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Zeitmietvertrag mit Staffelmiete vorzeitig kündigen?

 Von 
schwobajung
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Zeitmietvertrag mit Staffelmiete vorzeitig kündigen?

Guten Abend,

ich habe im September 2015 über eine Nachtragsvereinbarung einen (denke ich) qualifizierten Zeitmietvertrag überommen. Das Mietverhältnis wurde durch die Vormieterin ursprünglich auf 10 Jahre geschlossen (2010 - 2020) und ist mit einer Eigenbedarfsanmeldung der Eigentümerin begründet.
Dringende persönliche Gründe erfordern nun einen zeitnahen Umzug, weshalb ich nach Möglichkeit vor Ablauf der vertraglichen Frist ausziehen möchte.
Eine Mietaufhebungsverinbarung halte ich aufgrund der Geisteshaltung der Eigentümerin für ausgeschlossen, sehe aber in der Tatsache, dass der Vertrag eine Staffelmiete enthält eine Ausstiegsmöglichkeit. Hatte diebezüglich nach eigener Recherche einen Paragrafen im BGB gefunden (finde die Seite leider nicht mehr), der von einem zumutbaren Kündigungsverzicht von 4 Jahren spricht.
Dazu eben folgende Fragen:
1. Trifft das auf diesen Zeitmietvertag (oder ist es ein Staffelmietvertrag?) auch zu?
2. Wenn ja, Ist die Frist dann an den ursprünglichen Mietvertrag geknüpft (2014), oder müsste ich als Nachmieter ebenfalls diese Frist wahren?

Für Einschätzungen herzlichen Dank im Voraus.



-- Editier von schwobajung am 18.09.2016 21:31

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Nachmieter Frist Staffelmietvertrag Mietvertrag


9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Master
(4514 Beiträge, 2046x hilfreich)

Zitat:
ich habe im September 2015 über eine Nachtragsvereinbarung einen (denke ich) qualifizierten Zeitmietvertrag überommen.

Da Zeitmietverträge welche vor der letzten großen Mietrechtsreform abgeschlossen wurden, weiter gültig sein können, kommt es auf den genauen Beginn des Ursprungsvertrages an. (Auch wenn der Vormieter ebenfalls durch eine Nachtragsvereinbarung eingetreten ist.)

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(36342 Beiträge, 13073x hilfreich)

Da dieser Zeitmietvertrag in 2005 abgeschlossen wurde, gilt dafür bereits das neue Recht. So neu ist das nämlich nicht mehr, da die Mietrechtsreform bereits seit 2001 gilt.

Wie ist denn die Befristung genau formuliert und begründet?

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#3
 Von 
schwobajung
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Da dieser Zeitmietvertrag in 2005 abgeschlossen wurde, gilt dafür bereits das neue Recht. So neu ist das nämlich nicht mehr, da die Mietrechtsreform bereits seit 2001 gilt.
Wie ist denn die Befristung genau formuliert und begründet?

Hallo,
ist vielleicht meinerseits etwas unübersichtlich formuliert worden:
Der Mietvertrag wurde erst 2010 mit einer Laufzeit von 10 Jahren durch die Vormieterin abgeschlossen. Ich bin lediglich an deren Stelle über eine Nachtragsvereinbarung in eben diesen Mietvertrag eingetreten. Dass ich jetzt meinerseits einen anderen Nachmieter auftreiben kann, halte ich aufgrund der relativ kurzen Restlaufzeit (bis März 2020) für eher unwahrscheinlich.
Die Befristung ist mit "Eigenbedarf als Altersruhesitz" begründet und - wie ich denke - stichhaltig und nicht anfechtbar. Die Frage ist für mich vielmehr: Ist der Vertag durch die enthaltene Staffelmiete überhaupt über die volle Distanz bindend, weil er ja bereits über 6 Jahre läuft? Ich habe ihn wie erwähnt erst September 2015 übernommen.

Grüsse

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#4
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3010 Beiträge, 1363x hilfreich)

Zitat (von schwobajung):
Hatte diebezüglich nach eigener Recherche einen Paragrafen im BGB gefunden (finde die Seite leider nicht mehr), der von einem zumutbaren Kündigungsverzicht von 4 Jahren spricht.

Hier ist er https://dejure.org/gesetze/BGB/557a.html

Allerdings sind Kündigungsverzicht und Befristung 2 Paar Schuhe.

