Zeitmietvertrag Kündigung ausgeschlossen?

Question

Guten Tag,

in folge Schildere ich meine Situation:

Ich habe im August letzten Jahres einen Zeitmietvertrag mit einer einjährigen Laufzeit, sprich bis zum 31.07.17 Nun würde ich gerne Frühzeitig ausziehen, da ich neben dem Job ein Studium begonnen habe und mir die Miete nicht mehr leisten kann ( meine Vermieterin sagte, dann müsse ich eben einen Kredit aufnehmen). Meine Vermieter möchte mich nicht aus dem Vertrag lassen, ich haben dann den Wunsch geäußert mir für die restliche Laufzeit einen Untermieter zu suchen, dies lehnte sie ab. in meinem Vertrag steht ebenfalls dass es nicht zulässig wäre einen Ersatzmieter zusuchen und das ein vorzeitiger Auszug nur möglich ist, wenn es von meiner Vermieterin vertretbar ist.

Desweiteren ist der Zeitvertrag begründet aufgrund von Eigennutzungsabsicht mit dem Zusatz a) die vermieteten Räumlichkeiten wieder für sich, Familienangehörige oder für die zu seinem Hausstand gehörigen Personen nutzen.
Reicht dies als Begründung?
Allmählich, bin ich mir nicht einmal sicher, ob die Wohnung überhaupt vermietet werden darf. Die Wohnung befindet sich im Keller mit direktem Zugang in die Wohnung meiner Vermieterin. Ebenso verlangt sie die Miete immer Bar, ich solle es nicht auf das angegebene Konto überweisen.

Ich hätte die Angelegenheit gerne einvernehmlich geklärt, sie lässt sich aber auf keine Kompromisse ein und hoffe auf einen Rat.

Viele Grüße

quiddje · Answer

Ob das eine gültige Befristung ist, sollte in der Tat als erstes geprüft werden. Steht da wirklich nichts anders drin als der zitierte Text? Was wurde denn seinerzeit mündlich dazu gesagt?
Ist auch keine Mindestlaufzeit vereinbart (also "die Kündigung ist zum ersten mal möglich zum ...")

Du kannst jetzt noch zum 1.4. kündigen, wenn da wirklich weiter nichts steht, denn dieser Text reicht sicherlich nicht.
Wenn die Wohnung möbliert ist, könntest du sogar mit einer Frist von 14 Tagen kündigen

Alternativ: Such dir mal einen Untermieter alt Mitmieter (du selbst willst das Ganze noch als Nebenwohnsitz nutzen, oder am Wochenende und der Untermieter Mo-Fr) für die Restlaufzeit und bitte deine Vermieterin schriftlich und nachweislich mit Fristsetzung (14 Tage, idealerweise vor Monatsende abgelaufen) um Zustimmung zur Untervermietung. Wenn sie diese ablehnt, darfst du auf jeden Fall mit gesetzlicher Frist kündigen.

cauchy · Answer

Bevor man versucht, über &#167; 540 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu konstruieren, sollte man sich den Mietvertrag genau anschauen. Am besten wäre es, den anonymisiert irgendwo hochzuladen und den Link hier einzustellen. Dann können wir schauen, ob das wirklich ein Zeitmietvertrag ist.     Zudem kann man natürlich mal vorsichtig beim Bauamt nachfragen, ob diese Kellerräume wirklich als Wohnraum genehmigt sind. Wenn dem nicht so ist und wenn die Räume in der aktuellen Form tatsächlich auch nicht genehmigungsfähig sind, dann kann man schon an eine fristlose Kündigung denken. Bei Gewerbemietrecht hat der BGH schonmal so entschieden &lpar;BGH, 24.10.2007 - XII ZR 24/06&rpar;. Wobei ich nicht das ganze Urteil verstanden habe. Es ist dort u.a. von einer Nutzungsuntersagung durch das Amt die Rede. Ich habe nicht verstanden, ob erst dann eine fristlose Kündigung möglich sein soll oder bereits vorher.

