Frage ist nun....stimmt das? :) Muss ich überhaupt eine Nutzungsänderung beantragen , wenn ich 3 der 4 WEHs vermieten will bzw. muss das für alle Wohneinheiten passieren oder reicht eine Nutzungsänderung als Zwei-FH (dafür reichen die Stellplätze locker aus, bei 4 WEH muss man eben mit dem LBK diskutieren).

Besten Dank


P.S.

Der Steuerberater hat im übrigen eure Aussagen bestätigt. Das FA interessiert sich nur für die Kosten und die Einnahmen nach Vermietung und Verpachtung. Ob und was ich da vermiete interessiert nur sekundär (nämlich dann, ob bzw. ihn welcher Höhe ich die Kosten auch ansetzen darf ;)

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0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 278x hilfreich)

Von den technischen Details mal abgesehen, was ist denn mit den Mietverträgen:

aktuelle Mieten ?
Betriebskosten zahlt alle der VM !

Bruttomiete kann man nicht so einfach ändern . Dies geht nur mit Zustimmung des Mieters und welcher Mieter ist so blöd etwas zu unterschreiben, welches ihn schlechter stellt (Betriebskosten separat !)

Ich bleibe dabei, erst alles checken und dann, wenn überhaupt, kaufen !

Sonst ist der nächste Beitrag "bitte helft mir ich habe keinen Plan und bin pleite" programmiert !

Meine ich wirklich so !

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0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Die Grundsteuer ändert sich auch, ist bei einem EFH geringer als bei einem MFH, der Unterschied ist aber nicht gross, ausserdem umlagefähig.

Nach Rücksprache mit dem Bauamt ist gegen eine MFH Nutzung nichts einzuwenden, sofern die Stellplatzordnung eingehalten würde.
Passt doch.
Wie viele Stellplätze fehlen denn ?
Ist auf dem Grundsück noch Platz dafür ?
Wie hoch ist die Stellplatzablöse ?


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3x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
neu2002
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

das Objekt ist immer noch verfügbar...und der Verkäufer hat mittlerweile die Parkplatzsituation klären lassen.
Er hat gem. Landsratamt (mündliche Aussage) 1 Parkplatz zu wenig und dieser könnte abgelöst werden.

Frage an die Gemeinschaft:
Was ist aus welchen Bedingungen heraus nun zu tun:
1. Eine MFH Nutzung zu beantragen, damit die Gemeinde einen nicht am allerwertesten bekommt und Strafen verhängt wg. Nichteinhalten der Stellplatzverordnung...oder?!?
2. Wasser-Zähler sind eingebaut , ggf zu aktualisieren falls zu alt (somit alles ok...oder?)
3. Stromzähler noch nicht eingebaut..(ist das tragisch...oder welche Verordnung erzwingt das?)
4. Heizkostenverordnung zwingt zu Heizkostenverteilern (kann durch entsprehende Aufsätze auf die Heizung nachgerüstet werden)

Habe ich was vergessen oder falsch ausgedrückt?!?

Mein Fazit wäre: Die MFH Nutzung wäre aus Sicht der "Strafen" am dringlichsten.
Zur Vermeidung von Ärger bei der Nebenkostenabrechung ist dann wahrscheinlich der Einbau von Heizkostenverteilern sehr wichtig, bei Stromzählen sehe ich die Prio als sehr gering an (ist der Stromverbrauch eben ein wenig höher, aber der wird ja dann irgendwie verteilt...).

Eine Abgeschlossenheitserklärung muss erstmal nicht sein, da durch die MFH Nutzung der aktuelle Zustand legitimiert würde...oder?

Sehe ich das alles so richtig?

P.S. Die Mietverträge sind natürlich alle Bruttomietverträge mit Änderungsklausel wg. NK Änderungen (muss ich mir noch zeigen lassen). Sicher ist es also nicht mit den alten Mietern auf das neue Modell umzusteigen, aber 2 Einheiten sind nun frei und da könnte man das gleich mal einführen.

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0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

3. Stromzähler noch nicht eingebaut..(ist das tragisch...oder welche Verordnung erzwingt das?)
Keine, aber es ist nervenschonender, als Zwischenzähler.
Es ist wesentlich besser, wenn jeder Mieter seinen Verbrauch mit dem Stromversorger abrechnet, dann brauchst du deinem Geld auch nicht hinterherzulaufen.

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0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
guest-12311.06.2010 13:11:34
Status:
Lehrling
(1365 Beiträge, 113x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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