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#5
 Von 
schwobajung
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja, danke, das ist der betreffende Paragraph. 557a Absatz 3 nennt einen Ausschluss des Kündigungsrechts von höchstens 4 Jahren. Die sind ja bereits durch die Vormieterin 2014 abgelaufen und müssten auf mich als "Rechtsnachfolger" auch übertragen worden sein... Oder beginnt die Frist 2015 mit der Nachtragsvereinbarung von Neuem? Irgendwelche Ideen?

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#6
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2903 Beiträge, 1244x hilfreich)

Zitat (von schwobajung):
Irgendwelche Ideen?

Ja, stell die Vereinbarung hier Wort für Wort ein, sonst drehen wir uns nur im Kreis.

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#7
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3010 Beiträge, 1363x hilfreich)

Zitat (von schwobajung):
Ja, danke, das ist der betreffende Paragraph. 557a Absatz 3 nennt einen Ausschluss des Kündigungsrechts von höchstens 4 Jahren. Die sind ja bereits durch die Vormieterin 2014 abgelaufen und müssten auf mich als "Rechtsnachfolger" auch übertragen worden sein... Oder beginnt die Frist 2015 mit der Nachtragsvereinbarung von Neuem? Irgendwelche Ideen?

Nicht verstanden was ich schrieb?

Das ist kein Vertrag mit Kündigungsverzicht, sondern ein befristeter.

Schließe mich Lianes Idee an.

Die entsprechende Vereinbarung Wort für Wort abtippen und posten oder die entsprechende Vertragsseite als Bild hochladen. Persönliche Daten unkenntlich machen.

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#8
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1071 Beiträge, 431x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
... Schließe mich Lianes Idee an.

Die entsprechende Vereinbarung Wort für Wort abtippen und posten oder die entsprechende Vertragsseite als Bild hochladen. Persönliche Daten unkenntlich machen.

Ich bin mal gespannt, ob irgendjemand die Kenntnis eines Wortlauts zur Beantwortung einer Rechtsfrage befähigt. Die Aussichten gehen gegen Null.

Die Frage lautet: wird mit dem Abschluss eines Zeit Mietvertrags das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen?

Kommt man zum Ergebnis, dass dies der Fall wäre, wäre die Befristung bei einer Vertragslaufzeit von 10 Jahren nach 557a V BGB unwirksam.

Die Alternative ist, dass es durch den Zeitmietvertrag niemals ein Kündigungsrecht des Mieters gegeben hat und ein nicht existierendes Recht auch nicht ausgeschlossen wurde.

Ich persönlich neige zur 2. Variante, bin mir allerdings keineswegs sicher.

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#9
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7060 Beiträge, 3593x hilfreich)

Auch ich glaube das ein Forum der falsche Ort für die Frage ist. Hier schreiben Laien. Selbst wenn man Anwälte für Mietrecht fragen würde, würde man vermutlich unterschiedliche Antworten erhalten. Das Problem ist einfach zu komplex, die (rechtlich) richtige Antwort würde nur ein Richter am Ende eines Prozesses geben.

Ich sehe unterschiedliche Ansatzpunkte für den Mieter: Zum einen ist ein Zeitmietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren sehr lang. Mir ist nicht klar, ob eine solch lange Laufzeit noch einen konkreten Befristungsgrund zulässt. Hier scheint der Befristungsgrund "Altersruhesitz" zu lauten. Aber ich halte es für nahezu ausgeschlossen, 10 Jahre im voraus bereits konkret einen Umzug in diese Wohnung vorhersehen zu wollen. Die lange Laufzeit könnte also ein mögliches Argument sein, denn Zeitmietvertrag zu kippen.

Das zweite Argument wäre, dass der BGH Kündigungsverzichte von mehr als 4 Jahren bei unbefristeten Verträgen und als Formularklausel als unangemessene Benachteiligung des Mieters eingestuft hat. Klar, hier geht es um einen Zeitmietvertrag. Aber der Efekt ist der gleiche, es kann 10 Jahre lang nicht gekündigt werden. Da ist schon eine lange Zeit. Vielleicht kann das als Argument dienen, aber einfach wird das sicherlich nicht.

Den dritten Ansatzpunkt hat der Teilnehmer bereits selbst genannt und RMHV hat ihn nochmal thematisiert, § 557a (4) BGB . Eindeutig ist das aber auch nicht.

In Summe würde ich versuchen, irgendwie eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Wenn das nicht funktioniert, bleiben nur Notlösungen (z.B. über § 540 (1) BGB z.B. oder mit einem der Varienten hier http://www.mietrecht.org/kuendigung/ausserordentliche-kuendigung-eines-mietvertrages-bei-jobwechsel-oder-jobverlust/ ) oder ein Rechtstreit. Beides keine gute Idee.

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