0815Frager · Answer

Das hat die aber sehr wohl interessiert, eine Wohnung sobald diese vermietet wird muss bei der Stadt eingetragen sein und das geht über das Bauamt.  Aufgrund welcher Rechtsgrundlage?  Ist dies nicht der Fall, droht eine Strafe und Räumungsklage.  Mir durfte man nur keine Auskunft geben.  Tolle Auskunft, auch wieder die Frage nach welcher Rechtsgrundlage sollte ein Bauamt eine Räumungsklage anstreben sollen.   Das Amt kann nur gegen den Eigentümer eine Nutzungsuntersagung aussprechen, so wie es User Chauchy in Post #05 beschrieben hatte.   Grundlage für die Untersagung liegt beim privaten Mieter in der Wohnraumverordnung in Zusammenhang mit den Landesbauordnungen. Wobei die Bauordnung eben nur für Neubauten gilt, also Raumhöhen von 230 bis 240 cm lichte Raumhöhe vorschreiben, ist für Aufenthaltsräume in Sinne der Verordnung 2 m die Rede.   Und nun kommt dabei sogar der Nachteil für den Mieter, er hat die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages gesehen, und das sogar akzeptiert.  das wird geprüft und werde falls etwas nicht stimmt eh informiert, da die Wohnung dann geräumt werden muss.  Es wird nur geprüft ob die Räumlichkeiten in den Genehmigungen als Wohnraum vorhanden sind, andernfalls erhält der Eigentümer die Möglichkeit der Einreichung einer Baugenehmigung oder falls es dann nicht zulässig ist eben die Nutzungsuntersagung.   Die einzige Behörde wo Vermietung wirklich interessiert ist das Finanzamt, aber da 2016 erst gerade vorbei ist, und es noch einige Zeit dauern wird, bis der Vermieter seine Einkommensteuererklärung abgeben muss, ist auch dies im Moment noch nicht relevant, denn die Mieteinnahmen müssen dabei angegeben werden, egal on bar oder Überweisung.

Anitari · Answer

Das hat die aber sehr wohl interessiert, eine Wohnung sobald diese vermietet wird muss bei der Stadt eingetragen sein und das geht über das Bauamt.
Ist dies nicht der Fall, droht eine Strafe und Räumungsklage.
Mir durfte man nur keine Auskunft geben.
das wird geprüft und werde falls etwas nicht stimmt eh informiert, da die Wohnung dann geräumt werden muss.

0815Frager · Answer

Ich würde mich gerne Informieren welche Strafe mich erwartet  Lebenslänglich,   Vermieter zu sein. :&rpar;

Lolle · Answer

Falls da Bauamt hier tatsächlich tätig wird, also zunächst mal einen Anhörungsbogen verschickt, danach vielleicht Auflagen verfügt ... und wenn die vom Vermieter nicht erfüllt werden dann ggf. sogar eine Nutzungsuntersagung erlässt, dann hat der Mieter den Mangel eigentlich ja selbst herbeigeführt.
Alleine dass vermieteter Wohnraum nicht bauaufsichtlichen Anforderungen als "Aufenthaltsraum"/Wohnraum entspricht, stellt ja noch kein Mangel im mietrechtlichen Sinn dar.
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/mietminderung-wegen-oeffentlich-rechtlicher-gebrauchsbeschraenkung-und-abweichung-der-wirklichen-flaeche-von-der-vertragsflaeche-schnelleinstieg_idesk_PI17574_HI2301797.html

Bis zu einer eventuellen Nutzungsuntersagung dürften zwar noch 1-2 Jahre ins Land gehen, aber möglicherweise gilt hier dann auch, das was für andere vom Mieter selbst herbeigeführte Mängel gilt > die Rechte aus BGB § 536 ff stehen dem Mieter nicht zu, vielmehr muss er verursachte/herbeigeführte Schäden ganz normal ersetzen.

cauchy · Answer

Falls da Bauamt hier tatsächlich tätig wird, also zunächst mal einen Anhörungsbogen verschickt, danach vielleicht Auflagen verfügt ... und wenn die vom Vermieter nicht erfüllt werden dann ggf. sogar eine Nutzungsuntersagung erlässt, dann hat der Mieter den Mangel eigentlich ja selbst herbeigeführt.
Alleine dass vermieteter Wohnraum nicht bauaufsichtlichen Anforderungen als "Aufenthaltsraum"/Wohnraum entspricht, stellt ja noch kein Mangel im mietrechtlichen Sinn dar.
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/mietminderung-wegen-oeffentlich-rechtlicher-gebrauchsbeschraenkung-und-abweichung-der-wirklichen-flaeche-von-der-vertragsflaeche-schnelleinstieg_idesk_PI17574_HI2301797.html

Bis zu einer eventuellen Nutzungsuntersagung dürften zwar noch 1-2 Jahre ins Land gehen, aber möglicherweise gilt hier dann auch, das was für andere vom Mieter selbst herbeigeführte Mängel gilt > die Rechte aus BGB § 536 ff stehen dem Mieter nicht zu, vielmehr muss er verursachte/herbeigeführte Schäden ganz normal ersetzen.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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